今後、日本中すべての自治体で人口減少の影響が出てきます。
当然ですが、人が減れば、空家も増えて人口密度の低下が起こります。
人口密度の低下は街の効率の低下を招きます。
人口密度の低いエリアで、上下水道や電気、ガス、道路などのライフラインを維持するには非常にコストが掛かります。
そうなると、今までのような広域に無秩序な開発を行われると、インフラの維持が困難になってしまいます。
今後、すべての街で無秩序な開発を抑制し、選択と集中が迫られることになります！
そんな中、宇都宮市から全国初のコンパクトシティを実現させるための都市機能集積プランが発表されました！！
宇都宮市が「立地適正化計画」 全国初、都市機能の誘導へ独自補助（下野新聞）
宇都宮市が都市機能を誘導する区域はこちら。
（引用 http://www.shimotsuke.co.jp/news/tochigi/top/news/20170325/2640911/articleimage）
今後は地図上の赤いエリアに都市機能を集積してコンパクトシティを目指す模様。
宇都宮市の誘導区域は10箇所。
誘導エリアに民間が新たに商業施設や病院を整備、または大規模改修をする場合などに、市独自の補助金が付与されることになります。
つまり誘導エリアに、今ある病院やスーパーなどが集約していくことになります。
今後、不動産の価値もこの誘導エリアに集約していくことになります。
逆にいうと、エリア外はできるだけ開発を抑制していくことになるので、不動産の価値は確実に低下していくでしょう。
特に、宇都宮市中心部の高次都市機能誘導区域は要チェック！
このエリアだけ最大3億円の補助が行われる予定。（施設整備の上限１０％を補助）
その他のエリアは最大１億円。（こちらも施設整備の上限１０％を補助）
宇都宮市中心部への逆ドーナツ化現象は今後更に加速していくことになるでしょう。
巷でよく言われる、
『これから人口が減るから不動産価格は暴落する！』
は間違いです。
ほとんどの場所が暴落するのは間違いありませんが。。。
コンパクト化が進む街と共に、不動産の価値も集約していき、一部の需要が旺盛な地域のみ、価格は上昇していくことになります。
一方、コンパクトシティの誘導エリア外は開発の抑制が進み、どんどん価値が低下していくことは避けられないでしょう。
宇都宮市で立地適正化計画が策定された以上、マイホームを購入するなら誘導区域内の物件を購入するのは当たり前のセオリーです。
誘導区域内の物件であれば将来的にも資産性の高い不動産として価値は安定します。
一方、誘導区域以外の物件は、将来的に資産として価値が無くなることも前提に購入しなければならないでしょう。
同計画では、これから居住誘導区域も設定されるようですので、こちらにも注目です！
２０年後の答えはすでに出ています。
どこに物件を保有してるかで、笑う人、泣く人になるかはすでにわかっています。
地主さんや投資家の方は、誘導区域内に資産をいち早く組替えることで、不動産の資産価値を保全できることになるでしょう。
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私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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