2019年5月23日木曜日

【JR宇都宮駅周辺で駐車場が不足していくのは確実!?】地価上昇にともない賃料値上がりも!?

JR宇都宮駅周辺や中心市街地では街の再開発が本格化するに伴い、駐車場の不足感が目立ってきました。

特に、JR宇都宮駅の東側はLRTの着工と、駅前の再開発がもうすぐ着工になることから、今まで駅前にあった巨大駐車場がなくなることもあり、すでに駅に近いところから空車の割合が明らかに少なくなってきました。



このままいけば今まで20年以上、賃料が変わっていなかったような駐車場も値上がりしていく可能性が高いと思います。



なんで駐車場が不足しているかといえば??



理由は単純で、今まで駐車場として利用されていた土地が開発されて、駐車場が減っているからです。

街の都心部に人・モノ・カネ・情報が集約していく現象は日本中の都市部で起こっていて、その流れからしても、開発主体が郊外から都心に明きからに変化してきているは確実です。

その結果、今まで駐車場として無駄に使われていた一等地がようやく動き出したということです。

JR宇都宮駅東口の駅前なんかはまさにそうで、あれだけの広大な一等地が駐車場として無駄に使われていましたからね。(^_^;)

ようやく土地の有効活用がされることになり、開発の連鎖で駅に近いところから駐車場をやめて土地を上に伸ばして効率よく利用する地主さんも増えることになるでしょう。

だいたい一等地を平置きの駐車場にしておける地主さんは、本当の意味の資産家の方たちなんですよね。

一等地であれば、マンションなり、店舗なりで土地を上へ伸ばして、使える面積を増やした方が稼げる可能性が大きく増えますからね。

ただ、リスクも大きくなるので、本当の資産家の方は意外と流動性の高い駐車場のままで土地を活用される方も多いのが現状です。


土地に上モノを建てると、土地の価値自体が下がってしまうことを意外と一般の方は知らないですからね。

資産を十分にもっている地主さんなら、リスクを取らずに現金に近い不動産資産として平置き駐車場で土地を管理するのはある意味で賢い選択でもあります。


だから、どんな都会でも『こんなところを駐車場にしていてもったいない。』なんて思うようなところの地主さんはたいてい大金持ちと思って間違いないでしょう。


資産家の地主さんは、お金を増やすことでなく維持することが目的の方も多いので、リスクを取らずに流動性を確保しておく不動産運用がセオリーなんですよ。

そんな地主さんたちでも、地価が明らかに上昇し始めて開発の連鎖が起こり始めると状況が変わってきたりします。



宇都宮市でいうと、LRTの着工により、駅前の再開発が決まり、開発の連鎖が起こり始めたことで、周辺の空き地への開発投資の流れが始まっています。

今まで、たいして儲からない駐車場でのんびり稼いでいた地主さんにも、いきなり今までにない破格の条件で土地を購入しようとするブローカーから声がかかったりするんです。

情報のない地主さんほど、今まで20年以上も賃料すらあがらなかったことから、土地を売ってもいいかと考える方も増えてきます。

そうやって、所有者が変わった土地にはたいてい容積率を目一杯使って土地を上に伸ばして、巨大なマンションなんかが建築されたするんです。


このような地上げが行われることで、開発の連鎖が起こり、空き地や駐車場がどんどん開発される流れが続きます。

これが、単純な地価上昇のプロセスです。


よく考えたら、JR宇都宮駅の近くを平置きの駐車場で使うことってなんと贅沢な、、、
というか、、なんと無駄な、、使い方なのは事実です。

駅の近くは用途地域でいえば、商業地域がほとんどなので、容積率はたいてい400%くらいです。

つまり、100坪の土地だったら、建物を建てて上に土地を伸ばして、400坪まで利用できるんですよ。

容積率を使わないだけでなく、平置きの駐車場は上モノのないので、税金も高いですからね。

まぁ、お上からみたら、せっかく有効活用させたいために容積率を緩和している土地なのに、上モノも建てないなら、ペナルティのように土地に高い税金をかけてる発想なのでしょうね。


そもそも、中心市街地や駅まで徒歩圏のような一等地の駐車場は、基本的に土地を新たに購入して行うには、賃料が低すぎるため、投資採算性が合いません。

だから元々土地を持っている人が、暫定的に行うのが駐車場の基本なんです。


今のように、街の開発トレンドが30年ぶりくらいに変化する時は、土地の所有者も大きく変化するような時期でもあります。

これから、街場の一等地は地上げが進み、どんどん開発されて行くことは間違いないでしょう。

それに伴い、無駄に使われていた駐車場はどんどん減って、値上がりもしていくことになるのは必須です。

LRTもできるし、マイカーに頼らなくても駅まで行きやすくなりますから、お金に余裕のある方は今まで通り駐車場を高くても使い、逆に余裕がない方は公共交通機関をうまく利用するように変化していくことになるでしょう。

東京なんかでは当たり前ですよね。

お金持ちしかマイカーを利用しないような街の方が、街全体が豊かなのも皮肉なものですが。。。(^_^;)

いずれにしても、開発の進む宇都宮の都心部では、駐車場の値段が地価上昇ともに値上がりしていくことになるのは確実でしょう。

てか、、、今まで、20年以上も賃料が変わらなかったことの方が驚きです!(@_@;)


ただ、値上がりするとしても、地価の上昇ペースト同じようになりますから、3年で月1000円、5年で月2000円とかくらいの緩やかな上昇になると思います。


JR宇都宮駅東口なら駅から徒歩5分圏内の平置き駐車場なら20000円前後が相場で、徒歩10分圏内で15000円前後が今の相場です。

今までのデフレ感覚で格安で貸していた駐車場から、徐々に市場価格にならされて上昇していくことになるでしょうね。

特に駅から徒歩5分圏内の駐車場は大きく賃料が上昇する流れになると予想しています。


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