2022年1月31日月曜日

【宇都宮市でタワーマンションが続々建築中!】タワーマンションで万が一の場合、いったいどこに逃げるの!?

宇都宮市ではここ数年20階建て以上のタワーマンションと呼ばれるような物件が続々と分譲されています。


LRT沿線の駅東大通り(東宿郷エリア)では現在3棟ほど分譲マンションが建設中ですし、JR宇都宮駅西口の駅前にも高層タワーマンションが建設される計画もあります。


宇都宮市でも分譲される大規模タワーマンションはさらに増加していくことなるでしょう。



勢いを増すタワー系のマンションですが、ところで何階以上のマンションを「タワー」と呼んでもいいのかご存じですか?


じつはタワーマンション、自社の思い描いている基準、つまり階数やデザイン形状で「う~ん。階数が20階だからタワーでいいよね」なんてノリで企画販売するデベロッパーが名付けているだけ。


つまり明確な定義が存在していないんです。









そもそもが建築関連法規に「超高層建築物」の規定がありません。

建築基準法第20条第1項において「高さが60mを超える建築物において安全上必要な構造方法に関して政令で定める技術基準に適合するものであること」とされていますので、そのあたりが一応の目安となるのかなと……

高さ60mだと、だいたい20階建てに相当します。

ですが階数が20階でも、真四角の団地形状型マンションに「タワー」と名前を付けるのは気が引けるでしょうから「階数20階建て以上で、ほっそりとした塔形状の外観を特徴とする居住用マンション」と考えれば良いかも知れません。

もちろん定義が存在していないイメージ先行の名称ですから、企画販売するデベロッパーが「階数は17階建だけれどフォルムがタワーっぽいから、○○タワーと名付けよう」としても問題はありません。

「私の住まいは、東口駅近くのタワーマンションですことよオホホ……」なんて言えば、それだけでハイソなイメージが増します。

そのようなブランド志向のある購入検討者からすれば「○○タワー」の名称が選択の基準になっているのかも知れません。

余談が長くなりましたが本題に入ります。

つい先日「中古タワーマンション」の購入希望のお客様が来社され、内見でご案内しました。

16階部分の部屋でしたので眺望もよく、お客様は眼下に広がる風景をニコニコと見下ろされていましたが、その時に「万が一、火事になったら一体どこに逃げればいいんでしょうね……」とポッリ。

確かに心配になりますよね。

火事についても心配ですがそれは後ほど解説するとして、例えば停電時。

頻繁にあることではないのですが(あっても困りますが)停電でエレベーターが止まってしまった場合、仮に20階の部屋に住んでいるとして、非常階段を利用して降りる分にはよいのですが、とても上る気にはなりませんよね。








東日本大震災以降のタワーマンションは、そのような有事にそなえて停電時においてもエレベーターを稼働できるよう、非常用電源を備えている(全てではありませんのでご注意を)マンションが増加しましたが、実はこの非常用電源ですが実際には役には立ちません。

そもそも、タワーマンションではなくても31mを超えるマンションには非常用エレベーターの設置が義務づけられています。

非常用エレベーターは耐火構造の壁で囲まれ、万が一火災などにより停電した場合でも非常電源で稼働できるようになっていますが、これは居住者用ではなく消火活動や救急搬送用を目的としたものです。

非常用電源は軽油などを燃料を利用して発電するエンジン方式ですから、燃料の備蓄が必要です。

管理会社により異なりますが、燃料は劣化しますからむやみにため込む訳にもいかず、概ね4時間程度発電できる程度を目安に備蓄されます。

非常用エレベーターの分は優先的に備蓄されますが、それ以外の居住者用であるエレベーター分も相応に備蓄されているはずなのですが、東日本大震災の直後において居住者用のエレベーターを稼働したケースは、その後の報告によると皆無でした。

「なんだソレは、意味がないじゃないか!!」と怒りたくもなりますが、続きをお読みください。

震災の直後に発生する停電は、復旧にどれだけの時間が必要か分かりません。

停電の原因により、時間もことなるからです。

2018年に発生した北海道胆振東部地震では、人口約200万人の政令指定都市である札幌市は大規模な低電に見舞われました。

速いところでも1日、復旧が遅れたエリアでは3日も停電状態が続いたようです。

さてここで考えて見ましょう。

復旧の見込みが立たない状態で、備蓄量4時間程度の燃料を一気に使用するでしょうか?

使い果たしてもライフラインの断絶により、補充の目途も立たない状態ですから万が一の救急搬送などに対応するため可能な限り温存するでしょう。

もっともそのような事態の反省を踏まえ備蓄量24時間型など、燃料のストック場所を確保して対応するタワーマンションも増加していますから、購入を検討する場合には営業マンに「非常用電源の燃料確保はどの程度?」と質問して確認するのが良いでしょう(この程度の質問に答えられない営業マンからは、購入してはイケマセン!)

続いて火災に関してです。

実は皆さん考えることは同じで、火災に関しての質問はよくあります。

話題にもなり、記憶の新しいところでは2017年6月14日未明に発生した、ロンドンにある24階建て高層公営住宅「グレンフェル・タワー」での火災事故があります。

鎮火後の現場検証による報告では火災発生は4階で、出火すると一気に上層階まで燃え広がり、タワー全体が焼き尽くされました。

日本でも盛んに報道されていたので記憶に残っている方も多いでしょう。

この火災事故で、少なくとも70人以上の尊い犠牲者がでる大惨事になりました。

ですが同様の火災が日本のタワーマンションで起こっても、ここまで被害(延焼)が広がることはないと言えます。

根拠は内外装の建材の違いです。

とくに高層建築に使用される建材の違いですが「グレンフェル・タワー」は外装が可燃素材で覆われており、建物の外部から燃え広がったと報告されています。

日本において高層建築物の外装は耐火構造と定められており、また室内も耐火性の高い不燃材で作られています。

端的に言えば、意図的に燃やそうと思っても燃えない建材です。

また建築基準法や消防法で火災報知器やスクプリンクラー、防火シャターなどの設置も義務づけられており、延焼の可能性が著しく低いのが違いとしてあげられます。

万が一出火しても、専用住戸もしくは最小限の影響で封じ込めてしまう造りですね。

世界的な基準からみても耐震・耐火性能に求められる基準が高いのが日本の高層建築物で、この点についてはあまり神経質にならくても問題ありません。

万が一の脱出用としては非常用エレベーターも、緊急避難時には利用できますしタワーマンションにはヘリポートも設置されています。










消防庁による「緊急離着場等設置指導基準」により、高さ31m~100mの場合は緊急離着陸場か緊急救助用スペースを、高さ100m超の場合は緊急離着陸場を設置しなければならないという設置基準が規定されているからです。

タワーマンションの屋上に設置されているヘリポートは、セレブがお忍びで部屋を利用するために設置されている訳ではありませんの悪しからず。

タワーマンションの購入に限らずではありますが、大切な財産である不動産を購入する場合には、うんちくも含めてこのような説明がスラスラとできる営業マンから購入するのが一番の対策かも知れませんね(良いところも悪いところも、きちんと説明をしてもらえると安心できます)


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓


2022年1月26日水曜日

【子育て世代に朗報!JR宇都宮駅東口で送迎保育実施!】共働き子育てしやすい街ランキング1位奪取に必要なものとは!?

先日のブログでも紹介しましたが宇都宮市は日本経済新聞社などが調査して順位付けする「共働き子育てしやすい街ランキング」で上位入賞の常連ですが、先日発表された2021年結果でも総合編で2位に選ばれました。


ちなみに10位までのランキングは以下のとおりです。

総合2位でも立派なのですが、やはり宇都宮には1位になって欲しいほしいものです・ω・

ですが2020年に引き続き1位である千葉県松戸市(2019年は2位)がなかなか手強く、僅か評価2点の僅差ではありますが、今回のブログではその違いを独自に検証してみたいと思います。

ちなみにランキングは全国160自治体について

●保育所・学童保育の入りやすさ

●保育の質

●子育て支援サービスの充実度

上記3点を総合的に評価して配点されます。

松戸市は首都圏の自治体としては珍しく、すでに保育所の定員に余裕がある状態です(これは宇都宮市も同様です)

ですが2024年までに全年齢クラスの利用枠を2020年度対比で1.5倍まで拡充する計画をおこなっているらしいのです。

さらに病児・病後児童保育施設の定員も充実しており、体調の悪い子供をタクシーで送迎するサービスも導入しています(タクシー送迎サービスは斬新です)

このように充実した内容を質的に向上させるためガイドラインやマネジメント研修のほか、時間・報酬面で劣悪だと言われがちな保育士の待遇や労働環境改善に取り組んでいるとのことです。

宇都宮市も認可保育所定員には余裕がありますし保育園の園庭保有率も95%に達していますので、保育所等の補充については費用対効果も勘案すると微妙なところです。

質的に向上させるためにガイドラインやマネジメント研修に関しては、すでに実施しされています。

宇都宮市における支援の最大の特徴は、手厚い子育て世代への経済的支援制度です。

具体的には高校生までの医療費を独自に無償化している点や、ファミリーサポートセンター・病児保育の利用料助成で、ここまで手厚い支援は私の知る限り類を見ません。

また第三子以降の保育料も独自に無償にしていますから、断トツです。

では松戸市のすぐれている点は……と考えると「送迎」の点しか思い浮かびません。

このように個人的に分析して「悦」にいっていたら、さすがは宇都宮市きっちりとその対策を講じていました。

ネタ元は下記宇都宮新聞_SOONの掲載記事です。

「送迎保育」7月開始 JR駅周辺 人口増に対応 宇都宮市(下野新聞)

JR宇都宮駅周辺で高まる保育ニーズに対応するため、駅東口近くに「送迎保育ステーション」を7月にも開設するらしいのです。

先を見ましょう。

利用対象は3~5歳。

「ふむふむ」

保護者から子どもを預かった後、それぞれの保育施設へ送迎する。

「なるほど」

0~2歳児の小規模保育施設も併設し、兄弟での利用も可能とする。

「素晴らしい!」

余談になりますが、ご存じのように東口駅前再開発に呼応して駅東口近隣は相次ぐ新築マンションラッシュです。

免震構造のタワーマンションなど宇都宮駅東口再開発に呼応するよう建築が開始されています。

新築マンションはコロナ禍による資材高騰の影響もあり価格が高騰しています(これは宇都宮市に限った状況ではないですが)それならばと、手頃な中古マンションを探せばこれまた値を上げている状態です。

もっとも築年数によっては、まだまだお手頃価格の物件も豊富に存在しています。

話がそれましたが、このようなマンション購入層の多くは子育て世代です。

ですから宇都宮駅東口近隣(駅利用者含む)の子育て世代率が一気に上昇しているのですね。

それに伴い保育施設の利用者も急増しますから、さすがに駅東口近隣の現行保育施設だけではキャパシティーオーバーとなります。

とはいえ開発ラッシュに沸く駅東口で新たに土地収用して保育施設を建築するという計画には無理があります。

そこで送迎保育の出番です。 

この送迎保育は同駅発着の電車や新幹線、そして2023年開業予定の次世代型路面電車(LRT)で通勤する保護者の利用を想定しているそうです。

送迎保育ステーション駅東口から徒歩5分、最寄りのLRT停留場から徒歩2分の東宿郷2丁目のマンション内に設置されます。

保護者は朝夕に子どもをステーションへ送迎して、保育施設までの送迎は保育士が付き添い送迎バスで行います。

送迎範囲はバスで20分圏内。

定員は約30人……(人数的には微妙ですね。競争率が上がりそうです)

送迎の対象とならない2歳以下は、20人程度の小規模保育を同所で実施するとのこと。

同課の担当者からは「駅周辺は、徒歩で行ける保育施設の要望が多かった。東京圏に通勤する保護者のニーズにも応えたい」とコメントされていますが、確かにコロナ禍以降、都心から離れ東京圏へ通勤する方も増加しています。

宇都宮市全体としての待機児童が少ないとはいえ、東口駅周辺の保育施設は私の知る限り数が足りていません。

とはいえ東口近隣であらたに保育施設の設置はハードルが高いので、せめて送迎保育の範囲を広げられないものでしょうか?

その点を何とかすれば「共働き子育てしやすい街ランキング」で念願の一位を奪取できるでしょうし、共働き世帯の移住が促進すると思うのですが……

最後になりますが、先日ブログでも紹介した宇都宮移住促進支援PR動画ですが「子育て編」以外に「女性編」「終活面接編」があるのはご存じでしょうか?

「子育て編」は2022年1月7日から公開されている最新バージョンですが「女性編」と「終活面接編」の2本は昨年の12月20日から公開されています。

【YouTube動画】宇都宮移住編はこちらから






【YouTube動画】宇都宮終活面接編はこちらから

どちらの冒頭も吸血鬼ブラドの「宇都宮餃子PR」から始まり、宇都宮の魅力を解説してくれる面白動画ですが3部作なんですね。

個人的に大好きな動画なので、是非とも「石文化編」や「LRT編」「スマートシティ編」なども作成して欲しいと切望しています。

これだけ移住や子育て支援に力をいれている宇都宮市ですから、私たち宇都宮に根付く民間企業も全国に向け、積極的にPRしていきたいと思っています。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓


2022年1月21日金曜日

【月刊田舎暮らしの移住アンケートで栃木県が大躍進!】宇都宮市に移住する魅力もアップした!?

地方移住の魅力や最新事情を紹介する月刊誌「田舎暮らしの本」(宝島社)という本をご存じでしょうか?
コロナ禍による働き方の変化に伴い、テレワーク活用などを前提として都心を離れ家族との時間を大切にする世帯が増加し、結果「子育て環境」「自然環境」「自分らしく住める町」などの評価を検討して移住する働き盛りの世帯が増えています。

雑誌ではそれらの世帯や仕事を引退したシニア層などをターゲットに「自分らしさを求める田舎暮らし」を紹介しており、紙面では成功している方々の紹介記事、後悔しないためのライフスタイル提案などを紹介して支持層から人気を博しています。
雑誌名が田舎暮らしだからといって「栃木県は田舎じゃないぞ、ケシカラン!!」と立腹せず、続きをお読みください。
雑誌の名称は田舎暮らしですが、実際には宇都宮市が目指している都市と自然の適切な融合がをどのように考え評価するかを提案しています。
テレビ番組の「ポッンと一軒家」ではないですが、ライフラインから孤立している環境は少なからず生活に支障があり、特別な理由でもない限り適度な距離感で自然と都市機能が融合している環境が理想でしょう。
なにごともほどほどが大切だということです。
話を戻しますが、この『住みたい田舎』ベストランキング2020年版で新春恒例企画として「若者世代・単身者」「子育て世代」など世代別での各部門におけるランキングが発表されています。
結果として二部門において栃木県足利市が、また「シニア世代」部門トップ栃木市が、北関東エリア(栃木、群馬、茨城三県)全体でそれぞれ二位となり、移住地として高い魅力があると評価されています。
残念ながらJR東口再開発などでさらに都市機能が充実した宇都宮市は、田舎暮らしというには都会過ぎるのかランキング入りしていません。
ちなみに評価方法は全国751自治体へのアンケートを実施し、移住支援や医療・子育て支援・環境・就労支援・若者の地域参加など276項目の情報を収集し、同誌の編集部が点数化して順位付けしています。
北関東エリアで52自治体が参加していますが、三部門とも一位は常陸太田市(茨城県)でした。
ランクインした足利市は2019年にJR足利駅構内に設置された移住相談窓口が土・日曜も対応しており、さらにオンライン相談でも同様に対応して相談実績を上げていることが評価されているようです。
また積極的にテレワーカーを受け入れる施策として補助金制度や移住者と地元住民の交流会を企画する交流支援にも力を入れていることも評価され、調査期間の昨年4〜10月で十世帯のべ17人の移住者を受け入れたことによりランクインしました。
足利市役所「市まちの魅力創出課」の担当者の担当者の弁が雑誌にも掲載されていましたが「若い世代をターゲットに、継続的に続けてきた努力が実を結びつつある。さらに加速させたい」と意気込みを語っているとのことでした。
栃木県はシニア世代にも人気です。
宇都宮市でも実施している物件数・成約数とも全国トップクラスの充実した空き家バンク制度が、他府県と比較して充実していることが人気の理由です。
栃木県内全市では、内容に差がありますが住宅取得や通勤通学補助など多くの支援制度を備えているのが特徴で、県全体として昨年4〜10月にシニア層(世帯主六十歳以上)の移住者統計で7世帯のべ10人が移住しています。
同誌のランキングは2013年から開始されて今回で10回目になり、参加自治体も年々増加して2020年度の参加自治体は751となり過去最多を更新したとのことです。
先ほども記載しましたが、残念ながら宇都宮市はランキング入りしていません。
ですが移住者誘致に向け、他市に負けない取り組みを講じているのはご存じでしょうか?
まず私も隠れファンである
「宇都宮ヴァンパイアが宇都宮市の魅力を紹介する動画」

ご覧になった方も多いかと思いますがドラキュラ伯爵であるヴラドの冒頭のセリフ

「うまい、うまいぞ……ニンニクの苦手な吾輩であっても、このまちのギョーザは抗いがたい」から始まるアニメ動画です。

その後、子育てと仕事の両立に悩む陽子(女性)との掛け合いになり

「こどもの預け先が都内にはなかなかなくて……」と悩んでいるのをうけヴラド

「ならばくるがいい!」と都心からの移住を勧め

「ここは宇都宮市?」

「宇都宮市は子育て支援に力を入れており……」と、2017から年度初めの待機児童が5年連続0である点や子育て支援外出施設である「赤ちゃんの駅」の紹介、そして充実の医療支援体制や石文化の都など宇都宮市が移住に適して住みやすいかをPRしている動画です。

個人的にも好きな動画ですので何度も見ているのですが、全国的にもっとこの動画をPRできればと思います。

また東京圏から宇都宮市へ移住すると「宇都宮市移住支援金」として最大100万円を支給しています。

条件が宇都宮市に住民票を移す直近10年間に通算5年以上「東京23区に在住」もしくは「東京圏から東京23区に通勤」という基本要件があり、その他にも移住支援金対象企業サイトに掲載されている求人に応じ就職するなど、個人的には支給条件が厳しい気がします。

要件を少々緩めて働き盛りの単身者や共働き世帯が、費用負担をあまり気にせず移住する支援体制ができないのだろうかと思っています。

日本経済新聞社と日経BP社で実施している「共働き子育てしやすい街ランキング2021」総合編で2位まできているのですから「もう一声!」で不同の1位にもなれると思っているのですが、そのための先行投資です。
共働きで子育て世代だと何かと出費が嵩むのは、経験者ならご存じの通りです。

宇都宮市は医療費や託児所などについての支援体制は全国でも屈指の充実度ですが、それ以外の支援体制が少ない他府県で生活している子育て世帯は移住資金で窮しているなどの事情もあるでしょう。

「損して得取れ」ではないですが、最終的に街を発展させる資金は安定した「税収」にあることは間違いなく、原資があれば公共サービスもより充実していきます。

宇都宮市への移住を検討している方は、お気軽に常時400件以上の物件紹介が可能な株式会社サンプランにお気軽にご相談ください。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓


2022年1月15日土曜日

【宇都宮市のスマートシティ構想!】達成するための課題とは!?

『今も未来も幸せなまちへ』


全国でも最先端といえる構想でネットワーク型コンパクトシティ実現へ加速する宇都宮市ですが、2022年構想を語る佐藤栄一_宇都宮市長の記事が下野新聞に掲載されていました。



今も未来も幸せなまちに 未来都市うつのみや「スーパースマートシティ」構想_掲載記事へはこちらから


ブログで何度も紹介していますが、スマートシティ構想には幾つかのキーワードがあります。


まず持続可能な街づくりであること。


この持続可能なスパンを「100年先」としていますが、もちろん100年先に衰退して良いわけではありません。


100年先も継続して発展していけるまちづくりの土台を、いま創り上げようという意味です。


そのために必要とされるのが、デジタル技術活用を基盤とした


●地域共生社会

●地域経済循環社会

●脱炭素社会


の実現です。


日頃からよく耳にするこれらの言葉ですが、具体的にこの3つの言葉がなぜ持続可能な社会づくりの土台になるのかと聞かれ、理路整然と説明できるかたはどれほどいるのでしょうか?


聞きなれている言葉ではあるけれど、具体的に説明しようと思えば「ウッ!!」となります。


用語については皆様に調べていただくとして話を進めます。


大切なのは上記の3点を達成するため、わがまち宇都宮が具体的に何をしているかです。


まず、宇都宮に限った話ではないのですが「少子高齢化」の解決です。


少子化は近年だけの傾向ではありませんが、1971年(昭和46年)~1974年(昭和49年)の第二次ベビーブームを頂点として、以降の出生率は減少の一途をたどっています。


ベビーブーム当時の出生率は2.14でしたが、最も新しい2021年の出生率は1.34でした。


ご存じかと思いますが出生率とは、一定人口にたいする年度ごとの出生数の割合ですがその単位をパーミル(‰)で表します。


出生率は普通出生率と、15歳~49歳までの年齢別出生率を合計した合計特殊出生率とに分けられますが、先ほどご紹介した数字は後者のものです。


最新版である2019年の世界合計特殊出生率ランキングで日本は191位でした。


いうまでもなく出生率の低い国です。


近年では日本出生率が最も低かったのは2005年の1.26ですから、2021年は多少持ち直してはいるのですが、それにしても……という数字です。


国内において最も出生率が高いのが沖縄の1.86で、低いのが東京の1.13です。


ちなみに栃木県は1.34でした(日本の平均値ですね)


出生率低下の原因は様々にありますが、主な要因は


●未婚率の増加

●晩婚化

●結婚・出産にたいする価値観の変化

●女性の社会進出

●出産・育児環境の未整備

●金銭的負担


などが挙げられています。


内容を見れば「確かに……」と頷けます。


達成できているかどうかは別としても、性差による職場環境差別も表面上は沈静化の傾向で、かつ草食系男子とは裏腹に能力がありスキルアップを目指す肉食系女子は増加しています(個人の感想ですが……)


子どもが生まれてからの金銭的負担も理解できますが、何よりも自己実現のために頑張る女性の足かせになるのが育児環境の未整備でしょう。


「子供は好きだから生みたい。でも……」という気持ちは痛いほど分かります。


育児と仕事を両立させるためには託児所などの整備事業が不可欠です。


ニュースでは自治体が認可した保育施設の待機児童数は、厚労省報道の発表によると1万人を切り、5634人であるとされ、これは過去最高に良い数字であるとされていますが地域格差などの思慮に欠けているとしか思えません。


私の周りを見ても、苦労されている方が大勢おられます。


そもそもコロナ禍による離職率の増加や、在宅ワーク推奨により一時的に減少し統計の数字が先ほどのものであり、今後、コロナが沈静化していくことにより待機児童が増加していくのはあきらかです。


この少子化問題を解消するためには子育て・福祉部門における官民共同で構築されたコミュニティネットワークが必須です。


SNSの普及により「子育て」「働くママたち」などによるコミュニティは活性化していますが、それらのグループの情報量は、ご覧になったことがあるかたならご存じのように親切な小児科からスーパーの総菜値下げの時間まで膨大です。


そのように民間による情報交換が活発化されている以上、出生率を引き上げるためには公的な支援をどこまでおこなえるかが「鍵」であり、公園なども含めた子育てに適した自然環境と保育施設などの支援施設、そして勤務先へのアクセスが良い意味でバランスを保っている環境が整えば、告知をしなくても住人が集まってきます(口コミ情報により居住者が増加してくる状態)


そのような環境整備のためには、地域ごとにおける施設最大効率運用のため「集住率」の把握によるコンパクトシティ化が不可欠だといわれています。


「集住率」とは市区町村ごとに「人口集中地区に住む人口」を「全人口」で割って計算した数字です。


「人口集中地区」とは、総務省が5年ごとに公表する「国勢調査」で設定される地区のことですが、全国を約106万に分けた調査区ごとに人口密度を計算します。


①1㎢当たり4000人以上の調査区が隣り合わせで存在する

②その調査区の合計で人口が5000人以上になる


計算により、上記2件の条件を満たす地域が人口集中地区とされます。



これらは日本経済新聞ビジュアルデータ「地図で見るコンパクトシティ化」でも確認することができます。


「ふるさとクリック 地図で見るコンパクトシティー化」はこちらから




なぜ集住率が大切かというと「集住」は公共投資や行政サービスの集中配分を可能にすることができるからで、生産性向上に不可欠だからです。


商業施設・行政サービスを集住率の高さに応じて適正に分配することにより、生活の質が安定します(結果的に、更に住民が集まり集住率が増加します)


これがコンパクトシティ化に向けての大前提なのですが、10年間でこの集住率が上昇したのは「宇都宮市」も含めて日本全体の3割(542市町村)しかありません。



この集住率が上昇している状態を継続しながら、子育てや福祉などの分野において、市民参加型の実証実験を進めることで「100年先も持続するまちづくり」を実現しようとしているのが現在の取り組みなのです。

具体的には子育て支援の拡充に向け、スマホアプリを活用した子育ての頼り合いができるコミュニティを目指す実証実験のほか、福祉分野におけるウエアラブル端末やウェブ会議ツールを活用した効果的な介護予防サービスの実証実験などが模索されています。

これらの実証実験が本格化して機能すれば、地域共生社会と地域経済循環社会の実現は目前です。

残るは脱炭素社会ですが、おまかせください!

民生部門には私たち「サンプラン」がいます。

不動産売却や購入、集住率の高い地域への賃貸の住み替えはもちろんこと断熱改修工事や高断熱機器への交換相談など、結果的に民生部門から脱炭素社会の実現をご提案することができます。

どうぞお気軽にご相談ください。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓


2022年1月10日月曜日

【来年いよいよ不動産登記が義務化に!家の名義変更は自分でできるのか!?】必要書類と方法を解説!

年が明け2022年、相続や住所移転時の登記義務化が、いよいよ来年の4月からとなりました。



登記というと何だか身構えてしまいそうですが、単純に言えば車などと同じ「名義変更」のことです。


ただし不動産の場合には名義変更という言葉が存在せず、所有者の名義を移転する法的行為として相続や売買、贈与などによる場合には「所有権移転登記」引っ越しなどにより所有者の住所が変更になった場合には、登記簿に記載されている住所も併せて変更する行為として「変更登記」とよばれます。


不動産はその価値を国が保証している財産ですが、土地・建物に名前を書くことはできません。


例えばあなたの所有地に関係のない第三者が勝手に家を建てても、近所の人にはその人が所有者なのか悪意を持った占有者なのか分かりません。



そのような第三者にたいして対抗要件、つまり土地・建物が「○○町に住んでいる○○が所有ですよ!」と、権利を主張するために必要とされるのが「登記」です。


この登記により利益を得るのは誰でしょか?


そうです登記名義人です。


ですので権利を主張するための登記行為は、わざわざ法律で「義務」にしなくても率先して行うだろうというのがこれまでの考え方でした。


「権利の上に眠る者を保護せず」という法格言がありますが、登記しないことにより不利益を受けるのは当人なのだから、そんなことまで法律は関与しませんというスタンスだったのです。


ところが登記を義務化にしていなかったことにより、所有者不明地が九州本島よりも大きくなってしまい、このまま放置を続ければいずれ北海道と同等の大きさで所有者不明地が生まれる試算となったことから、国が慌てて登記を義務化にしたのです。


さてこの登記義務化ですが、法律の施行まで1年以上あるからと安心してはいけません。


義務化により、登記をしていない場合には10万円の過料がかかされることになりますし、登記の原因が相続の場合には必要な書類を集めるのにも時間がかかります。


ぎりぎりになって慌てないように、早めに準備しておくことが肝心です。


このような話を。あちらかちらでしたりブログに書いたりしていると「相続登記や住所移転登記は自分でできるの?」と質問をうけることがあります。


登記が放置されている原因として、別段、使う予定もない土地だから司法書士などに費用を払ってまで登記をしないという「登記費用を惜しんで」と言う方が、一定数いるようです。


答えは「できます!」


昔と違い、現在はオンライン申請が可能ですから、手書きで書類を書かなくてもネット上で完結できます。


ただし相続などでトラブルがおきていないとことが前提です。


揉めている場合には司法書士などの専門家に相談するのが安全です。


間違っても、共同相続人の同意を得ていないのに書類を偽造して申請することは止めてください。


いうまでもありませんが犯罪行為です。


さて今回のブログでは、あくまでもトラブルが生じていないと言う前提で登記方法について解説しておきましょう。


まず原因を相続とする登記必要書類です。


不動産に関しては以下のような書類が必要です。


●固定資産納税通知書および固定資産評価証明書
●権利証または登記識別情報通知
●登記簿謄本(登記事項証明書)


続いて登記申請に必要な書類です。


●所有権移転登記申請書(法務局のホームページからダウンロードできます)

●被相続人の出生から死亡まですべての戸籍謄本
●被相続人の住民票の除票
●相続人全員の戸籍謄本(遺産分割協議書に名前のある全員分)
●不動産を相続する人の戸籍謄本
●不動産を相続する人の住民票
●遺言(法的な要件を満たしている遺言書がある場合)
●相続関係説明図
●遺産分割協議書
●印鑑登録証明書

基本的に以上のような書類が必要です。

申請書の記入方法などについては、下記からリンクできる宇都宮法務局のホームページで代表的な登記の流れを解説しています。

宇都宮法務局_登記申請ページはこちらから

登記申請書の記載例も、条件に合わせた内容で豊富に用意されています。

書式をダウンロードして記載する場合にもそれほど困ることはないでしょう。





先ほども解説しましたが、スキャナーによる必要書類の取り込みなどパソコンを日頃から使い慣れている方であれば、オンライン申請がおすすめです。

このオンライン申請の流れについても、法務局のホームページで紹介されています。


ここで注意点ですが、オンライン申請を利用するにはマイナンバーカードを持っていることが条件です。

マイナンバーカードを持っていない方は、通常の書面申請しか利用できませんのでご注意ください。

次に、先ほどご紹介した書類の準備を終えてから申請者情報の登録や申請用ソフトのインストールが必要です。

この手順は、法務局で紹介している流れに沿っておこなえばそれほど難しいものではありません。

ちなみにですが、自分で移転登記をやればどれぐらい費用を軽減できるかが大切かと思いますので解説しておくと、単純相続による所有権移転登記の司法書士手数料が概ね¥60,000~70,000円(相続人の人数など条件により変動します)ですから、その分だけトクになります。

その他に必要な登録免許税は、相続による特例などを除けば、基本的に課税標準額(固定資産税評価額×0.4%)と決まっています。

それ以外に必要書類とされる住民票や印鑑証明、登記事項証明などは誰が取得しても金額は同じですから、自分で申請をおこなうことにより得られる利益は、司法書士手数料の部分だけだと理解しておきましょう。

このような日頃から馴染みのない登記申請作業はとても難しいものに思えてしまいますが、権利関係がはっきりとしている自分の不動産に関してであれば、身構えるほどのものではありません。

実際に行ってみれば、いがいにも簡単だと思われるかも知れません。

とはいえ、馴染みのない用語が出てきますので最初は戸惑いを覚えるかと思いますが、そのような方のために宇都宮法務局では事前予約制で相談を受け付けています(コロナの影響により、面談相談を中止している時もありますので事前に確認してください)

後学のためという意識で、義務化までの1年かけて自分で登記申請を行ってみるのはお勧めです。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓