以前のブログ→【宇都宮市のコンパクトシティ化で郊外の土地が急変！？】開発規制で郊外の土地の価値は消滅か！？
簡単に言うと、今まで宇都宮市の郊外の農地のような場所でもある一定の条件を満たすと宅地に開発されるのが許されていたのですが、その条件を従来通りの規制に戻す措置です。
そもそもこの緩和条例によって本来開発されるべき市街化区域の住宅地の価格が安くなってしまった側面もあります。
だいたい本来は開発してはいけない市街化調整区域の土地が宅地 にできることがそもそもおかしな話だったのです。
この緩和条例のおかげで、一気に資産家になった郊外の地主さんも沢山います。
二束三文の農地だった場所がいきなり高額で取引される宅地になるのでそれはウハウハだったのです！
私の以前書いた記事も大変な反響を頂き、この情報を知ったことで多大な不動産資産の無価値化を免れた地主さんも数多くいます。
一方、もともと高い税金を課せられる市街化区域で土地を持っている方からすると全く不公平でもありました。
ただ、これは宇都宮市に限ったことでなく、地方都市のほとんどで人口を増やすために格安な宅地が供給されるように行われた政策でもあります。
こんなおかしな政策をしていたから日本中の地方で無秩序なスポンジ状の街が開発されて効率の悪い都市になったのは否めません。
その結果、日本全国で中心市街地が荒廃し、郊外の農地に虫食い的な宅地開発が相次いでしまったのです。
実は日本って先進国で唯一といっていいぐらい、住宅の需要と供給量の制限がないことで有名なんです。
なんでも自由でいいじゃないかと思っていまいそうですが、、、
実はその結果起こることが、不動産価値のデフレだったのです。
だから住宅が資産とストックされず使い捨てにされ、常に住宅をすべての世代が新たに購入しないといけないため日本人は貧しいのです。
そして公共交通機関の充実した大都市圏と違い、地方はどんどん地域の人口密度が下がり非効率でインフラ維持が高コストになってしまいました。
人口が増え続けているときはそれでもまだ良いのですが、あからさまな人口減少局面に入った今、今までのような非効率な土地の開発を許すわけにいかないのは当然です！
特に宇都宮市は『ネットワーク型コンパクトシティ 』の形成を掲げていますから、今後は市街地集約に向けた政策への大きな変化が行われていくことになるでしょう。
いよいよ今年で条例も撤廃となり、都市郊外の開発を規制し、既存宅地の価値を維持する政策に抜本的に大きなチェンジが行われることになります。
情報不足で、開発ができる土地を持っていたのに、申請をしなかった地主さんも数多くいることでしょう。
開発できなければ買いたい人もいない二束三文の土地ですからね。
そういったことを考えると今回の開発規制なんかの例を見ると、情報弱者は富と縁がない典型になりますね。(^_^;)
不動産業界には数多くの方がいますが、土地開発なんかについての不動産のエキスパートは少数ですから、地主さんはコンサルティングができる優秀なパートナーを常に味方にしておくことが、将来にわたって不動産資産を維持するためには必要不可欠なのです。
地主さんの多くは相続対策なんかでお世話になる税理士さんや会計士さん本来の専門外の不動産のことも相談していたりして的外れなことをやっている方も多いです。(*_*)
当たり前ですが、税理士さんなんかが専門外の不動産のことに的確にアドバイスできるわけはありません。
不動産開発業者にとっても多額の利益を見込める土地の開発は美味しいので、情弱の地主さんの中には土地を安く買い叩かれていたりもするケースもあるでしょうね。(^_^;)
いずれにしても、これから郊外の宅地供給が一時的に増えることから、マイホームの購入を検討している方にとっては良い時期でもあります。
今後は日本中で都市郊外の開発規制がどんどん厳しくなるのは国の政策をみていても確実です。
そのため郊外の面積の広い宅地が新規で供給される機会は大きく減っていくことは間違いないでしょう。
ただし、残念ながら郊外の土地の価値は減少傾向が続くことは今のトレンドから明らかです。
そのため、現在も続く都心部への不動産価値の集約が今後ますます進むことになるは確実です。
調整区域の開発物件のような不動産資産として魅力の低い郊外の土地を購入しての新築戸建てを建築するようなマイホーム購入は私としては基本的にはオススメしてません。
でも実需のマイホームは消費性向が高く、趣味趣向の側面が大きいのでそこは好みの問題になるので、決断は人それぞれで良いとも思っています。
宇都宮市なら郊外でもLRT沿線などの将来性のある立地に絞るのが賢明でしょう。
調整区域の宅地開発物件でも一部には超人気の立地もありますからね。
これからの時代、不動産資産として価値あるマイホームを手に入れたいのなら、立地選定は生死をわかつ部分になります。
１０年後、２０年後には価値が全くつかないお荷物でしかない負動産も数多く増えることになりますからね。
一方で、みんなが欲しがる一部の優良エリアの物件だけは今後も価値の上昇が続くことになるでしょう。
人口減少と少子高齢化が一層進むことから、都市の集約は街の存続を左右する上でも不可欠となってます。
現実問題として日本中で人口密度が高く、公共交通機関の充実している便利な大都市部への人口流入と起業の集約傾向は、留まるどころか加速する一方です！
宇都宮市のような地方都市の共通の問題として、スポンジ状に広がってしまった街をどうやってコンパクトに集約していくかが街の繁栄を左右するカギになることだけは間違ありません。
そのためにもLRT（次世代型路面電車）の開通を機に、マイカー依存からの脱却に街を上げて取り組むことが重要になるでしょう。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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