宇都宮市では中心市街地やJR宇都宮駅周辺の区画を整理し、再開発を促したいエリアがまだ何箇所か残っています。
上図のオレンジ色の部分は再開発済みですが、青色部分はなかなか再開発が進んでいません。
特に二荒山神社周辺の馬場地区の２区画（ドンキのビルと神社東側からりそなまでの区画）は何十年も前から、再開発に向けて動いていますが、まだ具体的な開発に着手できていません。
二荒山神社東側の大きな再開発指定エリアでは、なかなか進まない再開発に業を煮やし、野村不動産が開発する分譲マンション『プラウド』の宇都宮２棟目がすでに区画内の一部で着工されて間もなく完成予定となっています。
その結果、再開発区画が一部縮小されることになるでしょう。
とはいえ、都心部の再開発は宇都宮市の長年の課題となっています。
そんななか、都心部での再開発を後押しする政策が宇都宮市から公表されました！
その内容とは、宇都宮市が指定する高度利用地区に対する容積率の大幅緩和です！
そのため、今まで２０階建てしか建てられなかった土地に、1.5倍の３０階建てのビルが建築できることになります。
政策として容積率を緩和することによって、土地所有者の再開発メリットを増えます。
当たり前ですが、土地の地権者をまとめて大きな区画で、分譲マンションに再開発する場合を考えてもらえればわかりますが、同じ土地に２０階建ての建物なのか、３０階建ての建物なのかで、販売できる戸数が大きく変わります。
その結果、地権者への再開発メリット増やして、事業を後押ししたいのです。
運用開始が今月からということで、これからの動きを注視しています。
ちなみに高度利用地区に指定されているエリアはこちらです。
濃い赤色の斜線部分が指定容積率６００％のエリアでこちらが最大９００％へ。
１万平米の区画なら、最大９万平米の床面積を空中に設置できる、まさに空中権といえますね。
そして、点線部分は４００％が最大６００％まで容積率が緩和されます。
ただし、再開発を促す目的での導入となりますので、要件として原則５,０００㎡以上のまとまった土地に適用されます。
指定エリアでおよそ１５００坪にもなる、まとまった土地を一人で所有している方はまずいないので、何人かで共同して再開発を行うのを前提としいます。
区画をまとめることができれば、不動産の資産価値を大きく増やせるので、大手の開発事業者の参画も促せます。
また、市街地再開発事業又は優良建築物等整備事業実施地区に指定する場合は、土地の区画面積が１,０００㎡以上で緩和要件を満たせることから、中心市街地のマンション等の建て替えの促進も進みそうです。
細かな緩和要件はこちらになりますので、気になる方は詳細を確認してみてください。
宇都宮市が目指す都市のモデルを見ると、西側もLRTを導入しコンパクトシティに誘導したいのがよくわかります。
早期に西側にLRTを延伸するのはもちろん、今後もこのようなLRT沿線エリアへのインセンティブを政策として行い、住民の積極的な移住を促すべきでしょう。
その結果として、街のスポンジ化を防ぎ、膨大なインフラの維持コストを低減させることができることになります。
また、行政施設や公共施設もできるだけLRTの東西沿線の軸に移動するよう、計画を行うことも必要でしょう。
できることなら、宇都宮市の図書館、美術館、博物館などの施設は、郊外でなく、中心市街地に移転できるよう計らうのがベストです。
いずれにしても宇都宮市がバックアップする赤色の高度利用地区エリアは今後も安定した、不動産価値を維持するのは間違いないでしょう。
投資家としては、積極的に取得すべき物件のエリアになりますから要注目です。
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