2021年11月8日月曜日

【売れない不動産どうしたらいいの!?】手放せるものなら手放したい!空き地所有者の悩みとは!?

ブログで何度も取り上げている所有者不明地や空き家問題ですが、国土交通省や経産省・財務省などの各省庁が連携して問題解決に取り組んでいます。



特に所有者不明問題は、税務徴収だけにとどまらず、道路や公共施設建設などの公共事業にも影響を与えることも多く、管理者不在の山林などはがけ崩れなどにより、近隣住宅に危険を及ぼす可能性もあることから喫緊の課題とされています。



「空き家」だけを見ても、総務省による住宅・土地統計調査によると年々その数は上昇を続けています。

所有していても固定資産税や維持費も必要だし、「人に貸すなり売却するなり、何らかの手を打てばいいのでは?」と思うかも知れませんが、このうような物件の多くは簡単に『貸せない!』『売れない!』不動産で当人にとってはどう扱えばよいのかわからないのです。

空き地を所有している方へ、国土交通省が「土地問題に関する国民の意識調査」を実施しました。


利用見込みがあり、あえて空き地としているケースや、売却の意思はないけれど所有を継続していくなどの回答が多い中で、おおよそ25.4%が「売れる見込みはないが、手放せるものなら手放したい」と回答しています。

 

つまり「売却したいけど、どうしたら良いか分からない」という相談先も分からず、またどのように相談してよいか分からないなどの理由が存在しているのではないでしょうか?

 

もちろん土地の売却相談を、大手不動産会社などにしているのでしょうが調整地域や無指定地域で、接道要件も満たせずライフラインも確保できていない地域などの売却をおこなうには相応の不動産スキルが必要とされ、どこの不動産業者でも取り扱えるといったものではありません。

 

実際に所有者不明地の分類を見てみると、宅地以外でも農用地や林地の比率が高い傾向が見て取れます。 


そのような土地の場合には、確かに売却困難です。


困難とされる理由は幾つかありますが

 

第一に需要が少ない。

 

また坪単価が安く、条件によっては販売コストの方が高くつくケースもあり、馬脚デキても「赤字」になってしまう。

 

そのような条件では、大手不動産業者は積極的に販売活動をしてくれない。

 

このような不動産を売却するには、隣接地を含め全体を俯瞰して販売計画を組み立てる必要があるのですが、先ほど解説したように相応の不動産知識が必要とされるほか、地元に根付いてい近隣地権者(地主)などとも通じている業者が、圧倒的に頼りになります。


つまり、地元業者だから対応できる物件なのです。

 

売却依頼が豊富にある大手不動産業者などは、手間暇かけてもたいした利益にならない物件は後回し、もしくは放置する傾向があり(もしくは知識を持ち合わせていない)結果的に成約に結び付く可能性が低くなります。

「お任せください。ウチは大手ですから!!」と、媒介契約の締結時には胸を張っていた営業マンが、その後は音沙汰なくなる。


連絡をして様子を聞いても「引き合いがなくて苦戦していますね」と、シラッと言われる。


その結果としての意見が

 

「活用したいがやり方がわからない」

 

「方法が分からない」

 

などになる。


とくに働き口が少ないなどの理由で都心部に若者が流出し、人口が減少し続ける地域の不動産はそのような傾向が高まります。


宇都宮市はコンパクトシティ構想をかかげて、東口駅再開発などを通じてLRTなどの交通インフラ整備も含め、都市・自然・観光を分離して相互に発展させる計画を進めています。


このコンパクトシティ構想を、中山間地域などに落とし込んだのが政府が積極的にすすめる「地域運営組織」の形成です。



このような構想を実現するための足掛かりとして、様々な政策が検討されています。


例えば「小規模不動産特定事業に係る特例」もその一つです。

この制度では、増加する空き家(店舗含む)を利用して地域貢献を目指す投資家の資金を活用して、不動産ストックを再生することを目的としています。

現在、この事業に該当させる許可要件は事業者にとってハードルが高いのが難点ですが、有効に活用できるように見直しが進められています。

また農地についても、農地中間管理機構(農地バンク)が機能すれば、今後10年間で、都心部からの移住者も含めた農地の担い手が機構を通じて集約された一団の農地を借りて、農業に従事することが期待されています。


また森林については「森林経営管理制度」を利用することにより、市町村に管理を委託して、再委託された林業経営者があげた収益の一部を、経営管理受益金として受け取ることができる制度が存在しています。

これ以外にも様々な制度がありますが、極めつけは「ランドバンク」構想です。


地方行政と各士業や金融機関のほか、私たち地元に根差した不動産業者がチームとなり「空き家や空き家」の有効利用を模索し、その実現に向けて活動します。

現在のところ、宇都宮市では具体的なランドバンクのチームは形成されていませんが、非常に似た状態の組織は、地元に根付いた士業や金融機関、そして私たちで形成されています。

地元を愛し、知り尽くしているからこそ出来るご提案は間違いなく存在します。

弊社では、放置土地や空き家の有効活用や売却相談はもちろん、買い取りも積極的におこなっています。

お気軽にご相談ください。 


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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