長年、宇都宮市で不動産業に関わっていますと、この街のミクロなエリアごとの栄枯盛衰があるのを日々感じることがあります。
都市は変化を繰り返し、常に不動産の再開発が行われ、成長するのが宿命なので、その度に都市内において人や富も大きく動いていきます。
取引の現場にいると、意外な場所の人気が上がっていることに驚くことも多々あります。
今回は昨今のインフレと、LRTの開通で人気が上がっている宇都宮市の住宅地についてお伝えします🙌
LRT沿線の住宅地は安定した人気に
LRTが開通し、沿線住民の生活はガラッと変化し、便利になりました。
宇都宮市はLRT沿線を街の中心軸にすえ、コンパクトシティ政策を打ち出していることから、将来性も確保された立地となり、人気は不動のものとなっています。
なかでも、ニュータウンとして分譲された、ゆいの杜エリアはLRT着工が決まった直後から、急速に需要が旺盛となり、地価が高騰しました。
直近の成約事例を確認すると、ゆいの杜４丁目の北道路に接道する物件で坪単価３３万円ほどでの取引となっています。
日当たりの良い南面道路の物件だったら、坪単価４０万円位が今の相場感でしょう。
ゆいの杜エリアは、大手サラリーマンの方や会社経営者等の、宇都宮市でも比較的所得に余裕のある方向け、アッパー層エリアになりました。
さらに昨今は、円安による資材高騰と人手不足による建築コストの上昇により、大手メーカーの建物は坪単価が１００万円くらいまで高騰しているプランが増えています😅
一般的な４０坪前後の新築戸建てを建て、外構工事まで入れると、インフレの影響もあり、５０００万円位が相場となりつつあります。
そうなると、ちょっといい場所でマイホームを新築すると、土地建物の総額で７０００万円オーバーになるよう予算になってしまいます。
コロナ前くらいまでは、新築戸建ての注文住宅は５０００万円オーバーくらいが宇都宮市のアッパー層の相場感でしたらから、ここ５年ほどで、地価と建築コストの上昇で３割あまりも値上がりしたことになります。
しかし、ニューファミリーの施主さんたちの実質賃金はインフレを超えるほど、上がっていませんから、マイホームの購入は大きな負担となっています。
現場の相場感としては、現状では宇都宮市のアッパー層需要の目安は土地建物総額で７０００万円を切る価格帯が限界ではないかと思います。
そうなると、土地と建物どちらに予算を振り分けるかの選択になっていきます。
建物に太陽光パネルや蓄電池などのオプションをつけたり、外構をこだわったりすると、建築コストだけで５０００万円オーバーはざらです。
そうなると、総額７０００万円を切る価格に調整するためには、土地の価格を安くおさえるしかありません。
ニューファミリーにとって、将来性と職場までの通勤を考えると、できるだけLRT沿線で土地を確保したいという思う方が多いのでしょう。
理想は、ニューファミリーの集う、ゆいの杜エリアだが、、建物は妥協したくない。
そうなると、似たような代替地を探さなくてはなりません。
そういったニーズに応えて、昨今人気が上がっているのがゆいの杜に隣接した歴史ある、清原台エリアです。
清原台エリアは狙い目か？
LRT開通に伴い、沿線の新４号バイパスより東側では分譲マンションの開発が活況を呈しています。
沿線の戸建て向け住宅地の人気も高く、地価も高騰していて、土地物件は売り物件が少ない状況が続いています。
そのため沿線で、地形の良い整形地で、日当たりの良く、建築条件がない物件の足は早いです。
ただ、価格面から見て、６０坪以上の土地で、アッパー層の上限７０００万円を切る価格帯で考えると、土地価格は２０００万円以内、できれば１５００万円以下に抑えるのが理想になるでしょう。
そうなると、鬼怒川より西側とゆいの杜エリアでは、５０坪未満の狭い土地くらいしか、２０００万円を切る物件を探すのは難しいです。
そこでこのところ、注目を集めだしたのが清原台エリアです。
清原台の住宅地は１丁目から６丁目までの街区で、１丁目がゆいの杜エリアに一番近い北側に位置し、６丁目が最南端となります。
以前から人気があったのは、鬼怒通りへの交通アクセスのよい１丁目、２丁目、でしたが、
LRT開通で、中間の３丁目、４丁目くらいは場所によってはLRT停留所まで徒歩１０分くらいの立地となり、価格面を考慮すると、コスパがいいと感じているユーザーが増えています！
直近の成約事例を見てみると、清原台４丁目の北西角地（接道 北８ｍ道路・西１０ｍ道路）の４１坪ほどの日当たりはそれほど良くない土地ではありますが、地形の良い整形地で、坪単価は１１万円ほどでした！
同条件のゆいの杜エリアの土地と比べると、半値くらいで購入できるのは大きな魅力です。
清原台は、住宅街なので、大きな建物も少なく、道路も整備されてマイカーでの移動も快適な街区です。
価格の高いベルモール周辺の道路が狭いごちゃごちゃしたエリアより、マイカーでの近所移動は快適でしょう。
先日、弊社売主で販売した清原台４丁目の土地物件も、足が早く、１週間ほどで申し込みをいただきました。
東１０ｍ道路で７５坪弱の物件でしたが、坪単価は１７万円ほどなので、ゆいの杜の半値くらいです。
ただ、清原台の物件は全区画道路にゆとりがある分、各々に私道負担があり、実質使える有効面積が１割ほど少ないので注意が必要です。
それでも、ゆいの杜エリアに比べれば、清原台３丁目、４丁目あたりだと、現状でも半値くらい、人気の清原台１丁目２丁目でも、３割位は割安なので、日当たりの良い物件はニューファミリーのマイホーム用地として十分魅力でしょう。
LRT開通に伴い、ゆいの杜・清原台エリア循環バスが運行
LRTの開通に伴い、新路線バスとして、ゆいの杜と清原台エリアを循環するバスの運行が開始されました。
１時間に１本ほどですが、スーパーやホームセンター、家電量販店等、お店の豊富なゆいの杜へも車なしでも移動でき、LRT停留所へもすぐにアクセスできるようになるため、マイカーを利用しなくても、快適に暮らせる住環境が整備されました。
徒歩はもちろん、自転車を使えばLRTへのアクセスもいいことから、LRT開通を機に、清原台の不動産ポテンシャルは大きく上昇しました。
清原台は居住者の入れ替わりの時期に
清原台では住宅建築が始まった、1980年代頃にに建てられた戸建てが多いことから、居住者の高齢化に伴い、居住世代の入れ替わりの時期に差し掛かっています。
売り物件もちょこちょことありますし、今のところゆいの杜と比べるとそこまで注目を集めていないことから、今が旬な買い時と言えそうな相場感です。
南面道路で日当たりの良い物件などが出たら、かなり狙い目だとみています。
地価もこれから上昇していきそうな気配を現場で感じています。
とはいえ、２０００万円を超える物件となると、動きは悪くなるでしょうし、８０坪前後で１５００万円くらいの価格帯の物件に人気が集中しそうです。
今後も建築価格の上昇が続くと考えると？
世界的なインフレ傾向と円安が続いている現状、建築関連で働く人の人手不足の関係で、今後も建築コストが更に上昇しそうな気配です。
そうなると、割安感のある土地に人気が集中しそうなので、清原台エリアに注目する方が増え、ゆいの杜エリアよりも高い地価の上昇がみられそうに感じているのが、取引現場での印象です。
最近、X（ツィッター）始めまして、清原台はじめ、注目の足の早そうな物件速報を随時発信しています。
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