【宇都宮市でサラリーマンが不動産投資！？】ドツボにハマる大家トラブルとは！？

首都圏の新築マンション価格が高騰著しく、金利の上昇傾向、生活物価の明らかなインフレも手伝ってさらに不動産投資に熱視線が注がれています。

しかし、不動産は「資産」と思って購入したものが一転「負動産」と負の資産になることもめずらしくありません。

「投資」と言えども、買ってからがはじまりの「事業」としての一面もある不動産投資の実態を、物件を所有、管理、仲介している立場から宇都宮市の現場の状況を踏まえてお伝えします。

不動産投資家の約4割が【サラリーマン】なぜ多い?『3つの理由』

国土交通省の調査によると「不動産投資の経験がある」と答えた人の約4割が“サラリーマン”であることがわかりました。

また、世帯収入別で見てみると最も多いのが「500万円～800万円未満」ということです。

物価上昇に賃上げが追いつかない中、不動産投資を副業に選んでいる人が多いようです。

サラリーマンの不動産投資が多い理由は大きく3つあると思っています。

1:給与依存への将来不安

2:プッシュ型セールスに会う機会の多さ

3:銀行融資の容易さ

まずは「給与依存への将来不安」ですが、「老後2000万円問題」というのもありましたけど、給与と退職金だけでは老後不安があるので、違う給与の柱を作りたいという思いが強い傾向があります。

次に「プッシュ型セール」というのは、不動産は動く金額が大きく、手数料が多く取れる為、介在する業者が多く、経験や知識不足のサラリーマンへのセールスが猛烈にかけられている影響が大きいです。

そして、いざ不動産を買いたいとなった際のハードルは資金ですが、サラリーマンは「銀行融資の容易さ」というのがあります。

勤務先が大手や公務員だと、収入が安定していますから、銀行からすると融資をつけやすく、会社員の副業として不動産投資が増えてきています。

弊社では自社で賃貸物件を所有していますし、地主さんから預かった物件とともに自社物件の管理も行っています。

また、投資物件の売買仲介も行っていますので、現場からみてサラリーマン大家さんで成功している方が少数なのもよく存じています。

金融商品としてリート等を通じて不動産投資するならまだしも、サラリーマンの方が直接自分で融資を受けて物件を購入して不動産投資を行うのはリスクが大き過ぎます。

不動産投資での主なトラブルをざっとあげると、

1:賃料から返済できず収支がマイナス

2:滞納・夜逃げなど入居者による問題

3:台風や地震などの自然災害、事件・事故などの人災が発生

4:税金が払えなくなる

5:訴訟トラブル

もっとも根本的なトラブルが、「賃料から返済できず収支がマイナス」に陥る点です。

ここから始まり、入居審査があまくなり、次々と他のトラブルや、金銭的な余裕がなくなることで、ドツボへとハマって行きます。

特に、購入後の運営コストの見積もりが甘かったり、知識不足でトラブルになる事例も多いです。

私自身、物件管理を始めたばかりの時は、リフォームや原状回復でトラブル続出でした😅

リフォームでは室内の水回りや壁紙や床工事、屋上がある場合は防水、外壁は窓周りや目地のシーリング等専多岐にわたり、適正な工事単価もわからない人が多いのが現実です。

そのため、多くのサラリーマン大家さんに限らず、ほとんどの大家さんは管理会社に丸投げになるのが現状です。

管理会社に丸投げすると相場平均より２０％〜３０％高い金額のリフォーム費用がかかることになります。

このあたりをケチって、入退去の管理だけを管理会社へ、修繕工事は自分が現場監督をして行おうとする方も多いですが、あまりオススメできません。

数多くの不動産を所有する本業の大家さんならともかく、サラリーマン大家さんの『一番の肝は客付け』だからです。

リフォームコストを削減できたところで、客付けを積極的に行ってもらえなければ本末転倒です。

そうやって考えると、素人で資金力もないサラリーマン大家さんは、大抵食い物にされて終わります。

失敗する方の多くは、インフルエンサーや情報商材屋に踊らされ、しっかりと調査ができていない傾向が強いですね。

物件を買ってみたけど客付けがうまくできず、収入がなく、返済ができない状態に。

なけなしの給料から投資の損失補てんをするなんて悪夢です。

サラリーマン大家さんに勝機はあるのか？

そもそもサラリーマン大家さんが不動産投資で成功する確率は非常に低いです。

なぜなら、そもそもの不動産投資の儲けの肝を理解していないからです。

不動産投資の王道は『キャピタルゲイン』です！

つまり出口戦略が重要なのですが、ほとんどのサラリーマン大家さんは購入して保有し続けることを目的にしてしまっている方がほとんど。

不労所得を毎月得る『インカムゲイン』に重点の置いてしまうと、肝心の出口戦略がおろそかになってしまいます。

厳しいですが、何をいくらで買うかという入り口をしっかり計算することができない方は他の投資家の養分でしかないのです。

だから、入り口の時点で投資の成否はすでに決まっているのです。

この点は以前書いた有料級ブログが参考になると思います。

→【Vol.2🌟実例🌟超人気格安物件を入手した友人の例！】不動産業者との上手な付き合い方とは！？

入り口で十分にキャピタルゲインを得られる物件を購入できていれば、運営上のトラブルはたいていカバーできます。

特に、宇都宮市のような地方都市ではミクロな地域の開発計画等が将来の資産価値に非常に大きな影響をあたえます。

ですから、このブログではいち早く、今後の地域の開発情報をお伝えしているので、そのあたりを参考にしている大家さんは有利になります。

私個人もこちらのブログを長いこと運営しておりますので、直接相談したいと依頼を受けることが多々あるのですが、、サラリーマン大家志望の方のご相談はたいていお断りしてます。

理由は、ほとんど無料で相談にのるだけで終わり、仕事にならないからです。

私もプロとして不動産業をやっている以上、売上をあげないと生きていけません。

ですから、サラリーマン大家を目指す方からは、相談料を有料にしています。

人に頼るのはお金がかかるのです。

タダであなたを儲けさせるお手伝いをする人は誰もいません。

そんな眉唾な話はたいてい詐欺のたぐいです。

もうひとつの理由が、サラリーマンの方が不動産投資をするにはリスクが高過ぎるので、投資としてオススメできないからです。

キャピタルゲインを得られるような投資物件はプロ案件です！

不動産業者自身も不動産を買いますから、一般の方が優良な投資物件に行き当たることはほぼありません。

つまり一般投資家が購入できる案件は、時流にうまく乗れたり、たまたま運用がうまく行った場合にのみ儲けが出るか出ないかのような薄利の案件ばかりなのです。

税金対策の一貫で不動産投資を行うような資産家の方ならまだしも、よほど覚悟をもったサラリーマンの方以外は金融商品を通じての不動産投資のほうが薄利ですが安全です。

たいていサラリーマン大家さんで成功してるような方は、しっかりした覚悟をもって挑んでいるので、最初は資金力もないので誰にも頼らず一人で試行錯誤しながら、慎重に入り口を探っています。

厳しい現実ですが、資本主義のシステムでは持つ者が圧倒的に有利です！

持たざる者が確実にのし上がって行くには、薄利でもゆっくりと時間をかけて一歩一歩登っていくしか道がありません。

スケベ心を出して、安易に悪徳セールスの投資案件にのせられてしまわないよう、十分にご注意ください😅