住み替えや買い替えなどで不動産売却を検討した場合には、宅地建物取引業者に査定依頼を行い、金額や条件に納得が出来た場合に媒介契約を締結して売り出しを行います。
媒介契約とは「売依頼」と「購入依頼」それぞれの希望者に対して、宅地建物取引業法の定めにより依頼者と宅地建物取引業者が締結しなければならない契約書です。
今回は媒介契約に関して定められたルールを理解することにより、その説明が適切であるか判断をして有利に売却活動が進められるよう、媒介契約の種類や特徴について詳細に説明を行います。
媒介契約には「専属選任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
媒介契約締結時には、宅地建物取引業者はそれぞれの契約内容について説明する義務を負っています。
ぞれぞれの媒介契約の詳細は下記表の通りです。
専属選任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
他社へ重複依頼 | 出来ない | 出来ない | 出来る |
自ら探索した相手との直接契約 | 出来ない | 出来る | 出来る |
契約有効期間 | 3か月以内 | 3か月以内 | 法令上制限なし（行政指導では、3か月以内とされている） |
指定流通機構への登録 | 媒介契約締結から5日以内 | 媒介契約締結から7日以内 | 法令上の登録義務なし（任意での登録は可） |
業務処理状況の報告 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 法令上の報告義務はなし（任意での報告は可） |
この3種類については、どれが良いかと言うものではありません。
売却を行う依頼者が契約内容の種類とメリット・デメリットを理解して、判断することになります。
ただし宅地建物取引業者の多くは「専任媒介契約」をすすめてきます。
「専任媒介契約」は、自社が主となって販売活動が行える業者メリットもありますが、依頼者にとってもメリットのある契約内容になっています。
メリットについては大きく分けて3点あります。
1．販売活動の内容が把握できる。
業務処理状況報告書が仲介業者の義務とされていることから、物件販売の活動状況が把握しやすいということです。
販売依頼を行って、業者が広告や販売活動をどのように行っているか気になるところです。
業務処理報告の内容としては下記について報告が行われます。
1.指定流通機構（ＲＥＩＮＳ）への登録日
2.販売情報掲示に関して
3.情報誌等への掲載
4.問い合わせ状況（案内実施状況も含む）
5.交渉経過状況
一般媒介の場合には、複数の業者に依頼が出来ることから一見すると良いように思えますが、報告が義務付けされていないことから販売活動状況の把握が難しく、業者の管理を依頼者自身が行わなければならないと言うデメリットがあります。
また専属専任は専任媒介と近いイメージがありますが、売主が自ら探した購入希望者との直接契約が出来ないことから、融通がきかないと言った特徴があります。
2.熱心な販売活動に期待がもてる。
自社で販売できれば両手数（売主・買主双方）から仲介手数料が入り、自社で販売が出来なくても片手数（売依頼側からの仲介手数料）が期待できますので、積極的に広告宣伝費を使用して販売活動を行っても経費倒れにならない可能性が高くなります。
一般媒介の場合には、積極的に広告宣伝費を行っても他社で売却されたら広告宣伝費などの経費が回収できません。
そのため販売活動にかける予算は消極的にならざる得ないところがあります。
3. 物件登録義務がある。
専任媒介契約の場合にはＲＥＩＮＳ（レインズ）と呼ばれる不動産登録業者のみが検索・利用できるネットワークに、媒介契約締結後7日以内の登録を義務付けています。
登録することにより、そのエリアで物件を探している他業者と情報を共有することになりますので、集客に期待が出来るようになります。
よく「どの業者に物件を探して貰っても、同じ物件が出てくる」と、言った言葉をお聞きしますが、これは探索業者がＲＥＩＮＳを利用して物件検索を行うことによります。
媒介契約の種類によらず契約期間は、3か月以内と定められています。
一般的には契約期間を3か月として締結されますが、双方の合意により1か月や2か月などの期間を定めて媒介契約を締結することが認められています。
また、定められた期間が到来したら契約は終了します。
その時には、双方の話し合いにより再契約して販売活動を継続することができます。
専任媒介契約には、業者にもその販売活動に対して定められているルールが存在しており、業者は信義則に則ってこのルールを遵守しなければなりません。
1.契約の相手方を探索するとともに、相手側との契約条件の調整等を行い契約の成立に向けて積極的に努力する。
2.売買または交換の申し込みがあったときは、遅滞なく報告する。
3.媒介契約締結後7日以内に不動産流通機構に登録をする。また登録後には宅地建物取引業法第50の6に定められた登録を証する書面を交付する。
4.物件に対しての売買価格や評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにして説明を行う（根拠を明らかにすると言う趣旨から、口頭だけでの報告では無く書面による根拠の明示が必要です）
5.売買または交換が成立した場合は、宅地建物取引業法第37条に定められた書面（契約内容記載書面）及び第35条に定められた書面（重要事項説明書）に、宅地建物取引士が記名・押印をしたうえで、第35条書面については契約締結前に、第37条書面については契約締結後遅滞なく、それぞれ交付します。
6.インスペクション（建物状況調査報告）の実施に関して内容を説明し、斡旋を求められた場合は斡旋内容を媒介契約書に記載しなければなりません。
上記でご説明をしたように、1社だけで売り依頼を受ける以上は業者にも相応の業務がかかせられます。
メリット・デメリットを含めて考えても個人的には、専任媒介契約をお勧めします。
ただし、依頼業者が誠実に販売活動を実施してくれるという前提です。
残念な話ではありますが、同業者の中には、取り扱い物件数が欲しいという目的で、査定時に相場を度外視して査定金額を提出することにより他社との差別化を図ると言う業者がいます。
これらの内容については、弊社ホームページでも詳しく解説していますのでこちらをご覧ください。
不動産には相場が存在します。
あたりまえの話ですが、根拠の無い高値物件を購入してくれる買主はいません。
査定金額に一喜一憂するのではなく、適正価格で査定が行われているかの見極めが大切です。
査定依頼を検討した場合には、全国区で事業展開する大手の宅地建物取引業者に目が行きがちですが、実際には地場で密着している業者が、地元における情報収集や実績データに基づく適正価格の査定と言ったノウハウに優れていると言った点があります。
弊社は地域密着で、宇都宮エリアで最高レベルの実績＆経験を有しております。
宇都宮エリアの不動産売却・売買のお手伝いをさせて頂いて約20年にわたり、1000件以上の取引実績がございます。
査定はもちろんですが、売却をお急ぎの方に対して積極的に買い取りを行っています。
もうじき2月になります。
例年、これから4月までの移動時期が、不動産が活性化して動く時期になります。
売却をご検討中の方は、是非、お気軽にご連絡ください。
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