【2020年版!宇都宮市で販売予定の分譲マンションを独断評価!Vol.1】街の動向から将来性を考えてみたら!?

LRT(次世代型路面電車)の開通を2年後に予定している宇都宮市では、沿線及び、JR宇都宮駅周辺でのマンション開発が活発になってきています。

これから販売予定の分譲マンションの立地を中心とした将来性を独自の視点で評価してみます。

ちなみに今販売中のマンションとこれから分譲が予定されているマンションはこんなにあります!




【1】グランセリオ八幡山 → 完成予定時期:2021年1月

【2】サーパス ザ・タワー宇都宮 → 完成予定時期:2021年12月

【3】レーベン宇都宮元今泉GRANXE → 完成予定時期:2021年2月

【4】サーパス城東小ウエストスクエア → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)

【5】アルファステイツ東宿郷 → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)

【6】ポレスター? → 完成予定時期:2022年?

【7】プラウド? → 完成予定時期:2022年?


現時点で7棟ほどのマンション販売及び開発が予定されています!

順番に5つ星評価で将来性を私独自の視点で考えてみます。


タイアップのステマ記事ではないので、正直に個人的な評価になりますので、あくまでも参考までに(*^_^*)


【1】グランセリオ八幡山 → 完成予定時期:2021年1月




物件概要 HP → グランセリオ八幡山


宇都宮市でも少し都心部からは外れる八幡山公園西側のマンションになります。

立地としては、人気の文教地区です。

緑も多くファミリーの住環境としてはおすすめできる立地です。

全邸南向きなのはポイントが高いです!

南側に大きな分譲マンションがありますが、距離があり日当たりに問題はなさそうです。

場所柄、近隣にあまり大きな建物が立つ可能性は低いので将来的な日当たりの心配はなさそうです。(*^_^*)


宇都宮市は真冬の朝晩の冷え込みが厳しいので、南向きの物件の人気は高いですからね。


近隣徒歩圏にスーパーやおしゃれなカフェや飲食店が数多くある地区なので、車がなくても快適に過ごせる立地なのも魅力です。


平置きの駐車場が100%超えである設計のようなのでこちらもポイントが高いです!

マンションの場合、平置きできる駐車場は管理コストも安いし、日々の使い勝手が抜群ですから人気があります。


設備仕様みてもリビング床暖房が標準のようなのでポイントが高いです!

住んだことがありますが、床暖付きマンションではものすごく快適です!!


総合評価としては、立地は都心部から少し離れるので、やや評価は落ちますが、トータルの住環境と物件のバランスとしては高評価なので、


【総合評価】
★★★★☆

5つ星評価でこの物件は★4つです!


販売価格次第ですが、JR宇都宮駅周辺のマンションよりは買いやすい値段になるのではないでしょうか。

公共交通機関との連携はあまり良くないですが、日々の子育てや生活面での環境は良好な文教地区なので、将来性もまずまずだと思います。

小さなお子さんがいるニューファミリーには特にオススメできるロケーションです!




【2】サーパス ザ・タワー宇都宮 → 完成予定時期:2021年12月




物件概要 HP → サーパス ザ・タワー宇都宮


宇都宮市での分譲実績が数多くあり、ナイスとともにトップシェアを維持しているサーパスブランドのマンションです。

サーパスでは宇都宮では初めて?のタワーの文字がつく19階建ての高層マンションになるようです。

こちらはなんと言ってもJR宇都宮駅西口まで徒歩5分!と超優良立地の物件です!

しかもリバーサイドのロケーションなので眺望と日当たりも良好でしょうね(*^_^*)


今後LRT(次世代型路面電車)の西側延伸が着工されれば、新駅も近くにできそうなので、既存のバスの利用状況も含めて、公共交通機関のアクセスは宇都宮市でも最高レベルの立地になります!

将来性も高い立地になりそうなので、マンションの価値も維持されやすい物件だとみています。


ひとつだけ、、、懸念点がありまして、、、

それが、リバーサイドゆえの問題で、水害の問題です。

去年の大型台風で田川が氾濫しましたから、その当たりの洪水に対する配慮がなされているかが気になるところです。


水害対策がマンションにさているのであれば、立地としては超一等地になりますので、将来的に価値を維持しやすいと思います。


ということで、


【総合評価】
★★★★☆

5つ星評価でこの物件は★4です!


去年の台風が毎年のように来ることも想定すると、田川に近い場所は洪水への不安があるのは否めなかったので★4つですかね。

去年の台風がなかったら、間違いなく★5つの満点でした。(^_^;)



ただ、JR宇都宮駅西口まで徒歩5分は非常に魅力な立地です!

首都圏までの通勤もらくらくこなせるロケーションですからね。

リバーサイドゆえの癒やしの眺望と将来的な日当たりの維持も魅力だと感じました。


昨今の流れから見て、一等地の物件になるので販売の動きは良いと予想しています。



【3】レーベン宇都宮元今泉GRANXE → 完成予定時期:2021年2月



物件概要 HP → レーベン宇都宮元今泉GRANXE

宇都宮市でも複数開発実績があるレーベンブランドの分譲マンション。


外観のデザインがスタイリッシュなのはポイント高いですね。

レーベンブランドのマンションは宇都宮で数多く分譲実績のあるサーパスやナイスブランドと違うテイストの外観で私個人としてはスタイリッシュなレーベンのデザインは高評価です。

ま、外観は好みの問題ですけど、デザインによっても将来的な価値への影響も当然あることは間違いありません。


肝心の立地ですが、宇都宮駅東口まで徒歩10分とまずまずなのですが、、、

近隣にスーパーがないので日常の生活に車か自転車が必須になりそうなのが難点ですね。(^_^;)

最寄りのスーパーはオータニ駅東店になるでしょうから、徒歩で7.8分かかりそうですし、駅前の再開発エリアにもスーパーができる予定ですがそちらへも徒歩10分ほどかかりそうです。

また、周辺に飲食店なども少ない住宅街なので、静かなのは良いのですが、少し閑散とした立地になります。

不動産の価値は立地がほぼ全てになることを考えると、私の基準として分譲マンションでは徒歩5分圏内にスーパーなどの生活品が購入できるお店がないのはお大きなマイナスポイントになります。


ただし、設備の仕様は床暖房が標準装備のようですし、毎日の車の出し入れがストレスフリーの100%平置き駐車場なのと、閑静な住宅街にあるため日当たりも長期に問題なさそうなのが高評価できるポイントです。


ということで、、、この物件の私の評価は


【総合評価】
★★★

5つ星評価でこの物件は★3です!


やはり分譲マンションの長期的な価値のほとんどは立地になるとみています。

その点からいくと、他の物件と比べるとちょっと不便な場所になるのでやや辛めの評価になりました。

デザインや設備仕様は他のブランドより私個人として高評価してます。

現状ではこのエリアの物件の販売状況は好調なので、わりとすぐに売れてしまうと思います。

JR宇都宮駅東口の再開発が終わると駅前が一変することで開発の恩恵を受ける場所でもありますから、静かな立地を好む方に良いと思います。


長くなってきたので、残り4物件については次回お伝えします(*^_^*)

★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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