2018年12月24日月曜日

【不動産を売るときにやってはいけないおバカな行為とは!?】不動産業界はゲリラ戦が当たり前!?

不動産を売るにしても、買うにしても、、大手の看板が大好きな方って結構多いと思います。



宇都宮市内では、マーケットの規模が大都市ほどまでいかない微妙なポジションなので、、、全国展開している大手不動産業者の支店がないので中小がしのぎを削っています(ハウスメーカー大手の不動産部はありますが)。。(^o^;)


さて、今回のテーマの不動産を売るときに、やっていはいけないことですが、結論から言えば、


1・大手の看板だからと安易に信用してはいけない。

2・宇都宮市の物件を売るのに、宇都宮市に店舗のない業者に依頼してはいけない。


の2点です。


それでも、大手の名前が形だけでも冠につく会社を安易に信用して、すべて任せてしまうような情弱な人たちは、業者の絶好のカモでしかないですね。


先日もソフトバンクの新規上場で大損した人たちが、大手証券の『N社にダマサれたーー!』なんてネット上に数多くグチをこぼしているのが見られましたが、、、日本人って情弱の人ほど権威に弱いから、無条件に看板だけ見て、よく調べもせず、すぐに信用してやられちゃう人って多いんですよ。


特に、不動産取引って基本、【非日常】な経験なので、そのへんの飲食店に食事に行くのとは全然違うのです!

だから、看板だけですべて信用してくれたら、不動産業者からしたら絶好のカモで、やりたい放題できるんです。



私がよく例えに出すのが、飲食店の店主は毎日プロを相手に商売をしています。

他方、不動産業者は毎日素人を相手に商売しているんです。


考えたらわかりますよね。

誰だって毎日数回は必ず食事をしますから、幼稚園児すら美味しいものと美味しくないものを判断できるなかで、商売している飲食店は、私からすると毎日プロを相手に戦ってます。

他方、不動産は人生のライフイベントの中で最も出現頻度の低いイベントです。

人生80年でたかだか1.2回くらいしか経験しないわけですから、不動産会社は毎日素人を相手に商売しているのです。



日常領域の中でも最も行く回数の多い飲食店は、顧客最適化が起こりやすくなり、非日常領域の中でも最も出現頻度が低く、行く回数の少ない不動産業界は最も顧客最適化が遅れてしまう業界であるのです。


つまり、出現頻度が低いということは、不動産業界では口コミが利きづらい構造になるんです。。(-.-;)

例えば、飲食店の場合、

いい店を見つけ誰かに教えたくなって「じゃあ、明日のランチはそこに行こう!」

になるんですが、、、


良い対応してくれた不動産業者や営業マンを誰かに教えても「ふーん。でも、家引っ越さないからなぁ。。。」で終わるのが不動産業界です。

要は良いサービスを行っても口コミや紹介が利きづらいので、顧客最適化のインセンティブが働きづらい、ということです。






さて、皆さん、不動産業者は全国に何店舗くらいあると思われますか?







答えはなんと!コンビニの店舗数の倍以上の12万店舗です!



ちなみにコンビニ数が約5万店に対して、不動産業者の店舗は12万もあるのです。(^o^;)

どこにでもあるコンビニの店舗の倍以上もあるんですよ。


よく街を見渡してもらえば、そこら中に不動産屋があるのがわかると思います。


また、これだけの数が全国に存在するのに、TOP3社でマーケットの9割を独占しているコンビニ業界(トップのセブン単独で4割!!)とは異なり、不動産業界は寡占化が進んでいないロングテールのマーケットになります。

例えば、賃貸業界で管理戸数NO1の断トツTOP(2位に約2倍の差)の会社は大東建託さんでして、、、約100万戸です!!(*_*)

しかし、、日本全国に民間が運営している借家は約1500万戸もあり、借家シェアでいえばわずか6%しかありません。

コンビニでいえば、セブンイレブン1社でシェア40%を握っていてるのに、不動産管理で断トツTOPでもわずか6%のシェアしか取れてないことからもわかるように、不動産業界は大手そのものが存在していないようなロングテールのマーケットなんです!


だから、大手だからって、他の業界とは違い、ダントツで力があるわけではないのです。



しかも、、一般の方がほとんど勘違いしていることがあって、、、

不動産業は商圏が狭く、3駅となりは外国とまで言われているんです!

つまり、宇都宮市に店舗を構えているような弊社のような会社は宇都宮市以外の物件についてはほとんどわからない異国の地なのです。。

逆に言うと、業者といえども、宇都宮市に店舗のないような業者は、宇都宮市の物件については全くの素人同然なんです。


私はいつも【不動産業は土着業】というのですが、地域に根をぐっと下ろして商売をしていくことがとても理にかなっており、逆に管理仲介業で全国展開を行うことは非常に難易度が高いんです。


ちなみに、不動産業で(賃貸・売買・注文すべて含む)全国展開を達成している業態・モデルは「直接つくる」か「FC」の2つしかありません。


「つくる」は、賃貸では大東建託、レオパ、大和ハウス、積水ハウスのようなメーカー系、売買では飯田産業のような新築建売業者(パワービルダー)、カチタスのような中古買取再販業者です。

フランチャイズは解りやすくて、センチュリー21とか、アパマンショップ、ホームメイト、ハウスドゥやイエステーションなんかもそうです。

売買仲介で大手のデベ系で全国展開を達成している三井リアリティ、住友不動産販売がありますが、これは圧倒的なブランド力を誇る親会社を起点に事業をスタートさせており、エリアも大都市に限った例外かと思います。

また一部賃貸仲介で全国展開されている会社もありますが、100%直営店ではありません。宇都宮のような地方都市はほぼFCです。

「管理仲介業のみ」で全国展開は不可能で、それを達成している不動産業者は賃貸・売買ともに1社もありません!(*_*)


で、何が言いたいかというと、不動産管理業や仲介業では飛び地エリアを落下傘方式で展開することは難しく、そもそも規定された商圏内で商売が完結するため、外に出て商売をするというインセンティブが基本働きません。


出てもたいしても儲からないし損する可能性が高いから、宇都宮市に大手不動産会社が進出しないのも当然と言えば当然なんです。

いわば、不動産会社からすると、東京圏なら3駅目は全く興味・関心のない外国であり、異国です。

宇都宮市の業者なら事務所がある場所から、半径30キロ圏内(車で30分くらい)が商圏で、それ以外の不動産事情はまったくわかりません!

つまり、宇都宮市の業者なら、宇都宮市内とせいぜい隣接する周辺市町村くらいの知識しかなく、隣接した市町村の外側の不動産のことはまったくのど素人と同じです!



つまり、不動産業界では閉じた商圏毎で局地戦を戦わないといけないのです!



そうしてエリアに長い間をかけて根差していくと何が起こるかというと、独自のルール(更新料・礼金などは典型的)、独自の生態系 (地域ごとによる管理会社・仲介会社のパワーバランスなど)、が市町村・エリア単位で出来上がり、複雑になり、今に至っているのです。


つまり、商売がその狭い商圏で完結してしまうが故に、大手だからと言って簡単に強者になれないのです。

逆に、宇都宮市のような保守が強いエリアほど、顔なじみや地元出身者のネットワークが強くなり、地元業者が圧倒的に有利な環境ができあがります。


特に地主さんなんかは、大手のどこの馬の骨かもわからないエリート風の営業マンより、ヨボヨボでも地元のおじちゃん不動産業者を信用するんです。


それは、当然で、不動産は地元に根づいた資産ですから、外から来た何もわからない人にとやく言われたくないのが人情です。


そして、宇都宮市のような狭い商圏では、地元内で悪いことはしないだろうと考えるインセンティブも当然働きますからね。


大手といえども、日本全国のプラットフォームになるには、局地戦を何度も何度も戦わないといけないのです。

これはなかなかにして難易度非常に高く、効率も悪く、広域攻略を得意とする大手の空中戦のみで解決できる問題ではないため、ビジネスサイドの馬力を要求されます。



つまり、よほど商売としてボリュームが取れるエリア以外は捨てて、ボリュームゾーンでのシェア拡大をする方がよっぽど効率が良いんです!

だから、宇都宮市には三菱地所や、三井不動産なんかの売上が桁違いの大手不動産会社が進出してきていないのです。


そうは言っても、どこの不動産業者も、自分のなわばり以外の物件売却の相談が来れば断る理由はありませんので、もっともらしい理由をつけて売却の依頼を受けて、あとは異国の業者に丸投げします。



そう考えたら、『大手だから』と、安易に商圏が全く違う不動産業者に物件の売却依頼をするのがいかに愚かな行為かよくわかると思います。

下手をすると、売却を頼んだあなたの方が、物件についてよくわかっているなんてこともあるでしょう。




じゃ、、どうすれば一番良いの?




となりますが、、、


一番良いのは、当然、物件の所在地近くに事務所を構えた、不動産業者に仕事を依頼することです!

物件に近ければ近い業者ほど、売主さんの強い味方になってくれることは間違いありません。

そして、、売買業務を専門に行っている業者に依頼することも重要です!

不動産会社も各々得意分野がありますから、間違っても、賃貸をメインに業務を行っている業者さんに依頼してはいけません。

ここも、商圏外の外国と同じになりますからね。

賃貸メインの業者さんや営業マンは、たとえ商圏内の不動産でも売買についてはほぼ素人思っていいでしょう。


そして最後に、できるだけ取引量が多い業者なら、頼りになりますし、すでにお客さんを持っている可能性が高いです。



不動産業界は狭いエリアに業務も細分化された、特殊な業界だと思います。

ゲリラ戦が当たり前の不動産業の世界では、大手といえども中小企業と同じ土俵で戦わざる得ないのが面白いところでもあるんですよね。



世界トップクラスのオックスフォード大学とケンブリッジ大学の入試問題の本を読んでみたのですが、、、非常に面白かったです(゚∀゚)



正解のない問に挑むことで、『教養とは何か?』を考えさせられる良書です。

年末年始の長いお休みで、じっくり『知』を楽しみたい方は是非!



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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2018年12月20日木曜日

【中枢中核都市に宇都宮市が選出される!!】政府の方針から栃木県内の不動産価値を考えてみたら!?

政府は地域の拠点となる、全国82の中枢中核都市の選定を公表しました!!

政府、82の中枢中核都市を選定(共同通信)



地域経済の中心を担う拠点を決めて、選択と集中を行っていく方針のようです。


政令指定都市や県庁所在地が中心で、全国で82市が選ばれましたが、栃木県からは宇都宮市のみが選定される結果となりました。


つまり、結論からいえば、栃木県内は宇都宮市に人や仕事やサービスを集約させて、人口減少に備えなるということでしょう。

したがって、栃木県内の不動産価値は宇都宮市に集約し、都市から離れた郊外になればなるほど、価値がなくなるか、、最悪の場合『売れない』、『貸せない』負動産になっていくということです。


しかも皆さんが考えているより、この流れはこれから5年位で急速に鮮明になってくると予想していますし、すでに取引の現場の実感として起こっています。



てか、、そもそもなんで政府がこのような地方の拠点を選定したかというと、、

東京圏(東京、神奈川、千葉、埼玉)に日本中から人が集中する流れが止まらないからです。(-.-;)


大阪圏や名古屋圏ですら、東京圏に人口を吸収されていて、すでに人口減少が起こっています。

明らかに日本は東京一極集中であり、東京一人勝ちの状況なんです。


『地方創生』はもう何年も声高に叫ばれいますが、結局、東京一極集中の構造がまったく変わる流れがないんですよね。。(^o^;)


宇都宮市なんかは東京都心まで100kmほどで、ある意味では、広域の東京圏とも言えるので今でも東京一極集中の恩恵を十分受けているのは間違いないでしょう。

しかし、東京から離れた地方に行けば行くほど、若者が東京に吸収される構造が鮮明になっているのです。


そういったことから、東京一極集中を是正して、

地域の拠点となる都市を強化して、首都圏の人の流れを抑え、地方の人口減少に備えようとしているのが今回の中枢中核都市の選定の意義のようです。

つまり、、いまさら創生の見込みのない過疎化が進む人口の少ない市町村への投資はある程度抑えて、その分を地域の拠点都市に重点配分していくと考えるべきでしょう。



しかし、最近のニュースを追っていますと、やんわりとした表現で一般の皆さんにわからないように、人口密度の低い過疎地への支援を切っていく方向性が次々に明らかになっていますね。。(-.-;)

急速な少子高齢化と、働くことのできる生産年齢人口がこれから大幅に減少することは確実なので、過疎地のインフラの維持が困難になることを想定した制度設計の大きな転換が始まっています。


今までのように、『不便になっても住み慣れた田舎で暮らしたい』みないな発想が通用しなくなるのかもしれませんね。

栃木県内でいえば明らかに県北エリアは、今後ますます不動産価値が下がることは間違いないでしょう。

県南も県北ほどではないとしても、同じく価値の下落が進み、よほどロケーションの良い立地以外は空き家が増えていき、どうすることもできない【負動産】が急増していくことになるのは目に見えています。

自分で使っていたり、需要があって誰かに貸せるような物件なら良いですが、使いみちのない物件は、売れるうちに早く売っておかないと大変なお荷物を抱えることになります。


今まで高額の借地代が見込みた、郊外の国道沿いのロードサイド店が借りていたような土地の価値も急速に落ちていくでしょう。

借地のご相談なんか受けて、デベロッパーや開発業者と打ち合わせしてても賃料や条件を含め、渋い回答が多くなりましたからね。。。

都市郊外の国道沿いなんかの土地をお持ちの地主さんは、売れるうちに早く土地を売却して資産の組み換えを行わないと、そのうち二束三文なる可能性が高いでしょう。


それだけ、郊外型商業施設の需要が急速に減っているのを感じています。


不動産業界はここ数年で本当に激変してきています。



不動産全体としての総量の価値は、ほとんど変化していないと思いますが、、、

今まで広がっていた不動産の価値が、拠点になるような立地に急速に集約して行く流れが鮮明です。

東京都心なんかの地価の上昇を見れば明らかですよね。



日本の地方の地価が暴落した分が、東京都心や地方の拠点都市の一部に集まり地価が上がっているのです。

しかも、宇都宮市内でも明らかなように、ごく一部の限られた都心部のみが上昇し、それ以外はほぼ値下がり続けている状況です。

東京でも、値段が上がっているのは駅から徒歩5分圏内が中心で、駅から10分以上歩かなければいけないような、不便な場所はほとんど地価が上昇していないのが現状です。


つまり、東京なら安心とか、宇都宮市なら大丈夫とかではなく、地域のミクロな拠点に富が集約してきているのです。

投資家の方でも、感のいい人はこの辺の事情をいち早く察知して、さっさと郊外の物件なんかある程度安値でもさっさと現金化して、富の集中してきているエリアに資産の組み換えを行っています。


しかし、こういった大きな流れのつかめない人達は、直近の表面利回りや、ミクロな超一等地に投資を絞ることの重要性を理解できないのです。



もともと農家でたまたま開発が行われて『地主さん』になったような方は持っている土地そのものに執着している傾向が強いので、またもとの農地の価値に戻るのも座して受け入れるでしょうね。

相続対策なんかで、○東○託なんかのアパート経営なんかに手を出して、多額の借金を抱えてしまった地主さんなんかは、、完全にゲームオーバーでしょう。。。(-.-;)

経営が行き詰まっても、土地の価値そのものがほとんどなくなってしまっていたら、破産するしかなくなっちゃいますからね。。(-.-;)


借金がなければ、一時のお金持ち気分が味わえただけで、またもとの農地のような価値に戻って、先祖代々の土地を維持することを目的にすることも、個人の価値観ですからそれはそれで良いと思います。。。(^o^;)


しかし、、多額の借金を抱えてしまっているなら、出来るだけ早く売れる土地を売ってババを捨てて逃げないと、先祖代々の土地の心配をしている状況じゃなくなってしまいます。



人の流れが東京一極集中すればするほど、不動産の価値の流れも同じ構造になるのは当然の帰結です。


東京だけがクローズアップされがちですが、栃木県内のようなミクロなエリアでもさらにミクロな宇都宮市の都心部に富が集約していく流れをつかめていない方がまだまだ沢山います。

その結果、宇都宮市内の都心部や人気エリアの地価上昇はまだまだ緩やかです。

つまり、まだまだ物件次第で大きな投資チャンスがあると思います。


マイホームの購入なんかをみていても、まだまだ『郊外の広い土地に注文住宅』なんて方も多いですから、今ならババを逃がすチャンスもあるでしょう。

しかし、年々マイホームを購入する層が激減するのは確実で、宇都宮市内でもすでに郊外の土地の暴落の予兆を感じています。


逆に、宇都宮市の都心部の物件に狙いを定めた、マイホームの購入や投資を行う、賢いユーザーも増えてきました。

ロケーションの良い都心部は、情報が表に出る前に決まってしまったり、明らかに高値でも売買が成立するケースが増えてきています。



私個人として、現段階で一番コスパが高いと感じているエリアは、宇都宮市の西口駅前から中心市街地にしぼった不動産購入だと考えています。

東口エリアはLRT(次世代型路面電車)の着工も始まり、すでに公表されている地価以上の高値での取引が当たり前になっています。

しかし、西口から中心市街地にかけては、LRTの着工がこれからなので、まだまだ本来の価値よりは割安な水準で購入できる物件をちらほら目にする機会があります。

これから10年〜20年の長いスパンで見たときに、中心市街地の物件は確実に今より資産価値の上昇が見込めると予想しています。

ただし、物件の情報がほとんど表に出ないし、公開されてもすぐに成約してしまうケースがほとんどですから、ご興味ある方は優秀なエージェントに情報提供のお願いをしておくと良いでしょう。


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2018年12月15日土曜日

【水道事業の民営化法案が成立!!】法案が宇都宮市の不動産価値にも影響を与える!?

水道事業を民間に委託できる水道法改正案が可決されましたね。(*_*)



こういった法案が可決されることは、今後の不動産市況への影響が実は非常に大きいので今回は考えてみたい。

水道法改正「安定供給維持へ基盤強化図る」 菅義偉官房長官 (Sankei Biz)


オールドメディアの感情的な論調があまりにもひどいので冷静になってなぜこのような法改正の流れに至ったのか考えてみますと。。。


そもそも、、、

全国的にほとんどの水道事業は大赤字なんです!!


過疎化が進む地方ほど水道料金の値上げラッシュとなっています。

大都市なんかは人口密度も高いので水道事業も効率が良いですけど、、、

人口密度の低い地方に行けば行くほど、人口の減少スピードも早く、赤字が拡大していく傾向にあります。

しかも、、税収も下降するだけです。。(-.-;)


お金のある都市なら、水道を公営事業として行っていれば、赤字だろうが税金で補填すればいいだけですけど。。。

人口減少が当たり前の地方では財源も減る一方で、これではもちません。。。



で、、『水道民営化で大変だー!』って騒いでいますが、、、

そもそも民間が事業を行う以上、全く儲かる見込みのない地方の水道事業なんて誰もやりたくありませんよ。(-.-;)


効率がよく事業を行える大都市の水道事業は民営化されれば、やりたい事業者はたくさんいるでしょうが、、

過疎化が進み、採算が悪化するだけの地方でだれが事業をやりたいと思うのでしょうか??


民間が事業を行うということは、水道サービスを提供して儲けを出していいことになります。

すでに民営化が行われた例でわかりやすく考えたら、JRなんかの国鉄が民営化されたことで、JRは儲けを出す株式会社として上場していますよね。


国鉄と比較したらJRに民営化されて、圧倒的にサービスが良くなったのではないでしょうか?

てか、、国鉄が民営化されたのが、私が小学校低学年の頃ですので、祖父母などから民営化して圧倒的にサービスが良くなったと聞いています。

国がやっていたら、駅ナカ開発やスイカなんかが順調に導入されたとは思えないですからね。


更に、道路公団なんかも民営化されてから、スマートICやサービスエリアの充実なんかで確実にサービスは格段に良くなったのは間違いないでしょう。

が、しかし、、、!


民営会社の料金は国がやっていた頃より、実感としてかなり高くなったのではないでしょうか?

お金持ちの人にとっては、新幹線もグランクラスなんかができて、サービスの質も上がり快適極まりない状況になりましたが、、、

一方!その分、一番チケットの安い自由席が減らされたりして、JRが一番儲かるようなシステムになってます。

グランクラスはガラガラなのに、、自由席には立っているお客さんが沢山いるなんてよくあることですからね。

まぁ、民間企業なんで、株主もいますし、できるだけ顧客満足度を上げて利益の最大化を目指すのは当然といえば当然なんですけどね。



しかし、、もともとは税金で造らたインフラを独占してお金儲けされているので、一般国民の感情論を刺激するには格好のターゲットになります。

だから、JRも新幹線なんかで儲けたお金で、地方の赤字ローカル線を渋々維持しているでしょう。


私は以前、中国でビジネスをしていたことがあって、よくあちらの新幹線(国営)に乗りましたが、一番驚いたのは??


なんだと思いますか???




国営新幹線の運賃の安さ!です!


しかも全部指定席です。

だいたい宇都宮から東京駅(100Km)くらいまでの距離で、当時500円くらいでした!!

当時は円高だったこともありますが、今のレートでもせいぜい700円しないくらいだと思います。

中国と日本の一般レベル貨幣レートの差が体感で3倍位だと考えても、日本円で2100円くらい、、、

現在の宇都宮ー東京間の新幹線の指定席の料金が4930円です。

中国の国鉄新幹線とJRで運賃を比較すると、貨幣レートの差を考慮しても2倍以上の高値なんです。

当然ですが、サービスは日本の方が段違いに良いですよ!



つまり、公営事業が民営化されれば、確実に事業として儲けるためにサービスの質が上がるのは間違いないでしょう。

しかし、、、料金は確実に上がっていくのでしょうね。


結局そこはトレードオフの関係なんですよね。

サービスの質が上がる分、価格はもっと上がる。




で、、前置きが長くなってしまいましたが、、、(^o^;)

何が言いたいかと言うと、

重要なことは、国の方針が『人口密度が減っていく場所のインフラの更新をやらないよ』ってことに向かっていることなんですよ。

今までのような、『一億総中流!』なんて幻想はあっさり捨てるというこなんですよね。



率直に言えば、過疎地の水道や生活インフラは更新されずに、切り捨てられる方向に向かっているということです。

つまり、今後、世の中の流れは、人口密度の少ないような地方に住むなら、『それ相応のインフラ維持の負担をしてください。』ということになるんです。

極端な話になると、お金が払えないならサービスは終了します。。ということに。。(-.-;)


日本全体で考えると、人口密度の低いところに住む人は、少ない負担でインフラが安く使えているんです!

郊外に住む人のインフラの負担は、人口密度の高い都市部の人達が、実際の料金以上の利用料金を払って、負担してくれているのです。


人口が増え続けて、余裕のあるうちはそれでも不満がでないのですが、、、

人口減少が進んでいくと、今までのようには行きません。。。


現に、JR北海道なんかは、赤字路線をバンバン廃線にしていっています。

いくらモータリゼーションが進んだとはいえ、利用者がゼロでなかった以上、車に乗れない交通弱者が切り捨てられたことになります。


このあたりを、リベラルを主張する今の野党が怒らないのは不思議ですが、、(-.-;)



少子高齢化が一層進むことを考えると、、、

これから、日本中で税金や社会保障含め、負担増ラッシュは避けられないでしょう。

残念ながら、切り捨てと言われても、、人口密度の低い場所のインフラの更新はいずれ行き詰まることになるのは目に見えてます。

公営では、平等の精神で一律料金しか公共サービスに課金できないでしょうが、民間なら、JRのように、人口密度の低い場所の料金だけを値上げするようなことは平気で行ってくるのは目に見えてます。



つまり、国の方針は明らかに、今までのようなスポンジ化した『拡散型の人の移動にNO!』を突きつけています。


結果的に、必要なインフラサービスが受けられなくなる切り捨てられる人達は移住せざる得なくなるでしょう。


日本中で、人口密度の低い場所への、課金を増やす流れが起こって行くのは間違いないでしょう。


結論として、不動産の超2極化は今後も急速に進んでいくことになります。

栃木県内でも人口減少の大きい県北エリアから、宇都宮市の都市部などに多くの人達が移住せざる得ない状況が今後加速してく流れになるでしょう。

そう考えると、宇都宮市のような県都は比較的、人口減少のスピードが緩やかになると予想しています。


特に、中心市街地とJR宇都宮駅から3キロ圏内、LRT沿線あたりは、人がどんどん集約していく逆ドーナツ状態が進んでいくのは必然の流れになるでしょう。

実際、栃木県北の田舎暮らし物件なんかはここ5年くらいでまったく動かなくなってしまいました。

人の流れは明らかに、内に向かっているのは現場でも常に実感しています。


逆に言うと、宇都宮市でも一部の勝ち組エリアは今後も全く心配することなく価値が上昇していく流れになるでしょう。


みんなが欲しいと思う、一部のエリアには良質なサービスも富も集中していく流れは、新幹線のグランクラスに似ていると思います。

あれだけ、長い車両で、一両だけ格別サービスがある。

みんなお金があれば、そこに行きたいんです!

不動産も同じ状況になっていくでしょう。


郊外はどんどん商業店舗や病院が撤退し、都市部に集中していく。

都心に住めば、車もいらずに快適暮らせるが、郊外はどこに行くにも長時間かけて、自分で運転しなければならない。


自動車も、走行距離に応じて税金を課税するなんて議論も出てきてますから、まさに『泣きっ面に蜂』な状況になってきました。

走行距離での課税検討 自動車税制見直し(財経新聞)


宇都宮市内でもマイカーを使わざる得ない状況が『負け組』となる厳しい変化にさらされる思わぬ状況が来るかもしれません。



国が絶対に欠かすことのできない、公営サービスの『水』に民営化の道筋をつけたことで、過疎化の進む場所の切り捨てを容認したと見て間違いないと思います。

切り捨てというと残酷に感じますが、郊外に住む人が本来負担しなければならない分を、都市部の人に負担させるのはある意味では不公平です。

宇都宮市でも中心市街地の固定資産税負担は圧倒的に高く、商業店舗などでは、郊外の巨大モールの税負担の低さの不公平感が以前は問題視されていたこともありました。

それでも、人口が拡大していた時は大きな問題にならなかったのです。

でも、時代は転換点を迎え、国も方針の転換をせざる得ない状況に追い込まれています。

都市部の人口密度の高いエリアに人が流れざる得ない状況を見れば、宇都宮市内でもすぐに売らなければならない物件や、すぐに買っておいた方が良い物件がおのずと見えてくるのではないでしょうか。



追記

すでに民営の水道事業では給水停止が現実になっていました!!

民間水道企業、赤字でペンション村に給水停止へ(読売オンライン)



マイカー脳に洗脳されてしまっている方は是非こちらの藤井先生の本を一読を!



マイカーを使うことで、富が大都市にチューチュー吸われいてるのがわかりますよ。(*_*)


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2018年12月10日月曜日

【宇都宮市でも働く外国人が急増中!?】増える外国人労働者向けの不動産投資に活路はあるのか!?

若者の激減が現実になり、どこもかしこも人手不足の問題がクローズアップされるようになりました。



その結果、政府は外国人の受け入れを緩和する方向に大きく舵をきりましたね。(*_*)

入管法改正案成立へ 首相問責案も提出、深夜ずれ込み(産経新聞)



皆様が思っている以上にこの国の人手不足は深刻なのです。。。(^_^;)

NHKニュースWEBに特集が組まれているので是非チェックしてみてください。

外国人"依存"日本(NHKニュースWEB)


しかもこれから年々、労働人口の減少は加速していき、消費をするだけの高齢者は急劇に増えることになるんです!

つまり、、、今の時点で、、『人手不足で大変だー!』なんて困っている業界は大幅な値上げができなければ、ある意味オワコンな業界なんです。。。(-.-;)


そんな中、可決された外国人労働者受け入れ法案。


受け入れるサイドの体制が問われそうなのは、労働の現場だけでなく、生活を営むための不動産業にも言えるのです。


宇都宮市内でも外国人の方の姿を見る機会が年々増えてきました。

不動産業の現場でも、外国人に部屋を貸しほしいとのご依頼を受ける機会が多くなりましたが、、、ほとんどの物件は外国人NGなんですよね。。


仮に、外国人を受け入れる法人が物件の契約者だとしても、実際に居住するのが外国人だと入居を断られるケースが圧倒的に多いです。

日本人に人気のあるようなエリアや築浅の物件ならわかりますが、、、

半分以上が空室のような物件でも、、外国人NG&単身高齢者NG物件ばかりです。



まぁ、受け入れる大家さんの立場からしたら、当然なのもうなずけます。

なぜかといえば、、日本人なら『当たり前』の価値観が、外国の方にまったく通じませんからね。


外国人入居者を受け入れる際、いちばんの大問題は、言葉がほとんどわからないということ。

そして、文化の違いから生まれるトラブルの数々。。。


ホームパーティーなんかをすぐやるし、、、国よっては当たり前のようですが、、、(-.-;)

同郷の仲間が集まりやすい、、その結果ホームパーティーに発展してしまうのでしょうが。。。

気づいたら1DKの部屋に3.4人住んでいるなんてこともザラにあります。


原状回復なんて概念もないから、室内を土足で使うことも当たり前。

日本のような玄関で靴を脱ぐ文化の国は少数ですからね。。。(^o^;)


お国によっては香辛料をたくさん使った料理を毎日のようにされて、近隣からニオイの苦情がきて対応したこともありました。


そして、、、外国人を受け入れる際で、もっとも困るのが、ゴミ出しのマナーの問題。


そもそも、外国にはゴミ出しをきれいにとか、分別するという文化がないですからね(-.-;)


言葉もほとんどわからない方に、しかも物件に入れ替わり立ち替わり同郷の人たちが集まるような場所で、ゴミ出しのマナーを徹底させるのは容易なことではありません。



結果的に、外国人を賃貸物件に受け入れるということは、すでに入居中の日本人を不快にさせて、追い出すことになっていきます。

管理コストや負担も増えるので、受け入れを拒否するオーナーが増えるのも当然といえば当然なんです。

それについては、身寄りのないような単身高齢者も一緒でして、受け入れるにあたり、厳しい入居審査がありますです。


そう考えると、政府がいくら安い労働力が欲しいからと、海外から労働者の受け入れを増やしても、積極的に外国人向け賃貸ビジネスをやる方は少数なんですよね。。(^o^;)






散々、外国人向け賃貸のビジネスのデメリットを語りましたが、、、

でも、ものは考えようで、、、




成功している大家さんってこのあたりの勘どころをよくわかっていて、うまくボロ物件を回して外国人向けにして安定的に収益を得ていたりします。


巷では、大家業は簡単に儲かるみたいな本が出回っていますが、実際に成功している大家さんは日々勉強したり、人がやらないことをやって、うまく収益を得ているんですよね。



投資物件を販売する業者が、パチパチ叩く金融電卓なんかで数字を出したところで、所詮未来の希望的なシミューレーションでしかないので、ほとんど意味がないんですよ。

計算のなかに変数がたくさんあって、すこしでも変数がずれたら、計算そのものに意味がなくなりますからね。


馬鹿げた金融のトリックに騙されちゃう人ってホント沢山いるんです。(^o^;)


現場は、そんな単純ではないんです。

管理の現場は、泥臭さいことばかりで、手間も苦労も沢山あります。


だからこそ、大家業も『好きこそものの上手なれ』だと思います。


面倒で泥臭いことを人に丸投げすれば、それ相応の手数料が取られて、儲からないのは当然です。


税金対策でやるならまだしも、儲けを出そうと思って大家業をやるなら、管理丸投げならまず儲からないと思った方が賢明です。



特に、これから賃貸マーケットは非常に厳しい競争にさらされることになります。





今までのような現役世代を相手にした、賃貸マーケットの規模は今後急速にしぼんで行きます。


逆に、面倒だらけで誰もやりたがらない、外国人向け、単身高齢者の賃貸マーケットは市場規模が急速に伸びていくことになります。


(引用 https://rc.persol-group.co.jp/roudou2025/)


確実に需要が増えるであろう、外国人向けの不動産マーケット。

逆に年々、競争が激化して、収益率が落ちていく、日本人向け一般賃貸マーケット。



現実はどちらに行っても、茨の道だと思います。

どちらを選択するのがベストなのかは、物件の立地や状態によって大きく左右します。


しかし、今後、宇都宮市の郊外エリアでは空き家や古いアパートが二束三文で売り出されるようになるでしょうから、外国人向けに貸し出せば大きな収益が狙える機会は確実にあると思います。

時代の流れを的確につかみ、みんながやりたがらないことをできる大家さんは、競争とは無縁で今後も儲け続けていくことになるでしょう。


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2018年12月5日水曜日

【宇都宮市で道の駅に隣接したホテル建設へ!!】成長中の体験ビジネスが不動産業界に与える影響を考えると!?

米ホテル大手マリオット・インターナショナルと積水ハウスは、「道の駅」に隣接したロードサイド型ホテルを2020年秋以降、栃木県内の宇都宮、日光、茂木の3市町に開業予定であると発表しました!



道の駅の隣接ホテルを建設へ 米大手と積水ハウス 栃木県内は宇都宮、日光、茂木に(下野新聞)


増えるインバウンド(訪日外国人客)の多様化する旅行ニーズに応え、地方における体験型の旅のスタイルを提案するとのことです。(*^^*)


ここでこのホテルのコンセプトが掲載されていたのでご紹介します。


これまでの駅前や観光地に近接したホテルとは一線を画したコンセプトをもつプロジェクト「Trip Base(トリップベース)道の駅プロジェクト」。

やってくるホテルは、北米生まれの老舗ホテル「Fairfield by Marriott」。

手がけるのは、積水ハウスとマリオット・インターナショナル。国内の各自治体と連携し、「道の駅」をハブにした、「地域の魅力を渡り歩く旅」を提案する地方創生事業のひとつとしてのプロジェクト。


コンセプトは「未知なるニッポンをクエストしよう」。


駅前でも観光地でもなく、まだみたことのない「道の駅」からはじまる旅の拠点ベースになるというイメージが込められています。(*^^*)


宿泊特化型のホテルで、素泊まりに特化スタイルが特徴と今までの国内ホテルになかった新しいスタイルの提案になるようです。

利用者は地元の道の駅や観光地で消費してもらうい、地域と共存共栄しながら、国内観光をサポートしていくとのことで、地方創生の一環としても期待できるプロジェクトになります!


近年のインバウンド需要が急増するなかで、人気の都市部から外れた地方の旅行先を開拓したいという需要が増えているのにもかかわらず、そういった地域には未だ限られた宿泊施設しかないことが開発至った経緯のようです。


確かに、都会は日本中どこに行っても似たような景色が続きますし、体験できる内容も同じ感じになりますからね。

一方、地方にある日本人には馴染み深い景色や体験が、外国人には新鮮に感じるのでしょうね。



近年は、温泉なんかの人気も上がっているようなので、地方も好き嫌い言わずに、外国からの需要をうまく受け入れられる体制を整えれば、まだまだ成長の機会や再生のチャンスがあるでしょう。

そんな中、全国のなかで、国内有数の観光地を抱える5府県(京都、和歌山、三重、岐阜、栃木)として、栃木県の3エリアがマリオットホテルと積水ハウスの事業用地として選ばれたことは非常に良いニュースです!!



旅行などの体験に消費の主軸が移っていくことを考えると、前回書いたインターパークのような国内需要に特化したショッピングエリアの衰退なんかは当然の流れになりますね。

逆に、日本らしさの体験ができる旅行先への人の流れはこれから急速に増えていくでしょう。


今回ご紹介した、道の駅隣接ホテルはレンタカーを借りて日本中を旅するようなスタイルも想定してるようです。


宇都宮市にはLRT(次世代型路面電車)をはじめ、道の駅の開発、なんかで観光客を呼ぶためのインフラ整備も着々と進んでいます。


大谷エリアもオシャレなレストランができたり、テレビで取り上げられる機会も増えて、観光客も年々増加してきています。


以前のエントリーでも書いたように、宇都宮市では残念ながら、今までは外国からのインバウンド需要をうまく取り込めていなかったのはデータからも明らかです。

【急成長している観光・宿泊需要!】栃木県の意外な順位とは!?




宇都宮市は新しい旅のスタイルを提案して、国内外のお客さんを問わず、体験ビジネスの育成を行い、街を盛り上げていくべきでしょう。


最近は、オリオン通りが飲食店街化してきたりと、中心市街地にも体験型のコンテンツが増えてきました。


後は、うまくプロモーションするだけなんですが、、、今までの結果から見るとあまりうまくPRが行われていたのかは再考するべきでしょう。


宇都宮市内でも新しいホテルや体験型の宿泊施設なんかの、不動産投資が増えてくると面白いと思いますね。

今更、アパート投資なんかの衰退産業に投資するより、成長性も高い宿泊施設への不動産投資の方がよっぽど期待できるのではないでしょうか。



時代の流れは世界的にモノからコトへと確実にシフトしてきています。

不動産ビジネスもコト消費に合わせて大きく変化せざる得ない環境になっていくでしょう。


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