私自身、不動産のプロとして入居者の客付けから、管理まで一通りこなしてはいますが、、、なにせ、、本業はシステム開発とコンサルティング業務になるので、雑用の要素が多い管理業は本当に仲良くさせて頂いている一握りのオーナーさんの物件に限ってお受けしているのが現状です。
とうことで、、、ご相談を受けても管理業務の依頼はほとんどお断りしています。。(^_^;)
そのかわりと言っては、なんですが、、、
今回はプロの賃貸オーナーが言いたくない、空室対策のとっておきの秘策について書きたいと思います。
弊社自体が物件を多数所有している不動産オーナー業も行っていますので、プロが運営する場合はどのような空室対策をしているのかを、業界の裏事情も踏まえてお伝え致します。
実は、空室対策はそんなに難しいことをする必要はありません。
なぜなら、空室対策の基本は、他の大家さんに勝つことだからです。
言っちゃなんですが、、ほんとどの大家さんは情弱で、管理会社の言うままなんですよね。
だから、経営的にも収支トントンならいい方で、ほとんど儲からないんです。(T_T)
儲かってないから必要な経費までシビアになってしまい、運営がどんどん苦しくなってしまうんですよ。
『ちょっとくらい汚れたままでも大丈夫だろう』なんて考えで、必要な掃除や壁クロスの交換をしてないような物件をよく見かけます。。
空室がこれだけ余っている時代に、そんな物件、、誰も選びませんよ。。(^_^;)
特に、管理費をケチって自己管理している大家さんなんは、現状を把握できないので一番ダメダメになりやすいです。
厳しい時代に必要な知識もなく、誰も味方のいない自主管理では、まずは勝ち目はありません。
オーナー業をやる以上、重要なのは収支なんです！！
多額のリフォーム費用をかければ、入居者が入るのは当然です！
要はコスパの問題なんですよね。
追加投資の分を現状の状態から算出される家賃と比較して、どれだけ上乗せできて回収できるかの勝負になります。
あなたがセンスがよくて、建築の知識もあって、なおかつ業者さんともうまく付き合えて、交渉上手なら、適切なリフォームをコストダウンして行って、リターンを叩き出すのも可能でしょう。
しかし、、、現実はそう簡単ではありません。
ほとんどの大家さんは、建築の知識もほとんどないし、今の入居者が求めている部屋をわかっていませんから、管理会社に丸投げすることになります。
『やっぱり空室対策には多額の投資が必要なのか。。。』
と、、、
一般論では当然、物件のクオリティが最重要なイメージなんですが、、、
しかし、、、
空室対策で一番効果が高い経費の掛け方は、物件そのものクオリティ上げることではないという、、身も蓋もない現実があるんですよ。。(-_-;)
結論から言ってしまえば、
最高の空き部屋対策って、、
AD『広告料』なんですよ！
このＡＤというのは「広告料」という概念で、不動産屋が仲介に成功した時、通常の手数料に加えて支払われるエクストラボーナスです。
「冷静に宅建業法を読むとこれってアリなんだろうか？」という疑問については忘れてください。
実際、不動産業を営む上で、広告費は年々増加しています。
ネット広告が中心となった今、システム開発費用やセキュリティ対策費用などは年々高騰していて、客付けをする業者の重い負担となっています。
結果として極めてグレーな報酬なのですが、、現実として取引の現場では、客付けしてもらうのに必要不可欠な費用となってます。
要は、オーナーが客付けしてもらうために、不動産業者にギャラを払うことなんですよ。
身もフタもないですが、、
一生懸命、所有している物件をキレイにするより、直お金が一番効きます。(^_^;)
できるオーナーはこのことに気付いてるんです。
こういった時代の変化に気付けない不動産オーナーほど、、自分の立ち位置を勘違いしています。
今は、物件が余っている時代なんです！
足りないのは入居者なんですよね。。(*_*)
物件に対して、足りない入居者を奪い合うのですから、不動産オーナーの立場は非常に弱いのです。
ドヤ顔で不動産屋に『お客さんつけてくれよー。』
（お金は入居者からもらって。オレは払いたくない。。）
なんて言おうものなら、資料なんか見えないくらい奥においやられてしまうんですよ。
つまり、、、
客付けできる不動産屋 ＞ 不動産オーナー
の力関係なんです。
昔からの地主さん賃貸オーナーなんかは、いまだにびっくりするくらい上から目線で入居の斡旋を頼んでくる方もいます。(^_^;)
それでも高めの管理料を支払っていれば、管理会社が客付けを頑張ってくれると思います。
がしかし、、、
きっちり原状回復なんかで多額のリフォーム請求をされてたりしてて、収支はよくてトントンでしょう。
まして、ADを出してなければ、、管理会社以外はその物件の斡旋なんてまずしないですからね。。(-_-;)
今、賃貸の客付けに強い不動産業者は最強のプレイヤーなんです！
賢いオーナーはこのキープレイヤーをうまく使います。
結局、お客さんを連れ来るかどうかは決めるのは不動産屋の気持ち次第なんです。
なぜなら、似たような物件はたくさんありますからね！
だから、ADとして、不動産屋にギャラを払うオーナーは断然有利なんです。
不動産屋に客付けのお礼を一切しないオーナーは、いまだにたくさんいます。
現実が見えてないんです。。。(-_-;)
客付けをお願いするのにお金を払わないなら、物件そのものが他の物件と比べて、相当魅力が勝っていなければ、まず紹介すらされないのが厳しい現実です。
昔ながらの、地主さんなんかはお金に困っていないので、ADを払わない人も多いですけど、、、プライドが邪魔して、経営感覚がないから、持ってる資産を有効活用できていないのが目立ちます。
税金対策だから儲け度外視なのもわかりますが、、、
それでも、賢い不動産オーナーは、時代の流れを読んで、不動産屋をうまく使えるんですよね。
ちなみに、不動産業者の弊社自信がオーナーを務める物件は、普通の大家さんの２倍から３倍のADを支払らう約束をして、他社さんに入居者の斡旋をお願いしてます。
もちろん、弊社自信でも客付けはしますが、、、
コンビニよりも多い、不動産業者の数を考えたら、１社だけで賢明にやるより、ギャラを払って、多くの客付けに強い業者に外注しちゃた方が圧倒的に効率がいいんです！
私が管理を依頼されているオーナーさんにも、他のオーナーさんより２倍くらい多いADを出してもらっているので、他社さんはどんどんお客さんを紹介してくれます。
要は、客付けを効率的にするなら、物件の内容は２の次にして、不動産屋に支払うお金の額で勝負するんです！
なまじ空き部屋に追加投資する余裕があるなら、最低限の原状回復をして、不動産屋にADをたくさん支払った方が、すぐに入居者が決まる可能性が高いです。
ちなみに、今の宇都宮市の相場で言えば、ADの相場はだいたい賃料の１ヶ月くらいで、業界では賃料の１ヶ月分に相当する広告料をAD１００といい、２ヶ月ならAD２００です。
うちは２ヶ月をベースに、物件によっては３ヶ月分のボーナスを支払うAD３００で入居者の斡旋をお願いしてます。
そんなに払ったら儲からないよ。。。
なんて思うオーナーさん、、、よく考えて見て下さい！
私が相談を受けるような物件の多くの空室になってから６ヶ月以上経過しているような物件ばかりなんですよね。
半年以上も何部屋も空きがあったりして、困ったところで始めて、相談に来るのです。
せっかく原状回復で室内をキレイにしても、、、半年以上も空室の状態が続くとすぐに物件は傷んでしまうんですよ。
誰も住んでないほうが、賃貸住居は傷みが早いですからね。
だったら、最初からAD２ヶ月くらい払って、とっとと客付けしてもらっていたほうがよっぽど良かったんです。
原状回復後にAD効果で、すぐに入居者を決めてもらえていたら、物件はキレイで状態の良いまま引き渡せて、２ヶ月分の経費がかかっただけ。
一方、広告費をケチって入居者が見つからず、６ヶ月分の家賃を失い、、、
なおかつ、原状回復したお部屋は傷んでしまい、、、
入居の見通しはたたない。。。(T_T)
目先の損得ばかりを考える人って、大局が見えないんですよね。。。(^_^;)
機会損失考えたら、さっさとAD払って、できるだけ早く客付けしてもらう方が賢い選択なんです。
少子高齢化の影響で人手不足はすべての業界でどんどん深刻になってきています。
不動産業界も例外ではありません。
営業マンは減っていくが、、、取扱物件は増える、、、
一方！
借りるお客も減る一方、、、
こうなっては、人をうまく使えるかどうかが勝負を決めるんです！
設備を追加するとか、リフォームするとか、管理費用を値切るとか、そういう前にまずはＡＤ２００をつけましょう。
残念ながら、大抵の営業マンはまず物件情報に「ＡＤはついているか？」という視点で見ます。
元付、客付け両方の立場から様々な取引の現場をみてきましたが、一番効果のある空室対策はＡＤであるというのが、身も蓋もない現実です。
弊社や私のお客様は、時代を先読みして、AD２００やAD３００という新幹線にいつも乗っていますよｗｗｗ(^。^)
ツイッターで話題だった小説を読んだらすごく面白かったです！(^O^)
どんな男性でもモテモテになれる秘技がてんこ盛りにつまった興味深い内容ですよ。
この内容で、文庫７４５円は安いです！(・∀・)
ストーリーにしっかり落ちもあり、久しぶりに読んだ小説でしたが一気読みしてしまいました。
秋の夜長にはもってこいの本なのでご興味ある方は是非！
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】
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