最近、ChatGPTやClaude、Geminiといった生成AIを日常的に使う人が急増しています。
実際、従来のようにGoogle検索でサイトを見つけてアクセスする人が減り、直接AIに質問する人が大幅に増えているのが現実です。
この影響は不動産業界にも押し寄せていて、宇都宮市内の不動産査定についても、今では生成AIに「宇都宮市○○町の築20年マンション、売却相場教えて」と質問すればそれなりの回答が返ってくるようになりました。
しかし、不動産のプロとして20年以上この業界に携わってきた中で気づいたのは、AI査定には構造的な限界があるということです。
これらの特徴を知っておくと、AI査定をより上手に活用できるはずです。
今回は、私が現場で日々感じている生成AIが行う不動産査定の問題点をお話しします。
わざわざ査定サイトに行く時代は終わった
まず現在の状況を整理してみましょう。
ChatGPTを使う人は世界で4億人を突破し、多くの人がAIで情報収集を完結させています。
従来なら「宇都宮市 不動産査定」でGoogle検索し、査定サイトにアクセスして住所や築年数などの物件情報を入力していたものが、今では普段使っているAIに直接「家の査定価格を教えて」と質問する流れに完全に変わりました。
実際、AIからウェブサイトへのアクセスが半年で8倍以上に増えた一方で、従来の検索経由でのサイト訪問は大幅に減少しています。
つまり、従来の不動産査定サイトの役割は確実に縮小していると言えるでしょう。
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過去ログ→【宇都宮市で不動産を売るなら一括査定するべき？】一括査定の仕組みと問題点を徹底解説！
多くの問題を抱えている一括査定サイトの影響も小さくなり、業界全体のゆがみの解消がAIによってもたらされようとしています。
また、AIの回答だけで満足してしまう人が急増していて、元のサイトを見に行く人は96%も減ってしまったという驚くべき調査結果もあります。
AI査定の特徴を知っておこう
しかし、生成AIが行う不動産査定には構造的な限界があります。
1. あなたの家の「個別事情」は把握が難しい
AI査定で興味深いのは、同じ住所、同じ築年数でも、それぞれの家が持つ独特な「個性」を読み取ることができないという点です。
例えば、築20年のマンションでも、前の住人の生活スタイルによって室内の状況は大きく変わります。
また、ペットの匂いや水回りの状態、上下階の関係など、実際に足を運んでみないとわからない要素が価格に影響することもあります。
戸建ての場合はさらに複雑で、隣地との関係や日当たりの実際の状況、近隣の雰囲気、土地の微妙な傾斜といった立地条件に加えて、建物そのもののグレードや管理状況も大きく影響します。
同じ築年数でも、どのハウスメーカーが建てたか、これまでどんなメンテナンスやリフォームが行われてきたか、設備機器の交換履歴はどうかなど、現地で実際に確認しないとわからない要素が価格に反映されません。
2. 宇都宮市の「今」の変化は反映が難しい
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私が宇都宮市で日々感じているのは、同じエリアでも細かい立地による価値の変化です。
すでに宇都宮市内でも不動産の３極化とも言える動きが徐々に顕在化し始めており、ミクロな立地の差は現場レベルでしか価値判断しにくいのです。
わかりやすいのがLRT開業後、電停からの距離によって、実際の成約価格に大きな差が出始めている状況です。
ただ、AIはこうした「まさに今起きている市場の変化」を即座に反映することは、生成AIの仕組み上難しいのが現状です。
地元で長年仕事をしていると「このエリアは最近注目されているな」「あの通りは意外と人気が出てきた」といった微細な変化を感じ取れることがありますが、こうした肌感覚的な情報をAIが処理できるようになるのは、まだまだ時間がかかりそうです。
3. 「タイミング」の判断は別の視点が必要
不動産売却で面白いのは「タイミング」の重要性です。
同じ物件でも、売り出す時期や市場の状況によって結果が変わることがあります。
「今売るのがいいのか、少し様子を見た方がいいのか」「この価格設定で様子を見るか、もう少し調整するか」といった判断は、数字だけでは見えてこない要素が関わってくることも多いです。
長年の経験や市場を観察する目は安易に複製できず、市場のリアルタイム情報をいち早く取得できる点も、AIより不動産業者が勝る点です。
AIが苦手な「リアルタイム性」という課題
多くの方がAIの回答で一旦納得されるのは自然なことです。
ただ、AIが提供してくれる情報は、基本的に過去のデータの蓄積から導き出されています。
不動産市場は日々微妙に変化していて、特に宇都宮市のようにLRT開業という大きな街の変化があったエリアでは、過去のデータだけでは見えてこない部分もあります。
リアルタイム情報の技術的な制約
AIがリアルタイム情報を完璧に処理することが難しい背景には、技術的な理由があります。
全国の不動産情報を毎日更新し続けるには天文学的なコストがかかるため、生成AIで処理するのはほぼ不可能です。
ですから、定期的に情報を更新し、バージョンアップをしていて、「過去」を分析するのは得意ですが、「今」を分析するには情報不足になり、精度が落ちてしまいます。
また、実際の売買で最も重要な「本当の成約価格」は、プライバシー保護の関係で公開されないケースが多く、AIが学習できる情報には自ずと限界があります。
人間だからこそ気づけることがある
では、人間の不動産業者は、このAI時代にどのような価値を提供できるのでしょうか。
私なりに感じていることをお話しします。
1. 実際にあなたの家を見て感じ取れること
物件を実際に見て、触って、周辺を歩いて感じてみる。これは、どれだけ技術が進歩しても人間にしかできないこと、人間にしか感じ取れない価値があります。建物の状況、周辺の音の感じ、日当たりの実際の様子、近所の雰囲気など、五感で感じ取る情報には、数字には表れない価値があることが多いのです。
2. 売る側と買う側をつなぐ役割
売主さんと買主さんの間に立って、お互いが納得できる条件を見つけていく。あなたの家の良さを最大限に伝える方法を考える。こうしたコミュニケーションの部分は、やはり人間ならではの役割なのかもしれません。
3. 宇都宮市での長年の経験とつながり
宇都宮市内で家を探している方への情報提供、業界内のネットワークを通じた情報交換、長年の経験から感じ取る市場の動向。こうした「人と人とのつながり」が、時として予想以上の結果につながることがあります。
AI査定は「出発点」として活用する
AI査定について誤解を生みたくないのですが、決して否定的に考えているわけではありません。
むしろ「最初の出発点」としては、とても便利なツールだと思っています。
不動産の売却を検討する際にはぜひ活用するべきでしょう。
だれもが簡単に自分の不動産を簡易査定できるようになることで、悪意のある取引相手から大切な財産を守るのに役立ちます。
大切なのは、AIが提供してくれる情報を「一つの参考」として受け取りつつ、より詳しいことが知りたくなった時に、地域の事情に詳しい人に話を聞いてみるという流れです。
宇都宮市だからこそ注意すべきこと
宇都宮市のような地方都市では、売買される物件の数が首都圏に比べて少ないため、AIが学習できるデータも限られています。
東京なら似たような物件の取引が月に数十件あるかもしれませんが、宇都宮市内の特定エリアでは年に数件しかないことも珍しくありません。
また、LRT効果のような宇都宮市特有の変化要因は、全国規模のAIには正確に反映されにくいのが現実です。
特に最近では、LRT西側延伸計画の延期発表が良い例です。
この発表が出た直後から、駅西側エリアの不動産市場には微妙な変化が見え始めています。
投資家の関心が東側に向かったり、西側での物件購入を様子見する動きが出たりと、地元にいるとリアルタイムで感じ取れる市場の変化があります。
しかし、こうした「昨日発表された政策変更が今日の市場心理に与える影響」といった情報を、AIシステムが即座に取得し、査定に反映させるのは、今の生成AIのシステム設計上、困難です。
データの収集、処理、学習、反映という一連の流れを考えると、実際の市場変化から数ヶ月遅れての反映になることも珍しくありません。
こうした地域特有の都市計画の行方や市場心理の変化、駅東・駅西エリアの長短の価格動向、LRT沿線の人気度など、地元で日々取引に携わっていないと分からない細かな変化は、AI分析だけでは限界があります。
新しい時代の不動産売却を考える
AI査定が普及する中で、多くの方が「便利だけど、なんとなく不安」という気持ちを抱かれているのではないでしょうか。
実際、私のところにも「AIで査定してみたけれど、この数字って信じていいのかな？」というご相談が増えています。
そんな時、ふと思い出すのは、昔から言われている「餅（モチ）は餅屋」という言葉です。
技術がどれほど進歩しても、やはりその道のプロが持つ経験と直感には、数値で測れない何か特別なものがあり、人間はそれを感じ取れます。
宇都宮市で家の売却を考えられている方の中には、「まずはAIで相場を調べてみよう」という方も多いでしょう。
それは とても自然で賢い第一歩だと思います。
そして、その次に「本当のところはどうなんだろう？」と疑問に思われた時、地元を知り尽くした誰かの話も聞いてみたくなるものです。
宇都宮で育ち、宇都宮市の街を歩き回って20年以上、LRT開業前後の変化も間近で見てきて、この土地の微妙な変化を日々感じ取っているうちに、AIでは見えない部分がたくさんあることに気づかされています。
「ちょっと話を聞いてみたい」そんな気持ちになった時に、頼れる人がいるというのは、案外心強いものかもしれませんね。
AI時代で急速に変化している不動産取引について、今後も現場の視点から情報をお届けしていきたいと思います。
今回の内容が皆さまのお役に立てば幸いです🙌
★荻原功太朗の業務について★
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