2020年4月26日日曜日

【緊急事態宣言で栃木県の観光地はどうなるのか!?】影響長期化なら深刻な状況に!?

宇都宮市に住んでいると、コロナ騒動の影響は飲食店とショッピングモールの休業くらいで、それほど経済的な変化をまだ感じられない方も多いと思います。

しかし、、栃木県の県北エリアは観光客に依存したビジネスがほとんどなので、影響は甚大です。。(-_-;)

この状況が長く続くようだと、体力のない施設はどんどん閉鎖に追い込まれかねません。



鬼怒川・川治温泉、3月の宿泊者半減 4月は9割減の見通し、新型コロナで(下野新聞)


下野新聞の報道だと、鬼怒川・川治エリアの4月が9割減と壊滅的な打撃を受けているようです。。

私が期待していた日光リッツのオープンも延期されてしまいました。(T_T)

新型コロナ受け 5月の開業延期 リッツ・カールトン日光(下野新聞)

確かにこのタイミングでオープンしても積極的にお客さん呼べる状況でもないので、延期も致し方ないですね。

ウィルスに有効なワクチンや薬が開発されるまで、インバウンドの需要も戻らなそうなので、今のところ影響も長期化すると予想されています。

栃木県に限らず、全国で観光業に依存していた場所ほど今回のコロナ騒動での経済ダメージは深刻です。

不動産市場でも全国で民泊物件が大量に売りに出されるようになっています。

全国の繁華街でこの先、飲食店の撤退が相次ぐようなことがあれば、商業店舗の不動産も大量に売りに出ることが予想されます。

ホテルや商業ビルについては工事が中断したり、オープンが延期されるような案件が全国でも増えてきているようなので、不動産市況全体として、実需のある住宅などを除けば、大幅な調整は避けられないでしょう。

しかし、一方で別荘地などは首都圏から疎開する人などの需要を受けて、活況な場所もあるようです。

宇都宮市も幸いにして、観光業への依存度が低かったので全国平均でみれば影響はいまのところ軽微です。

ですが、影響が長期化するなら宇都宮市にもコロナ騒動の波が襲ってくることは間違いありません。

とにかく、一刻も早く非常事態宣言が解除され、国内だけでも通常な経済活動が再開されることを祈るばかりです。


私としては、非常事態宣言が解除されたら、県内の観光地に家族を連れて遊びに行ったり、泊まりに行ったり、食事をしたりして、復活に協力したいと思っています。

皆様も、回り回って自分や友達や身近な人の生活のためにも、できるだけ県内の観光地に出かけてお金を使ってあげることに協力頂ければ幸いです!

こんな時こそ、地産地消で地域経済をぐるぐる回して、助け合う精神が必要です!

ほとぼりが冷めれば、またインバウンドの需要も戻るでしょうし、県北の観光地も息を吹き返すのは間違い有りません。

その時までに、貴重な観光資源である、宿泊施設やレジャー施設が閉鎖されていては元も子もありません。

誰もが余裕がなくなって、不安になるような時こそ、人と人との助け合いの精神が重要です。

こんな時こそ栃木県が生んだ偉大な賢人、相田みつをさんの言葉で締めてたいと思います。

『うばい合えば足らぬ。わけ合えばあまる。』

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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年4月21日火曜日

【コロナショック!不動産を売却するなら早急に!?】宇都宮市の不動産マーケットは急速に激変するのか!?

未知のコロナウィルスの情報が徐々に集まる中、影響が長期化することは不可避になりつつあります。

影響は甚大で、営業自粛なども広がり、これから世界中で倒産・廃業が急増するのも避けられないでしょう。

失業者も急増するのは目に見えているので、不動産マーケットにも今までにない影響が出ることになります。



特に、東京都心部などの投資家が中心のバブル化していたマーケットの暴落は足が早いと見ています。

商業施設やホテルなどの売上が苦境に陥っていることから、商業物件から相場が大きく値下がり始めると予想されます。

しかし、全国的にリーマンショック以降で価格が大きく上昇したのは、都心の商業物件と分譲マンションマーケットが中心ですから、もともとそれほど上昇もしてない地方都市の不動産はそれほど価格が落ちる余地もないと見ています。

全国的に値上がりが顕著だった投資家向け物件は、これから数年で値上がりした分の調整があると見ていますが、株式などと比べてかなりゆるやかなペースの調整になるのが不動産マーケットの特徴です。

未だに、日銀が株を大量に購入している影響で株式相場の調整もそれほど行われていないことを考えると、どこまで不動産相場に影響があるかも未知数です。


宇都宮市でいえば、中古住宅や土地の価格はもともとリーマンショック後と比較してもほとんど値上がりしていません。

一方、分譲マンションの価格は30%ほど値上がりががありましたが、大きな要因は建築コストの上昇であり、地価の上昇分はわずかであることから、それほど大きな調整があるとも考えにくいです。

多少調整があったとしても、建築コストの値下がり次第とみていますが、職人さんの人手不足がアフターコロナの状況でも考えにくいので、下落余地は限られているとみています。

特に宇都宮市のような地方都市の不動産マーケットはもともと投資商品として購入している方は少数で、ほとんどは実需として購入されたものばかりなので、マイホームのようにご自分が利用する不動産についていはそれほど心配しなくてもいいと思います。

実需の利用が多いゆえに、マイホームは景気の波に左右されにくいのです。


ただ、そうは言っても今後はリーマンショック以上の景気循環の波が襲ってくることは確実な情勢ですから、1.2年に以内に売却を検討している不動産をお持ちの方や売却活動中の方はできるだけ早く現金化を急ぐのが懸命です。


なぜなら、コロナ騒動が落ち着くまでは人の動き自体が鈍くなるのは避けられそうにないのと、接触をできるだけ避けなければならないことから、取引件数自体が相当少なくなりそうなため、売却まで長い時間が掛かるのは避けられそうも有りません。

そのため、売却活動中にどうしても急いで現金化が必要になってしまった場合、平時と比べて大幅に相場無視した値引きを受け入れなければならないことになります。

特に、商業物件をお持ちで売却を検討しているような方は急いでキャッシュ化しないとかなり長期間にわたって物件を塩漬けせざる得ないことも考えられます。

宇都宮市のマーケットも商業物件を中心に2〜3年はダウン相場になりそうなので、売る気があるなら早く逃げるにこしたことはありません。




ただし、、、

実際には中長期の判断には難しい側面があります。



それは、世界中で大量倒産、大量失業が起こると予想され、すべての国でお金が大量に刷られてばらまかれることの影響です。


そして、、、

大量倒産・大量失業の結果、世界中で急速にすべてのモノ・サービスの供給が先細ることになります。


今はみんなが自粛中だから、影響を感じていませんが、長期の自粛を終えて、今まで通りの生活をしようとしたら、今度は一転して急激にモノ・サービス不足に直面する可能性も否めないのです。


今のマスクなんかがいい例ですよね。


需要が急増して、コロナ前までは50枚入り1000円しなかった物が今では3000円でも安いと感じてしまう。

実際、シャープが国内生産して販売するマスク50枚入り送料込みで3640円でそれでも、すぐに売り切れてしまいそうです。

デフレに慣れた今までの考えから冷静に考えたらマスクは短期間に3倍以上の価格になった以上事態です。

マスク以外の他の物も連れ高して上がる傾向も増えています。

コロナ前に当たり前にあったものでも供給が不足していけば、需要と供給の関係から値上がりせざる得なくなるのです。

不況下の物価上昇のことをスタグフレーションと言いますが、景気が良くないのに大幅な物価上昇が起こらないとも限らないのです。


そう考えると、資産の多くを多額の現金で持っている方は危険になります。


スタグフレーションになると現金の価値が大きく目減りすることになるので、現金よりも商品や株式、不動産などの実物資産が有利になることも考えられます。

実際、世界の食料輸出国はすでに国内のインフレを回避するため、海外への輸出規制を始めています。

まだ日本には直接の影響はありませんが、コロナの影響が長期化すると、すべての輸入物価に影響が及びかねません。


日銀によってマネーがじゃぶじゃぶに刷られていることで、コロナ騒動で先行きの不況がみている今の状況でも、株式市場は高値圏を維持している異常事態も起こっています。

そう考えると、宇都宮市でも限られた優良な立地の不動産はインフレリスクヘッジの意味でも購入したい考える投資家が増えることも予想されます。


先行き不透明な今、投資家の方にとっては実需のある実物資産とある程度の現金のバランスを持つことが今の段階では重要だと考えます。

高齢の資産家の方に多いのが極度の現金超過傾向なので、ぼーっとしているといきなり現金資産の価値が大きく損なわれることになることも十分に考えられます。


私の予想は短期はデフレで中長期でかなりインフレ傾向が強くなるとみています。

つまり、ここ2年位で優良不動産の値下がりがあったら仕込みのチャンスとみています。


いずれにしても、世界中が新型コロナウィルスの影響で大混乱している状況では何が正解かを図るのは非常に困難です。

お金も大切ですが、健康をなくしては元も子もありません。

自粛が続いていますが、ウィルスの蔓延が日本中に広がりつつあります。

皆様、体調にはくれぐれもご自愛ください。

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2020年4月15日水曜日

【新型コロナ長期化で不動産も激変!?】テレワークの普及で宇都宮市や栃木県内の不動産には追い風も!?

新型コロナウィルスの影響は宇都宮市でも続々と現れ、商業施設の閉鎖なども相次ぐようになりましたね。。(-_-;)

ウィルスに関する情報も徐々にわかってきていますが、有効なワクチンや薬がすぐに開発される見通しはたっていないため、影響は長期化しそうです。

学校の休校も長期化していることの影響も大きいです。(^_^;)

世界的に人と人の接触を避けながら、経済活動や学業を行うための大きなチェンジが迫られています!



在宅で仕事をするためのテレワーク普及や自宅で通学しなくても授業が受けられる学校のオンライン化も早急に整備する必要に迫られています。


しかし、、見方を変えて長期視点でみれば、コロナ騒動もいずれは終焉することは間違い有りませんし、その先のアフターコロナの世界について考えれば、今は大きな時代の変化を促されているのも否めません。


つまり、技術的には今行われている活動の大部分がオンライン可能なのに、古い習慣のためになかなかそこから抜けられなかったものが、一気に変革を迫られることになったのです。

実際、弊社のような不動産業にしても、ほぼすべての業務を現状のIT技術を使えばオンラインで完結させることは可能です!

例えば、物件の内覧にしても、お客様の代わりに営業マンがカメラを持ってオンラインで行ったり、VRの技術を使って物件室内を公開するのも簡単にできる時代になっています。

問い合わせや打ち合わせも、ビデオ会議で行えば、お客様と営業マン双方が自宅にいてもなんら問題なく業務をこなせます。

また、契約に関しても今は規制があって賃貸のみオンラインでのやりとりが認められていますが、コロナの影響で売買のオンライン解禁も一気に進むことから、いちいち事務所にきて直接会って行う必要もなくなります。

こうやって考えていくと、病院や介護、インフラなどの一部の業種以外は、かなりオンラインだけでも仕事がまわせることは間違い有りません。

習慣を変えられないのが問題だったのです。

そもそも出社する必要がなくなってたのに、『出社するのは当たり前。』みたいな間違った根性論みたいな古い頭のアカが原因だったのです。

それがコロナウィルスの影響で一気に変えざる得なくなってしまった。



そして、、この変化に実は一番対応しなくてはいけないのが、、、

皆さんどこだと思いますか??





そう、行政機関なんです!


行政機関は雇用を維持するために徹底的に業務のIT化に抵抗している組織です。

不動産業との関わりで言えば、さっさと印鑑文化をやめて、電子認証など導入したり、電子契約書の普及を義務付ければ、いいのに未だに紙ベースが中心です。

行政のIT化が進めば、今勤めている人たちの半分くらいが仕事を失ってしまうかもしれませんからね。。(^_^;)

学校だって、IT化してオンライン授業中心にして、自宅での自習の質問を受けたり体育なんかの授業のために週2・3回くらいの登校にしてあとは、教えるのがうまい先生の録画授業を自宅で学習するスタイルしたほうがよっぽど効率よく学習できると思います。

林先生みたいな面白い授業をやれるカリスマ先生が授業をした内容で勉強した方が多くの子供が興味を持って勉強できるのは間違いないです。(^_^;)

勉強に興味を持つのは先生の当たり外れが非常に大きいですからね。

そうなったら多くの先生は必要なくなってしまいます。(-_-;)

だから、行政機関は必死にIT化に抵抗してるのです。


しかし、、コロナウィルスは容赦してくれないので、この大いなるムダに支えられている現在の消費経済に鉄槌を下そうとしています。

影響が長期することはほぼ間違いないので、嫌でも民間も行政も業務のオンライン化に向かわざる得ないのです。


テレワークやリモートが一旦定着してしまえば、コロナ騒動が終焉しても元にもどることは間違いなくありません!

一旦、出社してもしなくてもいいことに気付いてしまえば、もうわざわざムダなことをする人はいませんからね。

電子認証がどんどん便利になってスマホだけで全部完了できるのに、わざわざ高額な印鑑を作って役所に書類を取りに行って、紙の書類を何枚も書いて、書類を提出に役所に行く、、こんなムダが続くわけはないのです。


私が経営しているシステム開発を行っている別会社ではコロナの問題で、日本政策金融公庫の特別融資の申込みをしたのですが、緊急事態ということもあり、オンラインで簡単に融資の申込みを行えました。

『えっ!!これだけでいいの!!』

てくらい、簡単でした。

今までの膨大な紙の書類はなんだったのか(・・?

最初から全部オンラインで簡単に申し込みできるようにできたんじゃないの(・・?


コロナウィルスは人類にとって負の側面もありますが、このように変化を多い促す正の側面も大いにあるのを実感してます。



さて、、前置きが長くなってしまいましたが、、(^_^;)

不動産にもコロナ影響は非常に大きなチェンジをもたらすことでしょう。


特にテレワークの普及に伴い革命的な変化が不動産相場にも起こることは間違いありません。

特に影響が大きいのは東京都心部だと考えています。

今までのように出勤という概念がなくなっていけば、東京都心の高い地価や賃料は維持できません。

アフターコロナの世界では今の地価を維持できないでしょう。

しかし、宇都宮市のような地方都市にとってはアフターコロナの世界はプラスに働く可能性があります!

地方はここ30年ほど大都市にどんどんエネルギーを吸収されていた状況が続いてました。

それはひとえに、人が物理世界を中心とした直接接触する機会に重点を置いていたからです。

しかし、アフターコロナの世界で物理世界から情報世界に人々の価値が移行せざる得ないこれからの世界では、高いコストのかかる東京や大都市圏のメリットが薄れていきます。

程よくインフラが整備されていてい、生活コストの安い地方都市は間違いなくテレワーク中心の社会では注目を集めると見ています。

逆に、別荘地などロケーションや環境の良い場所の人気も上がっていく可能性は十分に考えられます。

ただ、だからといって物理世界の利便性になれた大都市圏の人達が過疎化の進んだインフラの整っていない田舎に移住することはいくらテレワークが進んでも現実的ではないでしょう。

テレワークもいきなり完全に出社しないでよくなることはないでしょうから、そなると週に2・3回だけ会社に通勤するみたいな形態の会社が増えてくると見ています。

その状況なら、宇都宮市のような場所から首都圏に通勤するのはまったく問題にならないでしょうからね。


テレワークの普及で、首都圏からの移住者を大いに呼び込める可能性が出てきたのです!

特に今はLRT(次世代型路面電車)の開通も控え、未来都市へ街のバージョンアップも図っている絶好の時です!

もともと栃木県出身の人などはテレワークの普及とともに、宇都宮市にUターンするなんて方も増えると予想しています。


いずれにしても、まだまだ現状は社会の変化よりも、新型コロナウィルス感染症による健康被害の行く末が心配な局面です。

皆様におかれましても、くれぐれも体調にはご自愛ください。

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2020年4月9日木曜日

【キリンビール栃木工場跡地の開発が始まる!?】優良企業が地域にあることの重要性とは!?

高根沢町にとって10年来の懸案だったキリンビール旧栃木工場の跡地問題が大きく動きました!!

宇都宮市の優良企業として絶大な収益力をほこるマニーが取得して本社や工場などの開発拠点に使用することが決まったようです!



約10万坪、ドーム7個分の広大な平地ですから、かなり大規模な施設になることでしょう。

マニー 本社機能移転へ 高根沢のキリンビール跡地取得 2024年目途、国内生産拠点(下野新聞)

宇都宮市に本社のあるマニーは1959年に設立された医療器機を製造する老舗企業です。

特にマニーの手術用縫合針は日本の生産量の70%、日本から輸出される90%以上ものシェアを占めていて、微細な加工技術や独自の管理システムが高く評価されています。

とにかく、、安定した超優良企業が県内に大規模投資を行うことは良いニュースです(*^^*)

コロナ問題で海外生産の供給が止まって、国内のビジネスに大打撃が出ている中、製造業の国内回帰を後押しする声も日増しに高まっています。

ただ、日本は若者が年々少なくなっていくのは長期のトレンドですから、昔のように従業員を簡単に確保できるわけではないので、製造業の国内回帰はあまり現実的にでないのも事実です。

しかし、新時代の高度に自動化されてマンパワーをそれほど必要としないような、生産システム を構築できれば国内に工場を回帰させることも十分に可能でしょう。


いずれにしても、高根沢町にとっては非常に良いニュースです!

雇用も税収にも大きく貢献することは間違いないでしょう。

高根沢町の光陽台や宝石台の住宅街はホンダや清原工業団地にお勤めの方に人気のエリアですが、昨今は高齢化が進んでいます。

高度人材を必要とする職場が近くにできることで、古い住宅街も世代交代が進むことを促す効果も大いにあるとみています。

今の清原工業団地エリアではLRT(次世代型路面電車)の新設に伴い、圧倒的に人気がある【ゆいの杜】地区がニューファミリーの拠点となりつつあります。


LRT開通後にホンダの研究所にできる新駅まで、宝石台や光陽台から循環バスが走ることなんかも十分に考えられるでしょう。


LRTの開通に伴い、清原台の工業団地の付加価値も大きく向上することはまちがいありません。

コロナウィルスが世界的に蔓延した問題でグローバル化一辺倒にも間違いなく歯止めがかかることになるでしょう。

そうなると、宇都宮市のような首都圏に近い立地の工場需要は大きく伸びる可能性もあるとみています。


ここ数年の企業の投資を含む経済の明るいニュース圧倒的に宇都宮市の東側が中心になってきました。

西側は中心市街地にタワーマンションが開発されたくらいで、パルコ撤退などあまり元気がないですね。。(T_T)

LRTの着工も未定だし、街の新陳代謝がスムーズにいってないのも大きな要因でしょう。

コロナの自粛行動の影響も圧倒的、中小店舗の多い西側エリアの影響が大きいでしょう。


地価の伸びも駅東エリアが圧倒的強いですし、やはりLRT効果の大きさが証明されていますね。

結局ここ20年以上、日本中で街の未来への投資をおこったってきたのは明白です!



『コンクリートから人へ!』と耳障りの良い言葉で行ってきた政策で起こった結果は、国民みんなが貧しくなっただけですからね。(*_*)

この30年に渡って先進国で所得が伸びてないのは日本だけです。。(T_T)

人も街も変化し、進化できないと滅びるだけなのは地球の歴史をみても明らかです。

需要のなくなったビール工場の跡地が、最先端の医療器具を開発生産する会社が進出するなんて、まさに時代を象徴しています。


大都市以外の地方自治体はどこも安定した雇用と税収をもたらす優良企業の誘致に必死なんですよ。

現実は立地の問題やインフラが整っていないことなどもあってなかなか難しいのが現状です。

やはり大企業の本社は圧倒的大都市に偏在しています。


しかし!

コロナ問題でテレワークも一気に進みそうなので、宇都宮市にとって巨大なチャンスが来たのは間違い有りません。

今まで毎日出社してたような方々が週1回の通勤になれば、新幹線通勤も非常に現実的です。

本社機能の多くを家賃の高い東京都心に置く必要性も薄れてきます。

そうは言っても、インフラの整備されている東京の地位が簡単に崩れることは創造しにくいですが、新設LRT(次世代型路面電車)も整備され、街のイメージも一新される宇都宮市は非常に良いタイミングにアフターコロナの世界を迎えることができるかもしれません。

宇都宮市にはマニーのような優良企業がどんどん地域に進出してもらえるように、LRTという新たな武器を存分に発揮してもらいたいものです。

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2020年4月2日木曜日

【分譲マンションを買う時に気をつけたいことは!?】宇都宮市でマンションを買うならこの条件がおすすめ!?

私が宇都宮市の不動産業にたずさわるようになり、20年近くになりました。

その中でも大きな変化が、宇都宮市ではここ10年ほどで新築も中古も分譲マンションの流通が大きく増えたことです。

私が学生の頃までは宇都宮市でマイホームといえば、一戸建てが当たり前でしたが、20年ほど位前から分譲マンションの開発が街の都心を中心に本格的になり地域の不動産市場においても一大マーケットになりました。

一戸建てとマンションでは購入の際に気をつけなければいけない条件が大きく違うので、今回はその点と、『私が購入するならこれは外せない!』のプロの選ぶ物件の基準をお伝え致します。




分譲マンションを選ぶ際の大きなリスクが日当たり・眺望です。

宇都宮市の戸建てであれば、大抵は法令で住居地域として高い建物が建てられないエリアに開発されている物件がほとんどですから、現況で日当たりが良ければ、よほどのことがないかぎり日当たりが急に悪くなることはまずありません。

しかし、分譲マンションはそうもいきません。

分譲マンションの多くは商業地などの容積率の高い、高密度エリアで開発が行われます。

そのため、隣接した場所に空き地や駐車場があったりすると、いつか開発が行われる可能性が有り、日当たりや眺望が悪化するリスクが高いです。

しかも、分譲マンションが開発されるような場所ほど、開発需要もありますから、隣接地はいつ大きな建物が建ってもおかしくないのです!

新築マンションを買う場合は、販売するデベロッパーこのあたりのリスクは間違いなく話をしないので、ご自分でリスクを考えておく必要があります。

仮に、古い家屋などが建っていても、広い敷地であったら、所有者が亡くなったりすると大きな建物ができる可能性が高くなります。

よく分譲マンションの住人が、隣地に大きな建物が開発される計画が上がると、反対する運動なんかをしているのを見ますが、法律的には開発は合法なのでするだけほぼムダな努力に終わります。

つまり、となりににマンションがあろうがなかろうが、土地の所有者は開発規制に抵触しないのであればどんな大きな建物を建てることは全く問題ないのです。

空き地があるのに、そこにマンションを買った人の自己責任というのが日本の法解釈になります。(^_^;)

まあ、日当たりや眺望が悪くなったところで、居住に大きな支障をきたすわけではないですからね。

ですが、マンションの所有者からしたら、日当たりや眺望が悪くなることは大きなマイナスになります!

当然ですが、物件自体の資産価値も大きくマイナスになります!

ですから、マンションを購入する際は、近隣に大きな開発が行われそうな場所がないかを確認することが重要になります。


そういった意味では、高層階の物件は日当たりや眺望が悪化するリスクは低くなるので、高くなります。

しかし、高層階だからって安心はできません。

また、物件の南側が道路であっても同様です。

南側いっぱいに建物が建っていて片側1車線くらいの15mくらいの道路だと、道路の反対側に大きな空き地や駐車場が合った場合は、いずれ大きな建物が建つだろうと考えるのを想定しなければなりません。

自分が購入したマンションの隣地に、所有物件より大規模で高層のマンションが開発されることになったら、高層階であっても南道路であっても住心地も資産価値も大きく下がることになります。


隣地の開発が始まったので急いで物件を売却しようとしても、開発許可が出た時点で資産価値の下落は反映しますので時すでに遅しです。


こればっかりは、何時になったら開発が行われるのかどうかは誰にもわかりませんが、隣接地に開発余地がありば、いずれ開発されると想定するのが賢明です。


そう考えると、宇都宮市の大通り沿いなどのマンションは日当たりや眺望が悪化するリスクは低いですね。

あとは、商業地でなく近隣商業地域や住宅地などのそこまで大きな建物が建てられない立地のマンションも隣接地開発による資産価値下落リスクは低いです。


とにかく、新築でも中古マンションでもマンション周辺の開発余地を購入前に想定しておくことは非常に重要になります!



ここからは『私が分譲マンションを買うなら、この条件は外せない!』業者視点の物件選びを解説します。

私自身、今まで、分譲マンションや賃貸マンション、賃貸アパート、戸建て、含め、10回以上住み替えを行っております。

実際に住んだ感想もふまえてオススメの条件をお伝えします。

ただし、住まい選びは好みの部分も大きくありますから、あくまでも資産価値の維持中心の考え方の参考にしてください。


・タワーマンションより低層マンション

タワーマンションは見た目もカッコいいし、高層階なら見晴らしも最高です。

ですが、私はあまりオススメしません。

まず、タワーマンションはムダに管理費が高い物件が多いです。

それに、長期の建物の修繕が非常に大掛かりになりますから、将来的な修繕リスクも大きくなります。

また、高層階は眺望は良いのですが、人によっては高層酔いする人がいたり、地上に出るまでのエレベーター待ちの時間など負担もあります。

私は過去に15階建てのマンションの最上階に住んでいたことがあります。

眺望は最高で、入居前はそれが気に入って物件を決めました。

しかし、眺望なんて3ヶ月も経てば飽きます。。。(^_^;)

友達や家族が家に遊びに来た時、ちょっと自慢できるくらいで、普段はブラインド閉めっぱなしの時間がほとんどでした。

そして、15階までのエレベーターの移動がいつもストレスでした。

ちょっと忘れ物でもしようものなら大変です。。(*_*)


それ以来、高い場所に住むのは懲り懲りになりました。

低層マンションのメリットは機動性です!

3階くらいまでの物件なら、エレベーター待ちが長そうなら、さっさと階段で移動すれば良いですからね。

低層階で周辺に大きな建物がなく、日当たりが良い物件がおすすめです!


・角部屋を選ぶ

とにかく、分譲マンションは角部屋にこだわるのがオススメです。

角部屋は私の中で物件の向き(方角)より重要です。

分譲マンションは気密性が非常に高いので、風通しが非常に重要です!

また、窓も多くなるので室内の明るさが、角部屋とそれ以外の部屋では全く変わってきます。

角部屋だと実際の部屋の広さより、窓が多いことで外の景色を取り込めることで部屋が広く感じることができます。


・南向きの物件を選ぶ

宇都宮市は冬の朝晩の冷え込みが厳しいので、南向きの物件にこだわりましょう。

東向きと南向きで価格が10%くらい違うのであれば、10%高いお金を払う価値は確実にあります!

角部屋重視ですが、できれば南向きの物件にもこだわると良いと思います。


・細長い間取りより正方形の間取りの物件

デベロッパーができるだけ効率良く開発するため、宇都宮市の物件は南北に細長い間取りの物件がほとんどです。

細長い間取りより、できるだけ開口部分の多い正方形に近い間取りの物件のほうが断然使い勝手が良いので、専有部分の形にも注目してください。

後々リノベーションするときも、正方形に近い間取りの物件はプランの自由度が大きく変わります。


こんなところでしょうか。



具体的には、隣接地の開発リスクの少ない物件で、できるだけ低層なマンションか、タワーマンションなら低層階。

5階より以下がベストですね。

それと、東面、南面の2面採光の角部屋。


この条件で探すとこれだけ販売されている新築・中古マンションでも、この条件に合う物件ってわずかなんですよ!

つまり、今回私が出した条件の物件を買っておけば、後々売ることになった時に、価値が落ちにくく、すぐに売れる可能性が高いということです。

不動産の価値は立地9割と言われますが、分譲マンションは立地プラス、物件条件で流動性が大きく変わります。


何回か物件を売買したことがあるような方であれば、今回ご紹介したようなことも購入時に気をつけると思いますが、初めてマイホームを購入検討している方は是非ご参考にしてみてください。

特に、分譲マンションは隣接地の開発余地を考慮していおくことが非常に重要ですからここだけは確認しておくことが賢明です。

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