2020年7月14日火曜日

【宇都宮市で値ごろ感のある投資物件とは?】サラリーマン大家さんにはこれ!?

2013年に日銀の黒田総裁が就任してから続く金融緩和も、7年ほどが経過し、その間不動産投資は加熱の一途を辿りました。

全国でサラリーマン大家さんが急増し、『かぼちゃの馬車』のシェアハウス投資などの、トラブルも少なからず起こり、世間を騒がせています。



突然のコロナ騒動で、飲食店や宿泊施設を中心に、打撃を受けた産業も多いでしょうが、こと宇都宮市の不動産投資需要に関しては、コロナ禍の中でもまったく衰えを感じないですね。


宇都宮市内でも、近隣の市町村でも、値頃感のある利回り10%以上取れるような投資物件は、すぐに買い手が付くような状況が続いています。

ただし、前回書いたように、中心市街地の店舗物件などはここへきて、空きテナントが急増していることからも、店舗系がからむ投資物件はしばらく苦戦が続きそうです。

しかし、住居系の投資物件は底堅く人気が有り、当面はコロナの影響もあり緩和維持でまだまだ価格が調整するような状況ではないです。

不動産相場はつまるところ、金融緩和とせっとなので、日銀がじゃぶじゃぶマネーを流せば流すほど、行き場を求めてやってきます。

東京都心は、コロナの影響でリモートワークも進めば、価格上昇にある程度抑制がかかると思いますが、それでも市中にある大量のマネーは行き場を求めて、まだまだ不動産市場に流れることになるでしょう。

ただ、コロナ禍でホテル投資が一服しそうなことから、安定した需要のある住居系や物流施設への投資へとファンド資金なんかも流れていくとみています。

ここ10年ほどの不動産投資ブームで、現場で自分自身でも買いたいと思うような一棟投資物件は激減しました。

正直、『こんな物件よくこの値段で買うよな〜』と築古RC一棟物件なんかを買う投資家の方を散見します。

ま、投資するには融資が引けるかどうかの部分が大きいので、レバレッジを貼って勝負したい人はあまり儲からなそう物件でも、勝負して資産規模を拡大したいんでしょうね。

でも、トラブル続きで修繕費用がべらぼうにかかったら、いくら保有資産が増えてもキャッシュフローが大赤字になってしまうから本末転倒だと思うんですけどね。。(^_^;)

レバレッジを限界まで資金を引っ張って勝負してる専業大家さんなんかは、ちょっと想定外のことが起こったりしたら、今まで築いた資産が全部吹っ飛んでしまうから、かなり博打に近い投資になります。

とはいえ、もともと地主さんでもない一般サラリーマンのような方が、一代で資産家になろうとするなら、無理は承知でハイレバレッジ投資を突き進むしかないのも事実です。

私が普段からお付き合いさせて頂いているのは、代々地主さんとして不動産資産をお持ちの方ばかりなので、たまに新規でサラリーマン大家さんデビューしたいと考えている方に相談を受けると、投資スタンスの違いが明白なのを実感します。

私のように、投資家の皆様の大切な不動産資産をお預かりして、管理・運営の全権を委任されコンサルティングまでする仕事をしている立場からすると、サラリーマン大家と一緒にお仕事するのは難しいです。

それなりのフィーを頂いて、専門性の高いサービスを提供しているので、『なにもかも安く』を追求しなければならないサラリーマン大家さんとは、なかなか一緒にお仕事する機会がないのが現実です。

一代で巨万の富を築きたい気持ちもわからなくないですが、サラリーマン大家さんをやりたい方が富を築くには『一家3代の計』くらいのスタンスで行くのをおすすめしてます!

特に、不動産投資のような長期に渡り、薄利で運営するビジネスであった場合はなおさらです。

急いで富を築こうと無理にレバレッジを張って、想定外のことが起こってすべてが無になったらどうしようもないですからね。

地味ですが、コツコツ資産を積み上げて、確実にキャッシュフローを増やしていくのが不動産投資家の王道です。

しかも、サラリーマン大家さんの多くは物件を所有することが目的になってしまい、出口戦略がない方も多いので、スピードアップして資産を増やしたいなら、インカムゲインだけでなくキャピタルでうまくジャンプする知恵を学ぶことも重要でしょう。

ある程度コンサルティングフィーを払う覚悟があって、本気で資産を増やしたいような方には、インカムゲインとキャピタルゲインを組み合わせた投資コンサルティングも行っています。


例えば、今1000万円くらいの資金を元手に宇都宮市で不動産投資やりたいような方だったら、中古の値ごろ感のある分譲マンションを投資物件にして、インカムを得ながらキャピタルを取る投資なんかを勧めますかね。

私が得意とするライフスタイル提案型の家具付き賃貸で、賃料のバリューアップが相当期待できそうな、凹みがある狙い目の分譲マンションがいくつかあるので、短いサイクルで、数百万のリターンを狙うのなんかが面白いとみています。

古い分譲マンションなんかは、そのまま貸そうとするとそうとう賃料が安くなってしまうので、効果的なリノベや家具付きにすれば、かなり家賃が上げられます。

別の投資家に売って利益を確定することを考えていけば、収益還元価格が勝負になるので、どこまで工夫して賃料に付加価値を乗せれるかの勝負になります。

しかも、これからLRT(次世代型路面電車)の開通を控え、沿線の賃貸需要は急増していくことは明らかです。

投資タイミングも悪くないので、サラリーマン大家さんでも宇都宮市で不動産投資するにはチャンスは大きいと見ています。

私のお客様のほとんどが地主さんなので、資産を増やすことにはほとんど興味のない、『守り重視』の方が大半なので、いつもストライカーよりゴールキーパーのような仕事が多くなっています。

ただ、会社では投資家として物件も数多く買っていて投資家としての仕事もしてますので、攻めの部分でも地域に特化したコンサルティングすることにも自信があります。

宇都宮市内で不動産価値の2極化がはっきりしてきたなか、開発の流れなどをしっかりと読んで、物件をうまく選別できれば、まだまだ不動産投資のチャンスはあるでしょう。

★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年7月9日木曜日

【コロナの影響で宇都宮市の中心市街地は激変!?】変わるリアルビジネスのカタチ!?

コロナ自粛の影響で宇都宮市の中心市街地も大きな変化に見舞われています。

この騒動で中心市街地では、飲食店の閉店が続出し、空き店舗の数が急増してしまいました。(T_T)



長年地元民に愛されていた老舗のお店もこの騒動の中、閉店しているところがあったので驚きました。(*_*)

飲食店の多くは個人経営のお店ばかりですから、自粛でしばらく売上が上がらなければ閉店せざる得ないのはしょうがないことです。

ここ5年ほどで、オリオン通りを中心に中心市街地はガラッと飲食店街へと変貌し、夜を中心に人が戻って活気づいていただけに、コロナ騒動で多くのお店が閉店してしまったのは非常に残念です。


やっぱり、繁華街に空き店舗が増えるとさみしいですね。

ようやく、飲食店のオープンラッシュで中心市街地の空き店舗がほぼ無くなった矢先の出来事でしたから、早く騒動が収束してくれることを祈るばかりです。

ま、この飲食店の閉店ラッシュは宇都宮市に限ったことでなく、東京都心でも起こっている現象なので、コロナウィルスの蔓延で生活全般の大きな変化を起こさざる得ない状況になった現れでもあります。


コロナの感染者が再び出たことからも、みんな外に出る機会を減らして、内にこもるライフスタイルに変化しなければならない状態はしばらく続けなくてはならないでしょうね。

変化はピンチも生みますが、あらたなチャンスの芽をいくつも生み出すものでもあります。

それにともなって、新たなビジネスチャンスも出てきています。

以前もご紹介したように宇都宮市でも、出前サービスのウーバーイーツが始まりました!

→【宇都宮市でも出前サービスUber Eatsが始まる!】ネットサービスにみる不動産格差の広がりの行方は!?

直接来てくれるお客さんだけでなく、出前を利用してくれるお客さんもターゲットにして売上を取っていくモデルに飲食店ビジネスも変化が必要となっています。

出前以外にも中心市街地の飲食店の多くが、テイクアウトも行うようになったので、気軽に立ち寄って持ち帰れるのも消費者としてはうれしいことです。

いつの時代も、起こる事象によって苦戦するビジネスがあればその反対に新たに活気づくビジネスもあり、今はコロナ影響でビジネスモデルに大きな変革が起こっている最中です。

テレワークの導入も急上昇しそうなことで、みんなが家で過ごす時間が増えたことで、コロナ禍のなか住宅の需要は意外と堅調です!

宇都宮市内の不動産の動きも緊急事態宣言中は、動きが鈍かったですが、ここへきて春先の移動シーズン中の反動もあり、急回復している状況です。

外に出かけたり、外食できなかったため、多くの方は消費のスタイルが大きく変わったはずですし、お金も手元に残っている方が多いでしょう。

そして、そのお金の支出先として、長い時間を過ごすことになった家の投資へと振り向けるのは当然ともいえる流れでもあります。

住宅への支出以外にも、自宅用のデスクやチェアなどのインテリアの需要も旺盛だということです。

《新型コロナ》家具EC好調、5割増収も(リフォーム産業新聞)


リフォームの需要も堅調だとのことなので、しばらく消費は外でなく内向き中心に成長が促されることになるでしょう。

不動産の現場でも、コロナの影響で事務所や店舗などの事業系の需要はしばらく停滞しそうですが、住宅に関しては人気物件を中心に売れ行きは好調です。

投資物件に関しても、住居系の物件はそこそこの利回りが取れる物件ならすぐに買い手が付く状況が続いていて、まだまだ価格調整がおこるような兆しはまったくありません。

国も日銀もコロナでの経済失速をなんとしても止めようと、お金を企業にじゃぶじゃぶ供給しているので、私個人としてはインフレの兆候が出てくるのではと感じています。

日本に限らず、世界中でお金を刷りまくっている結果、金の価格が最高値を付けたのも気になるところです。

金、強まる騰勢 円建て金は連日最高値(日本経済新聞)

世界中で実物資産への投資意欲が旺盛なのは、金価格の推移から感じ取れます。

そう考えると、不動産相場も2極化が続くものの、人気エリアは安定した価格が維持されていくことになるでしょう。

宇都宮市では、路線価での地価の最高地点も中心市街地からJR宇都宮駅東口に移動しましたが、べ商業地全般は値上がり傾向が今後も続くとみています。

中心市街地では空きテナントの数は増加してますが、住宅の需要は旺盛なので、ますますマンションを中心とした住宅開発が活気づくことになるでしょう。

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2020年7月3日金曜日

【地価上昇率13.7%!JR宇都宮駅東口が最高地点になった!】2020年の路線価が公表されJR宇都宮駅が街の中心になる!?

関東信越国税局は1日、相続税や贈与税の算定基準となる土地の価格、2020年分の路線価(1月1日時点)を公表しました。

今回の公表結果では、平成元年から続いた土地の最高価格地点が入れ替わる、時代の転換点となる驚きの結果となりました!!



宇都宮駅東口 初の最高 県内路線価 平均下落幅、2年連続縮小(下野新聞)

路線価 宇都宮駅東口が最高地に(NHK ニュースウェブ)

LRT効果、栃木で首位交代 北関東の20年路線価(日本経済新聞)

30年以上に渡りトップだった中心市街地の宇都宮市馬場通り2丁目を超えて、JR宇都宮駅東口の再開発エリアが最高価格の地点となりました!(*_*)

トップとなった東口の地価上昇率はなんと、前年比13.7%と1年で大きな値上がりを見せました。


以前から私が予想していた通りの、まさかの東西の価格逆転が起こりましたね。

予想はしていましたが、こんなにも早くトップの座が移行するとは思っていなかったです。

それだけ、LRT(次世代型路面電車)開発効果が大きかったことが証明された結果であり、都心の軸が中心市街地からJR宇都宮駅周辺になったのを象徴する歴史的転換点となりました。

上昇幅が見ればわかるように、それだけ駅周辺は開発投資の需要が旺盛なんです。

一方、中心市街地はパルコの撤退もあり、物販の集積地としての役目を終えて、現在は交流の場として転換を図っている真っ最中です。

この結果を見れば、LRTの開発に反対していたような方々も何も言えなくなってしまいますね。

路線価を見てもわかるように、ここにきて地方都市間の格差も鮮明になってきました。

開発投資を呼び込めない街は、どんどん廃れる一方で、地価も下落が止まりません!

地価下落が止まらい場所は、投資を呼び込めない場所ですから、仕事、お金、人、情報、全てがどんどん流出していずれ廃墟への道に突き進むことになります。

栃木県内では宇都宮市のような再開発や新たな公共交通の投資が行えない、市町村の地価の下落が著しいです。

結局、宇都宮市だけが上昇し、JRの宇都宮以南がほぼ横ばいで、後はほぼ値下がり続けているのが現状です。

今後、この2極化が更に加速し続けるのは確実です。

地価の下落している場所は、地域の衰退そのものであることをしっかりと理解する必要があります!

先日書いた、宇都宮市の大谷スマートインターチェンジの開通が予定されている、西北エリアなんか好例で、目先しかみないで地域の発展につながる開発に反対してしまうと、長い目でみんなが損してしまうことにつながります。

→【2022年9月開通!大谷スマートインターチェンジの可能性とは!?】LRTの西側延伸との連携でどうなるのか?

新インターチェンジのような投資を呼び込む起爆剤となる開発が行われなければ、その地域は廃れる一方で、地価の下落も止まらなくなります。

逆に、新インターチェンジが無事に開通すれば、新たな投資を呼び込める余地が一気に拡大して地価も上昇し、地域は活性化し、長い目でみるとみんなが豊かになることは、今回の路線価の公表価格の東西逆転を見れば容易に想像できるでしょう。

宇都宮市に長く暮らしている方ならわかると思いますが、いったい誰が地価ナンバーワンが中心市街地の二荒山神社周辺から、駅東口の駅前に移動すると予想できたでしょうか?

それだけ、LRT(次世代型路面電車)への投資は街を発展させる莫大なポテンシャルを持ち合わせている証拠となりました。

こんなことは、不動産業に長い間従事している私のような立場からすれば当たり前にわかるようなことなのですが、同業者の中にも高齢者を中心に開発投資のインパクトが理解できない、木を見て森を見ずな方があまりに多いのには日々驚かされます。

日本全体が高齢化していしまい、シルバー民主主義になってしまったことで必要不可欠な変化を容認できないムードが漂っていしまっているのは悲しいことです。

変化を受け入れないと、成長はないんです!

若い世代は座して死を待つことはできません。

必要な未来への投資は必要不可欠です。

福祉だけを声高に叫んで、地域が滅んでしまっては身も蓋もありません。

だからこそ、若い世代がもっと積極的に声を挙げて、街の長期的な発展と成長に貢献する必要が非常に高まっています!


これから、LRTの開通にむけて沿線の開発がどんどん行われていくことになるでしょう。

投資が呼び込めるLRT沿線エリアは地価の上昇傾向が続くことになり、成長していくことは間違いありません。

今回の地価最高地点の歴史的転換をみれば、公共投資の重要性を改めて実感できた方も多いとみています。

それだけ過去30年にわたり、緊縮財政で国民みんなが貧乏になった事実を直視する必要があります。

緊縮して、経済成長できないことにより、税収が減り、更に増税しての負のループはいい加減やめるべきです。

一方、財政規律無視でお金を刷りまくった中国のような新興国にどんどん富が移行して、日本中の不動産が買われています。

結果は、明らかで30年続けた、成長否定の緊縮が間違っていたのです。

成長否定は自滅への道です。

宇都宮市のLRT公共交通のへの大きな投資が大成功しているのは、投資を呼び込めている実績からしても明らかになりました。

いつまでも30年続く間違った古い考えを変えられないと、未来の世代に希望の持てる街を残してあげることができません。

30年間の政策の間違えを率直に認め、必要な公共投資を積極的に行うことで、成長路線に思考をチェンジして日本中が元気になっていくことを祈るばかりです。

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2020年6月28日日曜日

【2022年9月開通!大谷スマートインターチェンジの可能性とは!?】LRTの西側延伸との連携でどうなるのか?

宇都宮市のHPに2年後に開通予定の大谷スマートインターチェンジのイメージ図が公開されていましたので、引用させてもらい画像を貼っておきます。



開通すれば、JR宇都宮駅からまっすぐ大通りを進んで、車で15分ほどで高速道路に乗れるようになり、住民の交通利便性が格段に向上します!

観光を含め、経済に与えるプラスの影響も甚大で、街の発展に大きく貢献することは間違いないでしょう。

大通りをまっすぐ進むだけなので、初めて観光に来られた方々も迷うこと無く、中心市街地に簡単にアクセスできるようになるのは大きいです。


LRTの時もそうでしたが、都市開発には常に賛否様々な意見の対立が日常的に起こります。

今は、リニア新幹線の工事なんかでも静岡県とJRが揉めていたりしますし、歴史を振り返れば、常に都市開発には反対意見は出てくるものです。

大谷スマートインターチェンジでも地域住民で反対されている方がいるようですが、過去の例を見ればわかるように、着工が始まってしまえばみんな新しい環境にすぐに慣れてしまいます。

二荒山神社前のタワーマンション建設の時も、大きな反対運動があったりしましたが、声高に叫んだ割には、反対運動に大きな支持を得ることなく、粛々と建設が着工され今に至っています。

建設が終わってからも、有志でお金を集めて、マンションを買い上げるなんかの活動を続けていれば、ただの政治パフォーマンスでないと思えるのですが、あっさり次の案件の反対運動に移行しています。(-_-;)

これが中国のような共産主義国や独裁国家だと問答無用に政府の方針で都市開発が粛々と行われますし、保証もほとんどなかったりします。

民主主義国家でも公益重視は基本です!

みんなの利益・利便性を重視して都市開発を進める国が大半なので、地域住民の気持ちはある程度は汲みされ金銭等で利害を調整し、将来に渡り大きな枠組みでの利益を優先して、議会の多数決で開発が行われるのが世界の開発理念のおけるスタンダードとなります。

だから、どこの国でも反対運動はほぼ政治的パフォーマンスとして終わってしまう。

そもそも、全員が賛成できる開発計画なんて世界中どこを見渡してもありません。

何をやるにしても常に賛否はあるし、だから議会があり、選挙があるのです。

でなければ、何も決められないし、何も執行できません。

だから、民意は常に選挙でしか測れないし、自分の意見を押し通したいなら選挙で勝つしかないんです。

ということで、都市計画事業認可を受けて、事業に着手した以上、粛々と工事が行われ開通することになるでしょう。


宇都宮市でも最も停滞感のある、西北エリア

地価の動向をマップで確認するとよくわかりますが、鉄道インフラのない宇都宮市の西北エリアはもっとも不動産価格の停滞が著しいエリアになります。

不動産価格の停滞は地域住民の富が減少することになりますから、みんなにとってマイナスです。

工業団地も市の東側に集中していますし、大きな開発計画も乏しく、元気がないのは否めない。

そんな中、この新たなインターチェンジ開通は地域の経済の起爆剤になることは間違いないでしょう。

新たに民間からの地域への投資も促されて、雇用や産業誘致をしやくすくなることは長期的に見て、宇都宮市西北エリア全体にとって大きなメリットになります。

先日紹介したような、産業地の開発なんかも行わる可能性も十分に出てくるでしょうし、大きな店舗を誘致できる可能性も出てきます。

→【宇都宮市南部で新たな産業団地が開発される!】活況が続く物流拠点の誘致はどうなる!?



なにより大谷地区の観光拠点開発にとっては、非常に大きなメリットとなることは間違いありません。

新インターができれば、『ちょい寄り観光』ができることになりますから、目的地が他県の人にも気軽に来訪してもらえる可能性が格段に増えることになります。

インター開発を皮切りに、大谷地区の観光拠点開発を本格化して、投資を呼び込み、西北エリアの発展につなげていくべきでしょう。


LRTと高速道路の連結で街全体の経済効果もアップする!

新インターとLRTの西側延伸で連結が行われることになれば、交通結節点(トランジットセンター)整備が行われることになるでしょう。

高速バスなどとの連携も視野に入ることとなり、観光拠点として道の駅なんかの整備もされることになれば、地域の経済・雇用に大きく貢献することになるでしょう。

高速を降りて、トランジットセンターで買い物したり、食事したりして、そのままLRT(次世代型路面電車)に乗って、中心市街地を観光するような、多彩な観光プランが組めることになるので、長期的な視点で見ても街の均衡ある発展を促す意味でも、LRTの西側延伸は高速インターまで行う意義があるでしょう。

実現をイメージすると、ワクワクするし楽しみですね(*^^*)

宇都宮市の住民にとっても、大谷地区に遊びに行くことが身近になりますから、市内観光を気軽に楽しめるようになるし、地域に誇りを持てるようにもなるはずです。

いずれにしても、宇都宮市の中でも投資が呼び込めずに、苦戦している西北エリアの不動産開発には弾みがつくし、地域全体が豊かになることは間違いありません!

今から、2年後の2022年にはLRTの東側開通と、新インターの開通が同年に行われることになる予定です。

宇都宮市にはLRTの西側延伸の早期着工と、大谷新インターまでのルート確定を期待したいです。

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2020年6月23日火曜日

【宇都宮市南部で新たな産業団地が開発される!】活況が続く物流拠点の誘致はどうなる!?

宇都宮市南部の、西刑部町に2023年の分譲開始を目指し約20ヘクタールの広大な新産業団地が開発されることが決まったようです。

北関東自動車道宇都宮上三川インターチェンジにアクセス良好な立地で、瑞穂野工業団地にも近いこともあり、事業者の物流拠点の進出を主に想定するとのこと。



産業団地20ヘクタール開発へ 宇都宮市南部 地権者組合主体、市が支援(下野新聞)

宇都宮市郊外の産業団地の開発は街として非常に重要でしょう。

ここ数年で、県内の工業地の需要も物流施設の投資増などで活況を呈しています。

この流れに乗り遅れることなく、どんどん投資を呼び込むべきでしょう。

宇都宮市や県南の工業団地にはほぼ空きが無く、宇都宮市以外の県南地区でもあらたら産業団地の開発への要望が相次いでいます。

栃木県内、産業団地の開発活況 交通利便性など企業が注目 鹿沼、下野市も県に要望(下野新聞)

北関東道沿いに新産業団地 佐野市、28億円投じ整備(下野新聞)

首都圏へのアクセスの良さや災害に強い立地も好感され、リスク分散の観点からもしばらくこの産業地への需要増は続くとみています。

更に、コロナの影響で海外生産を行っていたメーカーの一部が国内回帰する動きもあるようなので、開発を後押ししそうです。

国も生産の国内回帰に補助金を付けたりして、バックアップしてます。


数年後には宇都宮市の北西部の駒生エリアに東北自動車道のスマートICの新設が予定されているので、市の北西部でも同様の産業団地開発が行われることがあるかもしれません。

いずれにしても、街にあらたな投資と雇用を呼び込める産業の誘致は不可欠です!

産業団地は数年の短期の需要増ではなく、長期スパンの大きな流れになりそうです。

リアルなビジネスから、ネット通販を始めとしたバーチャール空間での消費がどんどん拡大する中、生活インフラとしても物流施設の需要は今後も安定した成長を見せることでしょう。


ただ、新たに開発される産業団地に進出する企業の雇用創出はそれほど期待できないとみています。

国内はどこの業界も人手不足な状況なので、最新のITテクノロジーを駆使した最新の物流施設ができることになり、雇用も最小減におさえられることになるでしょう。

宇都宮市内の工場も機会化とIT化が進み、2次産業の就業者の数は年々減少しています。

今後も増えることはないでしょうね。

新たに開発される産業団地は、雇用はそれほど産まなくとも、工場や物流施設の投資がどんどん行われれば、そこから安定した税収が確保できることなりますから、街の発展を考えると非常に重要です。


コロナの影響が落ち着いても、東京一極集中の流れは止まらないと見ています。

宇都宮市は首都圏の成長の恩恵を受ける立地にあり、他の地方都市と比べても圧倒的に有利なポジションにあります。

日本全体では少子高齢化と人口減少が進み、地方都市の多くが衰退の道を進まざる得ないでしょうが、宇都宮市は今後も安定した経済成長を維持できる恵まれた環境にあることは間違いないでしょう。

今回のコロナ影響で、災害リスクへの分散を行う上でも、首都圏郊外の不動産の可能性に今後ますます注目が集まるとみています。

この流れに乗り遅れること無く、企業の投資需要も、個人の移住需要などにもしっかり対応した都市開発計画をしっかりと立案してほしいですね。


LRT(次世代型路面電車)の開通も2年後に迫っている中、街のイメージやブランド力も急速に上昇することは間違いないので、こらから10年ほどは宇都宮市は目に見えて街全体がが活気づくことになるでしょう。

LRTの開通とほぼ同時期に駒生に高速の新たなインターチェンジもできるきことから、中心市街地や大谷観光エリアのアクセスも格段に向上します。

街全体としてバランス良く開発が進んでいるのと、これから交通インフラが強化されることで、宇都宮市は街としてバージョンアップしていくことになります。

今後、地方都市間での競争が激化して超2極化が起こるのは避けれられないでしょうが、地の利を活かしてしっかりと投資を呼び込んで、街の活性化につなげてほしいものです。

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2020年6月18日木曜日

【2020年版・宇都宮市の中古マンション人気トップ5】買い待ち人数からランキングを集計!

弊社のサイトの人気コンテンツがマンションカタログといって、宇都宮市内で分譲されたマンションのデータベースになる。

会員登録して頂くと、クリックするだけで、欲しいマンションに【買いたい】登録するだけで、新規販売情報が出たら、メールで即日情報が配信される仕組みとなっている。

かつて宇都宮市でマイホームと言えば、戸建てが一般的だったが、年々分譲マンション人気が上がっていて、今では人気を2分するまでとなった。



特に、マンションはここ10年ほどで明らかに、価格も20〜30%も上昇していて、資産価値で判断すれば、一戸建てより断然有利であった。

一方、宇都宮市の中古住宅価格推移は場所にもよるが、良くて横ばい、人気のないエリアだと値下がりが止まっていない。

人気が続き、市況も好調な中古マンションマーケットの最新人気ランキングとして、弊社のマンションカタログから最新人気トップ5をご紹介したい。


それでは2020年、中古マンション人気ランキングトップ5を発表していこう。

まず・・だい5位は・・!


第5位は【買いたい登録】15人で同数の2物件


第5位 【買いたい登録 15人】

・ナイスロイヤルタワー宇都宮中央



→物件詳細はこちらへ

個人的には宇都宮市内で、立地が最強の場所だと評価しているマンションで、私が買うならダントツ1位の候補になる物件だ。

オリオン通りまで徒歩1分のロケーションと、東武百貨店までのアクセスの良さで、宇都宮市の中心市街地でのシティライフを満喫できる。

一つだけ気になる点があるのが、」南側に大きな駐車場があること。

今、駐車場で物件の日当たりは良好だが、将来大きな開発があると低層階はかなり日当たりが悪くなるリスクがあるので、考慮しておくべきだろう。



・レクセルマンション宇都宮



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同じ5位のレクセルマンション宇都宮。

こちらは、駅東の再開発エリアに隣接する立地でこれから数年で更に人気が上昇しそうなマンションになる。

再開発後には今の相場より価格も上る可能性が十分にある。

飲み屋街とは反対側の大通り北側エリアに位置し、駅まで徒歩3分ということで、不動の人気物件となっている。


第4位 【買いたい登録 16人】

・シティータワー宇都宮



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こちらは中心市街地のど真ん中、二荒山神社前のタワーマンション。

パルコが閉店してしまったことから、このエリアの訴求力は年々低下気味だが、それでもランキング4位の人気を誇っている。

建物グレードはトップレベルの高級仕様の内廊下タイプだ。

目の前はメガドンキだし、バス停も目の前だから交通アクセスや買い物便も申し分ない。

LRT(次世代型路面電車)が西側延伸されると、駅が目の前にできるだろうから、将来にも期待が持てるロケーションである。

現状は、苦戦しているエリアだけにお買い得感が出てきている感はある。


第3位 【買いたい登録 17人】

・オヴェスト宇都宮ザタワー



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近年、地価上昇が著しいJR宇都宮駅周辺だが、その中でも比較的古いタワーマンションのこの物件はなんと言っても、新幹線ホームまでのアクセスが魅力の西口まで徒歩2分と首都圏エリアとリンクするロケーションとなる。

5年前くらい価格は明らかに大きな値上がりを見せている中古マンションで、今後もロケーションの良さから人気は続くと見られるので、資産性は非常に高い。

室内がリフォーム無しで、古い仕様のままで格安で売り出された物件があったら要チェックだ。

最新のリノベーションを施して、今風の仕様に変更することをお勧めしたい。


第2位 【買いたい登録 23人】

・ベルコート



→物件詳細はこちらへ

こちらはJR宇都宮駅から3キロ圏内にないトップ5唯一の物件になる。

といっても人気の巨大ショッピングモールのベルモールに隣接しているマンションなので、一つの巨大な商店街とリンクしたロケーションとなる。

スポーツジムや映画館までも徒歩1分となり、人によっては中心市街地に住むよりも大きな魅力があるだろう。

しかも2年後にはLRTのターミナル新駅もすぐ近くにできる予定なので、ますます人気に拍車がかかりそうな物件でもある。

LRTが開通すれば、JR宇都宮駅までのアクセスも非常に便利となる。

人気通り、安定した資産価値を保てる物件であることは間違いない。





そして、、映えある第1位は・・・!!




第1位 【買いたい登録 28人】

・ザ・レジデンス宇都宮



→物件詳細はこちらへ

こちらの物件は第3位のオヴェスト宇都宮ザタワーの隣地街区にあるマンションなり、JR西口まで徒歩3分と圧倒的な価値あるロケーションとなっている。

新幹線のホームまで大人の足なら5分ほど歩いて到着するので、都心までのアクセスが非常に便利だ。

宇都宮市から都内に通勤する需要が年々伸びていることからも、不動の人気1位となっていることがうかがえる。

コロナの影響で、テレワークが都心のオフィスで進むことを考えると、首都圏から今後UターンやIターンで宇都宮に引っ越す人も増えそうなので、この物件の将来的な資産価値も安泰に推移すると見ている。

東口の再開発完了する2年後には駅前の姿も様変わりするし、西口の再開発もLRT延伸の延伸の話とセットで進みそうなので、将来性の高さも期待できる。



まとめ

ざっざと、トップ5の物件をご紹介したが、すべての物件が買いたい登録が多いことも有り、動きが早い。

その時の相場なりの値段で売却に出れば、即売もよくある。

将来の住替えも含めたマイホーム設計を考えるなら、今回紹介したトップ5の物件を相場なりの価格で買っておけば、経済状況やインフレ率にもよるが、値上げして売却できることも十分に考えられる。

それだけ、トップ5に入るような超1等地の物件は、安定した資産性がある。

市況状況で言えば、パルコ撤退の影響で今は4位のシティタワーなんかは、こなれた価格で販売される物件がちょこちょこ出だしたので、個人的には注目している。

近くに県内最高層のタワーマンションができたことも影響しているだろう。

いずれにしても、人気トップ5に入るような物件は、将来性抜群のロケーションばかりの物件になるので、長期的に『貸しても売っても良し!』な状況が続くことになるだろう。

マイホームにおいて資産価値を最重視する方なら、人気トップ5の中古マンション動向には常に注目しておくべきだろう。

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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2020年6月13日土曜日

【不動産屋がスレる理由!】モラルを求めるお客のモラルとは!?

私も不動産業界にたずさわって、20年あまりにもなりましたが、この業界のイメージが一向に良くなっている気がしませんね。(-_-;)

確かに、お客さんのメリットなんかまったく考えないで、売却物件を囲い込む業者も未だに後をたたない。

全国展開している大手の業者でも、物件の囲い込みを当たり前のようにやっているから呆れてものも言えない。



でも、すべてを不動産業者のせいにするのも難しい面があるんです。

今回は、不動産屋がどうしてスレてしまうのかを改めて考えてみたい。


どうして不動産屋は悪どいイメージが付きまとうのか?

不動産業界に長くいるので、今でもおかしいと思う部分も多々ある。

上っ面の保証サービスなんかに、お客が簡単に騙されていたりするのがいい例だ。

ものは言いようで、保険なんかもそうだが、事が起こっても想定したような保証がうけられないようなケースはよく起こる。

契約書を細かいな部分まで確認する人は、ほぼいませんからね。

だから、仲介に保証とか付いていると、知識のない人は飛びついたりするんだけど、耳障りのいい話だけでほとんど意味のないサービスばかり。

それでいて、仲介手数料はしっかりと上限いっぱいの満額取られているから、話にならない。

そんなに、取引後のトラブルが心配なら、物件価格の値引きや、自分で保険に入った方がよっぽど安上がりだし、保証も確実だ。

このような、知識のないお客向けの、耳障りのいいサービスは20年業界にいるが後を絶たない。

『どうせお客は何もわからないんだから、得したように見せればいいんだよ!』

こんな考えが大手の業者にも充満してるから、エサに食いついて物件を囲い込みされて、損していることにさえ気づかいない。

そして、取引が終わってから、どこかで取引の不透明な部分を調べたりして、不動産業への悪いイメージが定着していく。


どうして不動産業者はコソクな手段を使うのか?

『正直不動産』という人気マンガがあるが、まさに不動産業界は正直者が損する構造的な要因が多い。

その最もな原因が、『成功報酬』の仕組みにある。

弁護士さんなんかは、仕事の依頼を受けたら必ず着手金を請求する。

つまり、途中で顧客の気が変わって、依頼を完結されなかった場合の、逃げ得を許さないためだ。

一方、不動産業界にはそのような仕組みはない。

だから、多くの人は勘違いしているが、お客としてドヤ顔で不動産業者に仕事を頼むのは間違っている。

なにせ、『成功報酬』で契約が無事に完了するまでタダ働きを先に提供するからだ。

ここを勘違いしている人が多いので、不動産業者はスレてコソクな手段を多用するようになっている。

最近は大手のポータルサイトなんかで、不動産業者の評価ができたりするが、タダ働きを散々させて、途中で仕事を他者に投げた上に、今まで仕事を頼んでいた業者に低評価をつける人もいたりするが、逆の立場になったら不動産屋がスレる理由もわかるだろう。

そもそもお金ももらわないうちから、働くのはしんどい。

あなたは、『後でしっかりお金は払うから、頑張ってよ。』と言われて仕事のやる気が出るだろうか。

しかも頑張ったあげく、『なかなか売れないから、他に頼むわ!』みたいなお客も数多くいる。

最初にした約束あっさり反故にして、タダ働きされた分だけ業者は損をする。

なにせ、不動産屋とて、家賃や電気代、自動車の維持費なんか毎月固定でかかるし、広告宣伝費に莫大な金額を使わなければならない。

それを常に、仕事を依頼されたら先行投資しなければならない。

だから、できれば弁護士さんみたいに先に着手金もらえるなら、安心して仕事に従事できる。

でも、お客サイドはまったくNOマネーで仕事を頼めるので、気が変わったり、ちょっとでも気に入らないことがあろうものなら、『もう結構です!他にいきます!』みたいな剣幕で怒る人もいる。

もし、着手金を先に払っていれば、着手金分だけ損金になるから、まずこのような横柄な態度で業者にあたる人はいなくなるだろう。

不動産業者はいつも、タダ働き前提で動き出すから、よっぽど専属専任契約のような縛りの強い契約でも結んでもらえなければ、その場に応じた仕事の取り組みしかできない。

お客も不動産業者もこの『成功報酬』の仕組みで、相互不信になっているのは間違いない。


不動産業者から見る悲惨な現場事情

不動産業者は常に不平等条約のもとで働かされる宿命を負っているので、どうしてもコソクな手段を使わざる得ない面も確かにある。

だから、業界にいる立場からすると、仕事を頼むお客サイドの倫理も問題が多いのを日々感じる。

多分この記事の読者の方は、かなりバランスの取れた良識のある皆さんだろうから、わたしは是非一緒に仕事をしたいと思う。

業者をいじめまくるような、迷惑なお客はこのような情報は読みませんからね。


ここで業者がどうやってスレていくかの不動産売却での細かな実例と内状をみてもらいたい。

お客サイドは手持ちの不動産をキャッシュに変えたい時に、気軽に不動産業者に仕事を依頼できるが、不動産業者は常に先出しで、物件を預かったら間取り図を作成したり、写真を撮りにいったり、資料を作ったりしなければならない。

資料もなければ、販売活動ができませんからね。

ここまでの作業をして、その後にポータルサイトへの物件登録や自社HPへ物件を掲載したりする。

ここまでの、工程すべてに人件費が必要になるし、広告宣伝費も費やさなければならない。

そして、お客さんのために先にお金を使っているが、請求一切できない。

販売活動をするにしても、価格の決定権はもちろんお客にある。

だから、不動産業者の査定なんかほとんど意味がなく、お客サイドがいくらで売りたいかが重要になる。

そして、多くの人は査定価格より高い価格で物件を売りに出す。

査定価格は直近の取引などを勘案した、相場に準ずる価格だから、それより高値で売りに出せば、すぐに売れることは難しい。

不動産屋もお客の要望をきいて、販売活動を始めるが、売れない価格はすぐにわかる。

でも、そんなこと言ってお客の気持ちを害することをしたくないので、『なんとか売れるかもしれません。』みたいな、反応を返すしかない。

そして、2ヶ月、3ヶ月と時間は過ぎる。

この間も、案内に行ったり、他者に鍵を貸したり、預かっている物件での仕事は継続して行っている。

当然、しばらく売りに出して、売れないから不動産業者はお客に値下げの提案をする。

すると、、、

『あんたのところが売れると言ったから頼んだのに!』

『もっと売れる努力をしてくれなきゃ他に行くよ!』

こんな脅しのようなことを言われたりする。

不動産業者としては先に、お金を先行投資しているので、ここで依頼が破断したら元も子もなく大赤字になる。

だから、必死に『では、チラシを作って周辺にまいてがんばりますから、もう少し時間をください。』(^_^;)

などと、必死にお客をなだめる。

そして、追加の費用を使って、チラシを作って、配布する。

これにもすべて多額の費用がかかる。

当然すべて費用は不動産業者持ちで、お客に請求することはできない。

必死の営業活動も虚しく、買い主がみつからず更に2ヶ月が経過する。


再度、価格の見直しの提案をお客にする。

すると、、

『あなたが売れるというから、信頼して仕事を依頼したのに!』

『もういいです!他にいきます!』

(-_-;)


結局、お客は不動産業者に『ありがとう』の一言もなく、1円も払うこと無く、怒って契約を解除して去っていった。

不動産業者は罵声を浴び、多額の損失と、疲労感を味わっただけだった。


このようなことが起こるのは、日常茶飯事です。

立場が違えば見解も違うのはしかたないですが、あまりにも不平等条約で、一方的にお客サイドが有利なのが現行の『成功報酬』の仕組みです。

このようなことをする人が現実に存在するので、業者がスレる理由がわかるはずです。

しかも、仮にうまく契約が決まったとしても、後出しジャンケンで手数料の値引きを要求してくる人もいます。

こうなったら、どこまで売却活動に予算を投じればいいのか、考えるだけでも大変になるし、仕事がうまくいっても後味が悪いケースもあります。


お客サイドの立場からは、契約するまで一切お金がかからないから、『成功報酬』の仕組みは、不動産業者を気軽に利用できていいですが、業者は常にお金を先出ししています。

長く根付いた商習慣とはいえ、この仕組ではお客さんの利用モラルも問われることを、ご理解頂けると、業界にいる一人の人間としてありがたいです。

確かに、不動産業者のなかにはお客の利益なんか無視した、自分の売上至上主義の業者も沢山います。

その反面、真面目に不動産取引の円滑化に従事している業者も沢山います。

そして、お客さんのなかにも、とてもご理解ある素晴らしい方もいるし、実例で紹介したような、お互いの立場をまったく尊重しないで、一方的に罵声を浴びせるような方もいます。

私としては、『成功報酬』での仕事である以上、お互いの立場を尊重して気持ちのいい取引ができるように、業界とお客さん双方が成熟することを祈るばかりです。

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2020年6月8日月曜日

【LRT効果でJR宇都宮駅西口も再開発が着々と!?】停滞していた街区にも動きが出る!?

着々と工事が進んでいるJR宇都宮駅東口の再開発。

再来年2022年には、LRT(次世代型路面電車)の開通とセットで景色が様変わりすることになります。

東口の繁栄が進む中、なかなか進まなかった西口の再開発も地権者同士の話し合いが進み、徐々に動き出しているようです!



2街区目の準備組合設立 JR宇都宮駅西口再開発(下野新聞)

何十年も前から再開発の計画があっても一向に進まなかった街区に、準備組合が設立されたのは大きな意義があります。

結局、再開発を促すには大きな官民合わせた、投資マネーの存在が不可欠なのです。

投資マネーを引き込めてる大きな要因が、公共投資としてのLRTの西側延伸計画が大きく影響しているのは間違い有りません!


ここ20年以上に渡る経済の停滞の原因が、緊縮一辺倒の財政にあったのかが、明確になるような良い事例です。

まったく意味のない緊縮政策で、経済は停滞し続け、みんなが貧しくなり、世界から後れを取り、なんと借金も増え続け、何の意味もなかったバカな政策だったことにようやくみんなが気付き始めました。

結局、『金は天下の回りもの』なので、回してなんぼなんです!

よ〜く考えてください。

誰かの支出は、常に誰かの収入なんですよ!

国や行政が、お金を使ってもお金は無くなりません!

誰かの借金が増えたら、常に誰かの資産も同時に積み上がります。

そして、信用創造といってお金って誰かの借用書でできているんですよ!

だから、借金返したらお金そのものも無くなっちゃうんです!

そもそも資本主義を採用している日本において、国の借金って永遠に返済できない無理ゲーなんです。

だって、借金を返し終わったら、お金そのものが無くなっちゃうんですから。

そもそもお金は国が発行していないし、銀行が勝手に預金の何倍も通帳に数字を書き込んで作っていますからね。

嘘だと思う人は、信用創造で検索してお金の作られる仕組みそのものを知れば、真実にすぐに気付きますよ。

だいたい、みんなが一斉に自分の預金を引き出しに行ったら、銀行がつぶれるっておかしいですよね。

銀行は当たり前みたいに詐欺をしていて、預金の何倍ものお金を勝手に作り出しています。

そんな当たり前の事実にようやく気付いてきた国民が増えてきて、経済は復活しようとしています。

結局、20年以上緊縮財政を続けたことで、国民全員が貧しくなり、中国のような財政規律なんて全く考えない国は、お金をじゃぶじゃぶ使ってどんどん豊かになっています。

何かおかしいですよね。

今では、20年前には考えれなかったような中国人旅行者が国内に大量に溢れるような事態になって、日本人が安月給でサービスを提供していますからね。(T_T)


宇都宮市もようやく30年あまりにわたる闇を抜けて、LRTの公共交通投資の英断によって、街全体が活気づくような正のスパイラルに入ってきてるのを実感してます。

日本の地方都市の模範となるような、投資マネーの呼び込みを成功させた公共交通機関の整備となることは現時点の段階でもほぼ間違いないでしょう。

実際、開通前の時点でLRT沿線においては、不動産開発が進み、大きな経済効果がすでに出ています。

私も突然現れたコロナの影響を心配していましたが、混乱が一段落した今、混乱の影響をまったく感じさせないような、不動産相場の活況を現場で感じております。

株価も堅調なため、このままの状態が続けばLRTの開通と街の再開発が進み、宇都宮市はこれから数十年街として大きな飛躍を遂げる成長期に突入することになるでしょう。


そして、街全体の革命的変化のためにも、重要なのがLRT西側延伸の早期着工です!

街の東西がLRTで直結したら、街に革命的な変革が間違いなく起こります。

その経済効果は、皆さんが想像する以上に大きく、東西双方の住民にも多大な恩恵が出ることは間違い有りません。

マイカーに依存している人ほど、LRT(次世代型路面電車)を過小評価していますが、大間違いです!

現に、1人あたりのマイカー所有率が宇都宮市と同程度の富山市はLRTが街の交通の根幹を成しています。

しかも人口は、富山市が約42万人に大して、宇都宮市が約52万人と10万人以上も多いです。

マイカー依存の人ほど思考停止していて、変化を考えられないだけです。

東西のLRT計画が完成したら、1人1台のマイカー生活から、一家に1台のマイカー生活やマイカーなしの生活をするべく、LRT沿線で暮らすような住民が急増するのは間違い有りません!

多様な選択肢がある街には、人もお金も情報も集まり、経済も繁栄し、活気も出ます。

LRTの西側延伸の着工が始まったら、JR宇都宮駅西口の再開発や、中心市街地の再開発も加速度的に進むことになるでしょう。

LRT開通で街の東側が発展していく様を見ていれば、自ずと西側にも早期に着工への流れのコンセンサスが得られることになるでしょうが、投資環境の良い状況の今、できるだけ早く着工まだこぎつけるに越したことはありません!

東西がLRT(次世代型路面電車)でつながった宇都宮の街を想像すると、ワクワクします。

街全体の経済に革命を起こし、人々の暮らしをバージョンアップさせる、LRTの西側延伸の早期着工に期待したいです!

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2020年6月3日水曜日

【悲報!】JR宇都宮駅東口の再開発、コロナの影響で高層ホテル開業が延期に!?

現在工事中のJR宇都宮駅東口の再開発事業にコロナの影響が出ると報道がありました!

複数の建物の中で、最も高層の地上27階建てで計画されていたラグジュアリーホテルがメインで入る予定だった複合施設の開業が未定となってしまったようです。(T_T)



宇都宮駅東口の高級ホテル、コロナ禍で開業未定に(日本経済新聞)

高級ホテル 開業に遅れ JR宇都宮駅東口整備 事業計画、コロナ影響(下野新聞)


やはり、、懸念していた事態が現実のものとなってしまいました。。

高度医療センターとの連携を視野に入れた、ラグジュアリーホテルということで、影響はないだろうとの噂もありましたが、、事業主体のタイのホテルグループ資金調達が難航したとのことなので、、撤退にになってしまいそうですね。。

新たな、5つ星ホテルを運営できる事業主を見つけないといけないでしょうし、コロナ禍の影響が数年規模で続きそうなことを考えると、もっとも高層で目玉の建物の計画が怪しくなってきました。。(-_-;)

以前から、開発はタイミングがすべてだと、ここで書いてきましたが、その通りになってしまいましたね。

ホテル関係の需要が急減していることから、東口だけでなく、JR宇都宮駅西口の再開発にも影響が出ることも予想されます。


ただ、ラグジュアリーホテルが入る予定だった棟以外の建物は、予定通り開業するとのことなので、とりあえずは一安心です!

立地的には超一等地で、しかも新交通システムと一体の開発になるので、日本全国を見渡しても魅力的な開発案であることは間違いないですから、いずれ他の事業主体が手を挙げてくれると見ています。

日光のリッツカールトンも5月開業予定が延期になってしまいましたし、しばらくホテルや宿泊施設関係の開発には急ブレーキがかかりそうなので、ゆっくり開発するしかなさそうです。

ホテル開発が抑制される分、分譲マンションの新規開発に一等地の土地が割安で振られることになるでしょうから、住宅ユーザーにとっては数年後に新築分譲マンションが割安に供給される可能性も出てくると思います。


東口の再開発事業については、宇都宮市は「提案通り最高級ホテルを開業してほしい」としているようなので、当分は他のホテルグループを探すことになりそうですね。

個人的には、星野リゾートとかが進出してくれるといいのになぁ〜と期待してます!

星野リゾートはこのコロナ禍のなか、新たなファンドを組成して攻めの姿勢を見せてますからね。

星野リゾート、総額100億円規模の 「ホテル旅館ファンド」組成(観光経済新聞)


今まで、海外に流れていた旅行者が国内に回帰することを考えると、私は国内のホテルの需要の戻りは早いとみています。

しばらくはインバウンド需要が見込めないことから、鍵はシニア世代の消費になるでしょう。

国内消費の金額ベースだと、半分以上の消費が60代以上の高齢世帯で締められていますから、そこが国内に旅行しだしたら、一気にホテル宿泊施設関連にマネーが流れ出すと考えてます。


もともと日本はGDPのなんと85%くらいが内需の消費大国ですから、海外旅行していた人達が国内のあちこちに旅行しだしたら相当なお金が国内を循環することになりますから、景気を刺激する意味でも政府には旅行を後押しする政策を期待したいです!

コロナが落ち着いたら、高速道路を2年位無料化するとか、宿泊は消費税ゼロにするとか、国民全員に旅行券を配るとかの具体的な提案を早急に議論して頂きたいですね。

株価の動きをみると、マーケットは今後の景気は良くなると判断しているのがよくわかります。

下手なニュースやエコノミストの言うことなんか聞くより、『景気の先行きはマーケットに聞け!』が基本です。

マーケットはすべての情報を織り込んで、将来の経済予測をした『今』が反映されますからね。

このブログを書いている6月3日の日経平均株価はなんと22000円を上回りました!

金融のバブルが継続するところをみると、宇都宮市の駅前再開発のような魅力的な案件に手を上げてくれる事業主が早々現れると期待できます。

すべては、株価次第でしょうか。

株価を見ると、先行きは全く心配なさそうなので、私個人としてはコロナの影響が日本経済に与える影響は限定的だとみています。

特に、日本はみんなが思っているほど全く貿易に依存してません!

日本はGDPの85%あまりが内需で、貿易依存度が15%くらいと、アメリカに次いで世界第2位の内需大国なんです!

だから、自由貿易やグローバリズムを無理に求める必要はありませんし、日銀がお金をジャブジャブ刷って、国内マーケットにお金が回れば一気に経済も活気がでることになります。

10万円の給付も始まりだしたし、起爆剤となる追加の政策を打てば、国内は相当金回りがよくなることも考えられます。

追加の経済対策は、高齢者に配っても貯金しちゃいそうなので、その分をすぐにお金を使うであろう、若年層や子育て世帯に集中的にマネーを渡すのが得策だと思いますね。

いずれにしても、高値を更新しそうな勢いの株価を見ていれば、再開発の行方もそれほど悲観することはないでしょう。

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2020年5月28日木曜日

【宇都宮市でも出前サービスUber Eatsが始まる!】ネットサービスにみる不動産格差の広がりの行方は!?

東京都内などの大都市圏でコロナの問題もあり、急速に普及し始めている、出前サービス【Uber Eats ウーバーイーツ】が遂に、宇都宮市でもサービスを提供すると発表がありました。

宇都宮市内でののサービス開始日は2020年6月2日からの予定となっており、間もなく対象エリアでは日々の生活の革命的な変化が起こることになるでしょう。

そもそも、宇都宮市で出前と言えば、ピザや宅配寿司など一部の業者を除いては、ほぼ限定したサービスに留まっていました。

それが一気に、既存飲食店の多くのメニューを自宅に出前してもらえることになり、車を使ってわざわざ食べに行かなくても、向こうから料理がやってくる、大変革が起こります。



ただし、サービス提供の対象エリアは中心市街地から約5キロ圏内となっており、宇都宮市内の人口密度の高いエリアに限定されています。

来週には、サービス開始ということで、楽しみです〜!!

コロナ騒動が続く中、外食も控え気味の方も多いと思いますが、自宅に様々な飲食店から料理を運んでもらえるなら、食の選択肢は一気に広がりますからね。



出前サービス故に、このエリア設定は仕方ない部分ではありますが、同じ宇都宮市内でも、便利なネットサービスを利用できるエリアとできないエリアの格差がつくことは間違いありません。

宇都宮市内でもこの利便性の差は間違いなく、不動産の価格に影響を及ぼします!

これは、宇都宮に限らず、全国の都市すべてにおいていえることですが、人口の集約を促す要因のきっかけとして大きな影響があるでしょう。

これからの時代、様々なネットサービス、シェアサービスがどんどん充実していくのは間違い有りませんが、その恩恵を受けられる地域は、宇都宮市内でも限らた都心部だけとなるでしょう。

つまり、民間サービスの提供格差から、郊外の不動産価格はどんどん価値の減価が進みやすくなることが考えられます。



便利なサービスを安価で提供するには、人口密度が高いから成り立つものがほとんどです。

宅急便などでもいずれ、市内の都心部と郊外の配達料金に違いが出る可能性も考えられます。

それだけ、人口密度が低い地域へのサービスは効率が悪く、つまりコストが掛かるので、そこに住む人達にかかったコストを負担してもらう流れになってくるかもしれません。

今は、効率の良い都心部に住む人が、実質郊外の人の高コスト分を負担しているような構図になっていますからね。

現在は、地域一律の民間サービスの料金も、IT化情報ネットワーク化が進めば、もっときめ細かな、コストに応じた負担を様々なサービスで迫られることも考えられ、郊外に住むコストはどんどん上がることになるかもしれません。

日本全体で、少子高齢化が進み、人口減少が進む中、都市の集約を進めるためにも、懲罰的な郊外への高コスト負担を国や世論もある程度容認していく流れも考えられます。


今回のウーバーイーツのサービス提供エリアがいい例で、エリア外にされた地域は今後もサービスが提供されることはないでしょう。

携帯電話のような公共性の高いサービスなら、人口密度が低くサービス提供者としては割に合わない場所でも、設備投資をしてくれて利用できるようにしてもらえますが、民間が提供するサービスは儲からない場所でのサービス提供は行われません。

ドローンを使った配送サービスなんかも、いずれは始まるでしょうが、こういったサービスも宇都宮市の都心部だけでしか受けられない可能性が出てくるでしょうね。

同一自治体内でもエリアごとにで受けられる民間サービスの差は、どんどん拡大する可能性が高くなるので、これからのニューファミリーの住まいの選択は、大きく都心部の人口密度の高いエリアに集約していく可能性が高いと見ています。


まだまだ、マイホーム選択にあたり、戸建ては人気がありますが、近年は利便性の高いエリアの分譲マンション人気がどんどん上がっています。

新規の販売実績を見ていていも、マンション価格が高騰しているにも関わらず、売れ行きが好調な様子をみていると、今後もこの流れが続きそうです。

逆に、郊外は土地も家もどんどん安くなる傾向は避けられないでしょう。

郊外は家の購入コストは安く済みますが、ウーバーイーツのような生活で受けられる民間サービスの差が増えてくると、家族全員のマイカー所有が必須など、移動含めたトータルコストは高く付いてしまうことも十分考えられます。

後は、各々の趣向で判断すればいいことですが、若いうちは不便さを受け入れられても、誰だっていずれは高齢化することも考慮すれば、居住エリア選択は慎重な判断が必要になります。

世の中がどんどん、IT化ネットワーク化して便利になっていくのに、その便利さから置いていかれる場所に住むのも考えものです。

不動産を資産として考えた時も、その差は大きくなります。

人口が右肩上がりに増えていた時期は、全国地域一律のサービスを提供してくれる民間企業が当たり前でしたが、今後はウーバーイーツがいい例で、宇都宮市のような地方都市でもミクロな人口が密集している儲かるエリアのみに便利なサービスを提供する企業も増えてくるでしょう。

そうなると地域内の不動産格差も、更に拡大していくのは避けられないと見ています。

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2020年5月23日土曜日

【宇都宮市内で今後20年価値の落ちないエリアとは!?】JR宇都宮駅中心の経済軸が進行中!?

日々、宇都宮市の不動産流通の流れを見ていて、ここ最近は街の中心の地殻変動を感じています。

地価の動向からもわかるように、今まで商業地の最高エリアは二荒山神社周辺が定番でしたが、地価の上昇率では圧倒的にJR宇都宮駅周辺が上回るようになってしまいました。



このままいけば、近い将来、地価の最高水準は今までの中心市街地からJR宇都宮駅周辺に集約していくことが予想されます。

中心市街地はパルコ撤退が街のイメージ衰退として大きかったのは間違いないですね。。(^_^;)

しかも、まだ跡地の利用が決まらず、巨大な空きビルのまま1年を経過してしまいました。

かつての活況を知っている身としては、寂しい限りです。。(T_T)

今のコロナが影響している経済状況で、全国的なリアル店舗の大苦戦の状況を見ていると、パルコ跡地がすぐに何かに利用されるとはとても思えないです。


そう考えると、街のシンボルでもある二荒山神社の目の前に、巨大な空きビルが今後もしばらく居座り続けることになりそうです。(T_T)

アフターコロナの経済では、一気にリアルからバーチャル化が進むことを考えると、パルコ跡地の利用法を想像するのは難しいですね。

一番需要がありそうなのが、ビルごと建て替えて、タワーマンションにすることくらいしか考えられないです。

中心市街地はオリオン通りを中心とした飲食店街への変貌もあり、夜の街として人集める力が戻っていることもあり、悲観ばかりすることもないと見ています。

ただ、コロナの影響で飲食店がかなりダメージを追ってますし、人の流れがいつ戻るかも不透明なので当面は中心市街地の経済は厳しい状況が続きそうですね。


LRT(次世代型路面電車)の開通を2年後に控えた、東口沿線エリアとは対象的な状態が中心市街地で起こっている状況をみると、都市開発への投資がいかに重要であるかを痛感します。

街は投資を呼び込めないと、廃れる一方になってしまいます!

もし、LRTの西側延伸が着工されているような状況で、パルコ跡地の目の前に新駅ができるとなれば、巨大な空きビルのまま放置されることはまず無いでしょう。

メガドンキのエリアの再開発も新たな投資が呼び込めて一気に進むことになるはずです。



東口の駅前再開発もあり、街の経済の中心も徐々にJR宇都宮駅周辺に集約しているのは間違いない事実です。

LRTが開通する2年後は、東口駅前は今では想像つかない人の往来になるでしょう。


今後、20年はJR宇都宮駅を中心とした地価形成を予想しています。

現状でも駅から3キロ圏内の不動産の売り物件は非常に少ないです。

マンションに限らず、中古住宅もこのエリアは足が早く、価格も上昇傾向を続けています。

街の地価価値の集約がこれから20年で確実に進行することを考えると、JR宇都宮駅から3キロ圏内は人口密度も上昇し、価格も安定するのはほぼ間違いないでしょう。


逆に、コロナの影響で今後急速に衰退が危ぶまれるのが、インタパークエリアです。

アパレル大手が経営に息詰まる中、店舗の大量閉店が予想されることを考えると、大きすぎる施設はテナントの確保がかなりきびしくなると見ています。

一旦、穴だらけのモールになったら衰退するのはあっという間です。

コロナの影響で、人々の買い物の動向もどんどんバーチャルのネット空間中心に一気に変貌していることを考えると、アフターコロナ後に今までと同じような需要が戻るとはちょっと考えにくいです。

リアル店舗の動向には注目してます。


今後、アフターコロナの影響でテレワークを導入する企業が増えている状況は、東京圏からのUターンやIターンの居住者を呼び込むチャンスでもあり、ますますJR宇都宮駅周辺の不動産は需要を増すことになりそうです。

首都圏と比べて利便性の高い駅前立地の割安マンションなどは、引き続き人気が継続するとみています。

いずれにしても、少子高齢化が急速に進むこれから20年で、街の集約化を進めざる得ない状況になることだけは間違いないでしょう。

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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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2020年5月17日日曜日

【清原東小北側で住宅地の開発が進む!?】宇都宮市氷室エリアにニュータウン計画が!?

宇都宮市内の市街化調整区域の開発が大幅に制限されることとなり、街のスポンジ化を抑制する政策が実行される中、一方で特定のエリアにおいては新たなニュータウンを促進する政策も計画されています。

特にLRT(次世代型路面電車)開通を控えた沿線エリアでは、超高齢社会を見据えた「ネットワーク型コンパクトシティ」の形成に向けて、市街化調整区域の地域拠点や小学校を中心とした地域のコミュニティ維持を図るための地区計画制度を活用したまちづくりが促進されています。




そんな中、新たに宇都宮市の氷室エリアに都市計画が定められることになりました!

名称は『グッドライフタウン氷室』となるようです。

清原東小学校の北側の市街化調整区域、約1haの土地が住宅開発されることになります。

小学校、中学校共に近く、LRTの新駅までも徒歩10分ほどのエリアの住宅地の開発となることから、ニューファミリーには人気が出るでしょうね。

容積率が80%で建ぺい率50%エリアということで、落ち着いたお屋敷街になりそうなので、敷地面積が広めの区画ばかりになりますから、今人気の平屋を建てたいニューファミリーなんかにはもってこいのロケーションになるはずです。

しかも、落ち着いた街並みを確保するため、建物の色も制限されることから、落ち着いた雰囲気の住宅街になることでしょう。

ただ、1haとそれほど大きな土地開発とならないし、一区画当たりの土地面積も大きくなることから、区画数は限られ人気が出そうなので価格次第では即完売すると見ています。



ここ数年のトレンドとして、戸建てを求めるニューファミリーは80坪超えの広い土地を希望する購入層が増えています。

家族や友人を呼んで、お庭でバーベキューしたりするのがブームになっていますからね。

平屋人気も顕在で、デザイン性の高い建物が年々求められています。

一方、価格重視のパワービルダーが建築した、戸建ても圧倒的な安さから、まだまだ底堅い需要があります。



不動産取引の現場にいる私からすると、これだけ中古住宅の売り物がたくさんあっても、ニューファミリーの多くはまだまだ新築の注文住宅や建売を選ぶ人が多いのが実情です。

やはり、新築信仰はまだまだ顕在です!

中古マンションの流通はかなり促進されましたし、リノベーションの事例もちょっとずつではありますが増えています。

しかし、中古住宅は相変わらず取引の伸びもわずかで、リノベーションの事例もほとんどありません。

いくら国が中古戸建の流通を促進しようとも、ユーザーサイドは『笛吹けど踊らず!』状態が続いていますね。



中古マンションの価格がここ10年で20〜30%も値上がりしているのに、中古住宅にいたっては、まったく値上がりの兆候もなく、むしろ横ばいないし、場所によっては価格が下がり続けています。

今の時代コスパを考えれば、ダントツで中古住宅が有利なんですが、人気エリアの物件でもなければ、動きが鈍いのが現状です。

むしろ、人気のないエリアだと築20年以上の古い木造戸建を中古住宅で売り出すより、建物解体して更地で売ったほうが足が早いくらいですからね。


だから、まだまだ直せば使えるような戸建てでもゴミとして処分されているケースは多々あります。

タダ同然で買える住宅に目をつけて、戸建て賃貸として利用する賢い大家さんも増えてきました。

広い戸建てをユニット区切って、アパートに改修する賢い大家さんもいます。

大きな豪邸を、シェアハウスにアレンジしたりするのも面白いですよね。

とにかく、中古住宅自体が、なかなかニューファミリーに受け入れてもらえない以上、利用法に工夫が必要なのは間違いないでしょう。


いずれにしても、宇都宮市は「ネットワーク型コンパクトシティ」の形成に向けて、街の再編を始めています。

今回ご紹介した氷室エリアの住宅開発以外にも、LRT沿線エリアを中心に新たな都市開発計画が進められていくことになるでしょう。


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2020年5月12日火曜日

【コロナの影響でJR宇都宮駅東口の再開発はどうなる!?】現場での最新情報とは!?

宇都宮市ではベルモールなどの商業施設の営業も再開して、ようやく日常の生活が少しずつではありますが、戻り始めています。

幸い宇都宮市はもともと、観光・サービス業にそれほど依存した都市ではなかったことが幸いしてか、首都圏などの3大都市圏などに比べれば、コロナの影響はそれほど大きくなかったのは確実です。

それだけ、3大都市圏は多くのサービス業が経済の大きな部分を占めているということになります。



一方、宇都宮市は工業団地を多数抱えるように、製造業を含む工業に従事する割合も高いので、全体的としてみれば経済的な影響はいまのところ限定されています。

今後はどうなるかはまだはっきりしないところですが、私は株価が15000円を切るような局面が来なければ、比較的回復は早いと見ています。


今回のコロナショックは10年前のリーマン・ショックと比べて、金融の方はまだまだマネーがじゃぶじゃぶの状況です!

10年前と比べると、リーマン・ショック時の経済は庶民感覚では、良くも悪くもなくだらだらデフレが続いた状況での金融ショックで、今回は経済がサービス業を中心に大きなダメージを受けていますが、マネーはじゃぶじゃぶの状態ですので、比べようもない状況なのは間違いないでしょう。

私が気になっていたのが、リーマン・ショック時にJR宇都宮駅東口の再開発計画が白紙にされてしまった悪夢の出来事です!

今回もまたか!?(-_-;)

と、リーマン・ショック悪夢の記憶がよぎり心配していましたが、、やはり今回はちょっと様子が違う感じです!

実際、都内でもホテルや百貨店などの商業不動産はダメージを受けていますが、実需の住宅販売はそれほど落ちてないような情報が散見できます。

宇都宮市でも住宅マーケットは予想してたほどの落ち込みを見せていないですし、売り主さんは強気維持の方が圧倒的に多いです。



気になる、東口駅前の開発動向ですが、、、

あくまでも噂レベルの、現場に入っている足の早い情報では、

『東口駅前の開発は全く問題なく進む!』とある有力筋の情報が入っています。


私が、一番懸念しているのは、『29階建てで一番巨大な建物になる予定だったホテル棟もそのまま計画通りに着工されるのか?』です。

日本中でホテル業の倒産が早くも露呈しているなか、新規の大型案件である宇都宮駅東口のホテルは無事に開業できるのかを心配してましたが、

最近入ってきたホットな情報では、問題なく再開発は進むとのことです!

理由を聞いたところ、再開発エリア内に大きな病院ができる予定になってますが、ホテルの大きなターゲットは医療ツーリズムのお客さんのようなので、コロナがどうなろうと安定した需要があることが将来的にも見込めることから、問題なく開発が進みそうだとのことです。

あくまでも確定の話ではなく、情報源は明かせませんが、宇都宮市の有力者からの情報になるのである程度信憑性は高いみています。

しかし、噂レベルの情報ですので、あくまでも自己責任の上、参考程度のご利用にしてください。


確かに、リーマン・ショックの時は金融ショックでしたから、開発したくともマネーがストップしてしまったので、開発を中止せざる得なかったのでしょう。

しかし、今回は金融は今のところそれほどダメージを受けていないし、むしろ世界中の中央銀行がマネーを刷りまくって、コロナのダメージから早期回復をするよう、強力な後押しをしています。

日本でも、国民一律に10万円の支給が決まりましたし、コロナの自粛疲れから、自粛解除後はストレス解放の爆発的な消費がある程度出ると見ています。


世界中で、膨大なマネーの後押しもあり先行して株価は高値を維持しています。

株価が高値圏を維持する影響はものすごく大きいです!

多くの金融資産を所有している方の、株価の時価評価が高ければそれだけ多くのマネーが不動産を含む優良な投資先を求めて動き出すからです。

宇都宮市の東口再開発のような官民一体となった美味しい案件には、そのままドカンと巨額投資が投入されることになるのも納得できます。

私個人としては、逆にマネーの刷り過ぎでのインフレを警戒しているくらいです。


実際、日本の個人消費の約半分が60代以上の方なのはデータにも出ていて、多くの高齢者は自粛でお金を使っていない分の貯まってしまったマネーエネルギーが、アフターコロナでインフレ基調が鮮明にでもなったら、一気に使われることも想定できます。

つまり、コロナが蔓延したからって、みんなのマネーは無くなっていないんです!

一部、飲食業のオーナーのような大変な方々もいらっしゃいますが、お金の大半を持っている高齢者はほぼノーダメージですし、それほど影響なかった業界の方も多く、自粛でお金だけ使わないで積まれてしまっているので、自粛解除などで今まで使われていなかったマネーが自粛ストレス発散のために一気に市中に溢れ出ることも考えられます。

その時に、多くのサービス業が廃業していたりすると、供給が追いつかなくなり明らかなインフレ基調になることも起こり得ます。

実際、不動産業の現場でも、商業系の不動産は苦戦していますが、実需のマイホームマーケットはそれほど影響を今のところ感じていません。

逆に、『いまなら価格交渉が有利に行える!』と、したたかな購入層はチャンスととらえて先に動き出しています。

やはり、不動産マーケットの動きは株価との相関性が非常に高いのを現場で実感しています。

株価が10000円を切るような急落がなければ、実需のある住宅マーケットも堅調に維持しそうです。

再開発も今入っているホットな情報では問題なく進みそうですから、東口は2年後にはLRT(次世代型路面電車)も開通し、素晴らしい街並みにバージョンアップするのは間違いなさそうです。


不動産業をやっていると、街の動向に関する開発の話が、マスコミよりも早く聞けるのが特権ですかね。

何しろ、大きな開発にはかならず用地の取得情報が先行しますからね。

用地需要の話の段階で、将来の街の動向がつかめます。

情報そのものが商売のタネでもあるので、日々噂のいきを出ないような情報を含め、街の未来を左右する最新の不動産開発情報が入ってきます。

不動産開発自体が巨額の投資を必要な案件ばかりですから、先行情報なくして動き出せないのも現実です。

資産家の皆様には、今後もホットな情報をお伝えすることでコンサルティングの質を高めていきたいと考えております。

このブログでは書けないような街の開発予定の情報は他にありますので、ご興味ある方は是非コンサルティングのご依頼もよろしくお願い致します。

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2020年5月7日木曜日

【宇都宮市でも底堅い不動産需要!?】全国的にも住宅マーケットは安定した兆候か!?

アパートの住人同士が音の問題で、殺人にまで発展した悲惨な事件が話題になりましたね。。(-_-;)

コロナの外出自粛要請で、自宅にいる時間が長期化するにつれ、住居の質についても注目が集まっているは確実です。

そもそも、今までの賃貸物件は寝に帰るぐらいの単身者も結構多かったので、木造だろうとさほど気にしなかった方でも、コロナの問題で遮音性の悪い木造アパートは今後、敬遠される可能性が高くなるでしょうね。




よく考えたら、みんなが自粛して出かけてない以上、いつもよりお金もかなり節約できて使ってない方も多いはずです。

で、そのお金がどこに向かうかと考えると、家で過ごす時間がこれからも大幅に増えそうだから、マイホームに費やそうと考えるのも自然な流れでもあります。

マイホーム以外にも、マイカーもウィルスの蔓延で見直されて、再び需要が伸びそうだというから驚きです!

今まで当たり前だった、世界のグローバル化・シェアリングエコノミーの潮流が新型コロナの影響ガラッと逆回転し始めたのを感じます。


不動産取引件数は外出自粛の影響もあり昨対で全国的に減少したでしょうが、住宅価格自体はまったくコロナの影響を感じさせない状況です。

宇都宮市のような地方都市では、そもそも賃貸物件と持ち家の【住まいの質】がまったく別物で比べ物にならない位、賃貸は安普請なつくりの物件ばかりですからね。

家族連れなら近隣で音のトラブルが起こるような安普請の賃貸物件に住むのは苦痛になるので、法人向けのグレードの高い賃貸物件は現実的でないので、マイホームしか選択肢がないのも現状だから、コロナの問題関係なしに住む家がどうしても必要になります。


そのため、通年で安定的にマイホームの需要はあるんです。

特に今回のコロナショックでは、株価の下落が伴わず日銀・海外も含め、お金を凄まじい勢いで刷って市中にバラまいていますから、通例では値下がりへとかじを切りそうな不動産マーケットも一部の商業物件を除いて、影響が今のところほぼ出てない状況です。

影響があるとすれば、東京都心のような投資家向けの大きく値上がりしていた商業物件が中心になるので、実需中心の地方都市ではそれほど今の所、影響が出ていません。


もしかすると、コロナの影響で不動産価格が安くなると期待して、マイホームの様子見している方がいるかも知れませんが、宇都宮市のマーケットに限っていえばそれほど期待した値下がり効果はないと見ています。


なぜなら、マーケットは常に売りたい人と買いたい人の需給バランスで価格が決まるからです。

買いたい人が値下がりを期待する一方、売りたい人が急いで不動産をキャッシュ化するモチベーションが高くないと値下がりが実際には起こらないのです。

そして、今は先程も言ったように、日銀が金融緩和をさらに進めて今までよりも、もっと多額のマネーを市中に供給するようになってます。

そのため、資金がダブついているので、どうしても株や不動産にお金が流れやすいので、インフレ圧力が強くなっていることから、不動産所有者もあわてて売る必要がないんです!


マイホームのような実需の不動産マーケットは株価との相関性が非常に高いので、株価が高ければ値下がりを期待しても価格が連動して下がりにくいのです。


今回のコロナショックは10年前のリーマン・ショックと比較される時が多いですが、リーマンの時は、株価も最安7000円くらいまで落ちましたからね。

今は、これだけ社会が混乱している中、株価は20000円くらいと、リーマンショックの最安値の3倍近い価格を維持しています。

逆に、これから世界中で一気に自粛が解除され、中央銀行が刷りまくったお金が市中に流れ出すと、インフレを起こす可能性すら否定できないのです。

そうなると、様子見していた不動産が値上がりすることも、あり得ない話ではなくなります。

宇都宮市のような地方都市の不動産では、もともと需要が減退している市の郊外の戸建て物件などは値上がりすることもまずないでしょうが、分譲マンションや人気エリアの値上がり続いている物件の動向は株価を見ていればまだまだ底堅く一旦横ばいになっても、長期的には値上がりが継続すると見ています。

特に、宇都宮市はLRT(次世代型路面電車)の整備を実行中で街の大きなバージョンアップを実行中ですので、他の都市との競争という面から考えると大きなアドバンテージがあるのも間違い有りません。

今も不動産投資に関する熱は冷めるところ知らずでまだまだ金融緩和が継続するならマネーは不動産に流れざる得ないと見ています。

実際、投資物件のお問い合わせは全く減る傾向を感じてません。


コロナとの戦いは長期戦になりそうなことから、テレワークも急速に普及し、ますますお家の快適さを重視するのは間違いない傾向です!

宇都宮市にとっては、テレワークの普及は間違いなく、首都圏からの居住者を呼び込むには追い風になります。

市外からの移住希望者が増えていけば、街の人口も増えて、不動産相場にもプラスの影響が働きます。


いずれにしても、1月後半くらいから続いているコロナ騒動も一旦落ち着きを見せ始め、今まで自粛で溜まっていたエネルギーが一気に解放されるような気配を感じています。

そうなると、案外早い段階で経済は持ち直すのかもしれません。

少なくとも株価を見ると、マーケットは先行きの経済がそれほど落ち込まないことを予期していることだけは間違い有りません。


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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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