2018年9月26日水曜日

宇都宮市の住宅地の地価が27年ぶりに上昇!!鮮明となったLRTの経済効果とは!?

県が公表した、7月1日時点の基準地価で宇都宮市の住宅地がなんと!!!

27年ぶりに上昇しました!!!



宇都宮住宅地27年ぶり上昇 商業地は下落地点なし 栃木県内基準地価(下野新聞)


バブル期の1991年以来だそうで、27年ぶりって、、、

どんだけ~~、、、(-_-;)

平成生まれの人はもはやインフレの記憶すらないでしょうね。。



長く続いたデフレで宇都宮市の住宅地は27年もの長きに渡り、、値下がりし続けていたんです!(-_-;)

しかし、、

宇都宮市の住宅地でもデフレが止まり、インフレが始まったことが公表されたのです。

すごいことですよ~(・∀・)


細かいミクロなデータを見てみますと、、

目立った上昇を見せたのは、JR宇都宮駅の東側のLRT(次世代型路面電車)の開発が行われているエリアになります。


以前からこのブログで私が言っていたように、東口の駅前を中心に沿線エリアに幅広く、需要が生まれ、お金が流れ出し地価が上昇を始めています。


LRT開発による公共投資からのプラスの経済効果の連鎖がまさに生まれたのが証明されています!

こんな当たり前のことがわからない人が多いのにはいつも驚かされます。


『なんでも反対!』頭でっかちの方々の意見が通ってしまっていたら、街が壊滅的な経済の停滞をみたことになっていたのはこの結果からも間違いありません!



では、、

そもそもなんで【地価】が上がることが良いことかわかりますか??



こんなあたり前の経済原則を理解してないと、資本主義のルールで生きている私達は、自分で自分の首を締めていることになるので危険なんですよ。




そもそも【資本主義】とは、だれかの借金で成り立っています!



ここは非常に重要です!

こんな当たり前のことを義務教育で教えないのも問題ですね。。。(^_^;)

つまり資本主義社会では借金をするプレイヤーがみんなにお金を流すヒーローなんですよ。


つまり、借金する誰か(人や企業や国など)が日本の経済システムでは必ず必要なんです。

しかも、その借金の総額が毎年増え続けることが求められているのです。

全員の借金の総額が増え続けることが経済成長になるんですよ。

嘘だと思うなら、バランスシート(賃借対照表)を見て下さい。

当たり前ですが、左と右の値は必ず同じ値になります。


バランスシートをわかりやすく考えると、、

日銀が発表した平成30年1~3月期の、家計が保有する金融資産の残高は3月末時点で前年同月比2.5%増の1829兆円と過去最高を更新しています。

途方もない金額を国民全体で所有しています。

しかし、、この増えた分国民以外の誰かが借金したから増えたんですよ。

厳密に言えば、国が借金を増やし続けると、国民の資産も一緒に積み上がり続けます。
(日本国の国債は100%円建てですからね。)


逆に、『サイサンガー!』、てきな発想で増税して、財政支出を削減したら、国民が持っている1800兆円あまりのお金がどんどん減っていくことになります。

国の借金が減った分、みんなお金が減って貧乏になっていきます。



つまり、、

みんなが借金を返し始めて、借りるプレイヤーがいなくなると、流れるお金が減りだして、全員が苦しみます。


毎年、給料は減り、仕事は減り、失業者であふれ、街の開発は行われなくなり、現金を持つものはひたすら溜め込み、更にお金が回らなくなり、ドンドン景気が悪くなるサイクルが続きます。


これが、ここ20年以上デフレに苦しんだ日本の姿です。


逆に、地価が上がるとどうなるでしょうか??


地価が上がるということは、不動産 > お金の価値 となり、不動産に対して、お金の価値が年々減っていくことになります。

インフレによって、お金の価値が年々減っていくことになれば、現金を所有しているのは不利になりますから、できるだけ不動産なり投資なり、何かをしてお金の減価を防がなければならなくなります。

そうなると、どうでしょうか??

そうです!お金が世の中にたくさん回るようになるのです。



東京の銀座の地価はすでにバブル期の最高値を更新してます。

なぜでしょうか??

都心は不動産開発の投資が延々と行われているからです!


つまり、開発をすればするほど、その場所に価値が出て地価が上昇する。

逆に開発もされないような場所はドンドン廃れて価値がなくなっていく。。(T_T)


今回、公表された地価からは、新規の交通インフラ投資による影響が鮮明に現れました。

県内の住宅地価上昇率の1位は、宇都宮市の元今泉7丁目で、3.8%もの大幅上昇となっています。

続いて、元今泉5丁目の3.7%となっていまして、元今泉エリアの地価の上昇目立つ結果となっています。

さらに、、県内の商業地での地価上昇率のトップは宇都宮市の東宿郷4丁目で、1.9%の上昇となっています。


LRTの開発計画がいまだに未確定で着工もこらからの、宇都宮市の西側は当然ですが、新規の投資意欲起きにくいので、その流れがもろに地価に影響し、西低東高の流れとなっています。

西側もLRTの着工が始まれば、沿線ですぐに地価に影響が現れるのは確実です。


こうやって、開発が進めば、宇都宮市の商業地でもバブル期よりも地価が上がることだって当然あり得ます!

バブル期の上昇がどうして問題だったのかと言えば、実需を伴わない投機が行き過ぎて、価値のない不動産まで高騰したからです。


今は、バブル期の教訓を得て、2極化が鮮明となっています。

実需のある価値のあるエリアに開発投資が集中して、地価が上昇しています。

逆に、だれからも見向きもされないような不動産はタダでも売れない時代です。


そう考えたら、不動産市況はまったくバブルではないんですよ。


バブルを疑うような場面は、なんの価値もないような山や畑が高額で取引されるようなケースが出てきたらでしょうが、、、そんなことはもう2度と起こらないと思いますね。



驚くのが宇都宮市の中心市街地の商業地なんかはバブル期の最高値から、現在の価格はピークから4分の1程度の価格なんですよ。


銀座の地価はすでにバブル期の高値を更新していることを考えるとこの違いはなんでしょうか??


宇都宮市の中心市街地は、バブル期以降、大規模な開発投資がほとんど行われていないのが原因です。

大店法の改正で、郊外に大型ショッピングモールが乱立して、店舗が外に逃げてしまったり、適切なインフラの投資が行われていなかったりしていたので当然といえば当然です。



駅西はLRTなんかはもっと早く完成させて、中心市街地の再開発をどんどん進めるべきでしたね。

少子高齢化の影響で、街なかでの住居需要が増えたため、タワーマンションの開発も相次いでようやく、以前の物販中心の中心市街地からは脱却し、新しい開発が起こりはじめて、投資が行われ、地価も上昇をはじめました。


宇都宮駅西側も早期に、新たな交通インフラの開発投資を行い、今日本中で急成長している観光需要なんかを取り込んで、価値ある場所として投資を呼ぶこむ政策は不可欠でしょう。


そのためにも、マイカーに依存しない街を構築するのは、街を存続させるのhに不可欠な政策です。

ただし、私もマイカーの利便性も理解していますし、否定しているわけでありません。

要は、マイカーが使えても便利で快適な街だし、マイカーがなくても便利で快適な街になることが重要なのです。


そうすることで、街の価値は向上して、人々から支持され、街は発展し、地価は上昇していくのです。



今回、LRTの沿線や再開発が行わるJR宇都宮駅東口周辺は予想通り、大幅な地価の上昇が起こりました。


地価の上昇する場所 = 活気がある場所 なんですよね。


地価上昇している場所で、活気がない場所なんてありません。



本当に、、本当に、、、LRTが着工されて良かったです。(^_^;)

地価の上昇からもわかるように、宇都宮市ではこれから開発の連鎖が起こることは間違いありません。

街を大きく変える交通インフラ投資が行われることで、わくわくする未来が来るのです。



宇都宮市では住宅地でも、27年ぶりの底抜け反転の相場となってきました。

宇都宮市の選ばれた一部の場所は今後、順調に上昇を続けていくと予想しています。


『谷深ければ、山高し、』そんな相場の格言もありますが、気をつけなければならないのは、宇都宮市内でも選ばれた一部のエリアだけが上昇の恩恵を受けることです。

開発から取り残されたような場所はこれからも地価下げ止まることはないと思いますので、マイホームの購入や不動産投資をするなら、ロケーションにとことん拘ることが賢明な判断になると思います。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、およびご相談は有料とさせて頂いております。】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
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2018年9月22日土曜日

【できる不動産屋を選別する方法とは!?】できない人に振り回されないためにどうする!?

都内で研修があり、しばらく留守にしていたので、、更新が遅れました。。
失礼しました。。(^_^;)

さてさて、、

県外に住む友達に、不動産売買をするのにどんな業者を選べばいいかを質問されたので、

そのやりとりで考えたことを書いてみます。



結論から言えば、、、

できる不動産屋はとにかく仕事のスピードが早いんです!

仕事の価値ってスピードが一番なんですよね。

もちろん正確性も大切ですが、そこにこだわってなかなか仕事に着手されないと多くの人はイライラしてしまうんです。


だから、不動産屋に依頼して満足するパータンの多くは、俗に言う【報連相】報告、連絡、相談のレスポンススピードなんです!


もっと言うと、すべての資源でもっとも貴重な資源って時間なんです。

お金がいくらあったて、死んでしまっては元も子もありません。

時間があってはじめて、お金も使えますからね。


だから、判断の基準は常にスピードになります。


考えたらわかりますよね。

宇都宮から、都内までは約100kmなんで、歩いて行けば、丸一日くらいで行けると思います。

これはタダ。

でも、普通電車に乗って都内に行くと、2時間ほどで着いて

2000円くらいです。


もっと早く行くために新幹線に乗ったら、50分くらいで到着します。

そうすると、2倍の4000円くらいの運賃が必要になります。



タダから4000円まで幅ある移動手段の差はなんでしょうか??



例えば、仲介手数料の割引を売りにするA社と、仲介手数料はきっちり満額受け取りますが、仕事が早いB社があるとします。



お金を失う人の多くは、価格だけしか見ませんからA社に魅力を感じます。

つまり、スピードというお金より大切な価値が見れないんですよね。



重要なのは、価値に見合う価格であって、価格そのものではないんです。

仲介手数料が高くても、それに見合う価値ある仕事をしてもらえたら安いんです!


新幹線は高いけど、大勢の人が普通列車には乗りません。


移動を1時間短縮できることに2000円の価値を見出しているからですね。


不動産屋を見抜く場合も同じで、仲介手数料の安さで選んだりすると、大抵は失敗するんですよ。

そりゃ、、誰だって安いに越したことはないですが、、、

仕事のスピードが遅い業者って、大抵仕事もダメダメなんですよ。



仕事がダメダメだから、一番頭を使わないで簡単にできる値引きをして、お客さんを集めようとするんです。


普段から頭を使わないような人だから、仕事を依頼するとイライラするし、、、

とんでもないミスをやらかしてくれたりします。。。


逆に、手数料を絶対に値引きしないような業者は堅物で仕事がきっちりしている場合が多いです。


私も価値ある仕事しかしたくないので、価格だけを求められるような仕事はまず受けませんし、値引きもしません。


そのかわり、仕事は常にスピード感を持って、正確にしっかりやることを心がけています。



あと、、

ほとんどの方がそもそも、不動産業者の選別をしないのも問題なんです!

一般の方が不動産取引をする際は、業者との情報格差が歴然とあります。

もし、、あなたが、最初にコンタクトをとった業者とだけ、独占契約を結んだらどうなると思いますか??

何もわからないあなたは簡単に不利益を被ることになります。


だから、面倒だから1社にだけお任せするにしても、お任せする前に必ず数社に相談してから業者を選別しましょう。


特に、売却する場合や、所有物件を賃貸する場合は、複数の業者に同時に依頼する、【一般媒介】を利用するようにしましょう。



今回相談された友達には最初に、『県外だけどおまえに仕事を頼みたい。』と、嬉しい相談を受けてましたが、、、

売主側のエージェントとして、物件を見に行ったり、不具合があったら修理を依頼したり、客付けのためのチラシを配布したら、物件を案内したり、他の業者に客付けの依頼したりは、遠方にいるため事実上できないので、ほとんどの業務は現地の不動産屋さんに丸投げすることになります。

そうなると、手数料だけもらって契約書を作るくらいで、売主さんの利益になる『早く、高く』売るための活動はほとんどできないことになります。


そういった、事情を正直に話して、地元の不動産屋さんに依頼をすることを提案しました。



信用されたのは嬉しいし、契約書を作るだけで、高額の手数料をもらえるなら楽な商売なので本心では仕事を受けたい気持ちももちろんありますよ。(;´∀`)


でも、、信頼されて相談された以上、本音で話しをして良かったです。



ほとんどの情弱売主さんはこんなことは知らないので、物件の所在とは全く関係ない遠方の不動産業者に売却の依頼をする方がいるからびっくりします。


売却する際に、遠方の業者に依頼するのはまったく意味がありませんよ。

不動産は地域に根づいた商売なので、不動産のプロといえども、自分のテリトリー以外の知らない土地では全くの素人になるんです。


だから、売却や賃貸を依頼する際は、所有物件の商圏にある不動産業者に仕事を依頼するのは当然の選択になるのです!



不動産業界は一般の方の情報格差を狙った、『ホンネの見えにくい』業界なんです。


今回、私が言っていることと真逆のことを平然と言ってのける業者も数多く存在します。

『一社だけに預けないと、どこも仕事を一生懸命やってくれませんよ!』

ホンネ:【一社だけで独占できるので利益確定!イェーイ!情報も囲い込んで他社は排除して売上2倍だ♪】

とか、、

『遠方の私共でも売却には支障がないので、お任せ下さい!』

ホンネ:【やったふりだけして後は地元の業者に客付けは投げておけばいいだろう!楽な仕事だな。】

とか、、


不動産の仕事を依頼する際、基本は競争させることです。

競争がなければ、情報弱者のユーザーが不利益を被る確率は非常に高くなります。

専任でお願いするにしても、選別をするために競争させて、報連相のレスポンススピードの良さで判断するのがベストです。




会社の防犯用カメラが壊れたので、、買い替えました。。(~_~;)

1週間分の録画も自動でしてくれて、一ヶ月1000円ほどで使えるSafie(セーフィー)を使ってます。

スマホでいつでもライブカメラ映像や過去の映像を簡単に確認できてめっちゃ便利です。

設定も簡単なのでオススメです♪


こういった情報を知らない方がたくさんいて、ライブカメラの設置に苦労している方って結構多いんですよね。

これから、お年寄りの見守りなんかでますます需要が広がりそうなので気になる方は是非。


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2018年9月15日土曜日

【急成長している観光・宿泊需要!】栃木県の意外な順位とは!?

日本全国で宿泊需要の増加傾向が続いています。

特に外国人観光客の増加は目を見張るものがありますね。




観光庁が公表している、栃木県の宿泊客数のデータが興味深かったので考察してみました。


まず、、、驚いたのが年間の宿泊客数!!

栃木県内の直近2017年の宿泊客数の合計は、、
なんと、、

年間1千万人を超えています!!


正確な数字いうと、年間1022万4250人が県内に宿泊したと公表されています。



確かに、栃木県内には、世界遺産を持つ日光市や那須などのリゾートも豊富にありますし、宇都宮市内もビジネスユーザーが多いのである程度の宿泊客数がいるのはわかりますが、、、

まさかの、、、


全国14位と大健闘している順位なのです!!


1位は文句なく、東京都で2017年の宿泊客数は、5994万9670人です!(*_*)

ちなみに

2位 北海道 3555万6950人

3位 大阪府 3321万2480人


となっております。。


順調なベスト3ですが、、、観光地として近年外国人観光客が急増している

京都府が、8位 1892万1720人 となっていることを考えると、栃木県内にいかに多くの宿泊客が訪れているのがわかると思います。



宿泊客数の伸びを見てみますと、、

直近7年間で、870万人→1022万人 と 17% も宿泊客が増えています。


宿泊客数の伸びは、栃木県内に限ったことではなく、日本全国で7年間で
4億1723万人→5億959万人 と 22% も増加しています。

栃木県内は7年間で宿泊客数が大幅に増えたとは言え、残念ながら伸び率は全国平均を下回っています。( ;∀;)


ちなみに宿泊客数の伸び率トップなんと!!

千葉県で 1596万人→2464万人 と 7年間で 54%の大幅増となっています。



宿泊客数の合計では、検討している栃木県ですが、、、

外国人に限った宿泊客数で見ると、残念な結果が出ています。


2017年の栃木県内の外国人宿泊客数はなんと、、、

わずか、、27万1810人 です。。。( ;∀;)


宿泊客の合計が1千万人を超えているのに、、、

外国人はわずか27万人だけ、、(*_*)


トップはこちらも東京都の1977万人。

2位は大阪府の1167万人。

3位は北海道の770万人となっております。


トップ3は宿泊客の30%前後が外国人なんですよね。


北海道なんか、ここ7年で外国人の宿泊客数が158万人→770万人 と、約5倍もの大幅増となっています!

去年、仕事で北海道を訪れたのですが、ホテルの建設ラッシュに驚かされました。

宿泊客数の伸びを見れば、建設ラッシュの理由にも納得がいきますね。


一方、栃木県は、このデータからもわかるように、外国人の旅行客が非常に少ないことがわかると思います。


栃木県の外国人旅行者が全体の宿泊客数に占める割合はわずか、、、

2.6%あまり、、、( ;∀;)


なんとも、悲しいデータであります。。。


しかし、、!!

悲観するばかりではない数字も出ています。


ここ7年間で栃木県内の外国人宿泊客数はなんと、3.5倍あまり増加しているのです。

7年前はわずか、、年間7万7300人しか外国人の宿泊客はいなかったのですね。。


ちなみに、日本全体でみると、外国人の宿泊客数はここ7年で1841万人→7969万人と、4.3倍もの大幅な伸びを見せています!!


ここでも、全国平均の伸びを下回ってしまったのは残念ですが、この数字は今後十分に伸ばす余地があると思います。


県内には世界遺産のある日光をはじめ、自然豊かな観光資源が豊富にありますからね。

十分PRできれば、外国人観光客を大幅に増やせるでしょう。



人口が減少していく日本では、今後はいかに国外からお金を呼び込めるかが勝負になってくると思います。

少子高齢化が進行するほど、日本人に限った宿泊客数は大幅に減少していくことになるのは避けられないことです。

一方、成長著しいアジア圏からは今後膨大な観光客を誘致できるポテンシャルを秘めています。



アジアに開かれた栃木県を目指せば、観光業は大幅に成長する可能性があります。

宇都宮市においては、これから着工されるLRTの西側ルートを、大谷エリアまでつないで、外国人を含む観光客の誘致を行うべきでしょうね。


宇都宮市は近年、【餃子】による宿泊、観光客増に成功しています。

餃子の外国人へのPRはもちろん、大谷など、観光資源のPRやLRT開通後の街の魅力のアピールをうまく行えば、宿泊・観光業も大きな成長産業になると思います。


思考停止の負け犬老害になってしまうと、こういった地域の外から膨大なお金が流れる可能性があることを、理解できなくなってしまいます。


宇都宮市でいえば、LRT自体が大きな観光資源にもなります。

今までの延長線だけで考える狭い視野ではなく、世界中の人々が世界中を当たり前のように観光するようになった現実をしっかり理解して、外国からもしっかり成長の余波を受け入れられる、したたかさを宇都宮市には期待したいです。


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2018年9月9日日曜日

【本当は言いたくなかった空室対策方法とは!?】身もフタもない賃貸マーケットの裏事情とは!?

ここ最近、マンションやアパートなんかの賃貸オーナーさんから空室の相談を受ける機会が非常に増えてきました。。。(^_^;)



私自身、不動産のプロとして入居者の客付けから、管理まで一通りこなしてはいますが、、、なにせ、、本業はシステム開発とコンサルティング業務になるので、雑用の要素が多い管理業は本当に仲良くさせて頂いている一握りのオーナーさんの物件に限ってお受けしているのが現状です。

とうことで、、、ご相談を受けても管理業務の依頼はほとんどお断りしています。。(^_^;)



そのかわりと言っては、なんですが、、、

今回はプロの賃貸オーナーが言いたくない、空室対策のとっておきの秘策について書きたいと思います。


弊社自体が物件を多数所有している不動産オーナー業も行っていますので、プロが運営する場合はどのような空室対策をしているのかを、業界の裏事情も踏まえてお伝え致します。



実は、空室対策はそんなに難しいことをする必要はありません。

なぜなら、空室対策の基本は、他の大家さんに勝つことだからです。


言っちゃなんですが、、ほんとどの大家さんは情弱で、管理会社の言うままなんですよね。

だから、経営的にも収支トントンならいい方で、ほとんど儲からないんです。(T_T)

儲かってないから必要な経費までシビアになってしまい、運営がどんどん苦しくなってしまうんですよ。


『ちょっとくらい汚れたままでも大丈夫だろう』なんて考えで、必要な掃除や壁クロスの交換をしてないような物件をよく見かけます。。

空室がこれだけ余っている時代に、そんな物件、、誰も選びませんよ。。(^_^;)

特に、管理費をケチって自己管理している大家さんなんは、現状を把握できないので一番ダメダメになりやすいです。

厳しい時代に必要な知識もなく、誰も味方のいない自主管理では、まずは勝ち目はありません。



オーナー業をやる以上、重要なのは収支なんです!!



多額のリフォーム費用をかければ、入居者が入るのは当然です!

要はコスパの問題なんですよね。


追加投資の分を現状の状態から算出される家賃と比較して、どれだけ上乗せできて回収できるかの勝負になります。


あなたがセンスがよくて、建築の知識もあって、なおかつ業者さんともうまく付き合えて、交渉上手なら、適切なリフォームをコストダウンして行って、リターンを叩き出すのも可能でしょう。

しかし、、、現実はそう簡単ではありません。


ほとんどの大家さんは、建築の知識もほとんどないし、今の入居者が求めている部屋をわかっていませんから、管理会社に丸投げすることになります。


『やっぱり空室対策には多額の投資が必要なのか。。。』


と、、、

一般論では当然、物件のクオリティが最重要なイメージなんですが、、、



しかし、、、

空室対策で一番効果が高い経費の掛け方は、物件そのものクオリティ上げることではないという、、身も蓋もない現実があるんですよ。。(-_-;)



結論から言ってしまえば、




最高の空き部屋対策って、、


AD『広告料』なんですよ!




このADというのは「広告料」という概念で、不動産屋が仲介に成功した時、通常の手数料に加えて支払われるエクストラボーナスです。

「冷静に宅建業法を読むとこれってアリなんだろうか?」という疑問については忘れてください。

実際、不動産業を営む上で、広告費は年々増加しています。

ネット広告が中心となった今、システム開発費用やセキュリティ対策費用などは年々高騰していて、客付けをする業者の重い負担となっています。


結果として極めてグレーな報酬なのですが、、現実として取引の現場では、客付けしてもらうのに必要不可欠な費用となってます。



要は、オーナーが客付けしてもらうために、不動産業者にギャラを払うことなんですよ。

身もフタもないですが、、

一生懸命、所有している物件をキレイにするより、直お金が一番効きます。(^_^;)



できるオーナーはこのことに気付いてるんです。




こういった時代の変化に気付けない不動産オーナーほど、、自分の立ち位置を勘違いしています。

今は、物件が余っている時代なんです!

足りないのは入居者なんですよね。。(*_*)

物件に対して、足りない入居者を奪い合うのですから、不動産オーナーの立場は非常に弱いのです。


ドヤ顔で不動産屋に『お客さんつけてくれよー。』

(お金は入居者からもらって。オレは払いたくない。。)


なんて言おうものなら、資料なんか見えないくらい奥においやられてしまうんですよ。


つまり、、、

客付けできる不動産屋 > 不動産オーナー

の力関係なんです。


昔からの地主さん賃貸オーナーなんかは、いまだにびっくりするくらい上から目線で入居の斡旋を頼んでくる方もいます。(^_^;)

それでも高めの管理料を支払っていれば、管理会社が客付けを頑張ってくれると思います。

がしかし、、、

きっちり原状回復なんかで多額のリフォーム請求をされてたりしてて、収支はよくてトントンでしょう。

まして、ADを出してなければ、、管理会社以外はその物件の斡旋なんてまずしないですからね。。(-_-;)



今、賃貸の客付けに強い不動産業者は最強のプレイヤーなんです!

賢いオーナーはこのキープレイヤーをうまく使います。


結局、お客さんを連れ来るかどうかは決めるのは不動産屋の気持ち次第なんです。

なぜなら、似たような物件はたくさんありますからね!


だから、ADとして、不動産屋にギャラを払うオーナーは断然有利なんです。

不動産屋に客付けのお礼を一切しないオーナーは、いまだにたくさんいます。


現実が見えてないんです。。。(-_-;)

客付けをお願いするのにお金を払わないなら、物件そのものが他の物件と比べて、相当魅力が勝っていなければ、まず紹介すらされないのが厳しい現実です。

昔ながらの、地主さんなんかはお金に困っていないので、ADを払わない人も多いですけど、、、プライドが邪魔して、経営感覚がないから、持ってる資産を有効活用できていないのが目立ちます。

税金対策だから儲け度外視なのもわかりますが、、、


それでも、賢い不動産オーナーは、時代の流れを読んで、不動産屋をうまく使えるんですよね。



ちなみに、不動産業者の弊社自信がオーナーを務める物件は、普通の大家さんの2倍から3倍のADを支払らう約束をして、他社さんに入居者の斡旋をお願いしてます。


もちろん、弊社自信でも客付けはしますが、、、

コンビニよりも多い、不動産業者の数を考えたら、1社だけで賢明にやるより、ギャラを払って、多くの客付けに強い業者に外注しちゃた方が圧倒的に効率がいいんです!

私が管理を依頼されているオーナーさんにも、他のオーナーさんより2倍くらい多いADを出してもらっているので、他社さんはどんどんお客さんを紹介してくれます。


要は、客付けを効率的にするなら、物件の内容は2の次にして、不動産屋に支払うお金の額で勝負するんです!



なまじ空き部屋に追加投資する余裕があるなら、最低限の原状回復をして、不動産屋にADをたくさん支払った方が、すぐに入居者が決まる可能性が高いです。


ちなみに、今の宇都宮市の相場で言えば、ADの相場はだいたい賃料の1ヶ月くらいで、業界では賃料の1ヶ月分に相当する広告料をAD100といい、2ヶ月ならAD200です。

うちは2ヶ月をベースに、物件によっては3ヶ月分のボーナスを支払うAD300で入居者の斡旋をお願いしてます。



そんなに払ったら儲からないよ。。。

なんて思うオーナーさん、、、よく考えて見て下さい!


私が相談を受けるような物件の多くの空室になってから6ヶ月以上経過しているような物件ばかりなんですよね。

半年以上も何部屋も空きがあったりして、困ったところで始めて、相談に来るのです。


せっかく原状回復で室内をキレイにしても、、、半年以上も空室の状態が続くとすぐに物件は傷んでしまうんですよ。


誰も住んでないほうが、賃貸住居は傷みが早いですからね。

だったら、最初からAD2ヶ月くらい払って、とっとと客付けしてもらっていたほうがよっぽど良かったんです。


原状回復後にAD効果で、すぐに入居者を決めてもらえていたら、物件はキレイで状態の良いまま引き渡せて、2ヶ月分の経費がかかっただけ。


一方、広告費をケチって入居者が見つからず、6ヶ月分の家賃を失い、、、

なおかつ、原状回復したお部屋は傷んでしまい、、、

入居の見通しはたたない。。。(T_T)


目先の損得ばかりを考える人って、大局が見えないんですよね。。。(^_^;)


機会損失考えたら、さっさとAD払って、できるだけ早く客付けしてもらう方が賢い選択なんです。


少子高齢化の影響で人手不足はすべての業界でどんどん深刻になってきています。

不動産業界も例外ではありません。



営業マンは減っていくが、、、取扱物件は増える、、、

一方!

借りるお客も減る一方、、、


こうなっては、人をうまく使えるかどうかが勝負を決めるんです!



設備を追加するとか、リフォームするとか、管理費用を値切るとか、そういう前にまずはAD200をつけましょう。

残念ながら、大抵の営業マンはまず物件情報に「ADはついているか?」という視点で見ます。



元付、客付け両方の立場から様々な取引の現場をみてきましたが、一番効果のある空室対策はADであるというのが、身も蓋もない現実です。


弊社や私のお客様は、時代を先読みして、AD200やAD300という新幹線にいつも乗っていますよwww(^。^)




ツイッターで話題だった小説を読んだらすごく面白かったです!(^O^)

どんな男性でもモテモテになれる秘技がてんこ盛りにつまった興味深い内容ですよ。


この内容で、文庫745円は安いです!(・∀・)

ストーリーにしっかり落ちもあり、久しぶりに読んだ小説でしたが一気読みしてしまいました。

秋の夜長にはもってこいの本なのでご興味ある方は是非!



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2018年9月5日水曜日

【交流の場所として成長する宇都宮市の中心市街地!】一方、郊外の飲食店は苦戦が続く!?

開業から15年目を迎える、宇都宮市の中心市街地にある『屋台横丁』は売上と来客数が過去最高を更新したようで絶好調のようです!



売り上げ、来客 過去最高 17年度の宇都宮屋台横丁(下野新聞)



街のスポンジ化が進んでしまった結果、人々がにぎわいを求めて中心市街地に集まる傾向は今後一層増えていくことでしょう。


中心市街地は人の流れの変化に対応して、物販店だったところがどんどん飲食店に変わっています。

実際、夜のオリオン通りはここ数年で行き交う人の数が大幅に増えているのを日々実感してます。

逆に、郊外の大型飲食店の撤退がどんどん進んでいますね。。(^_^;)

人手不足で働く人を簡単に確保できなくなったのも大きく影響しているのでしょうね。


資金的には金融緩和が続いていて、容易に資金調達できるのに、肝心の人が確保できない厳しい状況です。。(-_-;)



経営者サイドの都合もあって、郊外の大きな店舗の需要はますます低下していくことになると思います。


中心市街地の夜の人口増加は、観光客数の増加も大きく貢献しているでしょうね。



現在建築中のタワーマンションもあっさり完売したように、街なかの住居需要も旺盛です!

加速度をつけて進む高齢化社会の中、全国的に住居を都心部に移す「都心回帰」が目立ってきました。


だが、そうした都心族は富裕層のみで、生活費に余裕がない高齢者は郊外に追いやられたままになるでしょうね。

今現在、お金に余裕のある高齢者から、郊外の不便な戸建てを捨てて、都心部へと引っ越しをするケースが増えてきています。


私が現場の需給バランスで感じている状況からみて、今現在、宇都宮市の中心市街地の物件はまだまだ割安です!!(*_*)

バブルの頃からの下落率は郊外より、中心市街地の方が断然大きいですからね。


生活の質や将来性を考えると、中心市街地の物件はまだまだ割安感があります。

一方、マイカーに極度に依存しなければならないようなエリアの物件(徒歩圏にコンビニすらない)は、はっきり言ってすでに割高というか、将来的に負動産確定なのは目に見えています。


中心市街地の地価が、ここ数年で底を打ち、反転の兆しを見せているのは当然の結果でしょうね。


中心市街地に住む大きなメリットはマイカーを所有しなくてもいいことです!

すべてを徒歩や公共交通で済ませることができるので、年間の必要経費が大幅に削減できます。

ましてや、今はネット通販でなんでも買える時代です。

カーシェも徐々に普及してきています。


LRTの開通で、職場の多くある、工業団地と公共交通がつながれば、ニューファミリー層にも都心居住の需要が急増していくことになるでしょう。


この大きなトレンドの変化を理解できていない人はまだまだ数多くいますね。(^_^;)

この世の中の大きな流れの変化に気付けないような人たちがLRT(次世代型路面電車)の建設にも反対していた層になるでしょう。



人の流れは確実に、都心や街の核に向かって集中する傾向を一層強めていくのは間違いありません。



今なら、まだ郊外の中古の家も買手がみつかる可能性があるでしょうが、、、

いずれ、ニューファミリーも衰退一辺倒の郊外に住居を求める傾向は減っていくと思われます。

そうなると、、今後は郊外の中古住宅の需要は急減していくことは避けられません。


実際、宇都宮市と比べて人口減少がいち早く進んでいる県北エリアでは中古住宅の需要が急減していて、【売れない】【貸せない】負動産が急増しています。


栃木県内の人口減少の大きい市町村であればあるほど、負動産が増えていてその波が、都市部郊外の不便なエリアに波及してきています。

この流れが顕著になっている県北エリアから人や富が逃げ出しています。

実際、県北エリアの人たちが宇都宮市の中心市街地に住居を求めるケースも増えてきています。



徒歩圏にコンビニもないような不便な郊外の住まいは、マイカーが使えなくなった時点で、ゲームオーバーです。

しかも、最寄りのお店がこれからどんどん撤退していってしまいます。。。(-_-;)

幸か不幸か、日本人の平均寿命は今も伸び続け、人生において高齢化するリスクも顕在化してきました。

マイカーの運転ができなくなってからの、転居は非常に非現実的な選択ですから、元気なうちに徒歩圏で快適に暮らせる場所に転居する人たちも増えてくることでしょう。


その流れの一環が、中心市街地マンションの人気であり、中高年の移住者の比率が圧倒的に高いんですよ。



まだ若いニューファミリー層は、マイカー脳に洗脳された生活が染み付いていて、、徒歩中心の街暮らしの良さがなかなか理解できないんですよね。


街暮らしをしている私から言わせると、郊外マイカー暮らしは、便利なようで時間を有効に活用できず魅力を感じません。。(^_^;)


飲みに行くの一つとっても、歩いて近所が当たり前の街暮らしに慣れると、どこに行くにもマイカーが逆に面倒です。

代行の心配もいらないし、2軒め3軒目と飲み歩く楽しみもありますしね。


買い物も歩いて、近所で済ますことがほとんどです。


歩く機会も増えて健康的な生活ができますね。


すべてが集約している中心市街地み住むことで、移動時間を大幅に削減できることが、街暮らしの大きなメリットです。


特に、若い世代ならネット通販もフル活用できるので、通勤の問題さえクリアできれば、車がなくても全然困らないでしょうね。



2040年には地方の2割の映画館やバーガー店が消えて、百貨店は4割減になると言われています。


これが厳しい現実です!

逆に、店舗が生き残れるような場所に、人もお店も集中することになります!



宇都宮市でもいち早く、飲食店は都心回帰の動きが鮮明となってきました。

中心市街地や、JR宇都宮駅周辺のマンションを中心とした住居の開発も着々と進んでいます。


20年後には、誰もがその地域における、都心を目指す動きは当たり前になるでしょう。

この変化をいち早くつかんでおけば、マイホームや不動産投資で、財産を残すのは比較的簡単ではないでしょうか。




最近、読んだ本で久しぶりにガツンとくる良書がありました!!

本当に賢い人って、【抽象思考】ができる人なんですよね(^。^)



おバカな人って、どうでも良い細かいことにこだわってばかりなのがよくわかります。

IQを上げたい方は是非、読んでみてくださいねwww


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