不動産を購入する際に、出口戦略までしっかり考えて投資をする方が少ないのが現実です。
しかし！
いざ、所有不動産を売却しようとしても、簡単にはいかない時代に突入しました！！
特に『売れない』物件として思い浮かぶのは。。
『商業ビル』でしょう！
商業テナントの利用者は購入よりも賃貸のニーズが圧倒的に多いです。
オーナー視点では賃借人が入って初めて収益用不動産であり、借り手のない商業用途の不動産は税金、修繕費等の出費ばかりの金食い虫。
「負債物件」すなわち「売れない不動産」になってしまいます。
特に、近年、宇都宮市は都心の日帰り出張コース化し、大手企業も支店を撤退させる傾向が強いので、商業テナントの需要は頭打ちです。
住宅の場合、所有物件や親の持ち家などがない限り、人は必ずどこかに住居を借りて住まなければなりません。
住宅を借りる費用はいわば生活していくための経費であり必ずかかるコストになります。
経費なので安いに越したことはありませんし、多少条件が悪くても、家賃が安ければ、住んでいる人が我慢すれば済む話です。
しかし！
商業ビルのテナントはそうはいきません。
商業は投資、儲からない立地と判断されればタダでも借りない。
皆様の自宅周辺にも「貸しテナント」の看板が何年もかかっている物件があるのではないでしょうか。
それらの物件は、オーナーの希望賃料が高いから借り手がつかない場合もありますが、
そもそもその場所で商売が成り立たず、借り手がいないという物件も数多くあるのです！
宇都宮の中心市街地にも売りビルの案件がいくつかあるのですが。。
肝心のテナントが埋まらない。。。
不動産は立地がすべて！ ですが。。。
『卵を生まないニワトリ』状態では、格安でしか取引されないのです。
ここで注意が必要なのは！
「安いから」というだけで飛びつかないこと！
割安物件には必ず、その理由があります！
一等地の物件でも、金食い虫が土地の上に乗っていては、価値がないのです。
建物の撤去には高額の費用がかかりますし、商業用途から住居へのコンバージョンも容易ではありませんし、多額の費用が掛かります。
一見格安に見えても、上物の撤去費用を考えたら、割高な物件も沢山あります。
立地はもちろん重要ですが、不動産投資の基本はキャッシュフローです。
常に、収益還元法を使って物件を冷静に判断する視点が必要でしょう。
過去に簡単な収益還元価格の出し方を書きましたのでご参考下さい。
→【超簡単！不動産価値の算出方法とは？？】
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