【コロナショック！不動産を売却するなら早急に！？】宇都宮市の不動産マーケットは急速に激変するのか！？

未知のコロナウィルスの情報が徐々に集まる中、影響が長期化することは不可避になりつつあります。

影響は甚大で、営業自粛なども広がり、これから世界中で倒産・廃業が急増するのも避けられないでしょう。

失業者も急増するのは目に見えているので、不動産マーケットにも今までにない影響が出ることになります。



特に、東京都心部などの投資家が中心のバブル化していたマーケットの暴落は足が早いと見ています。

商業施設やホテルなどの売上が苦境に陥っていることから、商業物件から相場が大きく値下がり始めると予想されます。

しかし、全国的にリーマンショック以降で価格が大きく上昇したのは、都心の商業物件と分譲マンションマーケットが中心ですから、もともとそれほど上昇もしてない地方都市の不動産はそれほど価格が落ちる余地もないと見ています。

全国的に値上がりが顕著だった投資家向け物件は、これから数年で値上がりした分の調整があると見ていますが、株式などと比べてかなりゆるやかなペースの調整になるのが不動産マーケットの特徴です。

未だに、日銀が株を大量に購入している影響で株式相場の調整もそれほど行われていないことを考えると、どこまで不動産相場に影響があるかも未知数です。


宇都宮市でいえば、中古住宅や土地の価格はもともとリーマンショック後と比較してもほとんど値上がりしていません。

一方、分譲マンションの価格は３０％ほど値上がりががありましたが、大きな要因は建築コストの上昇であり、地価の上昇分はわずかであることから、それほど大きな調整があるとも考えにくいです。

多少調整があったとしても、建築コストの値下がり次第とみていますが、職人さんの人手不足がアフターコロナの状況でも考えにくいので、下落余地は限られているとみています。

特に宇都宮市のような地方都市の不動産マーケットはもともと投資商品として購入している方は少数で、ほとんどは実需として購入されたものばかりなので、マイホームのようにご自分が利用する不動産についていはそれほど心配しなくてもいいと思います。

実需の利用が多いゆえに、マイホームは景気の波に左右されにくいのです。


ただ、そうは言っても今後はリーマンショック以上の景気循環の波が襲ってくることは確実な情勢ですから、１．２年に以内に売却を検討している不動産をお持ちの方や売却活動中の方はできるだけ早く現金化を急ぐのが懸命です。


なぜなら、コロナ騒動が落ち着くまでは人の動き自体が鈍くなるのは避けられそうにないのと、接触をできるだけ避けなければならないことから、取引件数自体が相当少なくなりそうなため、売却まで長い時間が掛かるのは避けられそうも有りません。

そのため、売却活動中にどうしても急いで現金化が必要になってしまった場合、平時と比べて大幅に相場無視した値引きを受け入れなければならないことになります。

特に、商業物件をお持ちで売却を検討しているような方は急いでキャッシュ化しないとかなり長期間にわたって物件を塩漬けせざる得ないことも考えられます。

宇都宮市のマーケットも商業物件を中心に２〜３年はダウン相場になりそうなので、売る気があるなら早く逃げるにこしたことはありません。




ただし、、、

実際には中長期の判断には難しい側面があります。



それは、世界中で大量倒産、大量失業が起こると予想され、すべての国でお金が大量に刷られてばらまかれることの影響です。


そして、、、

大量倒産・大量失業の結果、世界中で急速にすべてのモノ・サービスの供給が先細ることになります。


今はみんなが自粛中だから、影響を感じていませんが、長期の自粛を終えて、今まで通りの生活をしようとしたら、今度は一転して急激にモノ・サービス不足に直面する可能性も否めないのです。


今のマスクなんかがいい例ですよね。


需要が急増して、コロナ前までは５０枚入り１０００円しなかった物が今では３０００円でも安いと感じてしまう。

実際、シャープが国内生産して販売するマスク５０枚入り送料込みで３６４０円でそれでも、すぐに売り切れてしまいそうです。

デフレに慣れた今までの考えから冷静に考えたらマスクは短期間に３倍以上の価格になった以上事態です。

マスク以外の他の物も連れ高して上がる傾向も増えています。

コロナ前に当たり前にあったものでも供給が不足していけば、需要と供給の関係から値上がりせざる得なくなるのです。

不況下の物価上昇のことをスタグフレーションと言いますが、景気が良くないのに大幅な物価上昇が起こらないとも限らないのです。


そう考えると、資産の多くを多額の現金で持っている方は危険になります。


スタグフレーションになると現金の価値が大きく目減りすることになるので、現金よりも商品や株式、不動産などの実物資産が有利になることも考えられます。

実際、世界の食料輸出国はすでに国内のインフレを回避するため、海外への輸出規制を始めています。

まだ日本には直接の影響はありませんが、コロナの影響が長期化すると、すべての輸入物価に影響が及びかねません。


日銀によってマネーがじゃぶじゃぶに刷られていることで、コロナ騒動で先行きの不況がみている今の状況でも、株式市場は高値圏を維持している異常事態も起こっています。

そう考えると、宇都宮市でも限られた優良な立地の不動産はインフレリスクヘッジの意味でも購入したい考える投資家が増えることも予想されます。


先行き不透明な今、投資家の方にとっては実需のある実物資産とある程度の現金のバランスを持つことが今の段階では重要だと考えます。

高齢の資産家の方に多いのが極度の現金超過傾向なので、ぼーっとしているといきなり現金資産の価値が大きく損なわれることになることも十分に考えられます。


私の予想は短期はデフレで中長期でかなりインフレ傾向が強くなるとみています。

つまり、ここ２年位で優良不動産の値下がりがあったら仕込みのチャンスとみています。


いずれにしても、世界中が新型コロナウィルスの影響で大混乱している状況では何が正解かを図るのは非常に困難です。

お金も大切ですが、健康をなくしては元も子もありません。

自粛が続いていますが、ウィルスの蔓延が日本中に広がりつつあります。

皆様、体調にはくれぐれもご自愛ください。