トランプ大統領の関税発表で、世界中の金融マーケットに激震が走っています！
アメリカが関税政策を打ち出したことで、世界経済が突如として地域ブロック化の様相を呈し出しました。
アメリカが世界中に関税を課すことに端を発した世界同時株安は、わずか1日でNYダウが2231ドル（5.5%）安という史上3番目の下げ幅を記録。
ナスダック総合指数も6%安となり、「弱気相場」入りしました。
さらに「西側」の分裂も鮮明になり、マクロン仏大統領が「欧州の未来をワシントンやモスクワに決めさせてはならない」と宣言するなど、冷戦終結後築かれてきたグローバル秩序が大きく揺らいでいます。
→「西側」の分裂、崩壊した戦後秩序 日本は大丈夫か（日本経済新聞）
この世界的激変は宇都宮市の不動産マーケットにも確実に影響をもたらします。
結論から言えば、世界のブロック経済化で、すでに進行していた「二極化」が更に加速し、LRT沿線など一部優良エリアは比較的堅調を維持する一方、郊外部や製造業依存度の高いエリアでは不動産価格の下落リスクが高まっています。
特にホンダ、日産、キャノンなど輸出依存度の高い製造業が集積する宇都宮市と周辺区域は、関税問題による地域経済への打撃が不動産市場の冷え込みに直結する恐れがあります。
今後は「どこでも良い」時代が完全に終わり、エリアによる選別がさらに厳しくなるでしょう。
空き家や未使用実家の「持ち続けるリスク」も急増しており、特に郊外の築古物件は早期売却を検討すべき時期に来ています。
今回は、インフレで弱っている世界経済に、関税措置がさらなる追い打ちをかけ、大きな景気後退を迎えた場合を想定し、宇都宮市の不動産マーケットを考察してみます。
金融市場の変動と不動産への影響
世界的な株安と経済不安が広がる一方で、物価高騰も続く「スタグフレーション」的な状況では、政策当局は難しい判断を迫られています。
市場では「FRBは年内に利下げを実施するだろう」との見方が広がっていますが、これは物価安定よりも深刻な景気後退を避けるための「最後の手段」となる可能性が高いです。
住宅ローン金利と購買意欲への影響
現在の物価高騰が続く状況では、本来なら中央銀行は利下げに慎重になるはずです。
しかし、マーケットはすでに景気悪化を視野に入れ、長期金利が急低下しています！
→長期金利が急低下 一時1.16%、世界的に国債へ需要（日本経済新聞）
もし利下げが起きるとすれば、それは国内景気が相当悪化することが前提となるシナリオです。
このような状況下では、住宅ローン金利は低下するかもしれませんが、失業率が上昇し、雇用不安や所得減少により、住宅購入意欲そのものが減退する可能性が高いでしょう。
宇都宮市周辺は製造業が集積しており、特にホンダや日産、キャノンなど輸出依存度の高い大手メーカーの生産拠点が多くあります。
これらの企業が米中の関税応酬の影響を受ければ、地域経済と雇用に直接的な打撃となり、不動産需要の大幅な冷え込みにつながる恐れがあります。
投資マネーの動向と資産選択の変化
世界的な経済不安と物価高騰が続く中、投資家は「安全資産」としてゴールドなどの貴金属に資金を振り向ける傾向が強まっています。
実際、地政学リスクの高まりと米国の景気後退懸念から、金価格は過去最高値を更新し続けており、パフォーマンス面でも現金や国債を大きく上回っています。
一方で、こうした現物資産への注目の高まりは、不動産マーケットにとってもプラスに作用する可能性があります。
インフレヘッジとしての実物資産という観点では、ゴールドと不動産は同じカテゴリーに属するため、ゴールド価格の上昇は不動産への関心も高める効果があるからです。
特に立地の良い不動産は、金と同様に「価値の保存手段」として見直される傾向にあります。
ただし、これはあくまでも選別的な動きであり、宇都宮市内においても一部の優良立地の物件に限られます。
建築資材価格の上昇と新築市場への影響
米中間の関税の掛け合いは、サプライチェーンの混乱を招き、ただでさえ円安、インフレ傾向がつづくなか、建築に使う木材や金属、設備機器などの輸入価格をさらに押し上げる要因となります。
すでに深刻な建設現場の人手不足や燃料費の高騰も加わり、新しい家を建てるコストが更に上昇することが予想されます。
宇都宮市内では、建築コストの上昇で、住宅メーカーやデベロッパーが新しい物件の建設に慎重になり、新築物件の供給が減少する傾向にあります。
通常なら物件の供給数が減れば希少性が高まり、価格は維持されるはずです。
しかし今回は事情が異なります。
というのも、インフレに手取り収入が追いつかず、人々の住宅購入意欲も冷え込んでいるからです。
さらなる関税ショックで、景気の先行き不安から「今は家を買うべきではない」と考える人が増えれば、需要と供給の両方が減少する状況になります。
このような状態では、たとえ新築物件の数が減っても、価格の下落を防ぐことは難しくなります。
特に懸念されるのは、「コストは上がるのに売れない」という悪循環です。
建築費用の上昇で新築物件の価格は上げざるを得ませんが、景気後退で購入できる人が減れば、結局は値引きをせざるを得なくなります。
そうなると体力のない地場の小さな工務店の経営は成り立たなくなります。
建築会社の収益が圧迫されると、さらに新規建設が減り、関連産業にも影響が広がり、地域の雇用にも影響が出ます。
この悪循環は新築だけでなく中古市場にも波及し、不動産市場全体が縮小してしまう恐れがあるので注視しています。
製造業集積地としての宇都宮と関税問題の影響
宇都宮市および栃木県は、日本有数の製造業集積地です。
県内にはホンダの四輪車工場や関連部品メーカー、日産自動車のエンジン工場、キャノンの光学機器工場など、グローバルに展開する大手製造業の拠点が多数存在します。
特に自動車産業は米国市場への依存度が高く、米国による自動車関税引き上げで、製造業の業績が急速に悪化すると、地域経済に深刻な影響を及ぼす可能性があります。
この影響は住宅市場にも直結します。
大手製造業の従業員が多く居住するエリアでは、関税問題による生産縮小や雇用調整が行われた場合、短期間で住宅需要が減少し、価格下落に見舞われる可能性があります。
また、自動車産業は電気自動車への移行という大きな転換点にあり、従来のエンジン関連部品の生産拠点である宇都宮周辺地域は、その影響を強く受けそうです。
こうした産業構造の変化とコストプッシュインフレ、関税問題が重なることで、地域経済の先行きには前例のない不透明感が広がり始めています。
LRT開業と市内の二極化加速
宇都宮市の駅東エリアでは、2023年にLRT（ライトレール）が開業し、市内の交通インフラが改善されました。
このインフラ整備は、すでに進行していた市内の地価の二極化をさらに加速させています。
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LRT沿線では、新たな開発計画が目白押しで、不動産価値に下支え効果がありますが、再開発に取り残された郊外部では空き家の増加や価格下落が止まらない状況です。
世界経済の不確実性が高まる中、この格差はさらに拡大し、一部エリアへの「選別投資」がいっそう鮮明になると予想しています。
日本全体でも居住地選択の傾向にも変化が見られます。
コロナ禍では「地方移住」や「郊外志向」が注目されましたが、ポストコロナの現在、この流れは想定ほど拡大せず、むしろ逆転しています。
多くの企業がリモートワークを削減し、オフィス回帰を進める中、再び職場に近く、利便性の高い都市部の物件が選ばれる傾向が強まっています。
宇都宮市内でもこの傾向は顕著で、LRT沿線など交通アクセスの良い立地へ需要が集中し、郊外の需要減退が鮮明になっています。
これにより、市内の不動産価値の二極化がさらに加速しています。
空き家・未使用実家の売却判断が急務となるエリア
アメリカの関税問題を契機とした世界経済の不安定化と宇都宮市内の不動産二極化が進む中、空き家や使用していない実家を所有し続けるリスクが急速に高まっています。
特に注意が必要なのは以下の3つのタイプの地域です。
第一に、公共交通網から取り残されたエリアの物件です。
宇都宮市では高齢者の増加にともない、各種鉄道、LRT沿線の交通利便性の高い立地の需要が今後も続くことが予想されます。
もともと本数の少ないバス路線に依存した地域では、減便等でより交通アクセスが悪化し、マイカーの運転が困難になった高齢者や若年層にとって住みにくい環境となっています。
こうした地域では若年層の流出と空き家の増加が同時進行し、毎年1〜3%の価格下落が続いています。
第二に、単一の製造業に経済的に依存している地域の物件です。
宇都宮市周辺には自動車関連産業や精密機器メーカーの工場が点在しており、これらの企業の業績変動が周辺不動産価値に直結します。
米中貿易摩擦による関税引き上げは、輸出依存度の高いこれらの企業に影響を与え、工場周辺の住宅地では買い手市場が続いています。
重要なのは、このリスクはLRT沿線かどうかとは別の軸で評価する必要があるという点です。
交通の利便性は良くても、地域の雇用基盤が揺らげば不動産価値は下落するため、両方の視点からの分析が必要です。
第三に、1970〜80年代に建設された大規模住宅団地の物件です。
宇都宮市内には昭和期に開発された住宅団地が複数あり、これらは建物の老朽化と住民の高齢化が同時に進行しています。
耐震基準も旧耐震のものが多く、水回りも含めた大規模なリフォームやリノベーションには平均800〜1,000万円の費用がかかりますが、多くの地域ではその投資に見合った価格上昇は期待できません。
特に相続した実家などは年間の固定資産税・維持費と将来の解体費用（平均300万円）を考慮すると、「持ち続ける負担」が年々増大するおそれがあります。
二極化のさらなる進行を見据えた不動産投資
すでに極端な二極化が進行している宇都宮市内の不動産市場は、このまま混乱がつづき、景気後退局面に入ると、さらに格差が拡大するでしょう。
LRT沿線や特定の利便性の高いエリアへの需要集中と、それ以外のエリアでの需要減退という格差構造が固定化する可能性が高いです。
→日産、国内生産を米国に一部移管 追加関税で輸出回避（日本経済新聞）
特に製造業の業績の行方は今後の宇都宮市内の不動産市場を左右する重要な要素となります。
米中関税問題が短期的に解決せず、地域の主要産業が長期的な構造調整を迫られるようなシナリオになると、宇都宮市内全体の不動産相場に長期的な下落圧力がかかる可能性があります。
このような環境下での投資戦略は、従来以上に慎重さが求められます。
「どこでも良い」時代は完全に終わり、ミクロな地域特性の見極めがより重要になっています。
特に景気後退局面では、現金の流動性を確保しつつ、厳選された立地の物件に絞って投資を検討することが賢明です。
しかし、ピンチはチャンスでもあり、大きな景気の転換時には、普段はマーケットに流通しない、プレミアムな物件を入手できるチャンスがあり、資金に余裕のある投資家にとっては物件の仕込み時でもあります。
また、ローン金利が低下したとしても、それは景気悪化の反映である可能性が高いため、安易な借入れをして投資を拡大することは避けるべきでしょう。
景気後退期には、財務的な余裕を持つことがなにより重要になります。
「攻め」よりも「守り」の姿勢で、キャッシュフローの安定性を重視した投資判断が求められます。
まとめ：現実的な視点で見る宇都宮市の不動産市場
世界経済の不確実性が高まる中、宇都宮市の不動産市場も厳しい局面を迎える可能性があります。
市内の二極化がすでに極端に進んでいる現状を認識し、その流れを見据えた現実的な投資判断が求められます。
宇都宮市周辺はホンダ、日産、キャノンといった大手製造業の生産拠点が集積しており、アメリカの関税政策の影響を直接受ける可能性が高い地域です。
日産は早々に国内生産の一部を米国に移管する動きを見せています。
これらの企業の業績悪化や生産調整は、地域経済と不動産市場に深刻な影響をもたらす恐れがあります。
世界中で、今回の関税問題だけでなく、リーマンショックのような金融恐慌に襲われる不確実性が高まっています。
世界恐慌のような状態になれば、今計画されている、JR宇都宮駅周辺の再開発や民間プロジェクトは延期や開発中止に追い込まれる可能性が高いでしょう。
逆に、景気がどこまで悪化するかにもよりますが、投資資金が途絶え、民間の不動産開発が抑制されるようなことにでもなれば、景気刺激策として、LRTの西側延伸計画や公的な再開発にはプラスの効果があるかもしれません。
景気悪化だけでなく、これから人口減、世帯数減も待ったなしの状況のため、空き家や使用していない実家については、「持ち続けるリスク」が高まっており、早期売却の検討が迫られるケースが増えていくでしょう。
一方で、JR宇都宮駅周辺やLRT沿線など限られたエリアへの選別投資が加速する中、優良物件は底堅い相場を長期間形成する可能性が高いと見ています。
投資判断においては宇都宮市の地域特性を冷静に分析し、LRT西側延伸等の、計画された都市開発の進捗状況を確認しつつ、長期的な視点で判断することが、この不確実な時代を生き抜くためのカギとなるでしょう。
今回の内容が皆さまのお役に立てば幸いです🙌
★荻原功太朗の業務について★
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