2020年9月16日水曜日

【改正住宅セーフティネット法 シェアハウスについて】宇都宮市で新しい賃貸スタイルは根付くのか!?

平成291025日に「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律」(以降「改正住宅セーフティネット法」という)が施行されています。正式名称は「共同居住型賃貸住宅」といいますが簡単に言うと「シェアハウス」に関連する法律です。
「シェアハウス」については今でも話題にもなりますし宇都宮市内でも募集広告を見かけますので、ご存じのかたが多いと思います。
念のために解説しますと「シェアハウス」とは、リビングやキッチン、浴室にトイレは共同で使用し、入居者それぞれが個室も持ち、複数で暮らす共同住宅のことです。
今回は「シェアハウス」を正しく理解していただき、空き家など遊休不動産を有効活用する手段として、また新規に古家を購入して資産形成を考えるという観点から説明します。
まずは住宅セーフティネットの考え方からです。
シェアハウス」の入居者は20代から30代の独身者が多いいのですが、この法律は低所得者・高齢者・障害のある方など住宅の確保に特に配慮を要する「住宅確保要配慮者」への住宅供給先確保が目的で施行されました。

出展 国交省監修「シェアハウスガイドブック」より
セーフティネットは「安全網」と訳されており、網の目のように安全策を講じることで、安全や安心を提供すると言う意味につながります。
「住宅確保要配慮者への賃貸」というと、口には出さなくても抵抗感を持つ方もおられるでしょう。
国はセーフティネットを機能させるため、先導して「住宅確保要配慮者の入居を断らないものとして登録されたシェアハウス」にたいしては、入居者を募集するための必要なリフォーム工事に対して、用途変更の設計料まで含めて、一定の要件内ですが支援することを約束しています。
例えば、一戸建てを相続した場合、ご自分で住まないのであれば売却を検討するのが一般的です。
私たちの仕事は不動産業ですので、売却予定がございましたら喜んで査定させていただきます。
ですが売れば一度限り、そうでは無く資産の運用をしたいと考えた場合においては、一世帯に賃貸するというのが従来の考え方でした。
シェアハウス」は個室の数だけ賃借人を募集するという新しい、資産運用の形です。
単純に、部屋の数だけ賃料収入が得られることから収支率が上がるからです。
ですが、物事には表と裏があります。次は「シェアハウス」のメリット・デメリットを説明します。
シェアハウス」を経営するメリット
  1. 複数の入居者から家賃収入が得られるので、収益性が高くなる
  2. 部屋数を分割することにより、空室率を低く出来る
  3. 入居者ニーズが高く(入居者の選定基準を低くできる)入居者が決まりやすい
  4. 部屋の一つに自分が住むなど、凡庸性が高い
シェアハウス」を経営するデメリット
  1. 直接管理を行う場合、人数が多いいので手間がかかる
  2. 外部に管理委託した場合に高くつく
  3. 入居者同士のトラブルが予想される

シェアハウスの申請方法
「改正住宅セーフティネット法」は子育て世帯や高齢者世帯などの住宅確保要配慮者の増加に対応するため、空き家などを活用し、住宅セーフティネット機能の強化を図るものです。
この「改正住宅セーフティネット法」にもとづき、空き家等を「住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸住宅(住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅_これがシェアハウスです)」として、賃貸人が、都道府県、政令市及び中核市に登録する制度として創設されました。
登録住宅には、一定の規模や耐震性能などの登録基準への適合が要件です。
宇都宮市に所在する「シェアハウス」の登録は、宇都宮市で行う事ができます。
それ以外の栃木県内24市町に所在する「シェアハウス」については栃木県が行いますので、宇都宮に関しては申請から承認までのスピードが速いと言えます。
また宇都宮市ではホームページで「シェアハウス」の申請基準や方法を以下のように分かりやすく解説しています。
項目
主な基準
規模
  • 各戸の床面積が、25平方メートル以上
  • 共用部分に台所 、収納設備又は浴室若しくはシャワー室が備わる場合、18平方メートル以上
(ただし、シェアハウスは専用居室:9平方メートル以上、住宅全体面積:[居住人数×15平方メートル+10平方メートル]以上。)
構造及び設備
  • 建築基準法等の規程に違反しないものであること。
  • 消防法等の規定に違反しないものであること。
  • 地震に対する安全性に係る建築基準法等の規定に適合するもの又はこれに準ずるものであること。
  • 各戸が台所、便所、収納設備及び浴室又はシャワー室を備えたものであること。
入居を受け入れることとする住宅確保要配慮者の範囲
  • 特定の者について不当に差別的でないこと。
  • 入居することができる者が著しく少数となるものでないこと。
  • その他の住宅確保要配慮者の入居を不当に制限しないものであること。
賃貸の条件
  • 入居者の家賃の額が、近傍同種の住宅の家賃と均衡を失しないよう定められるものであること。
注意 国による改修費の直接補助を受けた場合、少なくとも10年間は49,300円(20203月現在)を超える家賃を設定できなくなります
住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅 登録の流れ
ステップ1 事業者(賃貸人)アカウント登録(ログインパスワードの取得)
  • 申請に際しては、事業者(賃貸人)ごとにアカウント登録(下記リンク)が必要です。
ステップ2 登録申請(電子申請)
その1 事業者向け管理サイトへログイン(下記リンク)
  • 事業者向け管理サイトのログイン画面から、取得したログインID・パスワードを入力してください。
その2 登録情報の入力
  • 必須項目の情報を入力してください。
 注意 申請方法等については、事業者向け管理サイト入力マニュアル(下記リンク)をご確認ください。
その3 申請情報の確定
  • 入力情報の整合性を確認してから、入力情報の情報確定を行ってください。
  • 情報確定すると、登録申請書が作成され、宇都宮市の登録窓口に電子申請されます。
  • 情報確定を行うと、入力情報の修正・編集は宇都宮市の承認を得ないと行えませんのでご注意ください。
ステップ3 登録情報の公開
登録申請に必要な書類
原則として、以下の書類が必要となります。また、原則としてセーフティネット住宅情報提供システムからの提出となります。
住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅事業登録申請書
 セーフティネット住宅情報提供システムにアクセスし、手順に従い必要事項を入力してください。
間取り図
 住宅の規模及び設備の概要を表示したもの。セーフティネット住宅情報提供システム上にアップロードしてください。
誓約書
 セーフティネット住宅情報提供システムで作成されます。
耐震性を有することが確認できる書類 注意
 下記に該当する場合は、提出が必要です。セーフティネット住宅提供システム上にアップロードしてください。
  • 13階建てで昭和575月以前に竣工
  • 49階建てで昭和585月以前に竣工
  • 1020階建てで昭和605月以前に竣工
  • 21階建て以上のもの
注意 耐震性を有することが確認できる書類例
昭和566月以降の工事着手が確認できる建築確認台帳記載事項証明書や検査済証、耐震診断書、耐震改修報告書、耐震改修工事図面、建設住宅性能評価書、住宅瑕疵担保責任保険契約書 等
登録事項の変更
事業廃止の届出
  • 事業を廃止した時は、廃止の日から30日以内に、その旨を届け出なければなりません。
  • 事業を廃止する(登録をやめる)場合の手続きは、事前にご相談ください。
住宅確保要配慮者円滑入居賃貸住宅の登録手数料について
 本事業にかかる登録申請及び変更届出についての手数料は不要です。
相談窓口
 住宅課住宅計画グループ 028-632-2552 
【そのほか知っておきたい事項】
セーフティネット制度を利用した改修工事の支援の具体的な金額が気になるところですが、原則の補助率は国3分の1_地方公共団体3分の1となっており、上限額は50万円となっています
ただし「シェアハウス」の場合には改修・間取り変更・耐震改修工事を含む場合には100万円(個)が上限となり、しかも専用居室あたりの上限額とされていますので、補助金の恩恵が高いと言えます。
国交省監修「シェアハウスガイドブック」には、賃貸管理に対する留意事項など詳細な資料が準備されていますので、下記をコピーしてネット検索をかけていただければご覧いただけます。
https://www.mlit.go.jp/common/001207549.pdf
【終わりに】
今回掲示させていただいたリンク先などで、国交省や宇都宮市の詳細な情報を見ても、一般の方が申請から改修工事、賃貸人の募集やトラブル対応など、実際に一人で行うのは難しいでしょう。
たとえば賃借人との契約を例にあげると、通常の「普通賃貸借契約」ではなく「定期借家契約」を締結する必要があります。予め期限を定めて賃借契約を結ぶことにより、トラブルメーカーとなった賃借人の退去を合法的に行える根拠となります。原則は期間を定めていますので契約更新を行わず、期間満了とともに退去していただくことになるのですが、双方合意による再契約(契約更新ではありません)は可能です。
このような細かい注意点については、資料を読んだだけで理解するのは難しいものです。
シェアハウスを経営するための中古住宅探しや空き家の活用、改修工事のご相談、実際の賃貸運営管理まで私たちがお手伝い出来ますので、どうぞお気軽にご相談ください。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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