【今年1年を振り返った宇都宮市の不動産市況の解説！】中古ストック市場に対するアプローチとは！？

 竹林のライトアップと竹灯籠「竹あかり」の光で幻想的な空間を演出するイベント「Ｂａｍｂｏｏ　Ｗｉｎｔｅｒ　Ｌｉｇｈｔｓ２０２０」が宇都宮市宝木本町の「若竹の杜（もり）　若山農場」で開かれています。

竹の間伐材を活用した夜の観光振興策として毎冬、若竹の杜（もり）若山農場が企画しており冬の風物詩として定着しています。

今年については夜景評論家の丸々（まるまる）もとおさんがプロデュースをしており、イルミネーションやミラーボールを使った光や音を取り入れながら、幻想的な竹の魅力を表現しています。

ライトアップについては来年２月28日までの期間、週末（金・土・日）において日没から午後８時までおこなわれています。

忙しくて現地にいけない場合には、ユーチューブで画像が公開されていますのでご覧になっては如何でしょうか？

https://youtu.be/nFW7yvYQjJQ

年の瀬を迎えて、ご愛顧いただいておりますコラムの年内更新も残すところ僅かとなりました。

そこで今回は、今年1年を振り返った不動産市況の解説と、活性化する中古ストック市場に対するアプローチについて解説したいと思います。

【2020年は新築よりも中古市場が活性化】

不動産経済研究所がまとめた11月の首都圏マンション市場動向によると、供給戸数は前年同月比15・３％減の２７９０戸で、３カ月ぶりの減少となったとのことです。初月における契約率は58・１％で、前年同月比では２・９㌽アップしたものの、50％台に低迷しているようです。

国交省で まとめている不動産取引件数データでは8月公表までしかされてはいないものの、全国での戸建て取引件数が各月の前年比対比では以下のようになっています。

1月　11,311件　前年対比3.4％

2月　13,159件　前年対比▲1.3％

3月　18,408件　前年対比　3.0％

4月　14,563件　前年対比▲4.1％

5月　11,293件　前年対比▲19.4％

6月　14,348件　前年対比▲8.6％

7月　15,303件　前年対比▲6.3％

8月　13,974件　前年対比▲7.1％

取引件数で前年を上回ったのは1月と3月のみで、そのほかは全てマイナスとなっています。

これは、何も戸建てに限ったことではありません。国交省でまとめられているデータ分類は、区分所有マンション・店舗・オフィス・倉庫・工場・マンション（アパート）一棟の全国それぞれの月ごと集計が都道府県ごとに行われていますが、全ての分類において同じような結果となっています。

不動産市況について研究をおこなうシンクタンクも、このような情報を満遍なく活用しながら政府や関係機関に進言します。

戸建て・分譲マンションともに新築の販売が低下している反面、中古市場が活性化して下落率を底支えしています。

新築販売不調についてはコロナによる三密回避の影響も無視すること出来ません。

新築信奉への意識が世界的にも高いとされる日本人気質ではありますが、活性化している古民家再生やリノベーション技術の進展などにより「無理して新築を建築しなくても程度の良い中古住宅を購入してリノベーションすれば良い」と言う意識が浸透してきている、ということも中古市場が活性化している理由の一つと考えられています。

中古住宅と聞くと「性能が劣るから寒い」など、新築と比較したマイナスイメージがありますが、実際にそうなのでしょうか？

国交省でまとめた住宅ストックの断熱性能に関しての興味深いデータがあります。

日本における住宅ストックはおおよそ5000万戸と言われています。

ストック住宅とは、既存の建物で売りに出されている物件、つまり中古物件をさします。 その数は既に総世帯数を超えており、空き家問題なども生じています。 

調査ではこのストック市場全体のうち24％（Ｈ11年・Ｈ4年合計数＿1200万戸）については等級3（Ｈ4年基準相当）程度の断熱性能があるとされており、本格的な断熱改修工事を実施しなくてもある程度の快適性が確保出来るとされています。

全体の37％（1850万戸）については断熱性能が昭和55年基準相当となりますので、特に開口部（窓・玄関）などを優先して断熱改修工事を行う必要があります。

どの基準も満たさない39％（1950万戸）については、開口部の断熱改修と併せて外壁の断熱改修工事も必要とされるため最も工事の規模や費用が増加します。

反面として中古住宅は物件の取得額については、老築化による建物評価の減少分だけ下がります。「つまり購入しやすい」と、言う事です。

購入前から、ご自分が求める快適性に必要な工事費用を予測し、取得価格とのバランスを検討する。そして予めの資金計画に断熱改修工事費用を適切に読み込むことが大切です。

このような中古住宅活性化の要因については、新築信奉から目を覚ましたユーザーの意識変化の他にも、ストック市場を活性化したい政府の意向があります。

その一つが「ＣＯＯＬ ＣＨＯＩＣＥ」です。

「ＣＯＯＬ ＣＨＯＩＣＥ」とは2030年度の温室効果ガスの排出量を2013年度比で26％削減するという目標達成のために、日本が世界に誇る省エネ・低炭素型の製品・サービス・行動など、温暖化対策に資するあらゆる「賢い選択」を促す国民運動です。

例えば、エコカーを買う、エコ住宅を建てる、エコ家電にするという「選択」、高効率な照明に替える、公共交通機関を利用するという「選択」、クールビズをはじめ、低炭素なアクションを実践するというライフスタイルの「選択」。

親しみやすさと、一丸となって温暖化防止に資する選択を行ってもらうため、統一ロゴマークを設定し、政府・産業界・労働界・自治体・NPO等が連携して、広く国民に呼びかけを行っています。

この政府方針は栃木県においても独自に活動が行われています。

その活動が「COOL CHOICE とちぎ」です。

「COOL CHOICE とちぎ」は、国が進める国民運動「COOL CHOICE（賢い選択）」に呼応し、温室効果ガス排出量の削減目標達成のため、省エネ・低炭素型の「製品」、「サービス」、「行動」等、温暖化対策に資するあらゆる「賢い選択」を栃木県民一人ひとりに広げ、県民総ぐるみの行動につなげていく取組です。

温暖化対策の一層の強化を図るため、平成29（2017）年5月22日（月曜日）栃木県公館において、県及び県内25全市町による「COOL CHOICE とちぎ」共同宣言を行いました。

  これをキックオフとして、オールとちぎ体制で「COOL CHOICE とちぎ」県民運動を展開し、家庭部門を中心に温室効果ガス排出量の大幅削減を図っています。

栃木県で掲げる「COOL CHOICE とちぎ」15の指針は下記の表にまとめられています。

これからのストック市場への提言としては

「構造としてはまだまだ使える住宅の断熱改修を行い、新築と同等かそれ以上の性能にすること」そして、中古住宅の価値を刷新して市場流通させること。

ストック市場を活性化して性能向上型リノベーションを行う、その意識を皆様が持たれることが温暖化対策として意義があることです。