2022年7月29日金曜日

【悪徳不動産業者が横行!?簡易査定VS正式査定!】やっぱり査定金額は違うの!?

不動産に限らず、必要項目を入力するだけで簡単に査定金額を確認できるインターネット簡易査定システムを利用される方が増加しています。


もっとも多いのは「自動車査定」でしょうか。


年式・車種・走行距離を入力するだけで簡単に金額が算出されます。




不動産については、さすがに自動車よりは入力箇所が多いもののサイトによっては「10~60秒で査定完了!」と広告しています。


そのような「簡易査定金額で売れる」と思う方はそれほど多くないと思いますが、取りあえずの相場観として金額を知るには良いかもしれません。



ただし、その金額で売却することが可能かと質問されれば「難しいかも知れません」と答えます。


近隣相場は目安以上のものではないからです。


私が不動産コンサルをしていることから「簡易査定ってどうなの?」と質問されることはよくありますが、「近隣相場を知る、という意味では面白いでしょう」と答えるようにしています。


簡易査定システムを利用されたことのある方もおられると思いますが、入力を求められる基本情報は、近隣相場の情報を抽出するためとしては「理」にかなっています。


物件種別、つまり土地・マンション・戸建のどれかを選択し、ついで当道府県・市町村・町名・延床面積・土地面積・築年数などの情報を入力するよう指定されますから、これらの情報により成約事例等と紐づけ事例を引っ張りだすことができます。


想定売却価格は「〇〇万円~」といった感じで表示されるはずです。



システムによって金額を算出するために利用するデータは違うと思いますが、一般的には過去の不動産売買データと紐づけ近似値を表示するのではないかと思います。


昔で言えば(最近でもありますが)電話で「〇〇町の土地は坪単価どのくらい?」と問い合わせるようなもので、条件がことなれば価格も変わりますから目安としての価格帯を答えるしかないのと一緒です。


「電話でお答えできるほど簡単ではありませんから、詳しい内容を……」とお話しても

「いいから、金額を教えて!」と言われてしまう。


しかたがなく「そうですねぇ坪20~30万円ぐらいで取引されているようですが……」などとお答えしますが、その金額で売り出せるか(売れるかも含めて)といえばそんなことはありません。


そもそも、土地の査定ひとつでも大きさや地型(土地の形状のことです)、間口や奥行きはもちろん土地に対する接道状況や道路の幅員、建ぺい率や容積率に影響を与える用途地域、それ以外にも建築協定の有無やハザードマップによる水害等の危険性、近隣嫌悪施設の有無や生活利便施設や最寄り交通機関までの距離、さらには公示価格や路線価、固定資産税評価額に日当たりなど、これ以外にも多数の調査を実施して初めて査定金額を算出できるのです。




最近は求められた条件を入力するだけで、比較的簡単に査定書を作成できる不動産業者向け「査定書作成システム」なんてのもありますから、査定書の作成もずいぶんラクになりました(ラクになったといっても、手を抜いている訳ではもちろんありません)


ところが専門知識を有している営業マンと経験不足の営業マンでは、同じシステムを利用しても査定額に「差」はでるものです。


そのあたりを少し詳しく説明しておきます。


まず査定額についてお話をすると、一般的な不動産業者による正式査定(訪問査定ともいいます)で提示される金額は「おおむね3ヶ月を目安として販売できる金額」です。


査定額とは「その金額で売れますよ」ということではなく、「売れる可能性の高い金額」ということです。


あたりまえの話ですが、不動産によらず「物」には適正な価格があります。


購入する側とすれば同じ性能やデザインであれば安いほうが良いですよね(特定ブランドのロゴマークが印字されていなければイヤという方は除いて)


不動産も同じです。


流通相場よりも安ければ、それほど時間をかけなくても売れます(事故物件など、特殊な事情が存在するものは除いてですが)


ですが、売り主は「少しでも高く売りたい」というのが人情です。


私達、不動産業者は3ヶ月いないに売れる見込み金額、つまりは査定額を提示してから、売り主様の事情や希望を聞きながら調整し、最終的に売り主様の判断により販売金額を決定します。


あくまでも不動産の仲介業者は、判断するための情報を提示して必要な助言やアドバイスを行い、購入や売却のための「お手伝い」をする仕事なのです。


判断する材料を提示するのですから、そのような情報は正確でなければなりませんし、助言する場合においても明確な根拠が求められます。


先程、「物には適正金額が……」とお話しましたが、明らかに高いのにわざわざ購入する方はいませんよね。


ところが「査定依頼は複数の会社に依頼して比較するのが大切(これは事実です。ただ2~3社までにしたほうが良いと思いますが……)と、5~6社にたいし同時に査定依頼をお願いしたら(一括査定サイトなんかはこれですね)、ほとんどの会社は似通った査定額なのに、なぜだか1社(2~3社のこともあるでしょうが)他社とは違う高値の査定をしてくることがあります。


「どうして他社より高いのですか?」と質問すれば


「当社は圧倒的にこのエリアに強く、しかも広告による認知度も高いので他社様とは違い……」なんて言葉が続くと思います。


ですが、そんな訳ありません!



上場して全国展開しているかどうかなどは、販売金額になんの関係もありません。


確かに全国展開する大手は認知度も高いですから、問い合わせ件数も多いでしょう。


また広告宣伝費等も潤沢ですから、同条件の物件であれば販売スピードが早い可能性は高まるでしょう。


ですがそれは価格が適正であることが前提です。


不動産業界の慣習を漫画にした「正直不動産」がNHKでドラマ化され、注目を浴びましたがその中で出てきた業界の悪しき慣習の一つに「物件の囲いこみ」があります。


どこよりも高い査定金額を提示し、先程、解説したようなトークで「ウチならこの価格でも売れますから安心してください」と言って専属や専任媒介契約を締結します。


媒介契約とは「売ってください・売らせていただきます」を約束した内容の、れっきとした契約です。


契約期間の区切りは締結から3ヶ月間ですから、その間は他者に重ねて依頼することはできません。


相場よりも値段が高いと問い合わもなく、ほとんど動きが出ない状態になります(大体は業者も積極的な販売活動を行いません)そして頃合いを見計らって「頑張っているのですが反響がありません。つきましては販売価格を見直した方が良いと思うのですが……」なんて言われ、結局、相場まで価格を下げる提案をされます。


それなら適正価格で販売を開始して一気に売却した方が余計な時間をかける必要は無かったでしょう。


このような方法が「囲い込み」の代表的な例です。


どうしても段階的に価格を見直さなければならないことや、買主が値引き交渉をしてくることもありますから、必ずしも売出し価格で契約できるものではありませんが、「囲い込み」は売り物件欲しさの業者が行う常套手段です。


もっとも宇都宮市内の業者であからさまにこのような手法を用いる会社の存在は耳にしませんが、首都圏の業者には多いみたいです。


冒頭にあげた簡易査定システムは利用する方にとっては便利ですが、提供している業者側としては問い合わせに繋げるための手段なのですね(悪い意味ではありません)


結局のところ、不動産は地域に根づいて街を知り、正直な商売で社歴を重ねてきた業者が一番、安心できるということではないでしょうか?


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2022年7月24日日曜日

【マイホームの太陽光発電搭載義務化で意見が割れる!?】損しないためにも搭載を検討する前に知っておくべき内容とは!?

東京都の小池都知事が新築住宅に「太陽光発電搭載の義務化」を発表したことにより「載せる・載せない」で意見が対立し、建築業界や有識者も交え議論が交わされています。



不動産の経験が長く太陽光発電の原理や世界的な傾向、メーカーごとのモジュール(太陽光パネルのことです)スペックの違いや買取金額の変動など、少なからず太陽光発電の初期から学んできた人間の意見としては、


「充分に検討してメリットがあると思うなら、載せたほうがいいですよ」というスタンスです。




そのような観点から言えば、義務化は「いかがなもの?」との思いはあります。

(あくまでも個人的な意見ですが・・)


テレビ番組やYou Tubeなどでも度々、「東京都の太陽光発電搭載義務化」にたいしての討論番組が放映されており、タイミングがあえばできる限り観るようにしています。


ゲストや出演者によって参考になる番組もあれば、「小池都知事が嫌い!」というアンチ小池派により、命題であるはずの「なぜ搭載を義務化するのに至ったか」などの議論をおざなりにされ、「いまさら載せてもモトが取れない」といった、番組の構成自体がゆがめられているのではとの印象を受けるものが数多く見受けられます。


「モトが取れる」といった発想で考えれば、太陽光モジュール(パネル)+パワーコンディショナー+モニターの3点セットの料金にプラスして、現在は売電価格も低い(10kw未満:16円/kwh)ですから、自己消費のためには蓄電池も最初から設置した方が良いですし、搭載後のメンテナンス費用や、最終的な撤去費用まで含めて考えなければなりません。


さらに屋根にパネルを載せるのであれば住宅耐震等級も2等級以上(耐震等級は1~3まであり、数字が増えるほど耐震性能が高くなります)は欲しいところです。


残念ながら、太陽光発電システムを販売している会社の多くはシステム料金だけのシミュレーションしかしていません。



それを見れば何となく10年少々で「モトが取れる」と思ってしまいますが、住宅性能の引き上げ分や処分費用などの諸々まで含めれば


「モトが取れる計算にはなりません」


先程、解説したように太陽光搭載を検討する前には、少なくても省エネ基準や耐震等級の引き上げなど住宅性能を優先し、家庭でのエネルギー消費量を削減(断熱性能が上がれば、冷暖房費に必要なエネルギーは低くなります)した状態で、次に「創エネ(太陽光発電など)を考える」を検討するのが正解です。


この点、東京都は性能の引き上げと太陽光搭載の両方を義務付ける内容で検討しているので、正しい方向性だと言えるのですが……。


ただし「義務化」という表現が先行しており、それにたいしての反発があるのでしょう。


擁護(ようご)する訳でもないのですが、東京都は「年間棟数200棟以上の施工している業者に対して義務化」を検討している状態です。


全ての工務店ではなく、いわゆるパワービルダーのみが対象とされているだけで、それほど建築件数の多くはない会社に一律で義務付けを検討しているわけではありません。


ですから太陽光を載せたくない方は、大手業者に依頼しないという選択肢もあるのです。


そのような詳細を理解している方々が議論を戦わせるのが本筋で、そうではない知識人やインフルエンサーなどがむやみに「反対」を唱えるのはいかがなものかと思ってしまいます。


冒頭で「充分に検討してメリットがあると思うなら、載せたほうがよい」と、個人としての考え方を書きました。


相談があれば売電金額や助成金などの現状も含めて、


1.地球温暖化は疑いようがないほど進んでいること。


2.電気料金をはじめとするエネルギー使用料金の価格は、今後も高騰を続ける可能性が高いこと。


その防衛策として「自己消費のために創エネ(太陽光発電を始めとして自らエネルギーをつくること)にはメリットがあります」というスタンスでお客様にも説明しています。



ただし載せる・載せないはあくまでも個人の判断です。


モトが取れる計算にはなりませんから。


その点で東京都の場合「義務化」としたことに反発の根底にあるのでしょうか。


擁護する訳ではないのですが東京都の設置義務化は「年間棟数200棟以上の業者に対して義務化」と、いわゆるパワービルダーが対象とされているだけで、年間10棟など、それほど建築件数の多くはない会社に一律で設置を義務付けするとはされていません。


太陽光を載せたくない方は、そもそもその業者を選ばないという選択肢もある訳です。


ですが番組によっては、消費者に「一律義務化だ!」と誤解されるニュアンスで報道されています。


「エコハウスのウソ」などを執筆され、太陽光発電なども含め先進的な研究をおこなっている東京大学・大学院工学研究科建築学専攻建築研究学講座を主催される前准教授は、執筆以外に国土交通省による再生可能エネルギープロジェクトに参画されるほか、全国各地でセミナーを実施するなど業界の有名人であり個人的にも存じ上げています。


東京都の太陽光発電設置義務化に関し「太陽光発電についての一考察」という題名で、下記リンク先にコラムを書かれています。


住宅・建築物の脱炭素サイトはこちらから


なんでもコラムを読まれた方から、1000件以上の否定的コメントが寄せられたのだとか。


それ以外にもアメーバTVのアベプラ「ひろゆきと考える、太陽光発電って実際どうなの?」という番組では、ひろゆきの他、ゲストが招かれ連続猛暑日による電力逼迫を背景として、太陽光発電義務化は「得する・それとも損する?」といった内容で議論されていました。


番組の冒頭でひろゆき氏は「国からの補助金がなければ赤字が確定する太陽光発電を、なぜ載せなければならないんですか。そんな分かりきった議論をまだやっているの?」と手厳しいものでした。


確かに補助金ありきで「モトをとる」という考えあれば、おっしゃるとおり。


番組では掃除やメンテナンスについても活発に意見が飛び交っていました。


たとえば


「屋根に上がって清掃ができないよね」


「表面が汚れて発電効率が下がりますよね」


「台風なんかでパネルが飛んで、近所に迷惑をかけたら補償はどうなるの?」


などなど……。


番組では何となくウヤムヤになっていたようなので、私が解説しておきます。


まずパネルの清掃ですが、基本的には不要です。


屋根の上で断続的に雨にあたるのでほこりも洗浄されているからです。


もちろん雨だけで頑固にこびりついた表面の汚れまで落ちないでしょうが、メーカによるシミュレーションや実際に搭載したパネルを測定した結果によれば、出力低下は25年間で9.6%程度のようです。


年0.38%程度の低下率ですから、この程度であれば無視してもよいレベルです。


次に台風などでパネルが飛んで被害が生じた場合。


パネルに限らず屋根瓦などが飛んだ場合や塀が倒壊した場合も同じですが、責任は所有者にあります。


台風などは自然災害に分類されますので、そのような場合、不可抗力であるとして住宅総合保険などの損害賠償とされない可能性があります。


ただし損害賠償が発生した場合には「日常生活賠償特約」や「個人賠償責任保険」などの特約があれば、保険適用ができる可能性があります。


太陽光パネルを搭載する場合には、住宅総合保険の特約内容も含めて検討しておくのが良いでしょう。


結局のところ住宅性能や耐震性、売電・買電の金額やメンテナンスそして撤去費用など様々なことを検討して、そのうえで「搭載するかどうか」を考える必要があるのでしょう。



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2022年7月20日水曜日

【いよいよ始まる!JR宇都宮駅西口の再開発!】LRT西側延伸と人の流れはどう変わる!?

7月14日、宇都宮西口南地区市街地再開発準備組合が、西口の地権者11名により設立されました。


組合は地上20階、地下1階の複合ビルを、2025年完成を目処として本格的に活動を開始します。





再開発される区域は複合ビルの底地(建物の建築される土地部分)約0.2ヘクタールです。


宇都宮駅西口の再開発について事業計画されたのは遡(さかのぼる)こと42年前です。


その間におこったバブル崩壊など様々な影響により、ずいぶん長らく停滞していましたが、やっと具体的に進むことになります。


先行して工事が進められている東口再開発事業が市民はもとより、全国的に注目を浴びていますから、「この機に乗じて一気に!」進めたいところです。


東口は再開発により県都宇都宮の玄関口としてふさわしい駅前空間に生まれ変わりますが、西口はある意味で出来上がってしまったエリアになっており一気に手を入れることはできません。


出来上がっているといっても、あまり良い意味ではありません。


ご存じのように、デザインや形状も統一されていない派手な看板が目立つエリアとして完成されているからです。




道路使用に関しても状況が良いとは言えず、バスやタクシーがロータリー前で渋滞するのはいつものことですが、歩道も自転車と歩行者が入り交じることが常態化しており、高齢者や子供が安心して歩くことができないのが現状です。


ロータリーには乗り場も多く、目的地への路線を探すのに宇都宮市民でさえ迷うことがありますから観光客ならなおさらでしょう。


また、無秩序に乱立した宣伝看板も駅前の景観を悪くしており、西口の風景は、腹立たしくはありますが某雑誌で「ひどい景観25選」に選出されたことがあるほどです。


自然と都市の融合を目指す宇都宮としても「何とかしなければならない」エリアとされていますし、市民からの評価も手厳しい。


個人的には雑多な「アジアの街」の風景が好きですから、西口の昭和ノスタルジーを感じさせる景観は好きなのですが、各方面からの指摘を聞けば一般受けしづらいことは納得できます。




コンベンション施設である「ウツノミヤ テラス」の会議などに参加した人の流れが、積極的に西口方面へ流れていくことが想像できないからです。


使いやすさと上質さを兼ね備えたランドマークである東口のイメージと、ずいぶんことなる風景だからです。


宇都宮市としても、駅を中心として全方位に人の流れを作りたい。


そんな背景もありましたが、今回、再開発が決定された区域が、LRTの西側延伸計画に影響を与えない位置関係であることから、宇都宮市も昨年の4月に都市計画を決定しました。


今回の組合設立に関しては、下野新聞SOONでも記事にされています。


掲載記事はこちらから


宇都宮西口再開発計画は全体としてA~Eまでが計画されています。


今回、準備組合が手がけるのはE街区です。



写真で見れば、下記のような景観なのですがご存じのように現在9店舗が営業中です。


組合ではすでに店舗に対し移転等も含めた説明を開始しているとのことです。





新たに建築される複合ビルの敷地面積は約1,300㎡とされていますが、地上20階のビルのうち1~3階までが飲食店を中心とした商業フロアとする予定となっています。

4階以上については総戸数101戸の分譲マンションとする予定となっていますから「宇都宮駅徒歩1分のタワーマンション販売開始」なんて広告が、近いうちに見られるのでしょう。


コロナ禍による影響で資材高騰が指摘されていますから、一体、分譲価格はいかほどになるのでしょう。

事業協力会社は旭化成レジデンスとのことですが、「東京圏を中心として販売する」と報道されているのを見ると、高嶺の花といった価格帯になりそうな予感がします。

せめて「少し頑張れば手が届く」ぐらいの価格になればと思うのですが……。

今回の再開発計画は前述したようにE街区だけですが、「この勢いに乗り西口全体まで」と、本格的な議論が進みそうです。

2019年に西口周辺の課題を検討するため宇都宮共和大学・作新学院大学の学生によるプラットホーム研究プロジェクトとして、詳細な現地調査が実施され宇都宮市に調査結果と提案がされています。

この提案書は宇都宮市のホームページでも確認できますが、解消すべき課題のほか、将来的に望まれる「姿」についての提案として報告されており、その中でも興味深いのがJR金沢駅東広場と西広場の成功事例です。

なんと金沢市は2011年のアメリカ旅行雑誌「トラベル&レジャー」web版で企画された「世界で最も美しい駅14選」に、日本で唯一選ばれているからです。

その時の1位はベルギーのアントワープ駅ですが、このレベルになると世界的にも知る人ぞ知る駅です。


このような世界の名だたる駅の中で金沢駅が第6位にランクインしているのですから、宇都宮市も負けてはいられません。


金沢駅の特徴ですが、伝統芸能に使用される「鼓(つづみ)」モチーフとした門が象徴としてデザインされた意匠性が高く評価されています。

また内部についても天井をガラス張りにするなど、和と近代建築のコントラストが高いデザイン評価を受けている理由です。

そのような駅の美しさも特徴ではありますが、注目すべきなのが駅前広場の配置です。


駅を出てからの歩行者動線が一直線です。

その歩行者動線である空間を「出会いと賑わいの創出エリア」としており、バリアフリーはもちろん幅員も広く、歩行路でありながらベンチを両サイドのいたるところに設置するなど、公園的な広場としての要素も併せ持っています。

渋滞防止のため、歩行路の左右にたいしバスターミナルとタクシー、そして一般駐車場を分離して配置しています。

この配置からは歩行者を最優先とするコンセプトが明確で、公共交通機関を利用する人も位置的な関係を把握しやすくなっています。

宇都宮東口駅も駅前利便性を追求しながら人々がくつろげる空間の演出がされていますが、ロータリーの位置的関係から宇都宮駅西口も同様の方向で、配置計画まで含め検討されることでしょう。

現在までのところ、そのような具体的な計画まで聞き及ぶことはできませんが、宇都宮駅全方位が美しさと実用性を兼ね備え、街のブランド力アップに期待したいものです。


駅の再開発が進むとともに、LRTの西側延伸も気になるところですよね。

一時の勢いもコロナ騒動でだいぶ衰えしまいましたが、駅西への延伸ルートは確定しています。


パルコの跡地もそのまま放置され、活気を失っている中心市街地にはLRTはなくてはならないインフラです。

また、東武宇都宮駅とJR宇都宮駅をスムーズにつなぐことで街には計り知れない経済効果があります!

是非、早期の延伸を望みたいところですが、宇都宮市の都心部まちづくりビジョンからでは、桜通り十文字まで区間は目標が2030年とだいぶ先になっています。。


たかだか3Kmの区間でしかも、線路は道路に敷設する区間であることを考えるともっと早い段階での開通を目指していただきたいものです。

中心市街地の活性化起爆剤として、LRTの西側延伸が早期に実現することにも是非期待したいです。


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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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