学校や会社の新年度が4月からなのが影響しているのが主な原因ですが、年々ピークの分散化が進んでいるのを感じます。
今回は、ここ一年ほどの宇都宮市で売れ筋のラインといえる価格帯と物件の種別について考えてみました。
まず、圧倒的に人気のエリアは多少値段が高くても売れ行きもよくすぐに成約になっていることをご理解ください。
一般の方に多い不動産市場の勘違いが、『今は空き家も多いから家はなかなか売れないだろう。』みたいな発想です。
こういったマスコミが流す情報をうのみにしてしまう方も多いので、不動産マーケットに大きな誤解を生んでいます。
リーマンショック時でも、売れる物件は飛ぶように売れてました！
今も売れ筋の物件は販売を始めてすぐに成約になることはよくあることです。
そもそもこの 【売れる物件】はなかなかマーケットに顔を出さないのです！
だから、物件が出るとすぐに成約になっていきます。
例えば、宇都宮市でも人気の住宅地の住所で言えば【元今泉】【宿郷】【中今泉】【泉が丘】【鶴田】【下栗】このあたりの物件はまず数自体が非常に少ないです。
特に、区画整理が終わって道路が広く整備されている地区は人気が高いです。
売り物件は少ないのに、欲しいと考えている方が多いのが特徴です。
他にも、JR宇都宮駅周辺や、中心市街地の物件も、なかなかマーケットに顔を出しません。
大手企業の職場が多い駅東エリアでも人気の【元今泉】【宿郷】【中今泉】【泉が丘】は探している方も多く、条件が良ければ少し高くてもすぐに成約になっていきます。
特にここ数年はJR宇都宮駅徒歩圏の【元今泉】【宿郷】エリアは地価が上昇していることもあり、売主さんも強気の値段で販売を開始されるケースも増えていますが、それでもそれほど時間がかかることなく成約になるケースが多くなっています。
一方、特定の人気エリアでない宇都宮市の郊外の住宅地の場合の売れ筋の特徴は、土地でいえば、60坪以上くらいで1000万円以下の物件なんかは動きがいいですね。
人気エリア以外で、土地が1500万円以上になると動きが鈍くなり、2000万円を超えてくるとよっぽど条件が良いロケーションでもなければ、なかなか売れないのが現状です。
土地を買う人はのほぼすべては購入した物件に新築の戸建て住宅を建築しますから、建物にお金をかけたい場合は、土地に予算を使えないですからね。
宇都宮市では大手企業にお勤めの方ならだいたい5000万円くらいまでが予算で、一般の中小企業にお勤めの方なら3000万円前後予算になる方が多いです。
そう考えると、土地を購入して新築の戸建てを建てるのってコストがかかりますね(^_^;)
要は土地の場合は住宅地として需要のある広さと、価格がマッチしているところは動きがいいですが、土地が大きすぎたりして価格が高くなっていたり、安くても面積が小さいような物件はなかなか売れないです。
郊外の住宅地では条件の悪い、旗竿地やツッコミ道路の土地や日当たりの悪い物件は相当価格を低く設定してもなかなか動かないケースも多いです。
一方、中古住宅になると人気エリア以外の売れ筋はわかりやすくて、宇都宮市内ならだいたい1500万円以内の物件は足が早いです！
築5年以内くらいの築浅物件で2500万円くらいの物件もよく動いてますね。
コスパで考えたら、断然中古住宅がお買い得ですからね。
築浅の中古住宅の多くは、わずか数年で新築時に支払った金額の20％〜30％を減価した新築プレミアムを剥がされた値段で販売されますからね。
築古の中古住宅の場合はたいていは土地代だけで建物はタダついくるような物件ばかりなので、どこまでリフォームするかで大きくコストはおさえられると思います。
ただ、、、大手メーカーの住宅なら20年以上経っていてもなんとか住めますが、地場の工務店が造った一般的な仕様の木造住宅なんかだと、夏は暑いし、冬は寒い、断熱性の低い住宅も多いので、快適さとは程遠い物件も多いです。私なら住みたくないです。。(^_^;)
予算の問題もあるでしょうが、戸建てなら築浅（築5年以内くらい）の2000万円前後の物件が狙い目でしょう。
余裕があれば、グレードの高い仕様の建物が付いた中古住宅を探すのが戸建てならコスパ最強です。
建物のグレードが高ければ築年数が20年以上でもリノベーションして長期間快適に暮らせますからね。
その点、考えると中古マンションは築年数をあまり気にしないでも快適に暮らせるので圧倒的に有利ですね。
やはり、ここ数年の成約データを見ていても圧倒的に流動性が高いのが中古マンションです！
分譲マンションは、【流動性が高い＝資産性が高い】のです！
戸建てにこだわりがないなら、今は中古マンションがマイホームとしての選択肢として最強になりつつあります。(*´ω｀*)
なんだかんだ言っても、中古住宅は建物の資産価値を評価してもらいにくいので、土地の価値がそのまま出てしまいます。
人気のある限られた立地以外は、不動産を換金しようと売却に出しても、なかなか買い手が現れないケースが今後はもっと増えると予想しています。
だから、もし何かの都合でマイホームを売却しようとすると苦労します。
その点、中古マンションは売るのもよし、貸すのもよし、なので流動性が高いのが特徴です。
戸建てでも賃貸に出すことは可能ですが、収益性や管理の手間を考えるとあまり現実的な選択ではないし、築古の戸建ての賃貸はよほどロケーションが良い立地か低家賃にでもしなければなかなか入居者も決まりません。
マイホームは【賃貸かor購入か】みたいな馬鹿げた比較はあまり意味がないんです。
そもそも、賃貸仕様のお家とマイホームでは住心地がまったく別物ですからね。
同じ支払額のマンションでも、分譲マンショと賃貸用マンションの設備仕様は全く別なので、住心地は天と地の格差があるんです。(^_^;)
飛行機でもファーストクラスとエコノミークラスで同じ飛行機で同じ時間に場所に移動できるに天と地の料金格差があるのは皆さんでも理解できますよね。
時間の充実度にお金を払う尺度がマイホームにも重要になります。
せっかくマイホーム購入するのに賃貸物件と同じ低品質の住まいなら、賃貸に住み続けるのとあまり変わりません。
郊外の築古の戸建てはもともと資産性も低いので、少なくとも水回りや断熱性向上などの改修などは行って住心地を上げて快適な時間を過ごせないと、なんのためのマイホームなのかわからなくなってしまいます。
最後に私のオススメを提案しますね。
コスパで言えば、中古マンションが一押しです！
中古住宅の売れ筋1500万円以下のゾーンを検討している方なら、だいたいそれほど利便性の高くない郊外立地の物件になりますから、一人１台のマイカーがマストになる生活仕様になる可能性が高くなります。
それだけ、家以外の移動コストが高額になりトータルの生活の余裕を生むことは難しくなります。
それなら、便利な立地の中古マンションを選んで、できるだけマイカー台数を減らす生活にしてコストを削減して快適な住環境を手にするほうがトータルバランスが良くなるのでオススメです。
特に、宇都宮市のようなマイカー依存社会で暮らす方々は日常的に運動不足になりがちです。
マイカーの利用頻度減らして、徒歩や自転車でのお出かけを増やすことは健康増進にも大きく貢献すること間違いないでしょう。
中古マンション以外なら、LRT（次世代型路面電車）の駅徒歩５分圏内やJR宇都宮駅まで徒歩圏、中心市街地のハイグレード仕様で建てられた中古住宅なんかもいいですね。
ただし、このようなプレミアム立地の中古住宅こそ、なかなかマーケットに出ないので、常に情報収集が欠かせないでしょう。
特に、掘り出し物件はすぐに申し込みが入って成約していきますからね。
あとは、プレミアム立地の物件は販売開始時は強気の設定で売り出されることが多いので、動きが悪くなってくると、値下げを繰り返していく場合もあります。
値下げの際に、売主さんが売り急いでいる場合は価格を大きく見直すケースもあるので、常にマーケットを追っていると掘り出し物件に出会える確率も上がります。
毎日、リアルタイムで物件の価格は更新されています。
宇都宮市の物件なら、弊社のメルマガで毎日新着の物件情報と価格の変更情報を取得できますから、無料なので是非会員登録してご利用ください。
価格の更新情報は会員になれば、過去にさかのぼってすべての情報が見れるようになっていますので、物件の相場感含めてかなり参考になると思います。
長々とまとまりなく書いていしまいましたが、基本売れ筋は、今のマイホームユーザーの希望の条件と価格がマッチした条件につきます。
郊外の住宅地なのに、４０坪以下の土地の物件や、日当たりの悪い物件、坂にある物件なんかは、需要がないので値段が安くてもなかなか売れないです。
逆に、売れ筋物件はみんなが同じように欲しがる条件と価格帯の物件なんですよね。(^_^;)
とにかく日々新しい物件はマーケットに出てくるし、成約してマーケットから消えていく物件もあり、そして価格も日々変動しているので、情報収集が効率的にできれば有利なことだけは間違い有りません。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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