【分譲マンションは星の数で選ばれる時代に！？】マンション管理適正評価制度を解説！

「分譲マンションは管理を買え！」と一説で言われるほどに大切なのが管理体制です。

そのような管理体制について2022年４月からマンション管理レベルを客観的に評価した「マンション管理適正評価制度」が開始されているのはご存じでしょうか？

この制度はマンション管理会社の業界団体である「一般社団法人マンション管理業協会」により開始されていますが、背景に共同住宅である分譲マンションにおいては公共施設のメンテナンスや清掃状況のほか、住人が快適に暮らすためにおこなわれる管理体制が重要とされているからです。

築年数や立地・価格やデザイン、施行販売会社等も分譲マンションを選ぶ際の重要なポイントですが、実際に購入して住み始めれば、快適な暮らしに影響を与えるのが管理体制です。

共用部分の清掃が行き届き、エントランス等のレイアウトなどもスッキリとしている見た目にも快適な状態であるのは管理体制が行き届いているからで、一部の賃料が高額な賃貸マンションを除いて賃貸と分譲の快適性が異なるのは管理の違いによるものです。

分譲マンションの場合、規模の違いはありますが常勤もしくは隔日、午前中だけなど時間帯勤務の場合もありますが管理会社のスタッフが建物状況や清掃等、建物の維持管理に目を配りますが賃貸住宅の場合には管理会社や所有者が週1回（もしくはそれ以下の場合も多い）程度、問題がないか見回りにくる程度です。

もっとも賃貸と分譲では管理費の金額自体に開きがありますので、そのような状態は仕方がありません。

ですが不動産のプロから言えば、管理費は一般的な金額を徴収しているのに管理体制がずさんな分譲マンションは数多く存在していますから、弊社ではお客様の「内見（物件案内のことです）」で分譲マンションに同行した場合、清掃状況や共同掲示板に貼られている情報が最新のものであるかなどプロの目線で細かくチェックします。

今までは管理状況を客観的に判断する基準が存在していませんでした。

ですから私たちのような不動産のプロが細かくチェックする必要があったのです（全ての不動産業者の営業マンがそのような考えを持っているとまでは言いませんが……）

現在、国の政策としては2020年6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の改正が行われ、その基本指針に基づき地方公共団体が適切な管理計画を持つマンションを認定する「マンション管理計画認定制度」が創設されています。

ただしこの制度は、あくまで国や地方公共団体の立場からマンションの老朽化を抑制することを目的とした制度です。

維持管理計画を重視した16項目が設定され、その認定基準にたいして評価されていますが、あくまでも維持・修繕のチェックに過ぎません。

維持管理はもちろん大切ですが、快適性という意味では少し意味がことなります。

このような理由から「マンション管理計画認定制度」と「マンション管理適正評価制度」に同様の項目であっても、目的や評価方法が異なりますので、結果が同じになるとは限りません。

特に現在は不動産DX化の波により「見える化」が尊ばれていますから、管理業協会の評価制度は住人や購入検討者ばかりではなく、管理組合やサポートする管理会社にも参考になる指標だと言えます。

ここで管理適正評価制度の具体的な表示方法を説明しておきましょう。

評価項目は1.管理組合体制・2.管理組合収支・建築設備・4.耐震診断・5.生活関連、これら5つのカテゴリーに分かれており、それぞれの項目にポイントが設定されています。

審査結果は5つのカテゴリーごとにポイントが加算され、最終的な総合評価は6段階の★マークで評価されます。

■等級評価

総合計得点
90～100点 特に優れている ★★★★★
70～89点 優れている ★★★★☆
50～69点 良好 ★★★☆☆
20～49点 改善が必要 ★★☆☆☆
1～19点 管理に問題あるが、情報開示あり　★☆☆☆☆
0点以下 管理不全の疑いあり ☆☆☆☆☆
※項目によってはマイナスのポイントもあるので、総合評価でマイナスになる場合もある

■評価内容（５カテゴリー）

■等級評価

総合計得点
90～100点 特に優れている ★★★★★
70～89点 優れている ★★★★☆
50～69点 良好 ★★★☆☆
20～49点 改善が必要 ★★☆☆☆
1～19点 管理に問題あるが、情報開示あり　★☆☆☆☆
0点以下 管理不全の疑いあり ☆☆☆☆☆

上記はあくまでも例ですが、100点満点方式の表示により一目で管理体制の評価を確認することができます。

国土交通省の統計データによりますと、新築・中古を問わず住宅の購入をする方は80％以上が初めての方であり、自宅を売却して住み替えをする方は全体の20％もありません。

海外の多くは若くから物件の購入と売却を繰り返し、徐々にステップアップしていく形が多いのですが初めて購入した住宅に生涯、住み続けるのは日本ならではの特徴かも知れません。

それだけに「失敗」は防ぎたいものです。

ただしこの制度は分譲マンションの所有者により構成される管理組合の自主登録制で、かつ評価は有償です。

ですから全ての分譲マンションにおいて採用されている訳ではなく、これからに期待されるところです。

ですが管理体制がビジュアル化されて確認できるものですから、皆様が購入を検討する際の重要な材料にもなりますし、採用する管理組合にとっても自らの努力でマンションの資産価値を上げることに繋がるでしょう。

弊社の物件紹介ページでも、この制度を導入している分譲マンションにおいては積極的に情報を提供していく所存ですし、これからますます伸びていく制度ではないかと思っています。