2022年5月30日月曜日

【宇都宮市に外国の方はどれくらい住んでいるの!?】大幅増の『あの国』とは!?

他府県からの移住を推奨し、小さいお子様のいる世代にはうれしい子育て支援が充実している宇都宮市ですが、移住してくるのは日本人ばかりではありません。


世界各国の方が、宇都宮市に移住しています。



外国人の定住者は、栃木県全体で令和2(2020)年12月31日の住民基本台帳によれば42,828人とされています。















国籍別に見ると、以下のように国際色豊かです。


1位    ベトナム      7,951人(対前年比  9.5%増)

2位    中国        6,534人(対前年比 4.7%減)

3位    フィリピン     4,893人(対前年比 7.4%減)

4位    ブラジル      3,999人(対前年比 3.7%減)

5位    ペルー       3,104人(対前年比 0.9%増)


さらに市町村別で居住人数をみると……


1位    宇都宮市      9,337人(対前年比 2.6%減)

2位    小山市       7,134人(対前年比 0.7%増)

3位    足利市       4,942人(対前年比 1.1%増)

4位    栃木市       4,350人(対前年比 0.3%減)

5位    真岡市       3,423人(対前年比 1.3%減)



宇都宮市の人口総数は514,873人ですから、そのうち1万人弱の市民が外国の方です。


それほどまで居住者の比率が高いとまで言えませんが、やはり国籍が異なると遠くからでも見立ちますから印象に残りやすく、「買い物や通勤の時によく見かけるな」といった印象をお持ちではないでしょうか?


先日、オリオン通りを歩いていて原色豊かな「旗」が立てられたスーパーがオープンしていると気がつきました(時間がなくて立ち寄ることはできなかったのですが)


下野新聞「SOON」でそのスーパーが紹介されていました。


「まちなかで海外旅行気分 パスポートいらず、店巡り」記事はこちらから


詳細は記事に譲りますが、新しくオープンしたお店は韓国食材を扱うスーパーで、インスタントラーメンや飲料、各種キムチやチャンジャなどを扱っているらしく個人的にも韓国料理が好きな私としては機会があれば是非いってみたいお店です。


世の中は「国籍に関わらずみんなが暮らしやすい地域社会」が主流とされ、日本においても各自治体で外国人の方を受け入れサポートする体制づくりが行われていますが、常に市政として先進的な取り組みをする宇都宮市では、外国の居住者の誘致を促進すると同時に活躍できる場を提供する取り組みが積極的におこなわれています。


宇都宮市の先進的な取り組みの数々は、ジェンダーフリー、つまり社会的な「男性像・女性像」にとらわれず、個人の意志で自由に行動や発言を選択するという考え方を根付かせ、宇都宮市民に定着しつつあります。


そのような考え方を背景として市政にたいし私達が「声」をあげ、また行動していくことが必要でしょう。


たとえば少子高齢化は頭の痛い問題ですが、それによる人手不足の解消をどのようにして解消すればよいのか全国の市町村も試行錯誤しています。


宇都宮市では、子育て支援による移住者の誘致政策のほかにもインターネットの普及を背景として、世界全体を視野にいれ多様な価値観・経験・ノウハウ等をもった外国人住民の方に積極的に働いてもらうことが重要だと考えています。


そのような宇都宮市の取り組みは「宇都宮市における外国人住民の活躍促進に向けた調査研究」として、市政研究センターより研究成果が公開されていますから興味があれば一度、目を通してみるのも良いでしょう。


研究ノートでは、実際に宇都宮市に定住している外国人の方からの意見がまとめられています。


一例を紹介しましょう。


中国国籍で日本語学習支援ボランティアとして活躍するB氏は、国際交流プラザが実施する日本語学習支援ボランティアに参加して活躍され、認定カウンセラー資格も保有していることから外国人児童生徒や技能実習生等の相談にも応じられています。


諸外国では、日本以上にボランティア精神が根付いていることもあり「自分ができること」を考え、積極的に活動されていますから私達も見習いたいですね。


実際に宇都宮市に定住されている外国人の方は,留学生を始めとして,専門性や特色を持った人材の多いのが特徴だと言われています。


そのような優秀な人材が様々なボランティアなどを通じて宇都宮市に貢献してくれているのですから、他市へ流出してしまうことは全市民にとっても損失です。


そうした人材が継続的に本市において活躍していくためには,活躍をイメージできるキャリアモデルとなる外国人人材の発掘が必要だとして、宇都宮市では対策を考えているのです。


私達サンプランは、宇都宮市に根付いて地域の皆様と共に繁栄を担っていく不動産業者です。


私達にできることを考えた場合、外国籍の方が宇都宮市内で不動産を購入する場合のお手伝いや、慣習や法制度の違いによる考え方の違いなどについての説明など、不動産に関連することについてはお役にたてると思います。

どうぞお気軽にご連絡下さいませ。


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2022年5月25日水曜日

【失敗しないマイホーム選び!】新築と中古どちらがいいの!?

マイホームを購入するにあたり、新築住宅が良いのか、それとも中古か。


私達、不動産業者によくされる質問なのですが、実際のところ「答え」はなく、人それぞれ何を重視するのかによってどちらが良いのかが変わります。


「答えになってない?」


そうなんです。

答えようがないのです。


ハウスメーカーなど、新築住宅の建築を主業としているところであれば

「絶対に新築住宅です!。それも弊社のように断熱性能は…それに税制優遇も」と、いかに自社の建物が他社とは違い素晴らしいかを熱く語るでしょう。


一般のお客様も「本当は新築が良いのだけれど、予算の都合もあるので仕方なく」と言った感じが見え隠れしますから、日本においては「新築信奉」が根強いのは間違いないのかも知れません。


公益社団法人不動産流通推進センターによる最新の「不動産業統計集」をみても、賃貸から持ち家への住み替え先希望先は「新築住宅」が53.9%と圧倒的多数です。


最初から中古住宅を希望している世帯は、全体のわずか15%に過ぎません。





ですが、その後の新築を希望する理由についての質問では


「新築だから……」という回答が多く、そうなると新築なら大きさやデザイン・場所的なものも含めて「何でも良いの?」と思ってしまいます。

もちろんそんなことはありません。

購入するのであれば様々なことを検討しますが、何も分からない最初の段階では「購入するならやっぱり新築がねぇ……」という心理が大きいと感じています。

一概にはいえませんが、古いより新しいに越したことはありません。

お風呂やキッチンも最新式の住設機器であれば豊富な機能がついていたり、何よりも初めて使うのは自分であると思えばウレしさもひとしおでしょう。

けれど長期化するコロナ禍の影響やウクライナ侵攻により原油高の影響もあり、建築部材は値が上がり、木材はもとより鉄・コンクリートなどあらゆるものが値上がりしています。

よく新築の場合には「住宅ローン控除が利用できる」から有利だと話す営業マンもいますが、一定要件を満たせば中古住宅でも利用することができますし、そもそも収めた所得税が還付金の上限です。

値上がりを続ける新築住宅を有利とするほどの理由にはなりません。

実際に資材の値上がりや、税制優遇率の減少も影響しているのでしょうか。

これまではすでに自宅を持っている方に、一定割合で存在していた住み替えは減少し、リフォームをして最後まで暮らすという永住思考へ変化しています。



















できれば住み替えたいという方が一定は存在していますが、半数以上がリフォームを中心として考えている現状が見受けられます。


不動産関連の有識者の間では早い段階からスクラップ&ビルドという、木造住宅は20~30年で価値が無くなり建て替えをしなければならないと言う考え方には批判的でしたが、部材の高騰や先行きの見えない不動産価格の高騰により、「新築信奉」という考え方に疑問を持つ方が増加しているということでしょうか。


このように考えてみれば「新築が良いのかそれとも中古か」という質問自体がいかがなものだろうと言う気がしてきませんか?



家は確かに財産という側面もありますが、それは売却をして初めてのことであって住んでいる間は価格など関係ありません。


それよりも家族にとって快適な暮らしができるのか、交通の利便性や間取り、庭の有無や日当たり風通し、そのような要素のほうがはるかに大切ではないでしょうか。


長い年月で不動産価格は変動します。


高止まりのバブルのような時期もあれば、底値の状態が長く続くこともありますがそのような状態に一喜一憂してもしょうがありません。


それよりも自分たち家族にとって価格や立地など諸条件を満たしている物件であれば、それが一番の物件なのでしょう。


長年、不動産業をおこなっていると、プロの目からみて最適だと思われる住宅なのに決断できず、その決断が出来なかった理由も「もっと良い物件があるのでは……」というものです。


確かにそのような物件に巡り合うかもしれませんし、無理かもしれません。


可能性としては後者でしょう。


妥協という訳ではありませんが、100%条件に合う物件と巡り合うことはまずありません。


私達、不動産業業者もお客様に「100%満足いただける物件紹介」をするのが理想ですから、詳細にご要望をうかがってその条件に合う物件の紹介をしますが、その時に心がけるのが「理想と現実のバランス」です。


予算に際限がない場合には、時間がかかっても100%に近いご要望の物件をご紹介できる自信はありますが、実際には皆さん予算に上限があり、その範囲内で無理をせず購入できる物件に落ち着きます。


「無理をしない物件選び」とは、つまるところ絶対に妥協できない部分と、ある程度ガマンできるところは目をつぶることですから、結局のところ折り合いをつけるための作業です。


そのためにも気になる物件があれば積極的に内見(実際に住宅を見る)をして、築年数や物件の状態、価格とのバランスを理解することが大切です。


新築が希望だからといって、中古には目もくれないといった方も多いのですが個人的にはオススメしていません。


中古住宅にも、売主さんのこだわりや住宅にたいする愛情がこめられた素晴らしい家が数多くあり、立地や周辺環境、建物デザインや形状など、新築よりもはるかにピッタリの住宅に出会うことがあります。


これは「縁」の要素も多分にありますが、ある程度、内見して住宅を見る目が養われれば自分たち家族にとっての優先順位がおのずから理解できると思います。


結局のところ、資産性を重視するのかそれとも家族の快適性なのか、勤務先や学校までの距離や利便性を重視するのか優先順位は人それぞれです。


そのような考え方で結果として新築住宅を選んだ、もしくは中古住宅を選んだのであれば購入してからの「後悔」することはなうなるのでないでしょうか?


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2022年5月20日金曜日

【マイホーム夫婦合算ローンの落とし穴!?】イザというときに困る理由とは!?

男女が末永く添い遂げることが理想の「結婚」ですが、2020年(2019年実績)の厚生労働省による「人口動態調査」によれば、離婚件数は20万9,000組でした。


これを人口1000人あたりで表す離婚率に換算すれば、平均で1.57になります。




離婚率がもっとも高いのは沖縄県の2.52、低いのが新潟県で1.28でした。



離婚率だと多少、分かりにくいかも知れませんので件数に直せば、婚姻件数が59万9,000件ですから全国で「約3組に1組が離婚している」という考え方もできます。


厳密な統計上の計算ではありませんが、これに近い夫婦が離婚しているのが現状なのでしょう。


ちなみに栃木県の離婚率はといえば……17位の1.67でした。

















もっとも順位が高くても喜ばしくはない離婚率ですが、地域性により「差」が生じているのはライフスタイルや県民性などの違いが影響しているということでしょうか?

そのあたりの話は学術的な研究をおこなう専門家におまかせし、話を進めます。


相思相愛で皆に祝福されて結婚したからには、できるなら離婚しないのが最善ですが。

ですが私見としては、様々な理由により毎日いがみ合うだけならまだしも、DVが常態化しているなど、状況により早く離婚したほうが良いケースもあります。

夫婦二人だけであればそれほど複雑にはならない離婚も、子供の親権問題や財産分与が絡むと複雑になります。

民法では離婚等にかんしての財産分与は第768条以降で定められていますが、基本的な考え方としては夫婦が婚姻期間中に協力して形成した財産は「2分1」であるとされています。

ですが厳密には財産分与の性質から言えば精算的財産分与・扶養的財産分与・慰謝料的財産分与の3つに分けられ、このうち「2分1」の請求権を求めて争いになるのが精算的財産分与です。


扶養や慰謝料は一般的にもよく知られている言葉ですので説明は割愛しますが、たとえば持ち家である不動産にたいして精算的財産分与を求めた場合ですが、ご存じのように不動産は売却して現金にしなければ分けることができません。


ですから離婚時には、持ち家にどちらかが住み続けるといった場合を除き(その場合にも所有権や住宅ローンの問題はクリアしなければなりませんが)売却をするのが一番の方法です。

実際に売却理由も

ローン残高が売却金額を下回る場合には売却してその差額を按分することもできるのですが、そうではない場合、例えば売却額を上回るローン残高の場合、売却もできません。


苦肉の策で配偶者の一方が家を出て、住宅ローンの支払いを続けるなんてことが行われるのですが、居住を続けている一方が知らぬ間に住宅ローンの支払いが滞るといきなり督促状が届き「一体、どうなってるの‼」と慌てることになります。

まるでドラマの世界のようですが不動産コンサルティングをしていると、少なからずこのような相談が多いのです。

さらに厄介なのが「夫婦連帯債務」で融資利用している場合です。

離婚前提で住宅を購入する家庭などありませんから、返済負担率など配偶者の一方の所得で融資を借り入れることが出来ない場合に利用される収入合算方式による融資の利用ですが、連帯債務(連帯保証)の場合に金融機関は、支払いが遅延して「分割の期限の喪失」つまり、ローンで月々支払う権利が喪失して一括弁済を求める場合には連帯債務各人の一方に、一方的に請求しても良いのです。

この場合「配偶者を探してそちらに請求してください!」というような、いわゆる催告の抗弁権は主張できません。

請求されたら支払うしかないのが法律の定めだからです。


結論から言えば連帯債務で融資を利用している夫婦が離婚する場合、「必ず支払います」などの念書や、家裁による判決文が存在していても上記のようなリスクが存在している以上、売却してしまうことをお勧めします。



連帯債務を組んでいる場合には、不動産の所有権もそれぞれが持っていますから売却時には双方の実印・売却意思がなければできません。

離婚が成立して時が経てば、いざ売却しようとしても所有者の一方がすんなりと了解してくれるとは限りませんし、場合によっては居所不明なんて事態もありえます。

そのようなケースでは所在調査から始めねばならず、さらにどちらか一方が「お亡くなり」になって相続が発生すれば、さらに所有権が複雑になり売却どころの話ではなくなります。


また連帯債務(連帯保証)状態を放置していれば、新たに生活を初めて新規の住宅融資を組もうと思っても、融資が否決される可能性が高くなります。

なぜかといえばすでに住宅の融資を組んでいる訳ですから、重ねて居住用の融資を申し込んでも「すでに住宅を所有していますよね」と金融機関は判断するからです。

変化球として連帯保証を単独保証に切り替える、もしくは保証人の変更という方法もあるのですが、そのハードルは高く経験として一度しか成功したことがありません。

上記に比べれば「借換え」の方が可能性は高いのですが、単独で融資を組み直すということですから、返済負担率や勤務属性、担保評価などが再審査されるのでこれまたスンナリとはいきません。

「保証人の切り替え」と比較すれば、多少は難易度が下がるといった程度です。


弊社では住宅ローンをご紹介する場合、このような連帯債務の場合についてのリスクを説明していますが、離婚前提で住宅を購入する方などいませんからその説明もヤンワリといった内容になります。

同業である不動産業者の中には、そのような説明も一切せず「住宅を取得するためには収入合算するしかありません!」と、リスクに関しての説明など何もせず勧めるところもあります。

平均32年にもなる長い支払いの住宅ローンです。

想定される様々なリスクも勘案して申込みをする必要があるでしょう。

弊社は「秘密厳守」で売却相談に応じてていますから、「離婚」が原因であってもご近所に知られず速やかに売却活動を行うことができます。

どのような原因による不動産売却相談にも随時、応じていますのでまずはお気軽にご相談下さい。


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2022年5月15日日曜日

【分譲マンションは星の数で選ばれる時代に!?】マンション管理適正評価制度を解説!

「分譲マンションは管理を買え!」と一説で言われるほどに大切なのが管理体制です。


そのような管理体制について2022年4月からマンション管理レベルを客観的に評価した「マンション管理適正評価制度」が開始されているのはご存じでしょうか?




この制度はマンション管理会社の業界団体である「一般社団法人マンション管理業協会」により開始されていますが、背景に共同住宅である分譲マンションにおいては公共施設のメンテナンスや清掃状況のほか、住人が快適に暮らすためにおこなわれる管理体制が重要とされているからです。


築年数や立地・価格やデザイン、施行販売会社等も分譲マンションを選ぶ際の重要なポイントですが、実際に購入して住み始めれば、快適な暮らしに影響を与えるのが管理体制です。


共用部分の清掃が行き届き、エントランス等のレイアウトなどもスッキリとしている見た目にも快適な状態であるのは管理体制が行き届いているからで、一部の賃料が高額な賃貸マンションを除いて賃貸と分譲の快適性が異なるのは管理の違いによるものです。


分譲マンションの場合、規模の違いはありますが常勤もしくは隔日、午前中だけなど時間帯勤務の場合もありますが管理会社のスタッフが建物状況や清掃等、建物の維持管理に目を配りますが賃貸住宅の場合には管理会社や所有者が週1回(もしくはそれ以下の場合も多い)程度、問題がないか見回りにくる程度です。


もっとも賃貸と分譲では管理費の金額自体に開きがありますので、そのような状態は仕方がありません。


ですが不動産のプロから言えば、管理費は一般的な金額を徴収しているのに管理体制がずさんな分譲マンションは数多く存在していますから、弊社ではお客様の「内見(物件案内のことです)」で分譲マンションに同行した場合、清掃状況や共同掲示板に貼られている情報が最新のものであるかなどプロの目線で細かくチェックします。


今までは管理状況を客観的に判断する基準が存在していませんでした。


ですから私たちのような不動産のプロが細かくチェックする必要があったのです(全ての不動産業者の営業マンがそのような考えを持っているとまでは言いませんが……)


現在、国の政策としては2020年6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の改正が行われ、その基本指針に基づき地方公共団体が適切な管理計画を持つマンションを認定する「マンション管理計画認定制度」が創設されています。


ただしこの制度は、あくまで国や地方公共団体の立場からマンションの老朽化を抑制することを目的とした制度です。


維持管理計画を重視した16項目が設定され、その認定基準にたいして評価されていますが、あくまでも維持・修繕のチェックに過ぎません。


維持管理はもちろん大切ですが、快適性という意味では少し意味がことなります。


このような理由から「マンション管理計画認定制度」「マンション管理適正評価制度」同様の項目であっても、目的や評価方法が異なりますので、結果が同じになるとは限りません。


特に現在は不動産DX化の波により「見える化」が尊ばれていますから、管理業協会の評価制度は住人や購入検討者ばかりではなく、管理組合やサポートする管理会社にも参考になる指標だと言えます。


ここで管理適正評価制度の具体的な表示方法を説明しておきましょう。


評価項目は1.管理組合体制・2.管理組合収支・建築設備・4.耐震診断・5.生活関連、これら5つのカテゴリーに分かれており、それぞれの項目にポイントが設定されています。

審査結果は5つのカテゴリーごとにポイントが加算され、最終的な総合評価は6段階の★マークで評価されます。


■等級評価

総合計得点
90~100点 特に優れている ★★★★★
70~89点 優れている ★★★★☆
50~69点 良好 ★★★☆☆
20~49点 改善が必要 ★★☆☆☆
1~19点 管理に問題あるが、情報開示あり ★☆☆☆☆
0点以下 管理不全の疑いあり ☆☆☆☆☆
※項目によってはマイナスのポイントもあるので、総合評価でマイナスになる場合もある

■評価内容(5カテゴリー)


出典:マンション管理業協会「マンション管理適正評価制度」パンフレットより転載








■等級評価

総合計得点
90~100点 特に優れている ★★★★★
70~89点 優れている ★★★★☆
50~69点 良好 ★★★☆☆
20~49点 改善が必要 ★★☆☆☆
1~19点 管理に問題あるが、情報開示あり ★☆☆☆☆
0点以下 管理不全の疑いあり ☆☆☆☆☆


出典:マンション管理業協会の資料を基にSUUMO編集部が作成

























上記はあくまでも例ですが、100点満点方式の表示により一目で管理体制の評価を確認することができます。


国土交通省の統計データによりますと、新築・中古を問わず住宅の購入をする方は80%以上が初めての方であり、自宅を売却して住み替えをする方は全体の20%もありません。


海外の多くは若くから物件の購入と売却を繰り返し、徐々にステップアップしていく形が多いのですが初めて購入した住宅に生涯、住み続けるのは日本ならではの特徴かも知れません。


それだけに「失敗」は防ぎたいものです。


ただしこの制度は分譲マンションの所有者により構成される管理組合の自主登録制で、かつ評価は有償です。


ですから全ての分譲マンションにおいて採用されている訳ではなく、これからに期待されるところです。


ですが管理体制がビジュアル化されて確認できるものですから、皆様が購入を検討する際の重要な材料にもなりますし、採用する管理組合にとっても自らの努力でマンションの資産価値を上げることに繋がるでしょう。


弊社の物件紹介ページでも、この制度を導入している分譲マンションにおいては積極的に情報を提供していく所存ですし、これからますます伸びていく制度ではないかと思っています。



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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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