【宇都宮市のLRT開発投資の好循環が地価に影響！？】増え続ける空き家問題は早めに解決を！？

国土交通省による「地価公示」令和２年１月１日時点における全国の地価動向をみると、全ての用途平均は５年連続の上昇となっています。

また全国的に地価の上昇幅も４年連続で拡大し上昇基調を強めています。

用途別に見ても住宅地は３年連続、商業地は５年連続、工業地は４年連続の上昇となり、いずれも上昇基調を強めています。

 分かりやすく三大都市圏の平均変動率でみると、全用途平均・住宅地・商業地・工業地のいずれも各圏域で上昇 が継続し、特に東京圏及び大阪圏では上昇基調を強めています。

地方圏でも、全用途平均・住宅地は２年連続、商業地・工業地は３年連続の上昇となり、いずれも上昇基調を強めている。

特に地方圏のうち札幌市・仙台市・広島市及び福岡市はその動きが堅調で、全ての用途 で上昇が継続しています。

宇都宮市を含むそれ以外の多くの地域においても、全用途平均・商業地が平成４年以来 28 年ぶりに上昇、住宅地は平成８年から続いた下落から横ばいとなり、工業地は ２年連続の上昇となりました。 

国土交通省不動産・建設経済局 不動産市場整備課研究チームによる分析では、地価の回復傾向が全国的に広がっている背景として、住宅地については、雇用・所得環境の改善が 続く中、低金利環境の継続や住宅取得支援施策等による需要の下支え効果もあって、交通利便性や住環境の優れた地域を中心に需要が堅調なことがあげられました。

宇都宮市もLRT（次世代型路面電車）の整備が投資を呼び込み、街として場所の価値が確実に上昇しているのは地価動向から確認できます！

開発なくして街の成長はないのです！

長期の地価動向を見ていても、開発投資のされない場所はどんどん過疎化が進行し荒廃していくだけなのが現実です。

商業地については、景気回復、良好な 資金調達環境の下、企業による人材確保等を目的として、オフィスビルに対する需要が堅調であり、空室率の低下・賃料の上昇傾向が継続するとともに、外国人観光客をはじめとする国内外からの訪問客 の増加により収益性の向上が見込まれる地域、交通インフラの整備や再開発の進展に伴い利便性や 繁華性の向上が見られる地域などで、店舗、ホテル等の需要が堅調であり、地価上昇の要因となって いました。

これらの上昇傾向は、あくまでも令和２年１月１日時点における上昇傾向ですので、コロナ不況が長引く中、どのような影響が及ぼされているかは、令和３年の「公示価格」発表を待つほかありません。

ただし、宇都宮市内に限って言えば土地価格や住宅価格が下落する傾向は、現在のところ見受けられません。

全国的にも、更に上昇するかは定かではありませんが横ばい程度で推移するのではないかと予測されています。

皆様、以外にご存じないのが我が国の国土面積で、平成30年報告では約 3,780 万 ha とされています。

このうち森林が約 2,503 万 ha と最も多く、次いで農地が約 442 万 ha となっており、これらで全国土面積の約８割を占めています。

続いて住宅地、工業用地等の宅地は約 196 万 ha、道路は約 140 万 ha水面・河川・水路が約 135 万 ha原野等が約 35 万 ha となります。

全国的にみても、私たちは概ね国土の２割以内のところで暮らしているのです。

そこで森林等の開発や、農地などの土地利用転換の話が出る訳ですが、平成 29 年の土地利用転換面積は、約 22,100ha で平成28年と同様でした。

例年の転用内訳としては農林地及び埋立地から都市的土地利用（住宅地、工業用地、公共用地等）への転換面積は約 15,400haで農地から林地への転換面積は約 4,700haとなり、平成３年以降でみると概ね20,000 ha前後が毎年転用されているようです。

このようなデータを正確に把握し、地域差の無いレベルでの詳細な運用が出来るために

リーマンショック以降、不動産市場の動向把握などを目的として、不動産価格指数（住宅・商業用不動産）が整備されました。

しかしこの不動産指数は漏れも多く、実情の動向把握が困難であるという指摘を受けて国土交通省では、新たなマクロ指標の整備に加え、地域（ミクロ）の不動産情報の新たな活用方法について検討することを目的として、「不動産市場のマクロ・ミクロ的な分析向上に向けた研究会」を設置しています。

この「不動産市場のマクロ・ミクロ的な分析向上に向けた研究会」は第２回までの研究報告が公表されており、全国的にみても問題となっている「空き家問題」についても、地域詳細情報を把握する研究が報告されています。

分析方法としては、現在の「空き家」を把握するだけではなく、空き家になりそうな地域を抽出し、予め予防策を講じようとする考え方です。

総務省による「住宅・土地統計調査」によると、平成 30 年の空き家は、平成 25 年と比べ、約 29 万増加した849 万戸とされていました。

また、総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）は 13.6％でした。

平成 25 年からの集計と比較して 0.1 ポイント上昇しています。

空き家の内訳をみると「賃貸用又は売却用の住宅」が約 462 万戸別荘などの「二次的住宅」が約 38 万戸「その他の住宅」が約 349 万戸となっています。

これらを平成 25 年と比較すると「賃貸用又は売却用の住 宅」が約２万戸増「二次的住宅」が約３万戸減「その他の住宅」が約 31 万戸増となっています。

国土交通省の指針としても、この「空き家問題」を解消するためには、私たちの様な不動産業者などとの連携が不可欠とされています。

空き家問題を解消していくには、基本的に売る・貸す・壊す・直すといった活用の促進が欠かせません。

空き家が放置される背景としては、所有者がどの活用方法が最適であるかが分からず、また相談できる人もいないといった問題があります。

活用方法は所有者の状況や活用の目的、投資額などによって異なります。

また空き家活用が進まない大きな要因として、活用するための投資負担が重いという問題があります。

老築化により解体するにしても、解体費用が必要となりますし、賃貸運用に転用を考えた場合にも、人に貸すためには外壁や屋根の改修、水回り設備の交換など数百万円の初期投資が必要となるケースが多くあります。

空き家とは言っても立派な資産ですから、もちろん売却することが出来ます。

売却するにしても、空き家をそのままの状態で売却する、空き家を解体して売却する、宅地造成して販売するなど、不動産の状態によって様々な方法があります。

売却することで、管理する手間や固定資産税を支払う必要がなくなるため、思い入れのある実家だけど、将来、住む予定がないので売却しようか検討している方も多いのではないかと思います。

「空き家対策特別処置法」により自治体は空き家に対する立ち入り調査や指導、勧告、撤去命令などを行うことが可能になりました。

しかも下記の様な「特定空き家」に指定されると固定資産税は６倍に跳ね上がります。

・倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある　空き家等をいう。（2 条 2 項）

国としては、空き家を放置せず税負担を上げてプレッシャーをかけ処分や活用を促進する目的を持っています。

先にご紹介したように地域（ミクロ）ごとに、空き家予測までされる時代が到来しています。

今までは見過ごされていても、これからそうはいかないでしょう。

現在のところ、不動産価格は安定して推移していますが、長引くコロナ不況がどのような影響を及ぼしていくか先が見えません。

空き家売却を検討するのであれば、早く相談をするのが正しい選択です。

弊社では仲介による売却はもちろんのこと、積極的に買い取もおこなっています。また、資産としての運用方法に関しても無料で相談を承ります。