2020年3月27日金曜日

【東証リート指数が大暴落!】宇都宮市の不動産相場に与える影響を考えてみたら!?

コロナウィルスの問題で、経済の大混乱が続いています。

株価も急落の後、急騰したりの乱高下を繰り返していますね。(^_^;)

不動産相場の先行指標とも言える、東証リート指数※も先週暴落して今週また持ち直したりとボラリティの高い混乱した相場が続いています!

※東証リート指数とは?
東京証券取引所に上場している不動産投資信託(リート)の全体の動向を表す指数です。




わずか1ヶ月ほどで高値から半値近くまでの大暴落をみせました!

株価は一番底値でも30%近い下落だったので株価以上にリートは値下がりを見せたことになります。

首都圏や大都市の不動産価格の値上がりを牽引していたのが、まさにリートでしたから今回の値下がりのインパクトはかなり大きいです。

なぜこんなに値下がりしたのかを考えたら、コロナウィルスの感染拡大抑制策のダメージが大きい、ホテルや商業施設などが直接的に大きく影響していると思われます。


オリンピックも延期になりましたし、インバウンド向けの需要が激減した今の状況では、ホテル・商業施設などに大きな収入減をもたらすことは確実でしょう。


国内需要も自粛要請が続いていることから当面、ホテル・リゾートセクターのリートは厳しい運営を迫られるのは確実です。

そのため下落率がマイナス55.1%を記録してで最大となりました。

一方、長期契約が多いオフィスやネット通販が活況の物流施設、安定的な住宅やヘルスケア施設などへの影響は限定的になるでしょう。


ただ、オフィスはコロナ問題をきっかけにテレワークが進むと需要が減少するかもしれないので、今後注目しています。

個人的には物流特化のファンドや、住宅、ヘルスケアに特化したファンドは長期的に安定したパフォーマンスを出しそうなので、価格次第では【買い】だとみています。



今回一時的に暴落を見せたリート指数ですが、日銀や年金基金が市場に資金をジャブジャブ入れていることから、長期的には価格は戻り、高い利回りが期待できそうなセクターの銘柄はバーゲンお買い得中と見ています。

コロナの問題が落ち着けば、また何事もなかったようにインバウンド需要も戻って来るでしょうから、今暴落中のホテルファンドも長期で仕込むなら有りだと思ってます。


相場がざわついているので、一般の皆さんは動きづらい状況だと思いますが、住宅市場は基本的に、価格が急騰や暴落することはまずありません!

確かに、宇都宮市の物件でも分譲マンションや一部の人気立地に限れば、リーマンショック時から30%ほど値上がりした物件もあります。

しかし、全体の80%ほどの物件は横ばいないし、リーマンショック時よりも値下がりしている物件です。

全体的には、郊外の物件の価値が低下して人気エリアの物件に価値が移転したような状況です。

中古住宅なんかは首都圏でもほとんど値上がりを見せていないですし、宇都宮市でも値上がりしているのは地価が高騰している一部の優良立地の物件だけで、多くの郊外の物件はリーマンショック時より値下がりしてます。

宇都宮市の不動産価値における全体のパイが増えている訳ではないので、相場大きく動くことは考えにくいです。


価格が落ちにくい理由がもう一つあって、それは年々建築コストが増大している現実です。

特に、分譲マンションは建築コストの上昇がの値上がりに大きな影響を与えています。

そのため、新規で販売されるマンション価格は年々高騰しているのは全国的な傾向です。

全国的な建築人材不足は早急に解決される見込みがないので、ちょっと不況になったくらいで建築コストが大きく下がることは考えにくいです。


それと、少子高齢化の影響でコンパクトシティ化の流れが進んでいることからマンション用地になりそう物件の地価が高騰していることも影響しています。


リートが今後も暴落するようなことが、あれば長期的には不動産市場に流れるお金が減ることになるので、相場を押し下げる要因ことになるのは確実ですが、宇都宮市のようなもともとリート資金がほとんど入っていないような地方都市では影響は限定的だと思います。

そもそも、東京都心ほど不動産価格も上昇していないですからね。

上昇していない分、下落幅も限定的になるのが、ここ20年ほど現場で宇都宮市の不動産相場を見ている者としての感想です。

ただ短期的には、まだコロナの問題が収束してないので、物件を購入しようとしている方は様子見の方も多くなりますから、売却したい方にとっては厳しい局面が続くとみています。

特に商業用不動産を急いで換金が必要な方にとっては、思い切って値下げせざる得ない状況がしばらく続くでしょう。


マンションや住宅に関しては影響は軽微でしょうから、必要に応じて取引すればいいと思います。

長期視点で見れば、今は購入する人に有利な相場状況なので、値下げ交渉なんかしやすい状況でもありますから、したたかな方は動くチャンスです。


個人的には株価も不動産市場も日銀や年金基金、地方銀行なんかが大量に資金をじゃぶじゃぶ注入している状況なので、リートの安値が長期間続くことは考えにくいとみています。

逆にコロナ不況に対応するため、今後さらに世界中でお金を刷りまくるみたいなので、どこかの時点で超インフレになるんじゃないかと心配しているくらいです。

明らかにインフレになるような局面になったら、優良不動産を所有しているのは間違いなく資産防衛の手段になります。

逆に、多額の現金をもっているのが超リスクになりますからね。

インフレが世界的に鮮明になったら、多額の現金を持っている人たちが資産保全のために金などの実物資産や優良不動産を買い漁るのは目に見えてます。

いずれにしても、早くコロナ問題が収束することを願うばかりです。(^_^;)

★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年3月20日金曜日

【最新の公示地価が驚きの結果に!?】宇都宮市は東高西低の逆転現象の流れが鮮明!?

国土交通省から今年の公示地価が発表されました。

栃木県内では宇都宮市と小山市の住宅地の地価が三年連続で上昇し、商業地では宇都宮市が四年連続、小山市が三年連続で上がりました!



住宅地の下落幅拡大 工業地は2年連続上昇 栃木県内地価公示(下野新聞)

北関東 公示地価、3県の上昇地点13%増(日本経済新聞)


しかし、、、

昨秋の台風19号の被災地が大きく下落して、二十八年連続で下落し、県内全体で見ると、下落幅が拡大してしまいました。(-_-;)

以前私がこのブログでも書いたように、今後災害リスクの高い場所の不動産価格のマイナス評価が年々増大していくことになるでしょう。

→【止まらぬ暖冬!?】気候変動で価値を失う宇都宮市の不動産とは!?


都道府県全体で上がっているところは全国でも3大都市圏くらいで、あとは栃木県以外も似たような状況です。

栃木県ではJR線沿線の宇都宮市やそれ以南が値上がりの中心で、利便性から住宅地を中心に需要が堅調になっています。

全国的にもミクロな立地格差によって上昇、下落が鮮明で、地域全体が一律に値上がりした昔のバブル期のような上昇はなく、同一地域内でも利便性によって超2極化が鮮明となった地価が続いています。



今回の地価公示の結果では宇都宮市では驚く価値の大転換が発表されました!


なんと初めて、商業地の最高価格地点が東西で逆転しました!

新たに商業地の選定地として選ばれた宇都宮市東宿郷1丁目が県内の商業地として最高価格となりました。

まさかの東西商業地の価格逆転減少が起こりました!(*_*)

やはりLRT(次世代型路面電車)と駅前の再開発の着工が確実に大きな影響を地価に与える結果となりました。

LRTに反対していたような、経済オンチな現野党の皆さんはこの結果をどう解釈するのか興味深いですね(^_^;)

LRTの着工により東口駅前の再開発にも民間の莫大な開発投資を呼び込め、経済の好循環が確実に宇都宮市の東口には起こっているのは間違い有りません!

宇都宮市の中心市街地のど都心の地価より、東口駅前の地価の高いの現状なのですよ!!(*_*)

長年宇都宮市で暮らしたことのある方なら東西逆転の地価の変動は計り知れないインパクトではないでしょうか。

とはいえ、私自身は今の中心市街地は過小評価され過ぎと見ています。

やはり、老舗の飲食店なんかの商業店舗の数は圧倒的中心市街地に集中しています。

住むなら断然、西口駅前から東武百貨店くらいまでの範囲の方が楽しいですからね。


これからLRTの西側延伸が確定して、着工が始まれば、間違いなく西口駅前と中心市街地、西側LRT沿線の地価が上昇することはこの結果からも間違いないでしょう。


とはいえ、LRT効果で現状は東口駅周辺の地価の上昇率が、商業地・住宅地ともに大きな伸びを示しています!

逆に、開発の恩恵を受けていない西口の上昇率は低い水準に留まっています。


LRTの西側の着工が始まれば、間違いなく開発効果が西側にも波及して宇都宮市全体で民間の大きな投資を呼び込め、街が大きく経済発展することは現在の東口の地価の流れをみれば明らかです。


東西逆転は西側の住民にとっては大きなショックですし、開発に乗り遅れることへの危機感もあることから、LRTの西側整備の早期着工と西口駅前の再開発が早期に進むことへ確実な後押しとなるでしょうね。



最近、全国で高齢者の危険運転が話題となる悲惨な事件が増え続けています。

北関東のマイカー依存の街の開発姿勢にも限界点が見え始めています。

全国的も宇都宮市東口エリアは地方都市のマイカー依存モデルチェンジ都市として今後大きな注目を集めることになるでしょう。


今回の調査結果から商業地の東西逆転がありましたが、私個人としてリアルな現在価値としては東口の再開発が完了したとしてもまだ、JR宇都宮駅西口の駅前エリアが利便性やトータルのバランスを考えると最も価値があると考えています。

将来的なLRTの西側着工もほぼ確実な情勢ですから、今は西側の優良不動産が売りに出たらどんどんポジションを増やすのがコスパも良く、長い目でみると資産形成に大きく寄与すると見ています。

いずれにしても、駅前再開発とLRT の2年後開通を控えた東口エリアの地価上昇の勢いはこれから3年位は続くことになるでしょうね。

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2020年3月14日土曜日

【住宅購入者に緊急警報!?】新型コロナの影響で住宅設備が不足している現状とは!?

武漢発のコロナウィルス問題が不動産&住宅業界にも影響を及ぼす大変な自体になっています!!

中国で製造されている多くの住宅用設備の供給が止まり、新築住宅の工事やリフォームに大きな影響が出ています(-_-;)



住宅購入者に緊急警報。新型コロナの影響で「トイレ・キッチン未設置のまま引き渡し」トラブルの原因に(Business Insider Japan)

私が管理しているマンションの修理にも支障が出ています(-_-;)

しかも多くの商品が入荷未定で、、、

現在在庫のあるものはこんな状況なのでプレミアムがついて価格が上がってしまっています!(*_*)

国内メーカーの住宅設備だから、当たり前のように調達できると思っていたら、、

まさかのウィルス騒動で必要な物が手に入らなくなるなんて想定外もいいところです。(^_^;)


特に問題になっているのが、工務店や住宅メーカーです。

新築の注文住宅の建築を請け負って、建物が完成しているのにトイレなんかの設備の納品がされないことで引き渡しができない物件が増えています。

工務店の方の話を聞くと、建物は完成しているから工事を請け負った職人さんや資材業者からの請求が来ているのに、お客さんに引き渡しができないので、代金がもらえないということで、資金繰りに困っているとのこと。。(-_-;)

こんな状態が長く続くと、優良会社でも黒字倒産が現実味を帯びてきます。

なにせ住宅は金額が大きいですからね。

とくに受注件数はそこそこ多いのに資金的にあまり余裕のない中堅メーカーは、資金繰りは相当苦労していると予想されます。

いまだ収束の様子が見えない中、金融機関や国の緊急支援融資が必要不可欠となってます。


マイホームを注文したユーザーも、新学期を控えて今月中に引っ越しを予定していた数多くの人たちが、想定外の納期遅延を余儀なくされています。

アパートや賃貸マンションの解約は最低でも1ヶ月前予告ですから、延長できればいいですが、延長できないとなったらえらいことですね。。(-_-;)

まさか、新築とはいえトイレやお風呂のない物件では生活できないですからね。。



問題は新築の注文住宅にとどまりません!



賃貸物件の設備更新にも大きな影響が出ています!

私が管理している物件のほとんどが築年数が20年以上の物件ばかりです。

つまり、、水回りなんかの故障がいつ起きてもおかしくない物件がほとんどなんです。(^_^;)

お風呂やトイレに何らかのトラブルがあって、修理できればいいですけれど、修理で対応できない設備更新が必要なケースにになってしまうと、入居者の方にしばらく我慢してもらうしかないことになります。

ちょっとの水漏れや、流れが少し悪いくらいで、基本的な使用に問題なければ良いのですが、、そもそも使えない状態になってしまったらどうしたらいいのか??

仮にトイレが使えないなんて状態にでもなって、更新が必要な住宅設備が届かなければ、どこかホテルにでも泊まってもらうしかないですからね。。(-_-;)

早くコロナ騒動が収束してもらうことを期待したいですが、、こればっかりはいつになるかわかりませんからね。

この騒動が続いてる今は、できるだけ設備の問題が起きないことを祈るばかりです。((((;゚Д゚))))ガクガクブルブル


新築物件以外にも、中古住宅や中古マンションのリフォームにも大きな影響が出ています。

商品の供給が正常にもどらないと、工務店やリフォーム会社、職人さんも仕事ができない状態が長く続くことになり影響は甚大です!

こうやって考えると、いかに自分の生活がグローバルな世界の経済とつながっているのは痛感しますね。(^_^;)

もはやグローバルな世界とつながらないと生活がまったく成り立たないのです。


中国からの供給が途絶えたのは何も住宅設備に限らず、国内の工場の部品なんかも数多くあるでしょうから、至るところで相当な経済的影響がでているのは間違い有りません。


住宅設備の供給正常化が見えない今の流れからみると、中古の築浅優良物件の価値が一時的に急上昇することも大いに考えられます。

中古の住宅設備なんかの需要も一気に上昇して、マーケットが拡大するかもしれませんね。


いずれにしてもこの混乱がいつ収束するかわからない中、既存在庫がなくなりつつある状況の今、日本中でこの問題が大きくなることが予想されます。

マスクがなくなるのも問題ですが、基本的な生活を維持するのに必要な住宅設備の供給が途絶えるのも同様に大変な問題であることはだけは間違い有りません。

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2020年3月8日日曜日

【危険な場所の不動産開発が続く悲しい現実!?】宇都宮市は防災都市として恵まれた立地!?

西日本一体を襲うと言われている南海トラフ巨大地震が30年以内発生する確率はなんと!!80%であると政府の地震調査委員会が公表しています。

降水確率が80%の日はほぼ間違いなく雨が降ることを考えると、いつ巨大地震が起こってもまったく不思議でない状況なんです!

そんな状況なのに、、南海トラフ巨大地震で巨大津波が到達する予定の場所での宅地開発が全国で進行中であるとの衝撃の報道がありました。



南海トラフ地震 津波浸水想定エリアで起きていること(NHK NEWS WEB)

津波リスクの高い場所で新しい家が増えているいうから驚きです!

リスクが高い土地であることから価格が安いことが開発を後押ししているようですが、もし津波が来て家が流されたり、最悪命を失ってしまっては元も子もないですからね。(-_-;)

津波の危険が高いエリアに小さな子どもがいるニューファミリーがどんどん集まっているようなので最悪の事態にならないことを祈るばかりです。

行政も開発を制限したりするべきなんでしょうが、結局安全な高台の土地は開発コストも膨大に必要だし、山沿いにはがけ崩れなんかの危険も増えるので、地方の現状を考えると難しい判断が迫られるのでしょう。

土地の開発コストの問題は街の発展において避けて通れない課題なんです!

飛行機に乗ればわかりますが、日本は本当に開発しやすい平地が少なく、山ばかりなんですよね。(^_^;)

必然的に開発コストの安い海沿いに人々が都市を建設するようになり、日本中で海岸沿いに都市が次々に造らたのでしょう。

だから宇都宮市のような内陸なのに、平地が大部分を占めるような場所は実は非常に希少なのです。


東京含め関東が発展した大きな要因が巨大な関東平野であることは間違いないでしょう。

気になったので日本の平野ランキングを調べて見たら驚きの結果が!!

日本の平野の広さ:
1位:関東平野 約17000k㎡
2位:石狩平野  約4000k㎡
3位:十勝平野  約3600k㎡
4位:越後平野  約2070k㎡
5位:濃尾平野  約1800k㎡

なんと5位までに、大阪平野は入ってません。

関東平野ってダントツにでかいんです!(*_*)

これを見たら関東は発達すべくして今の状況になったのがうなずけます!

なにせ一都六県にまたがる巨大平野ですからね。

首都直下地震のリスクなんかも心配されますが、これだけ巨大な平野が日本にない以上、今回の津波リスクエリアの開発事情から考えても、開発コストの優位性から今後も関東圏が発展し続けるのは当然の帰結なのでしょう。

ただ関東南部は歴史上、常に巨大地震のリスクにさらされています。

それでも平野の少ない他の場所の山を切り開く開発コストや自然災害リスクを考えたら、多少地震が多くても東京が首都になったのは地理的特性上しょうがないのかもしれません。

そう考えると、日本において巨大地震のリスクが少なく、なおかつ日本一巨大な関東平野の北側の端に位置する宇都宮市は津波リスクもなく、抜群のポテンシャルを持っている都市であることは間違いないでしょう!

記憶に新しい3.11の東日本大震災で衝撃の津波被害を見ていれば、津波がいかに恐ろしいかは日本中で共有されています。

それでも土地の開発コストの安さから、危険な場所に住まざるえない人たちが日本中にたくさんいるのです。

宇都宮市で暮らしていたら、地震が起こったところでその後の津波を意識することはないですが、日本中の殆どの都市は海岸沿いの平地に位置している場所が多いので、地震+津波がセットで訪れるリスクを常に背負っています。

津波リスクだけ考えても、宇都宮市がいかに他の都市と比べて優位性があるかがわかります。

しかも冬場に雪の影響を受けることもなく、巨大台風の強風も北側の山々が巻いてくる風を防ぐことで被害が少ないのも特徴なんです!

去年の巨大台風で田川の氾濫があり水害がありましたが、それとて宇都宮市全域からみたら田川沿いの一部の限られたエリアに限定されています。

災害大国の日本において、人口減少が進み都市の選別が行われていく過程で、災害に強い都市の価値は今後大きく注目されていくと見ています。

近い将来に訪れる言われている、南海トラフ巨大地震や首都直下地震が仮に起こると、日本中で数多くの住宅が失われることになります。

そうなったら、既存の住める空き家の問題なんかはあっという間に解決するでしょうね。

巨大地震で数多くの家が失われれば、既存の住宅の価値が当然に上昇します。

もし首都直下地震によって首都圏 の多くの家が消滅した際に、宇都宮市の被害が少なかった場合などは宇都宮の不動産価格が急騰することも十分考えられます。


未来は誰にも予測できませんが、災害が繰り返し起こっている歴史をみれば、いつか必ず大きな地震や巨大津波が起こる日がくることでしょう。

住んでいるとなかなか実感できないですが、宇都宮市は災害大国の日本の中で、非常に恵まれた立地であることだけは間違い有りません。

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2020年3月3日火曜日

【コロナウィルス問題で宇都宮市の再開発に暗雲が!?】不動産開発はタイミングがすべて!?

ここ1ヶ月あまり、中国発の新型コロナウィルス問題で話題が持ちきりですね。(*_*)

先週は株価も急落して、リセッション&再デフレへ突入してしまうのかと心配される声も増えてきました。。



特に、インバウンドに依存している観光業や飲食業などのサービス業は栃木県内でも大打撃受けています。

宿泊取り消し1万6300泊 鬼怒川・川治が最多 新型肺炎影響、栃木県内(下野新聞)

観光業に依存する県北の影響は深刻ですね。。(-_-;)

いつごろ人の移動が正常に再開するのかがわからないだけに、資金に余裕のない中小企業の廃業・倒産が相次ぐことが懸念されています。

幸い、宇都宮市はインバウンド需要の取り込みが課題でもあったこともあり、それほど大きな影響は受けていないように実感してます。

マイカー移動が主な移動手段であることもあり、マインドとしてもそれほどウィルスの心配していない方が多いですね。

中心市街地の飲食店なんかを見ても、東京の繁華街なんかの深刻な減少と比べれば、多少影響があるかなくらいの微減程度の状況に見えます。


今回のコロナウィルスによる新型肺炎騒動で、『インバウンド需要に頼るのを再考するべき!』みたいなナショナリズム的な意見もネット上では多々見られますが、、反グローバルして鎖国してはどんどん貧しくなるばかりです!

私達が日々お世話になっている100円ショップなんかはグローバル経済の恩恵をもろに受けている部分だったりますからね。

グローバルな取引なしに格安で満足度の高い日々の生活が成り立たないのです。

ITサービスもグルーバル化の恩恵を受けいていて、映像サービスなんかは月2000円くらいで映画やドラマが見放題のサービスなんかも活況を呈しています。



と、、前置きがながくなりましたが、、



今回のテーマの宇都宮市が予定している再開発の行方は少し薄雲がかかってきてしまったかもしれません(*_*)

このままもしコロナ不況に突入後、リーマンショックのような金融危機が起こって、株価が暴落するようなことがあれば、確実に再開発の計画に大きな影響が出ることは避けられません!

宇都宮駅の東口はLRT(次世代型路面電車)の開通予定もあるし、すでに着工に入っていますから、なんとか完了するでしょうけど、、、

これから再開発を予定しているJR宇都宮駅の西口は計画自体が頓挫する可能性が高くなります。

以前から、言っているように街をダイナミックに変える不動産開発投資にはタイミングは非常に重要なんですよね〜(^_^;)

株価が暴落して、企業倒産が相次ぐような自体になれば、以前にJR宇都宮駅東口の再開発計画が中止になったことと同様にLRTの西側延伸と西口駅前の再開発も無期限延期になりかねません。(T_T)

幸い、今回は日銀が鬼の株買いを続ける姿勢を鮮明にしているので、相場が暴落することはまずないと思いますが、油断は禁物です。

いくら日銀が踏ん張っても世界的な信用崩壊が起こってしまっては日本だけ踏ん張ることは不可能ですからね。


日本だけ見てもリーマンショック後の株価上昇を始めて早10年になります。

当然ですが、そろそろ景気循環の調整局面に来てもおかしくないのも事実でしょう。


ただ、もし金融危機が起こって株価が暴落するようなことになっても、不動産相場の変化は緩やかです!

不動産は株のようにすぐに2倍になったり半分になったりはしませんからね。

影響が大きいのは敷地面積の広いまとまった事業用地なんかで、一般の皆さまが売買する住宅なんかへの影響は軽微です。



しかし駅前の再開発のような巨大な建物群を作り変えるような計画には金融面での支援が不可欠です!

インバウンドの需要を呼び込めれば結果として、世界中からお金を宇都宮市に呼ぶこむことが可能になります。

JR宇都宮駅東口の再開発案を見ていても、再開発エリアに巨大な病院を誘致して、海外富裕層の医療ツーリズムも呼び込む計画のようでした。

海外富裕層の呼び込みもあってか、再開発エリアの高層ホテル(地上27階予定)にタイの5つ星ホテル『デュシタニホテル』が日本初進出の地として宇都宮市が選ばれたのです!


これからの時代ナショナリズム的な鎖国思想では街の発展を呼び込めません。

確かにグローバル化には貧富の格差拡大などの問題もあるのは事実ですが、格差是正のために鎖国をしたらは全員が貧しくなるだけなんです(^_^;)

地域の発展と貧富の格差はまったくの別問題ですから、まずは地域の発展のために取れる手段としてのインバウンド需要の積極的な呼び込みは今後も積極的に行っていくべきでしょう。


栃木県内の観光地はキャンセル続出で暗いムードの話題ばかりですが、、、

明るいニュースもあるんですよ!!

世界の日光として地域のブランド価値を大いに高めてくれる高級ラグジュアリーホテル「ザ・リッツ・カールトン日光」が2020年5月22日に開業します!

日光にリッツ・カールトン 「体験」をパッケージ化(日本経済新聞)

リッツのオープンにより、世界のVIPが日光を訪れる機会が確実に増えることになります!

宇都宮市もリッツのオープンに伴い、観光地として世界に宇都宮市の観光を売り込むチャンスですから是非積極的にアピールして欲しいですね。(*´ω`*)

リッツのオープンまでには、今回のコロナ騒動も収束するのではと見ています。

皆様も体調には十分にお気をつけくださいね。(*^_^*)

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2020年2月26日水曜日

【宇都宮市で売れてる物件の傾向とは!?】土地・中古住宅・中古マンションのお買得物件を考えてみたら!?

不動産業において住宅の繁忙期は通常、年明け1月から4月の連休前くらい頃になります。

学校や会社の新年度が4月からなのが影響しているのが主な原因ですが、年々ピークの分散化が進んでいるのを感じます。



今回は、ここ一年ほどの宇都宮市で売れ筋のラインといえる価格帯と物件の種別について考えてみました。


まず、圧倒的に人気のエリアは多少値段が高くても売れ行きもよくすぐに成約になっていることをご理解ください。

一般の方に多い不動産市場の勘違いが、『今は空き家も多いから家はなかなか売れないだろう。』みたいな発想です。

こういったマスコミが流す情報をうのみにしてしまう方も多いので、不動産マーケットに大きな誤解を生んでいます。

リーマンショック時でも、売れる物件は飛ぶように売れてました!

今も売れ筋の物件は販売を始めてすぐに成約になることはよくあることです。


そもそもこの 【売れる物件】はなかなかマーケットに顔を出さないのです!

だから、物件が出るとすぐに成約になっていきます。

例えば、宇都宮市でも人気の住宅地の住所で言えば【元今泉】【宿郷】【中今泉】【泉が丘】【鶴田】【下栗】このあたりの物件はまず数自体が非常に少ないです。

特に、区画整理が終わって道路が広く整備されている地区は人気が高いです。

売り物件は少ないのに、欲しいと考えている方が多いのが特徴です。


他にも、JR宇都宮駅周辺や、中心市街地の物件も、なかなかマーケットに顔を出しません。


大手企業の職場が多い駅東エリアでも人気の【元今泉】【宿郷】【中今泉】【泉が丘】は探している方も多く、条件が良ければ少し高くてもすぐに成約になっていきます。


特にここ数年はJR宇都宮駅徒歩圏の【元今泉】【宿郷】エリアは地価が上昇していることもあり、売主さんも強気の値段で販売を開始されるケースも増えていますが、それでもそれほど時間がかかることなく成約になるケースが多くなっています。


一方、特定の人気エリアでない宇都宮市の郊外の住宅地の場合の売れ筋の特徴は、土地でいえば、60坪以上くらいで1000万円以下の物件なんかは動きがいいですね。

人気エリア以外で、土地が1500万円以上になると動きが鈍くなり、2000万円を超えてくるとよっぽど条件が良いロケーションでもなければ、なかなか売れないのが現状です。

土地を買う人はのほぼすべては購入した物件に新築の戸建て住宅を建築しますから、建物にお金をかけたい場合は、土地に予算を使えないですからね。


宇都宮市では大手企業にお勤めの方ならだいたい5000万円くらいまでが予算で、一般の中小企業にお勤めの方なら3000万円前後予算になる方が多いです。


そう考えると、土地を購入して新築の戸建てを建てるのってコストがかかりますね(^_^;)


要は土地の場合は住宅地として需要のある広さと、価格がマッチしているところは動きがいいですが、土地が大きすぎたりして価格が高くなっていたり、安くても面積が小さいような物件はなかなか売れないです。


郊外の住宅地では条件の悪い、旗竿地やツッコミ道路の土地や日当たりの悪い物件は相当価格を低く設定してもなかなか動かないケースも多いです。




一方、中古住宅になると人気エリア以外の売れ筋はわかりやすくて、宇都宮市内ならだいたい1500万円以内の物件は足が早いです!

築5年以内くらいの築浅物件で2500万円くらいの物件もよく動いてますね。


コスパで考えたら、断然中古住宅がお買い得ですからね。


築浅の中古住宅の多くは、わずか数年で新築時に支払った金額の20%〜30%を減価した新築プレミアムを剥がされた値段で販売されますからね。


築古の中古住宅の場合はたいていは土地代だけで建物はタダついくるような物件ばかりなので、どこまでリフォームするかで大きくコストはおさえられると思います。


ただ、、、大手メーカーの住宅なら20年以上経っていてもなんとか住めますが、地場の工務店が造った一般的な仕様の木造住宅なんかだと、夏は暑いし、冬は寒い、断熱性の低い住宅も多いので、快適さとは程遠い物件も多いです。私なら住みたくないです。。(^_^;)


予算の問題もあるでしょうが、戸建てなら築浅(築5年以内くらい)の2000万円前後の物件が狙い目でしょう。


余裕があれば、グレードの高い仕様の建物が付いた中古住宅を探すのが戸建てならコスパ最強です。

建物のグレードが高ければ築年数が20年以上でもリノベーションして長期間快適に暮らせますからね。



その点、考えると中古マンションは築年数をあまり気にしないでも快適に暮らせるので圧倒的に有利ですね。

やはり、ここ数年の成約データを見ていても圧倒的に流動性が高いのが中古マンションです!


分譲マンションは、【流動性が高い=資産性が高い】のです!


戸建てにこだわりがないなら、今は中古マンションがマイホームとしての選択肢として最強になりつつあります。(*´ω`*)


なんだかんだ言っても、中古住宅は建物の資産価値を評価してもらいにくいので、土地の価値がそのまま出てしまいます。

人気のある限られた立地以外は、不動産を換金しようと売却に出しても、なかなか買い手が現れないケースが今後はもっと増えると予想しています。


だから、もし何かの都合でマイホームを売却しようとすると苦労します。


その点、中古マンションは売るのもよし、貸すのもよし、なので流動性が高いのが特徴です。


戸建てでも賃貸に出すことは可能ですが、収益性や管理の手間を考えるとあまり現実的な選択ではないし、築古の戸建ての賃貸はよほどロケーションが良い立地か低家賃にでもしなければなかなか入居者も決まりません。


マイホームは【賃貸かor購入か】みたいな馬鹿げた比較はあまり意味がないんです。

そもそも、賃貸仕様のお家とマイホームでは住心地がまったく別物ですからね。


同じ支払額のマンションでも、分譲マンショと賃貸用マンションの設備仕様は全く別なので、住心地は天と地の格差があるんです。(^_^;)


飛行機でもファーストクラスとエコノミークラスで同じ飛行機で同じ時間に場所に移動できるに天と地の料金格差があるのは皆さんでも理解できますよね。


時間の充実度にお金を払う尺度がマイホームにも重要になります。

せっかくマイホーム購入するのに賃貸物件と同じ低品質の住まいなら、賃貸に住み続けるのとあまり変わりません。

郊外の築古の戸建てはもともと資産性も低いので、少なくとも水回りや断熱性向上などの改修などは行って住心地を上げて快適な時間を過ごせないと、なんのためのマイホームなのかわからなくなってしまいます。



最後に私のオススメを提案しますね。

コスパで言えば、中古マンションが一押しです!


中古住宅の売れ筋1500万円以下のゾーンを検討している方なら、だいたいそれほど利便性の高くない郊外立地の物件になりますから、一人1台のマイカーがマストになる生活仕様になる可能性が高くなります。

それだけ、家以外の移動コストが高額になりトータルの生活の余裕を生むことは難しくなります。

それなら、便利な立地の中古マンションを選んで、できるだけマイカー台数を減らす生活にしてコストを削減して快適な住環境を手にするほうがトータルバランスが良くなるのでオススメです。

特に、宇都宮市のようなマイカー依存社会で暮らす方々は日常的に運動不足になりがちです。

マイカーの利用頻度減らして、徒歩や自転車でのお出かけを増やすことは健康増進にも大きく貢献すること間違いないでしょう。

中古マンション以外なら、LRT(次世代型路面電車)の駅徒歩5分圏内やJR宇都宮駅まで徒歩圏、中心市街地のハイグレード仕様で建てられた中古住宅なんかもいいですね。

ただし、このようなプレミアム立地の中古住宅こそ、なかなかマーケットに出ないので、常に情報収集が欠かせないでしょう。

特に、掘り出し物件はすぐに申し込みが入って成約していきますからね。


あとは、プレミアム立地の物件は販売開始時は強気の設定で売り出されることが多いので、動きが悪くなってくると、値下げを繰り返していく場合もあります。


値下げの際に、売主さんが売り急いでいる場合は価格を大きく見直すケースもあるので、常にマーケットを追っていると掘り出し物件に出会える確率も上がります。

毎日、リアルタイムで物件の価格は更新されています。

宇都宮市の物件なら、弊社のメルマガで毎日新着の物件情報と価格の変更情報を取得できますから、無料なので是非会員登録してご利用ください。


価格の更新情報は会員になれば、過去にさかのぼってすべての情報が見れるようになっていますので、物件の相場感含めてかなり参考になると思います。



長々とまとまりなく書いていしまいましたが、基本売れ筋は、今のマイホームユーザーの希望の条件と価格がマッチした条件につきます。

郊外の住宅地なのに、40坪以下の土地の物件や、日当たりの悪い物件、坂にある物件なんかは、需要がないので値段が安くてもなかなか売れないです。


逆に、売れ筋物件はみんなが同じように欲しがる条件と価格帯の物件なんですよね。(^_^;)

とにかく日々新しい物件はマーケットに出てくるし、成約してマーケットから消えていく物件もあり、そして価格も日々変動しているので、情報収集が効率的にできれば有利なことだけは間違い有りません。

★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年2月21日金曜日

【宇都宮市で郊外の宅地開発が急増!】緩和条例の廃止で駆け込み殺到!?

以前もこのブログで話題にしましたが、郊外の宅地開発について条例廃止があることもあり駆け込みでの宅地開発が殺到しています!



宇都宮で宅地開発急増  郊外 緩和条例廃止で駆け込み(日本経済新聞)

以前のブログ→【宇都宮市のコンパクトシティ化で郊外の土地が急変!?】開発規制で郊外の土地の価値は消滅か!?


簡単に言うと、今まで宇都宮市の郊外の農地のような場所でもある一定の条件を満たすと宅地に開発されるのが許されていたのですが、その条件を従来通りの規制に戻す措置です。

そもそもこの緩和条例によって本来開発されるべき市街化区域の住宅地の価格が安くなってしまった側面もあります。

だいたい本来は開発してはいけない市街化調整区域の土地が宅地 にできることがそもそもおかしな話だったのです。

この緩和条例のおかげで、一気に資産家になった郊外の地主さんも沢山います。

二束三文の農地だった場所がいきなり高額で取引される宅地になるのでそれはウハウハだったのです!

私の以前書いた記事も大変な反響を頂き、この情報を知ったことで多大な不動産資産の無価値化を免れた地主さんも数多くいます。


一方、もともと高い税金を課せられる市街化区域で土地を持っている方からすると全く不公平でもありました。

ただ、これは宇都宮市に限ったことでなく、地方都市のほとんどで人口を増やすために格安な宅地が供給されるように行われた政策でもあります。

こんなおかしな政策をしていたから日本中の地方で無秩序なスポンジ状の街が開発されて効率の悪い都市になったのは否めません。

その結果、日本全国で中心市街地が荒廃し、郊外の農地に虫食い的な宅地開発が相次いでしまったのです。

実は日本って先進国で唯一といっていいぐらい、住宅の需要と供給量の制限がないことで有名なんです。

なんでも自由でいいじゃないかと思っていまいそうですが、、、

実はその結果起こることが、不動産価値のデフレだったのです。

だから住宅が資産とストックされず使い捨てにされ、常に住宅をすべての世代が新たに購入しないといけないため日本人は貧しいのです。


そして公共交通機関の充実した大都市圏と違い、地方はどんどん地域の人口密度が下がり非効率でインフラ維持が高コストになってしまいました。

人口が増え続けているときはそれでもまだ良いのですが、あからさまな人口減少局面に入った今、今までのような非効率な土地の開発を許すわけにいかないのは当然です!

特に宇都宮市は『ネットワーク型コンパクトシティ 』の形成を掲げていますから、今後は市街地集約に向けた政策への大きな変化が行われていくことになるでしょう。


いよいよ今年で条例も撤廃となり、都市郊外の開発を規制し、既存宅地の価値を維持する政策に抜本的に大きなチェンジが行われることになります。

情報不足で、開発ができる土地を持っていたのに、申請をしなかった地主さんも数多くいることでしょう。

開発できなければ買いたい人もいない二束三文の土地ですからね。

そういったことを考えると今回の開発規制なんかの例を見ると、情報弱者は富と縁がない典型になりますね。(^_^;)

不動産業界には数多くの方がいますが、土地開発なんかについての不動産のエキスパートは少数ですから、地主さんはコンサルティングができる優秀なパートナーを常に味方にしておくことが、将来にわたって不動産資産を維持するためには必要不可欠なのです。


地主さんの多くは相続対策なんかでお世話になる税理士さんや会計士さん本来の専門外の不動産のことも相談していたりして的外れなことをやっている方も多いです。(*_*)

当たり前ですが、税理士さんなんかが専門外の不動産のことに的確にアドバイスできるわけはありません。


不動産開発業者にとっても多額の利益を見込める土地の開発は美味しいので、情弱の地主さんの中には土地を安く買い叩かれていたりもするケースもあるでしょうね。(^_^;)



いずれにしても、これから郊外の宅地供給が一時的に増えることから、マイホームの購入を検討している方にとっては良い時期でもあります。

今後は日本中で都市郊外の開発規制がどんどん厳しくなるのは国の政策をみていても確実です。

そのため郊外の面積の広い宅地が新規で供給される機会は大きく減っていくことは間違いないでしょう。


ただし、残念ながら郊外の土地の価値は減少傾向が続くことは今のトレンドから明らかです。

そのため、現在も続く都心部への不動産価値の集約が今後ますます進むことになるは確実です。

調整区域の開発物件のような不動産資産として魅力の低い郊外の土地を購入しての新築戸建てを建築するようなマイホーム購入は私としては基本的にはオススメしてません。



でも実需のマイホームは消費性向が高く、趣味趣向の側面が大きいのでそこは好みの問題になるので、決断は人それぞれで良いとも思っています。

宇都宮市なら郊外でもLRT沿線などの将来性のある立地に絞るのが賢明でしょう。

調整区域の宅地開発物件でも一部には超人気の立地もありますからね。


これからの時代、不動産資産として価値あるマイホームを手に入れたいのなら、立地選定は生死をわかつ部分になります。

10年後、20年後には価値が全くつかないお荷物でしかない負動産も数多く増えることになりますからね。

一方で、みんなが欲しがる一部の優良エリアの物件だけは今後も価値の上昇が続くことになるでしょう。

人口減少と少子高齢化が一層進むことから、都市の集約は街の存続を左右する上でも不可欠となってます。

現実問題として日本中で人口密度が高く、公共交通機関の充実している便利な大都市部への人口流入と起業の集約傾向は、留まるどころか加速する一方です!

宇都宮市のような地方都市の共通の問題として、スポンジ状に広がってしまった街をどうやってコンパクトに集約していくかが街の繁栄を左右するカギになることだけは間違ありません。

そのためにもLRT(次世代型路面電車)の開通を機に、マイカー依存からの脱却に街を上げて取り組むことが重要になるでしょう。

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2020年2月17日月曜日

【JR宇都宮駅東口の再開発!公共施設案が示される!】駅前のイメージ一新で街のブランド価値は上がるのか!?

宇都宮市からJR宇都宮駅東口地区整備事業のうち公共施設部分のコンベンション施設と交流広場の基本設計案が示されました!(*_*)



宇都宮市東口整備事業 公共施設設計案示す(下野新聞)


→詳細はこちら(宇都宮市のコンベンション施設及び交流広場の基本設計概要)


いや~素晴らしい案ですね〜(*^_^*)

ウニョウニョ長い通路だけがあった頃から東口の駅前を知っている私からしたら、まったく異次元の進化ですよ!

逆に、新幹線直結の駅前を今まで長期間放置していたことが宇都宮市としてどれだけ経済損失を起こしていたかを痛感します。

ようやく、ようやく、街の顔としての駅前開発が本格化していくの嬉しい限りです!(*´ω`*)


今回公表されたコンベンション施設と交流広場の基本設計案の特徴としては、

■ 駅舎からメインエントランスまで徒歩約2分と駅直結の全国有数のアクセス性

■ 2,000⼈が収容可能な平⼟間の⼤ホールを備えた会議中⼼型のコンベンション施設は北関東初

■ ⼩規模な会議から⼤規模な学会までの多様な規模・⽤途に応じた催事に対応

■ 新国⽴競技場の設計者である隈研吾⽒を含めた設計企業体による⼤⾕⽯を活⽤した宇都宮の顔となる魅⼒的なデザイン



欲を言えば、ここ数年で人気が急上昇しているプロバスケットボールリーグのBリーグの宇都宮ブレックスのホームグラウンドとして活用できるような仕様なら最強だったのになぁ。

新幹線駅直結にプロバスケットボールリーグの会場があったら全国でも屈指の好アクセス人気スタジアムになったでしょう。

とはいえ毎年、二荒山神社前の広場で行われている3×3のバスケの大会なんかも行えるような内外一体の利用もできて、大ホールも宇都宮市として最適な規模だと思うので、どんなイベントが行われていくのかこれからワクワクですね〜(*´ω`*)



駅前の交流広場も1階と駅の東西を結ぶ2階がスムーズなので、LRT(次世代型路面電車)の駅舎も直結して街の顔をガラリと変えることになります。


駅前に緑が豊富にあるなる設計なのが個人的にあ非常に嬉しいです!


なんと言っても、住民が街に自信と誇りを持てるようになり、宇都宮市のブランドイメージが格段に向上することになるでしょう!


ブランドイメージの向上は街の経済発展に大きなプラスの作用をもたらすことになるのは間違い有りません。

すでに、再開発地区周辺やLRT沿線には不動産開発の面からは多大な恩恵が出ています。




これで、街の顔として主役は西口から東口に完全に移行することになるでしょう。


なんといってもJR宇都宮駅西口の景観は、残念なことに全国でもワーストに入る景観の悪さを評価されたことがあります。(T_T)

ワースト当時は駅前が消費者金融の看板だらけでしたからね。。

今は街金の広告も減り、多少はイメージも良くなったと思いますが、、

餃子像も西口移動で中途半端な位置に置かれ、、、東口にあった時のカリスマ性も失ってしまいましたからね。


ことから考えると東口の一新で宇都宮市のイメージは大幅に向上することは間違いないでしょう!


東口に刺激されるかたちで、西口駅前の再開発も加速するのは間違いないとみています。

これから数年間は開発のトレンドは東口の駅前周辺になるでしょうが、それでも交流の中心となる街区は西口の中心市街地になりますからね。

西口駅前とLRT(次世代型路面電車)の西側延伸の現実的な具体的な案もできるだけ早く公表されることを期待したいです!

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2020年2月12日水曜日

【続き→2020年版!宇都宮市で販売予定の分譲マンションを独断評価!Vol.2】街の動向から将来性を考えてみたら!?

前回の続きでこれから分譲が予定されているマンションを私の独断で評価していきます(*´ω`*)


【1】〜【3】の評価は前回のブログへ

→【2020年版!宇都宮市で販売予定の分譲マンションを独断評価!Vol.1】街の動向から将来性を考えてみたら!?


【4】サーパス城東小ウエストスクエア → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)

【5】アルファステイツ東宿郷 → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)

【6】ポレスター? → 完成予定時期:2022年?

【7】プラウド? → 完成予定時期:2022年?



今回は残り4物件を見ていきましょう。



【4】サーパス城東小ウエストスクエア → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)


物件概要 HP → サーパス城東小ウエストスクエア


宇都宮市ないで数多くの分譲実績があるサーパスブランドのマンション。

JR宇都宮駅まで 徒歩15分と駅までのアクセスは徒歩圏とは言いづらい立地になるでしょう。

ただ、スーパー(ヨークベニマル簗瀬店)まで徒歩1分と生活環境としては申し分ない!

しかも、スーパー内にドラッグストアも入っているので日常のお買い物に不自由するこはないでしょう。

公園も近隣に数多く有り、小学校までも徒歩3分なので特にニューファミリーには価値の高いロケーションになります。

平置き駐車場も100%完備とこちらも高評価につながるポイントです!

最新の顔認証セキュリティが導入されていて、顔認証でオートロックや宅配ボックスなんかのマンション設備を鍵なしスマート化してるのはいいですね〜!


こういった設備の充実度見ると、戸建てよりマンションの方が人気が上がっているのも納得です!

戸建てでここまでの最新テクノロジーを導入したスマート化を実現させるのは難しいからですね。


【総合評価】
★★★★☆

5つ星評価でこの物件は★4つです!


特に小さなお子さんがいるニューファミリーには特にお勧めできるロケーションですね(*^_^*)

あえて不満な部分をあげれば、公共交通機関があまり充実していないので、夫婦マイカーで2台駐車場が必要な場合に2台めが近隣での確保ができるかが心配な点ですかね。。

ただ、家族で車1台、あとは自転車があれば十分なロケーションなのでどうしても2台必要でなければ問題はないでしょう。



【5】アルファステイツ東宿郷 → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)


物件概要 HP → アルファステイツ東宿郷


こちらのマンションは宇都宮市で初めての分譲となる、あなぶき興産の開発物件となります。

旧駅東のトーヨーボール跡地で、ロケーションとしてはLRT(次世代型路面電車)の新駅(東宿郷)まで徒歩5分と申し分ないです!

日当たりも良好で国道に面していることから将来的な日照の問題もないのは安心です。


現在リニューアル中のかましん(旧カルナ)まで徒歩5分で、ドラックストアやホームセンターなども10圏内に豊富にあるので、徒歩圏の買い物や飲食店も充実しているロケーションです。


なんと!2台目駐車場にも対応している宇都宮市では珍しいマンションです!


LRT開通前の現在では、通勤はマイカーが基本になってしまいますから、共働きが前提のニューファミリーにはポイントが高いでしょう。


建物の設備や仕様はスタンダートで特に目立つ部分はなかったです。

物件とは関係ないですが、物件紹介のHPのバーチャルモデルルームがすごいです!(´・ω・`)



【総合評価】
★★★★☆

5つ星評価でこの物件は★4つです!


あえてマイナスな部分をあげれば、交通量の多い国道4号線に面していることでしょうか。

LRT新駅まで徒歩5分とやや距離もありますが、物件の街区は利便性も高く徒歩10圏内に生活に必要な施設のほぼすべてが揃っているので、住んでいて徒歩でも楽しい立地でしょう。

やはり、LRT(次世代型路面電車)の沿線の開発物件ですので将来性は抜群です!

宇都宮市の都市計画から考えると、LRT沿線に経済を集約していく流れは間違いないですからね。




【6】ポレスター? → 完成予定時期:2022年?

【7】プラウド? → 完成予定時期:2022年?


ここからは、これから開発が予定されている物件なので立地だけになりますが、評価していきます。


【6】ポレスター? → 完成予定時期:2022年?


こちらはLRT(次世代型路面電車)新駅(東宿郷)の目の前北側に開発予定のマンションとなります。


現時点で入っている情報では、建物は20階の高層マンションでポレスターブランドのマンションになるようです。


こちらは立地としては文句ない最高の場所ですね!!

なんと言ってもLRT新駅まで徒歩1分!

LRTを使えばJR宇都宮駅や、ベルモールなんかにも好アクセスになります。

JR宇都宮駅東口の再開発エリアまでもらくらくアクセスできるので非常に将来性の高い物件になります。

今後、西側延伸が完了すれば、中心市街地へもらくらくアクセスできるようになりますからね。


南側が大通りなので将来的な日当たりも問題ない立地です。


物件北側にはカンセキ駅東店があり、らくらく市もあり日々新鮮な地場野菜も買えたり、駅東公園も近く、開発中の旧カルナも近いので、徒歩圏も充実してます。


ということで、立地だけの評価になりますが、


【総合評価】
★★★★★

5つ星評価でこの物件は★5つです!


立地としては満点評価になります!

間違いなく将来的にも価値を維持できるロケーションなのは間違い有りません!


首都圏でもそうですが、現在は年々、駅まで距離が価格上昇に反映されてきています。


宇都宮市のLRT(次世代型路面電車)にしても徒歩3分圏内のロケーションはプレミアム立地になるでしょう。


この物件とは直接の関係はないですが、物件北側にあるマンション『サーパス駅東公園』は南側の目の前に巨大なマンションができるので日当たりが悪くなるのは確実ですから、価値下落は避けられないでしょう。


マンションに近接した場所に大きな空き地があるような物件は、日照や眺望の悪化で将来的に価値下落の可能性があるので購入の際は注意が必要なのです!




【7】プラウド? → 完成予定時期:2022年?


最後は宇都宮駅東口の再開発エリアに建設予定の野村不動産が分譲予定のプラウドブランドの物件です!



こちらは先に評価を出しますが、、

文句なく!!


【総合評価】
★★★★★

5つ星評価でこの物件は★5つです!


宇都宮駅東口地区整備事業内にあることから考えると、分譲価格もコスパが良くなる可能性が高いです。


なんと言ってもJR宇都宮駅目の前でプラウドブランドのマンションですから、間違いなくここ数年でイチオシの分譲マンションになります!


将来的な価値の維持や上昇も期待できる物件になるでしょう。


物件のグレードも宇都宮市の分譲済み物件よりも高くなりそうなので楽しみです!





以上、


立地を中心に今現在分譲が予定されているマンションを簡単に評価してみました。



不動産業者の目線で結構辛めに評価しようとしてるんですが、今回の物件のほとんどが既存の新築戸建てなんかと比べると圧倒的にお勧めできそうな建物仕様やロケーションでした。

なのでほぼ4つ星以上の評価になってましたね。(^_^;)


新築の分譲マンション価格はここ5年で2割〜3割ほど上昇しました。

そういった背景も有り、宇都宮市のマイホームユーザーはまだ戸建て信仰が強いですが、圧倒的にマンションの方が日々の生活の快適性が高いです。

特に、冷暖房コストやセキュリティは圧倒的にマンションが有利です。


また、戸建てと違いマンションは売るにも貸すにしても流動性が高いので、資産価値も高いのです!


これから2年後にはLRT(次世代型路面電車)も開通し、一人一台のマイカーに依存しない生活スタイルも徐々に浸透することになるでしょう。


老後も踏まえたマイホームの利便性や資産価値の維持を考えてもマンションが圧倒的に有利なのは間違い有りません。


事実、首都圏でもここ10年で不動産の資産価値が大きく上がったのは分譲マンションだけなのです!

宇都宮市も同様で土地や中古戸建は一部の超一等地を除いて、ほとんど価格が上がってません。


一方、新築と中古マンションだけは2割〜3割価格が上昇しました!

分譲マンションは利便性の高い立地にしか開発されない影響もあるでしょう。


いずれにしても、これから宇都宮市を含め、日本中でコンパクトシティ化に向けてカジを切っていくことになります。

開発のトレンドに乗ることで不動産資産を安定的に維持できることだけは間違いないでしょう。

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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年2月7日金曜日

【2020年版!宇都宮市で販売予定の分譲マンションを独断評価!Vol.1】街の動向から将来性を考えてみたら!?

LRT(次世代型路面電車)の開通を2年後に予定している宇都宮市では、沿線及び、JR宇都宮駅周辺でのマンション開発が活発になってきています。

これから販売予定の分譲マンションの立地を中心とした将来性を独自の視点で評価してみます。

ちなみに今販売中のマンションとこれから分譲が予定されているマンションはこんなにあります!




【1】グランセリオ八幡山 → 完成予定時期:2021年1月

【2】サーパス ザ・タワー宇都宮 → 完成予定時期:2021年12月

【3】レーベン宇都宮元今泉GRANXE → 完成予定時期:2021年2月

【4】サーパス城東小ウエストスクエア → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)

【5】アルファステイツ東宿郷 → 完成予定時期:2020年11月(分譲中)

【6】ポレスター? → 完成予定時期:2022年?

【7】プラウド? → 完成予定時期:2022年?


現時点で7棟ほどのマンション販売及び開発が予定されています!

順番に5つ星評価で将来性を私独自の視点で考えてみます。


タイアップのステマ記事ではないので、正直に個人的な評価になりますので、あくまでも参考までに(*^_^*)


【1】グランセリオ八幡山 → 完成予定時期:2021年1月




物件概要 HP → グランセリオ八幡山


宇都宮市でも少し都心部からは外れる八幡山公園西側のマンションになります。

立地としては、人気の文教地区です。

緑も多くファミリーの住環境としてはおすすめできる立地です。

全邸南向きなのはポイントが高いです!

南側に大きな分譲マンションがありますが、距離があり日当たりに問題はなさそうです。

場所柄、近隣にあまり大きな建物が立つ可能性は低いので将来的な日当たりの心配はなさそうです。(*^_^*)


宇都宮市は真冬の朝晩の冷え込みが厳しいので、南向きの物件の人気は高いですからね。


近隣徒歩圏にスーパーやおしゃれなカフェや飲食店が数多くある地区なので、車がなくても快適に過ごせる立地なのも魅力です。


平置きの駐車場が100%超えである設計のようなのでこちらもポイントが高いです!

マンションの場合、平置きできる駐車場は管理コストも安いし、日々の使い勝手が抜群ですから人気があります。


設備仕様みてもリビング床暖房が標準のようなのでポイントが高いです!

住んだことがありますが、床暖付きマンションではものすごく快適です!!


総合評価としては、立地は都心部から少し離れるので、やや評価は落ちますが、トータルの住環境と物件のバランスとしては高評価なので、


【総合評価】
★★★★☆

5つ星評価でこの物件は★4つです!


販売価格次第ですが、JR宇都宮駅周辺のマンションよりは買いやすい値段になるのではないでしょうか。

公共交通機関との連携はあまり良くないですが、日々の子育てや生活面での環境は良好な文教地区なので、将来性もまずまずだと思います。

小さなお子さんがいるニューファミリーには特にオススメできるロケーションです!




【2】サーパス ザ・タワー宇都宮 → 完成予定時期:2021年12月




物件概要 HP → サーパス ザ・タワー宇都宮


宇都宮市での分譲実績が数多くあり、ナイスとともにトップシェアを維持しているサーパスブランドのマンションです。

サーパスでは宇都宮では初めて?のタワーの文字がつく19階建ての高層マンションになるようです。

こちらはなんと言ってもJR宇都宮駅西口まで徒歩5分!と超優良立地の物件です!

しかもリバーサイドのロケーションなので眺望と日当たりも良好でしょうね(*^_^*)


今後LRT(次世代型路面電車)の西側延伸が着工されれば、新駅も近くにできそうなので、既存のバスの利用状況も含めて、公共交通機関のアクセスは宇都宮市でも最高レベルの立地になります!

将来性も高い立地になりそうなので、マンションの価値も維持されやすい物件だとみています。


ひとつだけ、、、懸念点がありまして、、、

それが、リバーサイドゆえの問題で、水害の問題です。

去年の大型台風で田川が氾濫しましたから、その当たりの洪水に対する配慮がなされているかが気になるところです。


水害対策がマンションにさているのであれば、立地としては超一等地になりますので、将来的に価値を維持しやすいと思います。


ということで、


【総合評価】
★★★★☆

5つ星評価でこの物件は★4です!


去年の台風が毎年のように来ることも想定すると、田川に近い場所は洪水への不安があるのは否めなかったので★4つですかね。

去年の台風がなかったら、間違いなく★5つの満点でした。(^_^;)



ただ、JR宇都宮駅西口まで徒歩5分は非常に魅力な立地です!

首都圏までの通勤もらくらくこなせるロケーションですからね。

リバーサイドゆえの癒やしの眺望と将来的な日当たりの維持も魅力だと感じました。


昨今の流れから見て、一等地の物件になるので販売の動きは良いと予想しています。



【3】レーベン宇都宮元今泉GRANXE → 完成予定時期:2021年2月



物件概要 HP → レーベン宇都宮元今泉GRANXE

宇都宮市でも複数開発実績があるレーベンブランドの分譲マンション。


外観のデザインがスタイリッシュなのはポイント高いですね。

レーベンブランドのマンションは宇都宮で数多く分譲実績のあるサーパスやナイスブランドと違うテイストの外観で私個人としてはスタイリッシュなレーベンのデザインは高評価です。

ま、外観は好みの問題ですけど、デザインによっても将来的な価値への影響も当然あることは間違いありません。


肝心の立地ですが、宇都宮駅東口まで徒歩10分とまずまずなのですが、、、

近隣にスーパーがないので日常の生活に車か自転車が必須になりそうなのが難点ですね。(^_^;)

最寄りのスーパーはオータニ駅東店になるでしょうから、徒歩で7.8分かかりそうですし、駅前の再開発エリアにもスーパーができる予定ですがそちらへも徒歩10分ほどかかりそうです。

また、周辺に飲食店なども少ない住宅街なので、静かなのは良いのですが、少し閑散とした立地になります。

不動産の価値は立地がほぼ全てになることを考えると、私の基準として分譲マンションでは徒歩5分圏内にスーパーなどの生活品が購入できるお店がないのはお大きなマイナスポイントになります。


ただし、設備の仕様は床暖房が標準装備のようですし、毎日の車の出し入れがストレスフリーの100%平置き駐車場なのと、閑静な住宅街にあるため日当たりも長期に問題なさそうなのが高評価できるポイントです。


ということで、、、この物件の私の評価は


【総合評価】
★★★

5つ星評価でこの物件は★3です!


やはり分譲マンションの長期的な価値のほとんどは立地になるとみています。

その点からいくと、他の物件と比べるとちょっと不便な場所になるのでやや辛めの評価になりました。

デザインや設備仕様は他のブランドより私個人として高評価してます。

現状ではこのエリアの物件の販売状況は好調なので、わりとすぐに売れてしまうと思います。

JR宇都宮駅東口の再開発が終わると駅前が一変することで開発の恩恵を受ける場所でもありますから、静かな立地を好む方に良いと思います。


長くなってきたので、残り4物件については次回お伝えします(*^_^*)

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2020年2月1日土曜日

【宇都宮市のLRT工事が本格化!】駅前、沿線の開発も続々と進む!?

2022年3月の開業を目指す次世代型路面電車(LRT)の整備工事が本格化していることが記事になっています。




2020年に入り、あと2年後くらいには街の風景は一変することになります(*^_^*)

マイカーがなくても快適に生活をできるスタイルをLRT(次世代型路面電車)は提供することになり、大きなマインドチェンジになることは間違いないでしょう。


そもそもマイカーにかかるコストは膨大です!

宇都宮市のような地方都市は家賃やマイホームのコストは安いのに、交通をマイカーに依存しているので移動コストが莫大にかかっていて生活を圧迫してます(*_*)


そのため、マイカー維持のために所得の大部分が支出されるので資産が積み上がりにくいのです。


マイカーは所詮使い捨てで、新車で買っても10年も乗ったら、ほぼ価値はゼロです(T_T)


多額の消費を繰り返さなければならないマイカーは無駄そのものでしかありません。

まして、マイカーの90%以上の時間は駐車場に停まっていて、利用されていないのです。


当然ですが、カーシェアできれば圧倒的に効率もコスパもいいです!




首都圏は家賃が高いけれど、駅徒歩圏に住めばそもそもマイカーが必要ありません。

昨今は、カーシェアの利用も進み、分譲マンションなどの備え付けの駐車場利用者がいなくなってしまったことが問題になっていますからね。(^_^;)



コスト意識の高い柔軟な発想の若い世代はどんどんLRT沿線に住居を求めるのは目に見えています。

一方、頭がガラパゴスで時代についていけない思考の方々は、無駄な高コスト払い続けて、マイカーにこだわり依存していくことになるでしょう。

LRTに否定的な見解の方の多くは、マイカーや道路整備のコストを考えられないし、まして国がコンパクトシティ化へ向けた流れを進めていることを理解できないのでしょう。

しかし、実際に開通してマイカーなしで豊かに暮らしている生活スタイル見れば、考え方が一変するのは間違いありません。


そもそもLRT(次世代型路面電車)事業の整備費は約458億円(うち芳賀町分約23億円)で、なんと約半分の229億円は国の支援なんですよ!


国がなぜ公共交通機関に多額の支援するのかを理解できれば、時代の次の方向性を感じとれすはずです。


実際、マイカー利用者には走行距離に応じた新たな税負担が議論されていることからもその様子がうかがえます。(^_^;)


宇都宮市は街のバージョンアップを独自で行う場合と比べると、今回の開発はなんと半額でできたことになり、これに反対していた人達は時代が変化していくことを理解できない残念な発想なのです。



メディアの反応や、ネットニュースなどの口コミを見ていると、今回のLRT(次世代型路面電車)の開発は大きな注目を浴びていて、期待されています。


全国的には8割以上はLRT開発に肯定的な意見ばかりで、否定的な意見は少数です。


この肯定的な意見の流れはここ1.2年で大きく上昇したのを感じています。

それだけ高齢化が進み、高齢者のマイカー危険運転が近年大きな社会問題になってきたのを実感します!


日中に車を運転していて、車線をはみ出したり、一時停止に気づかない危険な高齢ドライバーを目にする機会は格段に増えましたからね(-_-;)


自分で自爆するだけならまだ自己責任で済みますが、池袋の事故のように多くの人を巻き込んで多数の死者をだすようなことになったら責任を取れないでしょう。


そうは言っても、住み慣れた土地に公共交通も選択肢がなければ、マイカーに依存せざる得ないのが多くの地方がかかえる問題なのです。

宇都宮市はその点、非常に恵まれていて、良いタイミングで新たな公共交通機関の開通を行える状況です。



不動産開発も沿線でこれから本格化していくことになるのは確実です!

実際、JR宇都宮駅の東口の徒歩圏エリアではマンション開発が続々行われています。

西口でも新たな高層タワーマンションの開発が予定されていたりと、人の集約が進む流れが一層進むことになるでしょう。


また、LRT沿線の新駅予定地の徒歩圏も開発が本格化するにつれて現場での取引価格が明らかに上昇しています!

特に、JR宇都宮駅東口の徒歩10圏内の地価の上昇は目をみはる状況です(*_*)


土地の取引価格が5年位前から3割以上は上昇したような印象ですね。


逆に、郊外の中古住宅市況はまったく値上がりすることもなく、毎年2.3%くらいのペースで価値を落とし続けています。

まあ、この状況は宇都宮市に限ったことではなく、首都圏でも横浜なんかは都心部以外の駅から遠い場所は不人気で価格が下落傾向のようですから、日本中で同じですね。


逆に、ごく一部の人気エリアはこれからもどんどん地価は安定して上昇するとみています。


このごく一部の人気エリアは東京都心に限ったことではありません。

人が多く住む以上、どこの都市でも必ず超2極化現象が起こるのは避けられないでしょう。



そして、この超人気エリアはまず売り物件が出ないんですよ。。(^_^;)


だから、どんどん値段が上がってしまうんです。



不動産の時代のトレンドは全国的に明らかに地域の一部の極地に富が集約する流れに進んでいます。

こんなわかりきった流れを知っていれば、これからだだ下がりして価値のなくなる不動産はサッサと処分して、価値が上昇していくような優良不動産に早急に資産に組み替えるのが当然の策なのですが、、、

実際は、座して死を待つ方ばかりなので何も言えません。。(-_-;)



逆に賢い方すでに、これから価値が上がることが確実な不動産をどんどん仕込んでいます。

結局マイカー依存思考が抜けられない方もそうですが、時代の変化を感じ取れないと、ババをつかまされちゃう可能性が圧倒的に高くなっちゃうんですよ。(T_T)



不動産で資産を築くための基本は、国策の方向性を常に注視することです!


国の流れに逆らって開発やる人はいませんからね。


だから大店法が改正されたような時は郊外化が進むし、コンパクトシティを推奨するような時は逆に都心回帰するんです。


不動産相場の流れは株式なんかに比べると緩やかなので、国の政策をみていたりすれば大抵の人はある程度流れを読めて資産を築けるはずです。

いつの時代も変化の流れに敏感な人達だけが勝者になるのは間違いないですね。

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2020年1月26日日曜日

【独居老人に部屋を貸したくないのなぜ!?】不動産業者と大家さんのホンネを考えると!?


日本の高齢化率(65歳以上人口の割合)は上昇し続け2036年には33.3%へ、2065年には38.4%に達するとされています!


凄まじい少子高齢化がこれから進むことは確実です。


対応が迫られている問題は多々ありますが、なかでも住まいの問題は大きいでしょう。(*_*)




介護施設がなかなか見つからないといったことだけでなく、元気な高齢者が新たに住む場所を探すことが困難な状況はここ宇都宮市でも起こっています。

なかでも近くに子供などの身寄りのいない一人暮らしの独居老人に立ちはだかる壁は高い。

国の人口問題研究所が2019年4月に発表した将来推計によると、2040年にはなんと!高齢世帯のうち40%(896万世帯)が一人暮らしとなる見込みです!




これからますます増える独居老人に行き場はあるのでしょうか?




ここ数年で、高齢者の家の問題は大きく取りざたされるようになりましたが、実際にはお金がある方は何も心配はありません。


マイホームを買えば誰にも文句を言われること無く、住まいを確保できますからね。


問題なのはマイホームを所有していない独居老人の方なのです!

これからマイホーム持たいない高齢者の賃貸入居者が急増することが予想されていることが問題なのです。


多額の蓄えをしている方ならマイホーム買えば問題解決ですが、年金をもらいながら賃貸物件で細々と暮らそうなどと考えていたら、住まいの確保が難しいのが現象です。





なんで不動産業者も大家さんも独居老人に部屋を貸したがらないと思いますか?




まず1番は、いうまでもなく、独居老人の場合、物件で「亡くなること」です!


独居老人を住まわせて、そして部屋で死なれて、発見が遅れれば事故物件になってしまい、物件価値の低下が避けられません。


昨今はネットで簡単に事故物件が検索できる時代ですからね。。

さらに契約時に事故物件には法的に告知義務があるので、隠すことができないのです(^_^;)



さらに、一人暮らしの高齢者が自宅で死亡することだけではありません!

新しい環境に慣れるのが難しいし、そもそも『頭』が急に元気でなくなったりすると、近隣住人との思わぬトラブルも起きやすいのです。


うちの管理物件でも生活保護を受けていた独居老人の方が入居していた部屋があったのですが、痴呆も入ってきたこともありますが、急に虚言をはいて大声を出すようになり、住民から毎日のように苦情が入る自体がありました。

結局その入居者の方には退去してもらったのですが、トラブル解決までの道のりは大変なものでした。



まず、話し合いに言っても、話しそのものが通じません。。(-_-;)


物件の火災保険を何を勘違いしたのか、、保険金かけられたから殺されるとか??(-_-;)


虚言や妄想がすごいことになり、部屋の吸気口ガムテープだらけになったりと、とにかく何をしでかすかわからない状態だったので、なんとか退去してもらうようにしないと他の入居者が安心して住めない状況でした。



そこで問題なるのが退去してもらうためにも次の住まいの確保をしないといけないということ。


だれも痴呆も入っていて迷惑ばかりかけるような独居老人なんて受け入れようとしませんからね(^_^;)



結局、その方は生活保護を受けていたので市の生活保護の担当者の方に相談して、なんとか退去してもらいましたが、、、

こんなこともあり、独居老人との関わりは非常にリスクなのは現場で実感しました。


もし、生活保護受給者でなければ、様々な退去手続きすべてを大家さん自らが行うことになっていたのでとゾッとします。。。(-_-;)


今は元気なお年寄りもいつ『頭』が元気でなくなるかはわからないのです!



以前、痴呆の入ったお年寄りが料理しているのを忘れてガスを付けっぱなしにしていた話を聞いたことがあり、恐ろしくなりました。。



火事を起こされて、他の入居が亡くなることでもあったら一大事ですからね。




独居老人のリスクを営利目的で運営されている民間の賃貸物件に負わせるのは無理な話です。

高齢者に特化した賃貸物件として『サービス付き高齢者住宅』もありますが、お金に余裕のない方には非現実な選択です。

ババ抜きのババのような存在になってしまった独居老人を受け入れることができるのは公的な機関しかないのが現状です(^_^;)




だから元気な方でも独居老人は不動産屋や大家さんから入居を歓迎されないのです。



独居の高齢者が新規で賃貸住宅を借りるとなると、若者や家族に見向きもされないような古いアパート、マンションなど、大家さんが入居者についてあまり気にしない管理の悪い物件ばかりをご紹介せざるを得ないのが現状です。


残念なことに「老人がいることがリスク」と考える大家さんや住人が少なくないのです。(^_^;)



高額な契約金を支払って老人ホームに入居できる方は老後の心配はいらないでしょう。

しかし、みんながみんなお金に余裕があるわけではありません。


国も高齢者の急増で余裕がなくなり、むしろ今後は、ホームに入居できず劣悪な物件に住まざるを得ない高齢者は増えていくと予想しています。

皆さんの住まいがもし、高齢入居者ばかりで、年に何人も孤独死が発生するような物件だったらどうでしょうか?


引っ越しを考える立場ですか?



お金さえあれば、高額ですが『サービス付き高齢者住宅』や老人ホームに入居することも可能です。


しかし、お金に余裕がなかったり、マイホームがなければ、いつ自分自身が、独居老人だらけのアパートの住人になるかもわからないのです。


息子や娘がいたとしても、面倒を見てもらえる人ばかりではないでしょう。


超高齢化社会という、人類が経験したことがない世界に、我が国がまさに突入したことを改めて感じさせる問題がすでに始まっています。

マイホームか賃貸かの単純な議論に加えて、この老後の住まいの確保が容易ではない状況も考慮して若いうちから計画的に住まいのことを考えておくべきでしょう。

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2020年1月20日月曜日

【止まらぬ暖冬!?】気候変動で価値を失う宇都宮市の不動産とは!?

今季の冬は例年にない暖冬が続いていますね(^_^;)

寒いのが苦手な私にとっては過ごしやすくて良いのですが、、、

この異常気象が日本中で深刻な問題となっているようです。




雪足りない いつもと違う…異常気象深刻 凍結やウサギ食害 春の生育心配(日本農業新聞)


去年は台風の甚大な被害が記憶に新しいですが、もはや異常気象でもなく、地球の気象は確実に目に見えて変化してきています。

その原因がなんであろうと地球環境は常に変化しているのは歴史をみれば明らかですからね。

だから、異常気象なんて表現自体がそもそも間違っていて、気候の変化に対応していくのが人間が生きる上で避けて通れない道なんです。



トレンド言えば、明らかに地球は温暖化が進んでいます。

それは気象庁が発表している海面水温の長期変化傾向(全球平均)をみれば明らかです。(*_*)





このグラフを見れば一目でわかるように、過去100年間で明らかに海水温は上昇トレンドを示しています。

海水温が上がれば上がるほど、大きな台風が発生する確率は当然高くなります。


つまり、去年の台風被害のようなことが毎年起こることも想定されていくことになります。



ここから本題の不動産と気候変動についての重要な話をします!

今は、不動産業者も銀行などの金融機関もこの気候変動と不動産の価値の連動を行っていません!


つまり災害で被害が起こる可能性の高い立地のリスクが不動産の価値に全く考慮されていないのです。


去年の台風被害で宇都宮市でも田川の氾濫があって被害にあわれた方が数多くいます。


【台風19号で宇都宮駅前の田川が氾濫!大通り周辺に泥水が流れ込む!】中心市街地周辺のハザードマップを確認してみたら!?


去年のような超大型の台風が、毎年のように上陸することを想像してみて下さい。(-_-;)


常に川の氾濫を気にして、家が水浸しになってしまうような危険な場所に住みたいと思いますか?


去年の田川の台風被害は1947年のカスリーン台風以来の大きな氾濫のようで、約60年ぶりの出来事だったようですが、それから治水工事が進んだ今、洪水被害が起こってしまったことは衝撃の事実でもあります。


海水温上昇のトレンド続く限り、台風被害が更に大きくなることは予想されることで、それにともなって、去年浸水被害を受けたような場所は間違いなく不動産の価値減価が反映されていくことは確実です。


これは宇都宮市の不動産に限ったことではありません。


全国的に災害に弱い立地でも今までは、不動産価値の減価はあまり意識されていませんでした。

しかし、今季の暖冬しかり、去年の台風被害のような気候の明らか変動が人々に認識されればされるほど、災害に強い立地の不動産の価値は上昇します。


逆に、ハザードマップで浸水の可能性が高いと予想されるような場所の購入需要は大きく減ることとなり、当然に不動産の価値も下落する可能性が高いです。

首都圏では今まで人気のあった武蔵小杉なんかも水害に弱いことから人気が頭打ちになるとみています。


しかし今はまだ、取引の現場をみていてもそれほど災害のリスクの高い立地の評価減がそれほど意識されていなのが現実です。(^_^;)


だから、ある意味では災害リスクの高い立地の不動産を所有しているのなら今が売り時でもあります!

もし数年以内に去年と同じような台風が上陸して、再び田川が氾濫するようなことがあったら確実に災害リスクが物件価値に反映されていくことは確実です。



これからマイホームの購入を検討しているような皆様は、どんなに物件が気に入っても自然災害リスクの高い立地は避けるのが賢明でしょう。


とにかく物件購入時には必ずハザードマップを確認することをオススメします!


→宇都宮市のハザードマップリンク



変化を受け入れたくない気持ちがあっても、残念ながら人間は自然にはかないません。

毎年大きな台風が日常的に訪れるような状況になれば、将来的に田川も大きな治水工事が必要になるかもしれません。

しかし、ただでさえ人手不足の建設業で、急ピッチに治水工事を進めることは難しい情勢です。

住み慣れた土地にこだりたい気持ちもわかりますが、海水温上昇のトレンドから考えると去年浸水で大きな被害を受けた立地は、不動産業者と金融機関が災害リスクの大きさに気づいていない【今】が売り時であることだけは間違いないでしょう。


2020年1月15日水曜日

【宇都宮パルコ撤退の影響は!?】激変していく中心市街地!?

昨年の5月に閉店した宇都宮パルコ。

パルコ撤退後の中心市街地への来訪頻度の調査が行われたようで記事になっていました。



「パルコ撤退」影響少なく 宇都宮中心市街地への来街頻度変わらず(下野新聞)


調査によると、パルコ撤退による来訪頻度の影響はそれほどないことになります。


それもそのはずで、、

ここ数年パルコ自体が空き店舗が目立つ中、なんとか体裁を保って営業していたにすぎませんでしたからね。。(^_^;)

魅力的な店舗がどんどん郊外のショッピングモールに移動して歯抜けになったパルコを目指して来店する人はすでに少なかったので、パルコ撤退による影響がほとんどないとの調査結果もうなずけます。


そうは言っても、街のシンボルでもある二荒山神社の目の前に位置して、中心市街地の象徴でもあったファッションビルの閉店はさみしいことです(T_T)


ファッションや映画館などの若者に求められているコンテンツは軒並み街の郊外に移動してしまい、マイカー移動を前提とした街の経済圏の再興がここ20年ほどで一気に進みました。

郊外にショッピングモールが乱立するようにうなれば、マイカー移動に依存する地方都市では中心市街地が空洞する現象は必然の流れでもあります。


しかし、ここへきて20年ほどの進んだ郊外化、拡散スポンジ型の街の開発の流れが大きく変わろとしています。

国が進めるコンパクトシティ化を推奨する流れはまさにトレンドチェンジを示唆するもので、LRT(次世代型路面電車)の整備を行っている宇都宮市はまさに全国に先駆けた都市のモデルチェンジを行おうと変化の真っ只中にあります!



中心市街地の役割も昔の小売店舗の集積地から大きく変化に向かうときを迎えているのです!


特に中心市街地のシンボルでもあるオリオン通りは変化が著しく、飲食店街へと復活を遂げたといっていいでしょう。(*_*)


最近はお客さんの少ないはずの日曜の夜でも満席の店が増えているのを実感します!


お店の数も多いので、流行っているお店とぼちぼちのお店もありますが、全体として中心市街地に人が戻っているのは確実です。

宇都宮市の中心市街地は、20年前の商業中心の場所から、人と人とが交流する場所へと大きく変化を遂げています。


時代の変化は街なか居住の需要も増やし、タワーマンションの販売盛況などもみられ、これから中心市街地の開発の中心はマンションなどの住居が占める割合が増えるのは間違いないでしょう。


つまり、今までのマイカーに依存する生活スタイルから、徒歩や公共交通利用を中心にしてカーシェアを組み合わせた新しい価値観を持ったシティライフを創造する時代に突入したと言えます。


LRT(次世代型路面電車)の西側延伸が完了すれば、この新しいシティライフの価値観は確実に浸透していくことになります。


実際、中心市街地ではカーシェアの環境がすでに用意されていますから、マイカーを保有しないことによるコスト削減のメリット享受して豊かなシティライフを過ごせることに魅力を感じる人達は確実に増えることでしょう。



マイカーは確かに便利ですが、車を保有することは膨大なコスト負担をすることになります。

ほとんどの人の車は9割以上の時間、駐車場に停まっているのをご存知ですか?


そこをシェアできると確実に無駄が削減できて生活は豊かになります。


LRT(次世代型路面電車)を整備されて、街なか居住や沿線の住民が増えれば増えるほど、カーシェアのサービスもさらに便利なるのは確実でしょう。

カーシェア以外のシェア自転車のサービスも充実していくことが予想されます。



注目すべきことは、中心市街地の役割のチェンジが行われている今、街の軸が大きく動いている点が不動産価値を考える上では重要になります!


以前、私が基準地価の変化の際に書いた記事の内容通りに、街の軸が二荒山神社からJR宇都宮駅の方に流れているのが今回の新聞報道でも明らかになっています!


【LRT&駅前再開発の効果!東口エリアの基準地価が大幅上昇!】宇都宮市の商業地は3年連続の地価上昇に!?



今の商業地トップは宇都宮市では池上町ですが、いずれJR宇都宮駅の周辺に地価が追いつかれるのも時間の問題だと見ています。


特に、再開発の進む東口エリアはこれから急速に地価上昇が起こる可能性が高いでしょう。

また、以前から言っているように、LRTの新駅徒歩5分圏内も魅力的な立地となりますから、2極化が鮮明となっている今の不動産市場では地価の上昇が期待できる一等地になるとみています。



いずれにしても、中心市街地に求められる機能も時代とともに変化していくのは当然ですし、LRT(次世代型路面電車)の開通で新しいライフスタイルが構築されることになります。


逆に、日本全体の人口減と少子高齢化が進むことから極地集中の投資が進むことで今までのマイカー依存の郊外型の開発は急ブレーキがかかることになるでしょう。

特に昨今は急速なネット通販の普及に伴い、リアル店舗の苦戦が首都圏でも鮮明になってきています。


郊外の巨大モール開発の需要も一服して、今後は選別の時代に入ることでしょう。


国もマイカー所有に高税をかけるような、走行距離に応じた税金を検討するなどの動きを見せています。


地方都市においてマイカー依存からの脱却は共通の課題です。

高齢者や交通弱者に優しい、マイカーに依存しない都市を目指して、LRT(次世代型路面電車)に新たな公共交通投資を行った宇都宮市の英断は全国から注目を集めることでしょう。

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