【Vol.2-2 LRT開業２年目！宇都宮市の沿線地価はどうなる！？】沿線地価のさらなる上昇のカギは首都圏からの移住者！？-宇都宮市の不動産屋のブログ

宇都宮市のLRTライトラインは開業初年度の大成功で、全国ネットのメディアで特集を組まれるほど、注目を集めるようになりました😮

さて、今回は前回からの続き、LRT開業２年目を迎え、取引現場での相場を踏まえ、これからの沿線地価を予想してみます。

前回のブログ→【Vol.2-1 LRT開業２年目！宇都宮市の沿線地価はどうなる！？】LRT開業までの不動産相場を振り返ってみたら・・！？

すでにLRTの着工が決まる前から比べると、大きく上昇した沿線の地価は、現状かなり加熱感があるように感じる方も多いのではないでしょうか。

実際、住宅メーカーの建売なんかを見ていると、すでに異次元の価格領域に入っているのを実感します。

LRT沿線の便利な立地とはいえ、7000万円前後の大手メーカー物件は、地元企業にお勤めの共働き家庭では、とても手が出ない、首都圏価格です😮

販売用のキャッチコピーも首都圏に通勤するパワーカップルを想定した内容なので、ターゲットがわかりやすいですね。

ちなみに都下（北区）の建売で同価格帯の物件を見てみたら・・・

都下で、なおかつ駅まで徒歩１５分、狭小ペンシル住宅がこのお値段です💦

都内に通勤するユーザーを対象にするなら、LRT沿線の大手メーカー７０００万円台の建売がかなり割安に見えてしまいます。

首都圏から移住者を呼び寄せるのに、LRTが大いに貢献しているのがよくわかりますね。

とはいえ、地元ユーザーで、大手企業にお勤めの方でもなければ、夫婦共働きでさえ、LRT沿線の新築物件は、とても手が出ない価格帯となってしまいました😅💦

LRT沿線への移住者が増えるなら地価は引き続き上昇か！？

前回ご紹介した「ゆいの杜」の地価動向のグラフを見れば、すでに地価の上昇は加熱気味なのがよくわかると思います。

LRTの着工決定前から倍近い値上がりを見せており、すでに地元ユーザーには「ゆいの杜」エリアは高嶺の花となっていて、周辺で割安感のある「清原台」へ流れているニューファミリーも増えています。

過去ログ→【宇都宮市でLRT開通とインフレにより人気の住宅地が移動！？】清原台エリアの注目度が上がっている理由を考えてみたら！？

LRT沿線の停留所から徒歩10分圏内くらいの地価が急騰していることもあり、波及効果で徒歩20分圏内くらいの場所にも移住者が増え、地価もじわりじわりと上昇傾向を示し始めています。

つまりすでに、地元ユーザーはLRT沿線の停留所にほど近い物件に手が出ない状況になりつつあります。

そのため、どうしてもLRT沿線にこだわるなら、多少停留所から遠くても購入できる価格帯の物件を選ばざる得なくなってきています。

今後の沿線地価を考えるうえで、地元ユーザーが今の価格帯以上の物件を購入できる余地は少ないことを考えると・・これ以上の大幅な地価高騰は首都圏からの移住者次第で決まると、予想できます。

首都圏に通勤するユーザーをターゲットにするなら、停留所まで徒歩１０分を切り、ベルモールより西側エリアの物件が想定されます。

したがって、地元の実需ユーザーが中心となる「ゆいの杜」エリアや鬼怒川の東側エリアの地価は一旦横ばいないし、上昇幅が低くなると見ています。

一方、首都圏からの移住者が期待できる、ベルモールまでのLRT沿線は、まだ地価上昇の余地があると思われます。

取引の実績データだけを見ると、陽東エリアは、LRT着工前と比べて３０％程度の値上がりを見せています。

もともとベルモール周辺は人気があり、売り物件も非常に少ない場所なので、あくまでもデータは参考値になりますが、現場での肌感覚でも「ゆいの杜」エリアほどの上昇はしていないと感じています。

そのため、首都圏からの移住者需要を取り込むことができる、ベルモールより西の沿線地価は、今後も大きくジャンプアップする可能性が高いと見ています。

４号線の内側は、まだまだ相場は強い！

さらに４号線の内側、「東宿郷」、「元今泉」、「宿郷」のLRT着工後にマンション開発ラッシュとなったエリアは、現状でもマンション販売が好調なことから、投資資金が流れ込みやすい状況になっています。

長年幽霊ビルだったような物件も再開発が行われていたりと、駅東都心エリアのLRT沿線は今後も地価上昇が続くことが見込まれます。

インフレ下のなか、宇都宮市の都心エリアは実需の需要だけでなく、投資資金も流れやすく、地価が上昇しやすい状況です。

今後のLRT沿線の地価動向をまとめると！

・ベルモールより東側は一旦地価の上昇は落ち着くか、微増がつづく

・ベルモールより西側エリアはプレミアムな立地を中心に、まだまだ上昇傾向が続く

このように個人的には予想しています。

これからマイホームや投資を考えるなら駅西の沿線！

前回のLRT着工決定から開業までの駅東エリアの地価動向を振り返ると、これからマイホームや不動産投資で長期的にリターンを狙えるチャンスが大きいのは断然、これから延伸が予定されている、駅西沿線エリアです！

過去ログ→【Vol.2-1 LRT開業２年目！宇都宮市の沿線地価はどうなる！？】LRT開業までの不動産相場を振り返ってみたら・・！？

マイホームの購入タイミングは、家族構成の変化など、突然の場合も多く、投資のタイミングを図るのは難しいかもしれませんが、すでに割高な駅東エリアより、現状かなり割安感のある駅西エリアは、かなりポテンシャルがあると思います。

しかし、今のところ、まだ正式にLRTの西側延伸は決まっておらず、今後の経済状況や政治状況によっては、延伸の延期や中止さえ想定する必要があります。

そうなると、LRTありきの投資を考えると、着工が決まる前にカードを切るのは、博打性が強くなってしまうと思われがちですが、現状でもLRTの延伸が予定されているエリアは、バス便が非常にいいので、狙い目です！

どうしても確実に、LRTありきの投資をしたいなら、ベストタイミングは一つ。

LRT西側延伸の着工が決定したタイミングです！

年々、建築コストが上昇し、駅東エリアのLRT整備でも当初想定していた費用より、大幅に予算オーバーしてしまったのは記憶に新しいところでしょう。

当然、西側の延伸も同じようなことになることが想定されますが、一旦、着工が決まってしまえば、国からの援助もあるプロジェクトですから、ひっくり返ることはまずありません。

東側の地価上昇タイミングも、

１着工決定直後

２開業のスケジュールが公表されたタイミング

３開業直後

おおよそ、３ステップになっていましたから、カードを切るならファーストステップの、着工決定直後のタイミングがベストでしょう。

ほとんどの方は都市開発のスケジュールなんかには興味がなく、着工決定がいつ行われたかすら知りませんし、興味もありません。

そこに長期的な不動産投資のチャンスがあります。

長期なら素人でもプロに勝つのは簡単！？

宇都宮市の総人口はすでに2017年にピーク（51万8460人）に達しており、都市として人口減少の局面に入っています。

しかし、沿線の人口は、ＬＲＴ整備が本格化する前からなんと、約８％あまりも増加しています！

沿線の人口が増えた影響は、如実に地価の上昇に反映されています。

今後も、人口減少は止まらないでしょうが、街の集約化が進み、LRT沿線を背骨とした東西軸に人が集まる流れが続くことは間違いないでしょう。

長期的な街の開発トレンドに乗れば、人口減少が続くなかでも、宇都宮市の不動産を利用して資産を築けるチャンスは大いにあるはずです。

以外かもしれませんが、不動産売買のプロたちは、目先の相場感については精通していますが、長期トレンドを考えることはほとんどなく、LRTの着工が決まった際も、開発に懐疑的だった方が多く（プロのブローカーは高齢の方々が多いので😅💦）、素人でも長期トレンドで勝負すれば割と簡単に、不動産で資産を築けています。

それも当然で、プロの不動産ブローカーは目先のキャピタル（リアルな相場とのギャップ）で、短期勝負することが基本的なスタンスだからです。