国土交通省が、無料で使える「不動産情報ライブラリ」という情報サイトを公開しました！
全国津々浦の不動産にまつわる膨大なデータが集約されている【神サイト】だと話題になっています。
不動産取引事例や、公示地価、防災情報、人口情報、小中学区や施設、都市計画、等々を地図上でわかりやすく閲覧できるのが特徴です！
不動産投資家の方はもちろん、これから不動産購入を考えている方、不動産を所有している方、引っ越しを考えている方なんかには、大変参考になる必見のサイトです🙌
今回はこのサイトを使って、宇都宮市の個別物件の状況をチェックしてみます。
宇都宮市の都市計画はどうなっている？
まずは宇都宮市全体の都市計画をチェックしてみると・・
まずは住宅等を建てられるかどうかの規制、市街化区域と市街化調整区域にチェックを入れて見てみます。
黄色部分が市街化区域で、それ以外は市街化調整区域です。
調整区域の土地は基本的に住宅建設ができない場所になるので、不動産としての価値は二束三文なります。
マップ見てわかるように、環状線の内側でも住宅を建築できない調整区域が結構な面積を占めているのがわかるはずです。
FKDの北側エリア等、「どうしてここに住宅が少ないのか？」と疑問に感じている方は、都市計画を地図上に表記すれば、開発がされてない理由がよくわかるとはずです。
LRT沿線でも広大な調整区域があり、不動産開発の余地が大いにありそうなエリアなので、いずれ規制が緩和され、市街化区域になるのでは？と見られています。
すでに一部は、規制緩和をし、新産業団地として整備されることが決まっています！
過去ログ→【ますます加熱するLRT沿線の不動産開発！？】宇都宮市が新産業団地整備へ2候補地を選定！
宇都宮市の立地適正化計画は要チェック！？
不動産の将来性を左右する重要な要素が立地適正化計画の誘導区域かどうかです。
立地適正化計画とは、人口減少社会に対応したコンパクトシティを実現するためのマスタープランで、市町村が策定する計画です。
持続可能なまちづくりに向け、居住機能や医療・福祉・商業、公共交通等のさまざまな都市機能を誘導するものになります。
マップ上のグリーンと濃いグリーンの場所が誘導区域で、人や施設をこのエリアに集約させていく計画となります。
注目は、マップ上の赤線で囲われた濃いグリーンのエリアです。
この場所は、都市機能誘導区域となり、生活利便性の高い施設を集約させる計画のため、これから不動産を購入検討するなら、一番将来性が期待できるエリアになります！
逆に、立地適正化計画の誘導区域から外れた場所は（薄いグリーン、色なしエリア）必然的に将来性が低くなり、不動産価値が大きく減価していく可能性が高いです💦
現状、市街化区域でも誘導エリアからはずれている場所が数多くありますので、これから宇都宮市で物件購入を検討している方は必ずチェックしておくべきでしょう。
相場を知るための不動産マーケット情報も豊富に！？
SUUMOのような不動産ポータルサイトでは、売出し物件の価格情報が数多く閲覧できますが、実際にいくらで取引されたかはわかりません。
売り出し価格は契約前に値引き交渉され、成約価格は売り出し価格より安くなることがほととんどです。
そのため、正確な相場感を知るためには、取引価格情報（国土交通省が不動産購入者を対象にアンケート調査をした情報）と成約価格情報から、立地にあった適正な価格イメージの修正を行い、興味のある物件が割安か割高かを判断する必要があります。
「不動産情報ライブラリ」では、マップ上のエリアから簡単に成約価格も含め、様々な不動産の価格情報や取引件数等も閲覧できます！
では実際に、成約価格情報と、現在販売されている物件の売り出し価格情報を比較してみましょう。
例えば、現在弊社で販売中の泉ヶ丘２丁目の土地情報をチェックしてみますと・・
平米単価13.7万円、坪単価45.5万円で売り出されています。
この物件をもとに「不動産情報ライブラリ」でこのエリアの価格情報をチェックしてみますと！！
マップ上で情報を知りたい場所をクリックすると、該当エリアの情報が表示されます。
詳細表示をクリックすると！
中古住宅で築浅物件の取引もあるので、建物価格が取引に加味されているものは、少し判断が難しいですが、今回は土地の相場を比較しているので、土地のみの取引を絞り込みます。
該当データから、土地取引のみの成約価格をチェックしてみると！
このエリアにかなりの該当取引があります。
売出中の物件は接道が２面の角地、形状もほぼ正方形です。
該当いくつかあるなかから、一番条件の似た成約事例を絞り込んでみると、、
２年くらい前に取引された事例では、坪単価４８万円、平米単価１５万円です。
次に、該当地周辺の地価の変化を出してみると！
公示地価では、該当の宇都宮市の泉ヶ丘エリアは、ここ３年ほどで１０％ほど地価が上昇しています。
情報をまとめてみると、
【販売されている物件】
平米単価（13.7万円）
坪単価（45.5万円）
地形（ほぼ正方形）、接道２面（東・北 ６ｍ道路）
【条件の似た取引事例】
平米単価（15万円）
坪単価（48万円）
地形（ほぼ長方形）、接道１面（南東６ｍ道路）
【ここ３年ほどの地価の変化率】
１０％上長中！
✨わたしの分析、結論✨
南道路の物件の方が１割から２割ほど資産価値が高いことと、地価上昇分をを考慮しても、販売中の物件はおおむね相場なり、もしくは若干割安だと判断できるのではないでしょうか。
このように「不動産情報ライブラリ」を使うと、興味ある物件の相場感もだいたい把握できるはずです。
他にも不動産売買時や、不動産を所有しているなら、マストでチェックが必要なハザードマップや各種防災情報、小学校や中学校の学区や公共施設の情報、さらにミクロなエリアごとの人口と将来予測データまで、とにかく情報てんこ盛りです😋
膨大な情報をマップ上でまとめてチェックできますので、宇都宮市内のミクロなエリアごとに不動産の将来性も独自に分析し、予測できちゃいます。
マップ上で複数の情報を重ねてに表示させられ、情報をトータルに精査さしながら閲覧できるようになっているので大変便利です！
国交省が提供しているサイトなので、情報も随時更新され、投資家の皆さんや、マイホームユーザーには必見のサイトです。
興味本位で閲覧するだけでも楽しいし、無料で利用できますから、ご興味ありましたら是非🙌
★荻原功太朗の業務について★
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