2020年9月21日月曜日

【仲介業者の査定方法を知る_前編】宇都宮市の不動産を売りたくなったらどうする!?Vol.1

弊社では積極的に不動産査定や、お急ぎの方には現金での即時買取を行っております。


一般の方が、ご自分の不動産の売却を考えた場合には「不動産会社の無料査定」を利用するのが最も簡単ですし、おススメです。


とは言っても「ちょっと値段を知りたいだけ」などの場合には「査定依頼の後に仲介営業マンからしつこくされる」と言ったイメージからか躊躇してしまう方が多いいのも事実です。


そこで今回は、不動産業者が査定を行う際の物件調査方法と査定方法をご説明します。


調査や査定方法の理解を深めることにより、査定金額や買取金額の妥当性が理解しやすくなり「なんとなく、自分の所有不動産の価格が知りたい」といった方の参考になるでしょう。


今回の不動産調査方法は宇都宮市内での調査に限定して解説していますので、その他地域では調査方法が異なる場合もあるとご理解ください。


今回は大変長くなることから、下記の査定調査のうち5.用途地域の調査までのご説明を前編_以降の6. 建蔽率・容積率降を後編として2部構成でご説明します。


不動産仲介業者が査定を行う場合に、必ず調査する項目があります。今回は最低限の調査となる11種類の調査項目を取り上げます。


【不動産業者の査定調査】

  1. 所在地
  2. 最寄り駅
  3. 地目
  4. 都市計画
  5. 用途地域(防火・準防火地域含む)
  6. 建蔽率・容積率
  7. 面積
  8. 現況その他(管理状況や字形、水道管や下水管の敷設状況など_査定に影響を与える条件)
  9. 公示価格等(路線価・固定資産産評価額など)
  10. 近隣成約事例
  11. 近隣販売件数や価格帯


上記の条件を総合的に勘案し査定を行います。ここにあげた各項目は「不動産査定」を行う際に業者が調査を行うべき最低限の項目です。


査定書に記載されている項目が、上記の項目と比較して極端に少ない場合には、その査定価格を疑って良いと思います。


それでは具体的な調査方法について解説していきましょう。


1.場所などに関する調査(所在地)

土地の所在にかんしては、登記簿などに記載されている地番と住居表示の2種類が存在しますので、それぞれを調査します。ご自分での調査の場合には、住居表示だけで問題はありません。ただし建物のない土地に関しては住所が割り当てされていませんので「宇都宮市○○町○○番」までの調査でかまいません。


2.最寄り駅について

最も近い公共機関までの徒歩による距離を調査します。バスなどを経由する場合には

「○○バス停徒歩3分 バス乗車20分○○駅北口」と記録します。

なお、不動産表記では80m=1分として計算をします

各種アプリなどを利用してルート検索を行うのも簡単で良いでしょう。


3~7.土地に関する調査(面積・地目・都市計画・用途地域など)

3.の地目については所有されている不動産の登記識別情報(権利証)もしくは登記簿をご覧いただければ確認出来ます。

都市計画や用途地域についてはインターネットの「宇都宮市ホームページ」でTOP画面から右下にある『宇都宮まちかど情報マップ』をクリックします。

https://www.machi-info.jp/machikado/utsunomiya_city2/city_plan/gis-toshi.html




次に『宇都宮市都市計画情報マップ』をクリックして上記のページから 利用条件に「同意」を押すと、地図が表示されます。


この地図はスクロールで動かせるようになっており、倍率も「2500分の1」から「40000分の1」まで変更が可能ですので、調査地を探すのにも便利です。また小窓で広域図表示も出ますので、駅をなどの目安から探すのも容易になっています。




開かれた地図は上記のようなページで構成されています。


この地図を利用して、かなりの部分についての調査を行うことができます。



それでは具体的に説明をしていきしましょう。


まず、色分けされている部分が用途地域地です。

用途地域とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて「13地域」に分けられたエリア」のことです。


『宇都宮まちかど情報マップ』では左下に用途地域が記載され、地図上の範囲でも色分けされています。


用途地域については下記に説明をおこないます。


1)第1種低層住居地域

小規模な住宅、学校、診療所、寺院などが建築可能な地域です。高さ規制があり、最大でも12m以下(3階建てぐらい)になるように制限がかけられています。

2)第2種低層住居地域

1種低層住居専用地域の用途に加えて、コンビニなどの小規模な店舗や飲食店も認められますが、規模には一定の制限があります。

3)第1種中高層住居地域

住宅、病院、大学、中規模の店舗や飲食店などが建築可能な地域です。建物の床面積の合計に対する制限(容積率制限)があるため、主に中高層マンションが建ち並ぶ地域になります。

4)第2種中高層住居地域

1種中高層住居専用地域の用途に加えて、中規模のオフィスビルや1,500平米までの店舗も認められます。

5)第1種住居地域

住宅、病院、大学、店舗や飲食店、オフィスビル、ホテルなどが建築可能な地域です。高さ制限はなく、建物の床面積の合計に対する制限(容積率の制限)は第1種中高層住居専用地域よりも緩和されるため、より高くて大きなマンションを建てることが認められます。

6)第2種住居地域

1種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店も認められます。

7)準住居地域

1種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店、小規模な工場、自動車修理工場も認められます。幹線道路沿いの業務の利便に加えて住居との調和を図る地域です。

8)田園住居地域

農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を保護するための地域です。建築物の用途は、低層住居専用地域に建築可能なもの、または農業用施設(農産物直売所・農家レストランなどで面積500㎡以内のもの、農産物・農業の生産資材の倉庫等)に限られています。

9)近隣商業地域

住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場以外は、さまざまな用途の建築可能な地域です。ただし、キャバレーやナイトクラブ、風俗営業店の建築は認められません。近隣住民への日用品を供給する商業の利便を増進する地域です。

10)商業地域

近隣商業地域と異なり、キャバレーやナイトクラブ、風俗営業店の建築も認められます。

11)準工業地域

住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場、風俗営業店以外でさまざまな用途の建築可能な地域です。

12)工業地域

どんな工場でも建てることが可能ですが、学校や病院、ホテル、映画館など建築が認められません。住宅や店舗の建設は可能です。

13)工業専用地域

専ら工業の利便を増進する地域です。どのような工場でも建設が可能ですが、住宅、学校、病院、ホテル、映画館などの建築は認められません。

また『宇都宮まちかど情報マップ』では左上に記載されているように都市計画情報も、一目で確認が出来るようになっています。


都市計画は「都市の健全な発展と秩序ある運営を図り、劣悪な居住環境に起因する国民の健康問題を防止する」、「都市景観を改善し、保守する」などの必要性から、土地利用のあり方、都市施設(道路・公園等)の整備、市街地開発について計画を策定されるものです。


宇都宮市における発展計画のための区分けと考えれば良いでしょう。

表記としては斜線や網掛などで20 種類に区分けされています。



【都市計画区域の説明】

  1. 行政区域(国が円滑な国家機能を執行するために細分化した区域)


  1. 市街化区域(都市計画によって定められた、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域)


  1. 平成22年国勢調査DID(人口集中地域)


  1. 特別業務地域(卸売り業務機能や自動車業務機能の増進と環境維持のために、市区町村が指定した区域)


  1. 高度利用地区(用途地域によって定められ、容積率や建蔽率、建築面積の最高.最低限度が必ず定められている地域)


  1. 防火区域(定められた条件での建築は全て耐火建築物としなければならない区域)


  1. 準防火区域(防火地域と比較して、多少条件が緩やかな地域)


  1. 風致地区(都市の自然的美を保存するための地域)


  1. 都市計画道路


  1. 都市計画公園


  1. 緑地


  1. 墓園


  1. 河川


  1. その他都市施設


  1. その他土地区画整理事業


  1. 土地区画整理事業区域(道路・公園などの整備も含め、土地の区画を整え宅地利用の増進を図る区域)


  1. 市街地再開発区域(総合的な計画に基づき、公共施設や宅地などの整備を図り、市街化の開発を図る区域)


  1. 地区計画区域(区域の実情に合った規制を行う区域で、用途地域の規制を強化・緩和することが出来る区域)


  1. 宅地造成工事規制区域(宅地造成に伴い災害が生じるおそれが多い区域で、宅地造成に関する規制を行う区域)


20.特例容積率適用区域(未利用になっている容積率の活用を促進して、土地の高度利用を図る区域)


上記の「用途地域」や「都市計画区域」を調査することにより土地であれば建築に関する各種の制限や規制を知ることができます。


また建築物が建っている場合においても再建築時の制限や規制を知ることになり、査定時においては不動産業者が必ず調査を実施します。


同じ面積の土地でも、用途地域や都市計画が不動産価格に影響を与える意味がご理解戴けたと思います。


次回は続きとしまして調査項目_6.建蔽率・容積率から再開させていただきます。


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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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