【宇都宮市で優良な土地物件が増えるかも！？】不動産価格を大きく変える生産緑地問題について考えてみる！？

皆様は、生産緑地と言う言葉をご存じでしょうか？

生産緑地とは、栃木県も含めた11都道府県において都市部で指定を受けた緑地や農地のことです。

自然あふれる都市の融合を目指している宇都宮市内にも、この生産緑地は点在しています。

「生産緑地法」は1974年に制定されていますが、目的は土地計画法（1968年制定）と併せて、1960年～80年にかけての日本高度成長期により都市部へ事業や人口が集中し、緑地保全の必要性が急務とされたことから制定された法律です。

この法律は1992年に一度改正されました。

その背景には、バブル景気に後押しされるように都市化・市街化が更に加速したことから、生産緑地が宅地化される危険を回避する意味で面積要件を500㎡に緩くする一方、生産緑地の営農義務を従来の第一種10年・第二種5年から一律30年まで引き上げました。

市街地で土地を所有していても、緑地指定を受け営農義務を履行している場合には固定資産税が農地として優遇されることから、市街地で土地を所有していても経済的負担が軽くなり、無秩序な宅地開発を抑制する意味がありました。

さて、この「生産緑地法」は制定以降、来年で30年を迎えます。

当初の計画では指定期限満了に併せて、市街地農地の所有者は農地転用をやめて自治体に買い取りを依頼するか、もしくは他の営農者に斡旋するかの選択を行い、買い手がみつかなければ指定解除されることになっていました。

つまり今までは農地として格安の固定資産税であったものが市街地の土地として評価されることになり、費用負担からみても土地の保有を維持していくことが困難になります。

実際には、自治体の買い取りの資金が困窮しているなど様々な理由から、制度自体が形骸化しているという批判も含めて、2017年に「都市緑地法・生産緑地法の改正」を受け指定30年間の期限経過後に10年単位での延長策が講じられたことから、現状では大きな混乱になっていません。

ですが延長の10年は、あっと言う間です。

今から将来に向けての対策を考えていかなければなりません。

現在における生産緑地は11都道府県の合計で約13,600haあり、2022年にはそのうち10,400haが期限を迎えるとされていました。

10年間、延長されても2032年にはこの数がそのままスライドしてきます。

つまり同じ問題で頭を悩ませることになります。

実際に農業を継続していくにも、農産物価格は輸入市場に煽られており、また後継者不足や必要人員の確保など農業を維持していく上では「生産緑地法」で守っていかなければ経費すら捻出出来ないと言う現実があります。

指定解除されると、固定資産税の分だけ経費が増加します。

宅地並み課税の金額になると、広大な生産緑地を有しているほどに負担が増加します。

都市で農業を行っている方には大変な状況が目前に迫っているのです。

しかも生産緑地法指定されている農家の約45％は「相続税納付猶予」の特例を受けており、相続人が宅地として売却した場合には猶予されていた相続税と利子税を納付しなければならなりません。

それにより、指定解除期限の2032年にいきなり市場に転用宅地が一気に放出される可能性はそれほど高くないとも言われています。

宇都宮市の農業委員会では、そのような諸問題について様々な問題提起と打開策について検討を続けています。

検討内容についての最新版としては令和3年宇都宮市農業委員会の「宇都宮市農地等最適化推進施策等に関する意見書」でも公開されています。

https://www.city.utsunomiya.tochigi.jp/_res/projects/default_project/_page_/001/006/985/ikensyo..pdf

農業委員会でも、生産緑地解除に向けての指針は常に検討されています。

また生産緑地と併せて頭の痛い問題としては遊休農地の問題もあります。

宇都宮市内では約52haの遊休農地があるとされています。

遊休農地については、その担い手についても都市農家、地域事業者と都市住民による多様な 連携が必須とされ、行政も巻き込んでの解決策が検討されています。

とくに市街化区域内における都市農家と都市民の関係については、双方が抱く迷惑感の解消というレベルを超えた発想による、都市農地の活用・管理について話し合いの場を新たに設けることにより、社会的支持のもとでより積極的な協力・連携を強める方法について検討されています。

重要課題として生産緑地以外の新たな保全農地制度の必要性については、都市農地保全策の新たな強化と、食料非常時の自給用農地の確保、都市農地の減少が止まらない状況下での、生産緑地以外の新たな保全農地制度の必要性が検討されています。 

また都市農地・都市農業の特徴と計画的な位置づけの重要性については、都市緑地としての農地の特徴と幅広い都市農業活性化の可能性を模索しつつも、土地利用計画による都市農地の位置づけの重要性と都市農地の持続的な保全活用、幅広い都市農業活性化のための、計画的な位置づけの重要性について議論を高めるとされています。

これらについては現状のところ、整合性のある施策体系がされていません。 

今回このブログを書くにあたり、様々な情報収集に努めましたが、最も急がれると感じたのは、市街化調整区域と同様に生業として成り立つ都市農業振興の担い手育成です。

2050年において人口50万人を維持するべく「ネットワーク型コンパクトシティ」構想は着実に進捗していますが、都市と緑の融合についてはこの生産緑地問題も含めた担い手育成も必須です。

地場密着の不動産業者として、一般の売買仲介も含め買い取りも積極的に行っています。

全国に向けて、宇都宮市の情報を発信することにより次代の担い手にメッセージを送り続けると共に、都市と緑の融合を後押しする為にも、遊休農地に関する売却や活用相談も承ります。

10年先に慌てることのないように、土地の有効活用についてもご相談下さい。