【絶望的で悲惨な老後破産を回避!?】原因と対策を考えてみた!

2022年5月10日火曜日

宇都宮市でマイホームを 不動産ビジネスあれこれ 不動産投資・大家さんネタ 不動産売却

t f B! P L

老後生活費として「2,000万円不足する」と金融庁が試算して話題になったのは記憶の新しいところですが、実際にそれだけの金額が不足するのかどうかは別として、最近、耳にすることが多くなったのが「老後破産」という言葉です。




数十年も仕事をして、定年退職を契機にのんびり暮らそうと考えていたら生活資金が足りなくなり「破産」するのは、聞くだけでせつない話です。


ですが他人事ではありません。


実際に再就職が困難な年齢に達してから生活資金が足りず、困っている方が増加しているから「老後破産」という言葉が広まっているのです。


老後破産の明確な定義は曖昧ですが、一般的な認識としては「年金支給年齢に達した方が生活困窮」して破産による個人再生を検討、もしくは実際に行った状態を指しています。


破産事件を扱うのは弁護士ですが、実際に手掛けられた事件の情報を集約データとして日本弁護士会では定期的に「破産事件及び個人再生事件記録調査」を実施してその情報を一般公開しています。


下記の図も公開されているデータの一つですが、20歳以上の事件が減少傾向であるのと対照的に、年度が進むごとに70歳以上の破産が増加しています。



また近年の傾向としては不動産を所有している「持ち家の方による破産」が微増ではありますが増加していることは見逃せません。








データによれば破産を申請された方のうち、本人所有と家族所有を合わせ29.86%の方が不動産を所有しているのです。


破産や個人再生に至る原因は個人の実情以外にも外部要因など様々にありますが、一般的には下記のような理由が多いとされています。


1.生活レベルを落とせない

2.定年退職後も残る住宅ローン

3.学資や仕送りなど子供に必要とされる費用

4.医療.介護費用


詳細な理由をあげればキリもありませんが、これら4つの代表的な理由にたいして具体的な対策を講じることができず、結果的に破産しているケースが多いようです。


退職をすれば給与収入が得られませんから、多くの方は年金収入が頼みの綱になります。


冒頭であげた金融庁の試算ばかりが原因ではないでしょうが、収入が減少する老後に不安を感じる方は多く、働き盛りの時分から将来を見据えて何らかの行動を開始する方も多いものです。



そのような背景もあり、個人向け「投資用不動産」市場が活況です。


ですが不動産業者である私から言わせれば、市場に出回っている投資物件の大半は収支があいません。


はっきり言えば「儲かりません」


もちろん相場観もあり建物の状態に関しての見極めや、管理に関してのノウハウのほか市場動向に長けていれば利益を上げることも可能ですが、そこまでいけばもはや「プロ」です。


建物の老朽化や空き家リスク、入居の状況や収支によらず必要とされる管理費や固定資産税なども含め、それらの問題を予め想定して利益を上げ続けることは時にプロでも見誤ることがあるほどです。


それに確実に儲かる投資用物件であれば、人に紹介せず業者が自分で活用するでしょう。


私たち不動産業者はまがりなりにもプロですから、確実とは言い切れないまでもかなりの確度で利回りの得られる物件を紹介することは可能ですが、そのような物件は常時市場に出回っている訳ではありません。


私が投資物件を探して欲しいとのご依頼があった場合には無理をしない収支計画を算出して予算組をし、様々な想定リスクを勘案し厳選した物件を紹介しますので、多少お時間を頂戴してから物件を探します。


ですから突然、見ず知らずの不動産業者から電話があり「投資用に最適な物件の販売が開始されました!(実は私のところにもしょつちゅう掛かってくるのですが)」なんてのは物件を販売したいがための「ウソ」だと思った方が良いでしょう。


もっとも電話を掛けてくる営業マンは投資用物件の収支予測であるレントロールすら満足に作成できない程度ですから、本人は嘘だと思っていないかも知れませんが……


話がそれましたが将来を見据えて投資用物件を購入する場合には、信頼のできる不動産業者と長く付き合い、時間を掛けてじっくりと物件を探すことが大切でしょう。


ネットニュースなどでよく見られる「ローンが払えない!高額所得者が投資用にタワーマンションを購入してからの悲劇」などのタイトル記事は、不動産業者の甘言を鵜呑みにして高額なローンを組み物件購入した結果であることがほとんどです。


話を戻します。


定年退職をして収入は年金のみ、それ以外に頼りになるのは預貯金だけになった場合に最も有効な方法は「生活をダウンサイジング」することです。


といってもいきなり生活の「質」を落とすのはストレスになりますから、少しずつで構いません。


予め退職前に生活水準を見直していくのです。


例えば忙しい時代に買ったのは良いけれど積読状態で読めなかった本を引っ張りだして読書を趣味にするなんてのも良いですし、油絵を始めて散歩がてら歩く公園でキャンバスに向かうなんてのも良いかもしれません。


地区会館などでも費用もそれほどかけずに楽しめるサークルや同好会が沢山あります。


気になるサークルに幾つか入会して、日替わりで楽しめばそれほどお金をかけずに日々の生活を充実させることができるでしょう。


それ以外の破産理由である医療・介護について宇都宮市は、他の市町村と比較しても手厚い補助を行っていますが、それでも必要な費用の全てが補えるものではありません。


老いや病気は誰しも訪れることであり回避のしようもないのですから、せめて健康を意識して食生活や日頃の運動を心がけるしかないでしょう。



それ以外の理由で「定年退職後も残る住宅ローン」について言及しておきます。


収入が減少するのに住宅ローンが残っていれば、間違いなく負担になります。


退職金で一括返済してしまうのも一つの手ですが、住宅ローンを借りたほとんどの方は団体信用生命保険に加入しています。


三大・八大保証が主流である現在の団体信用生命保険とは違い、ちょつと昔の団信は死亡・高度障害時のみ保険適用になるものがほとんどかと思いますが、それでも万が一の場合には保険適用により残債がゼロになります。


退職金で一括返済するのではなく、月々の支払い負担が少ない程度まで繰り上げ返済を行い住宅ローンの一部は残しておくのもお薦めの方法です。


とくに住宅ローンは多くの場合ボーナス時加算が併用されていますから、このボーナス支払月に苦労される方が多いようです。


無理なく支払いを続けていけるのであれば、支払いが終わるまで継続していくのがよいでしょう。


ただしどうしても無理が生じる場合には「売却」も一つの方法です。


長年住み続けて愛着のある我が家であっても、子どもたちが巣立ち部屋数を持て余しているケースが多いものです。


土地や建物が大きければそれだけメンテナンスや固定資産税も割高になりますから、この際、手頃な大きさの物件に住み替えるのも一つの方法です。


ローン残高にもよりますが、支払った年数が長いほどに元金も減少していますから売却した場合に手元に残る金額もそれなりになるでしょう。


そのお金で手頃な物件を現金で購入し住み替えるのです。


少なくても月々のローン払いが無くなるのですから生活も安定するでしょう。


弊社ではこのようなご相談も含め、お急ぎの場合には「買い取り」買い取り後も賃貸として済み続けられるリースバックのご提案など、様々なご要望に対応させて戴いております。


無理をせず老後を豊かに暮らす方法を、一緒に考えてみませんか?


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓


このブログを検索

自己紹介

自分の写真
宅建士・不動産コンサルティングマスター。株式会社サンプランの荻原功太朗が運営。日々の不動産業務や宇都宮市の動向に関するブログ。

人気の投稿

QooQ