全国で実に、約900万戸もの空き家が存在し、野村総合研究所は2043年には今の2倍以上の1887万戸へ増えると予測しています。
実質賃金がマイナス続きで可処分所得が減少しているなか、一方では新築住宅の高騰が続いており、中古物件への関心が全国的に高まっています。
→相続空き家、放置はコスト負担重く 早期の話し合いで対応模索（日本経済新聞）
→東京23区の新築マンション、4~9月も最高値1億3309万円 実需は中古へ（日本経済新聞）
こうした状況下で、相続などで取得した実家の空き家問題が、これまで以上に深刻なリスクとなっている現実をご存知でしょうか。
多くの方が「いずれ処分する」「そのうち何とかする」と空き家を放置していますが、これが後々、取り返しのつかない負担となる可能性が高まっています。
解体業者の倒産急増と費用高騰の深刻な実態
東京商工リサーチの最新データによると、2025年1-7月の解体工事業の倒産は36件で、過去20年間で最多ペースとなっています。
倒産原因の6割超が「受注不振」で、格安・安価を謳う小規模業者が価格競争で採算割れとなり、倒産に追い込まれているのです。
→解体工事業の倒産が最多ペース ～ 進む小規模業者の淘汰、難しいコスト削減 ～（東京商工リサーチ）
つまり、「格安で解体します」という業者ほど、実は経営が苦しく、倒産リスクが高いという皮肉な状況になっています。
この解体業者の淘汰が進む一方で、解体費用は確実に上昇し続けています。
日本経済新聞の記事でも指摘されていますが、空き家を長く保有すればするほど、固定資産税、光熱費、水道料金、火災保険料といった維持費用が発生し続けます。
しかし、さらに深刻なのが解体費の異常な高騰です。
全国空き家対策コンソーシアムによると、人手不足などの影響で解体費が年5%前後ずつ上昇しているとのことです。
特に産業廃棄物の処分費用は、この5年間で2倍近くに跳ね上がった地域も存在します。
つまり、「いずれ処分する」と先送りにすればするほど、解体にかかる費用は確実に膨らんでいくということです。
そして、解体業者の倒産が続けば、依頼したくても業者が見つからない、あるいは適正価格を支払える依頼者の案件しか受けない業者が増え、予算の限られた一般世帯の空き家解体は後回しにされるリスクが高まります。
宇都宮市内でも、この影響は確実に表れ始めています。
数年前なら100万円程度で解体できた一般的な木造住宅が、今では150万円〜200万円くらいも解体費用が必要になるケースは珍しくありません。
特に古い建物ではアスベスト規制の影響もあり、2022年4月からの事前調査義務化により、解体コストはさらに上昇しています。
リフォームの現場で起きている深刻な事態
空き家を解体するのではなく、リフォームして使いたいと考えている方も多いでしょう。
しかし、リフォーム市場では解体以上に深刻な構造的問題が起きています。
政府の調べによると、約30年前には685万人いた建設業の就業者が、2024年には477万人まで減少しました。
つまり、この30年間で約3割もの職人が減ってしまったのです。
さらに問題なのは、残っている職人の高齢化です。
現在、55歳以上のベテラン職人が約4割を占める一方で、29歳以下の若手職人はわずか1割程度しかいません。
このままでは、あと10年もすればベテラン職人が引退し、職人不足はさらに深刻化することが確実です。
政府は外国人労働者を受け入れようとしていますが、技術の習得には時間がかかるため、すぐに解決できる問題ではありません。
そして、最も深刻なのは「職人の奪い合い」が起きているという現実です。
今、東京都心では、マンションバブルで物件高騰が続き、ターミナル駅の渋谷駅や新宿駅でも大規模で複雑な都市再生が行われており、単価が高くて稼げる仕事がゴロゴロあります。
ただでさえ職人不足で高齢化している上に、良い職人さんの奪い合いになってしまっているのです。
現時点で、「一人工」は、3万円〜3.5万円まで跳ね上がっている現場もあるそうで、どんどん職人が大都会に流れてしまっています。
実際に、宇都宮市内でも複数の知人から「小規模なリフォーム案件を依頼したら断られた」という話を聞くようになりました。
10年以上の付き合いがある職人でも、30万円程度の小規模リフォームは「あんまり儲からない」という理由で断られるケースが出ているのです。
つまり、今後は腕の良い職人さんを捕まえるのが今よりもっと難しくなり、リフォーム費用をかけられない物件ほど相手にされなくなっていくということです。
相手をしてくれるのは腕の悪い暇な職人か悪徳業者だけ、みたいな状態にもなりかねません。
さらに追い打ちをかけるニュースがあります。
→国発注の土木工事に｢夏休み｣ 国交省が仕様書明記、熱中症対策で推奨（日本経済新聞）
国土交通省は近年の猛暑を受け、真夏の現場作業を休む「夏季休工」を導入する方針を固めました。
記事では政府発注の土木工事を対象となっていますが、やがて全体に波及し、すぐにリフォーム業界にもその波はやってくるでしょう。
夏の作業が割増になったり、夏の期間休むということで春秋冬を高い料金設定にして穴埋めしたり、必ずしわ寄せがくるはずです。
加えて、インフレの影響でリフォーム資材の価格も年々上昇しています。
システムキッチン、ユニットバス、給湯器などの住宅設備機器は、原材料費の高騰により、過去3年間で平均20〜30%も値上がりしています。
つまり、「後でリフォームすればいい」と先送りすればするほど、必要な費用は確実に膨らみ、さらに依頼できる業者も見つからないという二重苦に陥るリスクが高まっているのです。
空き家放置が周辺不動産にも悪影響
空き家を放置することで、自分自身の費用負担が増えるだけではありません。
横浜市立大学の研究によると、長期間(4年以上)継続した空き家が50メートル以内で1軒増えるごとに、周辺の住宅の取引価格が約3%低下したとのことです。
庭木の繁茂や害虫の発生、空き家が犯罪に使われる不安などが影響している可能性があるとされていますが、誰が考えても空き家がたくさんあるような住宅街に積極的に住もうとする人が少ないのは当たり前です。
つまり、空き家を放置することで、周辺の不動産価値まで下げてしまい、結果的に自分の空き家もさらに売りにくくなるという悪循環に陥るのです。
宇都宮市内でも、古い住宅街で空き家が増えているエリアでは、この影響が顕著に表れ始めています。
今こそ、早期の決断が必要な理由
日経の記事でも、相続から時間が経過するとともに空き家所有者の高齢化が進み、共有状態なら原則全員の同意が必要なのに、売却などの話し合いはどんどん難しくなると指摘されています。
逆に、相続直後に対応すれば、スムーズに解決する例が多いとのことです。
実際に、私が20年以上この業界で仕事をしてきて確信しているのは、不動産の問題は「先延ばしすればするほど選択肢が減る」ということです。
今なら、自分や親族が住む、適正価格で売却する、賃貸に出す、大規模修繕して資産価値を維持する、といった選択肢があります。
しかし、数年後には状況が一変している可能性があります。
解体費がさらに上昇し、もはや一般世帯では負担できない水準に達してしまうかもしれません。
東京商工リサーチのデータが示すように、解体業者の倒産は過去最多ペースで進んでおり、依頼したくても業者が見つからない事態も想定されます。
リフォーム業者も小規模案件を受けなくなり、腕の良い職人は都市部の大規模再開発に流れてしまい、相手にしてもらえなくなる可能性が高まってきます。
そして、建物の劣化が進めば売却も賃貸も困難になり、周辺相場の低迷で売却価格も大幅に下落してしまいます。
小規模業者の淘汰が増えると、効率のいい大規模工事が優先され、工事進捗に目詰まりを起こしやすくなり、一般世帯の解体やリフォーム案件は優先度が下がらざるを得ません。
まとめ : 逃げ場は今だけかもしれない
全国で900万戸、2043年には1887万戸へと増え続ける空き家。
実質賃金がマイナス続きで可処分所得が減少する中、解体費は年5%ずつ上昇し、解体工事業の倒産は過去最多ペースで進んでいます。
リフォームでは建設技能者が30年前から35%も減少し、職人の高齢化が進む一方で、都市部の大規模再開発に良い職人が流れ、小規模案件は相手にされなくなっています。
さらに、2022年4月からのアスベスト事前調査の義務化など、規制の強化により古い建物の解体コストは増加の一途をたどっています。
宇都宮市内でも、この構造的な変化は確実に進行しています。
「いずれ処分する」「そのうち何とかする」と空き家を放置している方は、今こそ真剣に早期対応を検討すべき時期に来ています。
日経の記事でも強調されていた通り、相続前もしくは相続後1年程度の間に対応を話し合わないと、空き家期間は長引き、問題解決はますます困難になります。
解体するにせよ、売却するにせよ、リフォームして活用するにせよ、「選択肢がある」うちに行動することが、後々の大きな負担を避ける唯一の方法です。
逃げ場は今だけかもしれません。
空き家をお持ちの方、相続の可能性がある実家をお持ちの方は、ぜひ早期の対応をご検討ください。
今回の内容が、皆さまのお役に立てば幸いです🙌
本記事は2025年11月2日時点の情報に基づいています
★荻原功太朗の業務について★
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