2020年9月27日日曜日

【仲介業者の査定方法を知る_後編】宇都宮市の不動産を売りたくなったらどうする!?Vol.2

 「仲介業者に依頼せずに、おおよその不動産価格を知る」

簡易査定をご自分で行えるように、前後編の2回に渡ってご説明した、不動産調査方法の「後編」です。



前回では「用途地域」「都市計画区域」までの調査方法を解説いたしました。


今回は6「建蔽率・容積率」から説明を再開させて戴きます。


土地の所在にかんしては、登記簿などに記載されている地番と住居表示の2種類が存在します。


正式にはそれぞれを調査しますが、ご自分での簡易査定の場合には、住居表示だけで問題はありません。


ただし建物のない土地に関しては住所が割り当てされていませんので「○○市○○町○○番」までの調査を住所地とします。


3.建築をする際に必要な調査(建蔽率・容積率・字形や水道管や下水管の敷設状況など)


建蔽率・容積率は用途地域によって決められています。最初に調査地の用途地域を調べます。


具体的な調査方法としてはインターネットを利用して市町村のホームページで「都市計画情報サービス」や「地図情報サービス」を検索します。


該当するページで調査地の用途地域を調査します。


用途地域によって容積率や建蔽率の上限が定められていますが、地域によって異なる場合がありますので、詳細を調査したい方は宇都宮市役所_建築指導課審査グループ


028-632-25752578 に問い合わせをするのが確実と言えます。


建蔽率や容積率は80分の300」「60分の200などで表現されます。


それぞれが建蔽率と容積率を表します。例えば80分の300ですと建蔽率80%と容積率300%です。


建蔽率は敷地面積にしめる建築面積の割合です。例えば50坪の土地の場合には

50(坪)×80%=40(坪)まで下屋が建築出来るということです。


容積率とは敷地面積に対する建物の容積比率の事です。上記の土地の場合

50(坪)×300%=150(坪)となり、敷地50坪の宅地に、1階部分も含めて2階・3階の総面積が、150坪まで建築できます。


土地査定に必要な建蔽率・容積率の考え方は上記で大丈夫ですが、実際の建築にはその他の建築制限(高さ制限・日影規制など)などがありますので、建蔽率・容積率どおりの大きさで建物が建築できると言う意味ではありません。


字形とは、土地の形も含めて起伏状態、高台、斜面、氾濫低地などの調査を意味しますが、ご自分の土地調査の場合には真上から見下ろした場合の土地の形だけで問題はありません。単純に正方形・長方形・三角形・旗竿地などと分類しておきます。


水道や下水管・ガス管の敷設、電気引き込み状況についてですが、電気については調査地の近隣に電柱が建っているのを確認すれば問題はありません。


水道や下水管の敷設については、インターネットを利用して市町村のホームページで「上下水道台帳情報サービス」が展開されていないかを確認します。公開されていない場合には電話で市町村に問い合わせをします。


ガス管の敷設状況は、管轄しているガス会社のホームページで「ガス本管管理状況確認サービス」が公開されていないか確認を行います。公開されていない場合には電話で問い合わせを行います。


「下水道・ガス管」などを新規に引き込むには相応の費用が発生します。業者の土地査定においては「引き込みに費用に要する」という理由から、のちほどご説明する「評点」では減算を行います。


4.公的価格(公示価格・路線価・固定資産産評価額)

国土交通省のホームページで「土地総合情報サービス」を利用して公示価格調査を行う事ができます。路線価については国税庁ホームページで「路線価図・評価倍率表」を検索して調査出来ます。


固定資産税評価は毎年、送付さてくれる固定資産税納税通知書を確認して「課税通知書」を見ると記載されています。


5.近隣成約事例

不動産業者の多くは成約事例調査に、登録免許業者のみがアクセス権を持つ「レインズ」と言うシステムを使用します。ただし事例件数の少なさから「レインズ」より精度は落ちますが、国土交通省の「土地総合情報サービス」を利用して、不動産取引価格情報を検索できます。また同様に公示価格についても「土地総合情報サービス」を利用して調査を行う事ができます。


6.近隣の物件の価格帯

地域で取引を行っている不動産業者を検索し、ホームページなどを利用して、ご自分の不動産に条件の近い「事例地」情報を検索します。


これまで調査を行ったご自分の不動産と、事例地の比較を、同条件で対比させていきます。この作業を「評点」と言います。

「評点」の方法について具体的な項目や判定方法を、順を追ってご説明します。

  1. 査定地にたいして大きさ、エリアなどが最も似ている事例地を定めます(複数の事例が存在する場合には、複数の事例地を根拠とする場合もあります)
  2. 査定地と事例地を、判定条件ごとに対比させ「評点」を行います。評点する判定項目は査定業者によってことなりますが、ここでは最低限、必ず評点する項目を説明します。

1.交通の便(駅・バス停など最寄り交通機関までの距離)

2.近隣状況(日常、必要とされるスーパーなどの距離)

3.環境(騒音振動・日照採光・眺望や景観など)

4.街路状況(排水施設・ガス施設などの引き込み状況)

5.画地状況(間口・奥行き・不整形など)

6.その他の画地状況(旗竿地や崖地・法地など)

  1. 上記の「評点」の各項目を、査定地と事例地それぞれ評点していきます。

(例)

交通の便(駅・バス停など最寄り交通機関までの距離)の評点

査定地(6分)-4               事例地(2分)0

近隣状況(日常、必要とされるスーパーなどの距離)

査定地(8分)+7               事例地(15分)-7

上記のように項目ごと、評点を行い加算・減産を行い最終的に査定地と事例地それぞれの評点の「和」を求めます。これが総合の「評点」とされます。


【評点による査定価格の計算方法と考え方】

総合として得られた「評点」は、下記の査定計算式に用いられます。

事例地の単価(㎡/円)×(査定地の評点÷事例地の評点)×査定地の㎡数×流動性比率

先ほどの説明で最低限の「評点項目」16としましたが、査定業者によりこの「評点」項目数は異なります。


「評点」の項目数が多いいほど、事例地に対する査定地の判定根拠が高まります。ただし「評点」項目が増加するほど、裏付けとしての添付書類が増加しますので、業者としては手間が増えます。


「評点」項目が多ければ良いとまでは言いませんが、どれだけ誠実に査定に取り組んでいるか、目安の一つと考えることも出来ます。


計算式に出てくる流動性比率」とは、市場における成約事例と比較して、どれだけ売れやすいかを数値としたものです。


宅地建物取引業法の規定として、査定書を作成して価格を説明する場合には、その根拠を示さなければならないとされています。


「事例地」や「評点」も、この根拠ですが、さらに流動性比率」を用いて査定計算を行うことにより、市場性流通性に優れた土地査定額を算出するのが本来の目的です。


【流動性比率はどのように決定するの?】

残念ながら明確な根拠はありません。

流動性比率」は、本来であれば査定宅地が持つ市場性流通性に優れた土地査定額を算出する」のが目的です。

この目的にそって明確な根拠が明示されれば良いのですが、実際には流動性比率100%」と記載されていることが多いいのです。

なぜ、そのようになるかと言うと流動性比率100%」以外を記載して、その明確な根拠の説明を求められた場合、業者には説明責任が生じます。

説明を行うには当然として、具体的な根拠の明示が必要とされます。

例えばですが、不動産仲介業者が口頭で「近隣では売り物件が数おおくあり、流動性比率を89%とさせていただきました」と、言った場合において顧客はその明確な根拠の説明を求めることができます。

「実際に近隣の売却物件はどのくらいあり、それぞれ評点事例はどのようになっているのか」

「流動性比率を89%としているが、何件の事例地と比較して89%と言う数字を算出したのか具体的な根拠を示してほしい」

顧客が上記のような質問を行った場合、業者には明確な根拠を示して説明を行う義務が生じます。

本当に近隣の販売物件が数多くあり、それらの全てを事例地として「評点」を行えば作業量が膨大になります。

誠実な業者であれば流動性比率」の根拠を示す添付書類を準備し、あえて「流動性比率を89%」として説明に及ぶでしょう。このような誠実な業者は信頼に値します。

無難な表現としては先ほどご説明したように「流動性比率を100%」と記載するでしょうし、不心得の業者は根拠の明示もないまま「流動性比率を89%」と、口頭で説明し丸め込もうとします。このように土地の不動産査定において調整の数字として使用されているのが流動性比率」です。逆説的になりますが査定業者の信頼レベルを図るための指標として見るのが良いかも知れません。


これまでのご説明からもお分かりいただけるように、土地の査定書を作成するにも不動産業者は多くの手間暇をかけています。


ですが「不動産査定書作成費用」の多くは無料とされています。


不動産業者は売り物件を数多く集め、売買を成立させることで成功報酬としての仲介手数料を請求します。


自社取り扱い物件を、1件でも多くしたいがために「無料の査定」を行っています。


ご自分の不動産を条件良く販売するために、遠慮せずに「無料査定」を活用し、信頼できる業者を見つけることを、お勧めいたします。


また査定業者を選択する際には、TVコマーシャルを頻繁に行っている大手か、地元で長く開業している業者か悩むところです。


個人的な意見ですが、大規模都市圏では大手業者のネームバリューが生かされる部分もありますが、宇都宮市の場合には地元の情報に精通した「地場密着」スタイルの業者の方が、査定依頼や販売に対して、動きが早いように感じます。


ご自分でおおよその「価格目安」をつけ、信頼のできる業者と打ち合わせを行い、販売活動を開始する。それが最も良い、不動産売却の方法かも知れません。


★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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