【投資家目線で宇都宮市の中心市街地を現地調査！？】これから良くなるエリアはここ！？

といことで出発です。

まずは上河原通りを通って大通りへ。

昨今はマンション開発が活発なエリアです。

この辺くらいまでだと、駅西口まで徒歩５分圏内くらいになるので、人気のエリアです。

大通りを一本入ると古い分譲マンションもいくつかありますが、ここ最近はJR宇都宮駅徒歩１０圏内は動きがいいです。

帰宅の時間ということもあり、平日とはいえ、交通量、人の流れが結構ありました。

西日がまぶしい〜！！😎

ここから大通りを通って中心市街地へ。

県内最高層の３１階建てのタワーマンション前を通って東武方面へ。

このタワーマンションは宇都宮市の再開発支援物件だったから、今からみたら新築販売時は相当お買い得でした。

ちなみに写真右側のりそな銀行の奥に今、野村不動産『プラウド』ブランドの分譲マンションが建設中です。

宇都宮駅東口の駅前で売れ行き好調だったためか、宇都宮西側エリアの初進出となります。

さらに、タワーマンションの奥、旧朝日生命が入っていたビルが取り壊され、こちらも分譲マンションに。

こちらはアーネストワンが開発する『サンクレイドル』ブランドの分譲マンションが建設中です。

以前からこちらのブログで書いていたように、中心市街地は『商』の街から『住』の街へと急速に転換が進んでいます。

未だに、、パルコ跡地の利用が決まらず、空きビルのまま４年以上が過ぎてしまっています💦

街一番の顔となる場所がこのような状態なのは寂しいですね😭

商業店舗だった物件の再開発を促すためにも、LRTの早期西側延伸を行い交通インフラへの公共投資は不可欠でしょう。

中心市街地をさっそうと動くLRTをぜひ見てみたいです！😆

大通りを西に進み東京街道へ。

大通りを自転車通って感じたのは歩道に工事後のタイル欠けが所々あり目立っていました。

街のメイン通りでもありますから、しっかり再整備してきれいな外観を保ってほしいです。

東京街道も平日夕方ということもあり、交通量多く、人もそこそこいましたね。

それから東京街道を南に進み、ユニオン通りへ。

道路がきれいに再整備されてから来たのは、初なんです。

意外と行く機会がなかったので、今回はここを散策するのが目的でした。

以前はボコボコ舗装だらけで汚らしかったのですが、様子が一変！

すっきりきれいになったユニオン通りはいい感じです😊

満腹になり、ここから肝心の写真を撮るの忘れてました。。😓

テキストレポートでお伝えします。

ここ１０年ほどでオリオン通りは飲み屋さん街に様変わり。

商の街から飲食の街へと大転換しましたね。

新たな屋台横丁もオリオン通りにできていましたが、、

こちらも平日の１８時半くらいだったので、客入りはどこのお店もまばらです。

でも、一部の人気店は８割くらい席がうまっていました。

まだまだ、空きテナントもあったりで、コロナ禍終了からの回復もこれからといったところでしょうか。

人通りもまだ少なかったです。

平日のこの時間に通るのは３年ぶりくらい久しぶりだったのですが、コロナ禍の影響が大きかったのか、以前よりお店は増えてますが、夕方の活気は少しなくなったように感じました。

そこから日野町通りを抜けて行きました。

こちらも昨今は飲食店街へと変貌してます。

おしゃれなお店や老舗の居酒屋さんもちょこちょこあり、ユニオン通りに似た雰囲気があります。

そして、大通りに戻って、JR宇都宮駅西口へと帰還しました。

最後に、空きテナントや人の流れ、肌で感じる活気、お店の雰囲気、なんかを調査して感じたことを。

宇都宮パルコ閉店以降、急速に物販系の商業店舗が中心市街地から姿を消し、飲食の街として生まれ変わっているのを実感します。

しかし、、まだまだ空きテナントもちょこちょこあり、人の流れから見ると、明らかにオーバーストアなのではと感じました。

私が同じような時間に訪れた３年くらい前にくらべて、飲食店自体のお店の数は増えましたが、当時から生き残っているお店はごくわずかで、入れ替わりの激しさと飲食業の厳しさを目の当たりにしました。

昨今は中心市街地の分譲マンション開発が進み、住人がかなり増えたはずですが、それほど夕方くらいにウロウロする人は少ないのでしょう。

そこから察するに、新たに居住してきた方の多くが高齢者世帯と推測できます。

以前からこのブログでよく指摘しているように、街の経済の軸は間違いなくJR宇都宮駅周辺へと移行しているのを現場を直に調査して痛感しました！

駅周辺の活気から比べると、旧市街は元気がないですね😅

宇都宮市の不動産価値も東へと移動しているのは地価からも明らかですが、実際の人の流れや活気もJR宇都宮駅周辺へと集約する流れに向かっていると思います。

中心市街地の物件と、JR宇都宮駅周辺の同じ価格の物件にどちらかに投資を検討するなら間違いなく、JR宇都宮駅周辺を選ぶ方が資産価値を底堅く維持できる流れになりそうです。

今回の調査から感じたのは、早急にLRTの西側延伸が必要なことです。

→【宇都宮市のLRT西側延伸の着工スタートは○○年！？】地価の東高西低の流れは変わるのか！？

パルコの跡地もLRT延伸のようなインパクのある公共投資が行われないと、民間投資を呼び込んで再開発を行うのは難しいでしょう。

他にも、馬場通りの二荒山神社東側の再開発区域も話がまとまらず２０年以上の歳月が過ぎてしまっています。

メガドンキの入っている旧西武百貨店のあったビルも老朽化が進み、再開発の話がでていますが、こちらも具体に的な進展の話を聞きません。

結局現状のままでは、再開発に必要な民間の投資を呼び込めないのが現状です。

一方、JR宇都宮駅ではLRT東側着工を期に、西口駅前の再開発もスタートしています。

→【いよいよ始まる！JR宇都宮駅西口の再開発！】LRT西側延伸と人の流れはどう変わる！？

また、JR宇都宮駅東口の大通りもマンションを中心に不動産開発が活況を呈しています。

この状況をみればわかるように、民間投資を呼び込むために、公共インフラ整備が不可欠です！

LRTの整備だけでなく、沿線に図書館や美術館など、郊外に点在している施設の集約も視野に入れ、急速な少子高齢化と人口減でも活気あるコンパクトシティ化の構想を進めるべきでしょう。

未だに福祉予算の充実や僻地交通網充実を上げて、LRTに反対している人もいるようですが、街の活気がなくなり、人や企業が離れて、税収が減る流れが起こるようなら、肝心の福祉への予算も削減せざる得なくなることを理解するべきでしょう。

住民の公共サービスを維持するためにも、街の成長戦略は欠かせません。

これから日本中で過去に経験したことのない未曾有の人口減危機が訪れます。

しかし、この人口減は地方一律に起こるものでなく、魅力ある街とない街との競争となります。

活気を維持しているところに自然と『人』、『モノ』、『職』、『金』、が集まり、そこに住む住民は手厚い公共サービスを享受できます。

一方、過疎化が進む街は急速に限界集落化していくことは避けられないでしょう。

まだ中心市街地にに余力があるうちに、起爆剤となるLRT延伸を早期に実現させて、東西の経済連携を実現させてほしいものです。

宇都宮市長および行政担当者のリーダーシップに期待したいです。