プロですら、よくわかってない方々も多いですが。。。(^_^;)
不動産は規制が強化されたり、緩和されたりで、非常に大きなお金の動きが発生します。
そして今！
宇都宮市の不動産価値を大きく揺るがす、規制強化が行われることになりました！！！
それが、、、
市街化調整区域の開発規制強化になります！！
こちら→都市計画法第34条第11号に係る条例の廃止等（宇都宮市の公報）
これは、ものすごいインパクトのあることなのですが、、、いまいち一般の皆様にはわかりにくいですよね。。(^_^;)
リンクを貼っておいた宇都宮市のサイト情報見たって『ナンノコッチャ？？(*_*)』な方がほとんどだと思います。
結論から言ってしまえば、
あと、、２年で！！
郊外の土地に家が建てにくくなる。
既存の土地の価値が上がりやすくなる。
つまり、宇都宮市の郊外に新規で供給される住宅地が減ることになります。
２年後に条例が廃止されると、調整区域の開発規制が強化され不動産マーケートに大きな影響を与えることになります。
といことですが、、そもそも、、『市街化調整区域』とは何なのか？
からご説明いたします。
日本における街づくりは都市計画法によって規定されており、適用する区域は「都市計画区域」として指定され、さらに「市街化区域」と「市街化調整区域」に分けられております。
こちらは宇都宮市の都市計画マップとなります。
色のついているところが市街化区域で、色が何もついてない真っ白なところが市街化調整区域です。
「市街化区域」は積極的に整備、開発を行なっていく区域として定義されており、主にすでに市街地を形成している区域です。
というか、本来は家を立てたり建物を建てるような開発するならこの色のついたエリアでやってくれってことです。
一方の「市街化調整区域」とは、市街化を抑制するために設けられる区域で、原則として『開発はするな！』な場所になります。
そのため、農地や山林などの自然環境を残す目的で指定され、農家などの住宅及び、それに必要な施設以外の建築は基本的に認められていません。
ただし例外として、公益や観光資源の有効利用なんかに必要な場合で、必要な許可基準を満たせば開発が許可される場合があります。
よく、道路一般挟んだら、急に田んぼばかりになる場所ってあると思いますが、そういった場所はたいてい市街化調整区域となります。
開発したくてもできない場所になります。
マップを見て頂ければわかるように、環状線の内側にも広大な土地が調整区域としてして指定されてますね。
といことで、本来は、マイホームを建てたり、不動産開発をするなら市街化区域でするのが当たり前で、資産価値があるのが市街化区域、開発できない市街化調整区域は資産価値がほとんどないのが前提なんです。
しかし、2000年の都市計画法改正によって開発許可権限が自治体に移譲され、条例を制定することで市街化調整区域でも農家以外の住民に向けた宅地開発が可能となりました。
その結果、多くの自治体では人口増加を狙って規制緩和に乗り出しました。
宇都宮市もこの流れに乗って、規制緩和して調整区域でも宅地開発ができるように条例を制定したのです。
しかし！！
LRT（次世代型路面電車）導入を決めた宇都宮市は、コンパクトシティ化に向けた大幅な方針転換を行うことを公表しました！！！
それが、冒頭でもリンクを貼っておいたこちら！！
都市計画法第34条第11号に係る条例の廃止等（宇都宮市の公報）
２年後には、今まで行えた、調整区域の宅地開発は原則できないことになります。
これからマイホームを検討しているような方にとっては、安くて広い土地の供給が減ることになるので、広い土地を探されてるなら、好条件の物件が減ってくることを見越して、物件購入のタイミングはできるだけ早いほうが良いでしょうね。
まあ、既存の市街化区域内でも土地はたくさん売りに出てますから、それほど大きな影響はないとは思います。
長期的には新規での宅地の供給が減ることから、既存の宅地にはプラスの価値上昇効果が生まれることになります。
むしろ、深刻な影響を受けるのが、市街化調整区域に広大な土地を所有している地主さん達です。
いままでは、いくつか条件はありますが、宅地開発して売却できた土地が２年後には、、、ほぼ価値がなくなります。
宅地開発できれば、１５００万円で売れるような農地なんかも、、、開発できなければただの田んぼや畑扱いですので、今の状況ではほぼ価値は限りなくゼロになってしまいますね。(^_^;)
今は、土地成金の地主さんも、２年後には農地をたくさん持ってるだけの一般的な田舎のおじちゃんに戻ることになります。
こういった情報を知っていれば、急いで宅地開発して、土地を売り抜けるのが当たり前の資産保全なんですが、、、、
なにせ、情報弱者の地主さんも多く、こういった条例廃止の情報を全くしらなかったりします。。。(-_-;)
不動産業者でも、土地の開発業務に関わるプロでなければ、調整区域の開発規制のことなんかよくわからないですからね。
私のお客様の中にも、宇都宮市内の調整区域に広大な土地をお持ちの地主さんがいるので、当然このような重大な情報はいち早く報告しましたが、知らない方が本当に多い。
宅地開発するにも、高額の費用や、何ヶ月も、場合によっては１年以上も時間がかかるケースもあるので、すぐにアクションを起こさないと間に合わなくなるケースも出てくるでしょう。
２年後には条例は廃止されますから、この情報を後で知ったところで、もうどうにもできません。
１億円くらい価値がある土地資産を保有していたと思っていたのに、『気付いたら価値ゼロ！』なんて当たり前に出てきます。
今回の宇都宮市の条例廃止は、時代の流れからしても当然のことでしょう！！
街としてLRTを導入して、コンパクトシティ化を目指すのに、人口密度の下がるような、市街化調整区域の宅地開発は当たり前に、禁止されるべきです。
市街化区域内にもすでに十分な、土地や空き家があるのだから、そちらを有効活用するべきです。
将来的には人口や世帯数も減少するのは日本中で確実なのに、新たな土地ストックを増やす政策は完全に時代と逆行してますしね。
今後、国としても、人口及び世帯数が減少する中、インフラの維持も含めて、人口密度を上昇させる政策を取らざる得ないでしょう。
今のような無秩序に広がる開発を継続してしまうと、スポンジのようにスカスカの街になってしまい、将来的にインフラの維持が困難になります。
今後、郊外の不動産開発はさらなる規制強化がされていくことは時代の流れでしょう。
逆に、街のセンターにどんどん人を集約させることにインセンティブ与えることは確実なので、不動産投資やマイホームを購入するなら、おのずと買うべき場所は決まってきます。
いくら運良く、土地成金なんかで、お金の波に乗るチャンスがあっても、情報弱者では、運を掴むことができずに終わります。
結局、富はその人の器なりにしか維持できないのでしょうね。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】
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