トウキツネをご存じでしょうか？
不動産登記に関してのアレコレを教えてくれるのがトウキツネです。
最近特に力を入れているのが「相続登記の義務化」についての広報活動です。
知っているとしたら、なかなかのマニアです。
何とこのキツネは法務省のキャラクターで、登記に関してを分かりやすく教えてくれるのです。
法務省ではこの他に「更生ペンギンのホゴちゃん・サラちゃん」という、更生を目指す人を応援するためのキャラクターも存在しています。
この愛らしいペンギンも、実は昔、非行に走っていたという設定ですから面白い。
例えば「ホゴちゃん」の場合、自ら昔は「非行ペンギン」だったとカミングアウトしており、若かりし頃に荒れていた時代があったようです。
その他にも、司法制度に関し法律案を作成したり法律や判決に関しての資料集めを主業とする司法法制部の紹介や、法務省の各機関における業務を解説する「ホウリスくん」というキャラクターもいます。
これらのキャラクターは、それぞれの分野において分かりやすく解説されたパンフレットに登場しています。
さてこれら可愛らしいキャラクターが教えてくれる専門分野の中でも、私達、不動産業者にとって身近なのが最初に紹介したトウキツネです。
義務化については、現在ご覧頂いているブログでも何度かお伝えしてきましたが、義務化されることを知らない方も多く、知ってはいても「なんか難しくて良く分からない」や「まだ先でしょう。それほど慌てなくても……」と言った方もまた多いようです。
ですが、それほどのんびり構えている余裕はありません。
不動産登記の義務化まですでに2年を切りました。
「知りませんでした！」が通用しないのが法律です！
相続人が1人しかいない単純相続であれば登記手続きも簡単で、すこし調べればご自分で登記することも可能です。
ですが相続人が複数存在し、持ち分などで折り合いがつかず放置していたとしたら問題です。
本腰を入れて解決に向けて動き出しましょう。
とはいえ長期間、解決できなかった場合、本腰を入れただけでスムーズに進むとは思えません。
そのような場合には積極的に専門家の介入を検討するのが良いでしょう。
これまで決着がつかなかった遺産分割協議が、登記が義務化になるからと言って進捗することはないからです。
2024年（令和6年）4月1日に登記が義務化される前までに話し合いを設け、解決する必要があります。
それ以降は、これまで任意とされてきた相続登記や住所移転登記等が義務化されます。
ちなみに相続の場合には「相続の開始及び所有権を知った日から3年以内」に登記を行うことが求められ、婚姻や転居などにより氏名もしくは住所が変更になった場合の登記は、婚姻や転居等の原因が発生してから2年以内に登記することが求められます。
正当な理由無がなくこれらの期間内に登記を行わなければ、相続登記については¥100,000円が、変更登記は¥50,000円がそれぞれ過料として請求されることになります。
もっとも過料があるから登記しなければいいといった考え方は正しくありません。
そもそもが所有権の登記とは、自己の権利を公示するために必要なものなのです。
登記簿に記載された内容は正しいとして、記載された内容に効力が生じるとした考えを「公示力」といいますが、その前提として登記が正しく行われていなければなりません。
ですがこれまで所有権に関する登記は義務ではありませんでした。
登記する・しないは当人の自由だったのですね。
そのため代々相続されている土地の所有者が数世代前の故人名のまま放置され、私達、不動産のプロが現在の所有者を調査してもお手上げになることがあります。
登記名義人がすでに故人の場合、相続権が誰にあるのかを調べるには戸籍謄本などから血縁者を追って直系尊属や卑属の居住先等を含め調査していくのですが、簡単な作業ではありません。
相続登記が行われなければ真の所有者が誰か分からないのです。
ですが登記をしていないことにより不利益を受けるのは当人です。
例えば相続物件が空き家だと思っていたのに第三者が住んでいるような場合、相続権はあっても所有者ではありませんから「所有者から無料で住んでいいと了解を得ている！」と言われてしまえば、法的に対抗することができないのです（厳密に言えば可能ですが、法的な強制力が弱いので立証に手間が必要となります）
相続登記を完了していれば「私が現在の所有者です。あなたに貸した覚えもないし、以前の所有者がアナタにこの家を貸したという記録も確認できません。それについて証明できないなら出ていきなさい」と言えます。
もっとも上記は極端な例で、実際には簡単に占有できる訳ではありませんが未登記であれば所有権を主張することができないのは事実です。
現在の厳格なシステムの登記申請ではほぼ不可能ですが、第三者が故人との売買契約書や登記委任状等を偽造するなど、何らかの手段を用いて所有権を移転してしまった場合などについても、登記を怠っていれば対抗できません（もっとも偽造は犯罪ですから対抗要件以前の問題ではありますが、登記法上は先行した登記が優先されます）
このような場合「登記をしていないアナタが悪い！」というのが法律の考え方で、法格言に「権利の上に眠るものを保護せず」とう言葉があるのもそれゆえです。
不利益を受けた根本的な理由は、権利があるのにそれを行使しなかった者の責任なのだから、それを法律で守る必要はないという趣旨ですね。
これまで相続登記等を義務化してこなかった理由は、権利の行使は自己責任によるという考え方に基づくものでしたが、その結果、所有者不明の空き家や土地が年々増加する事態につながりました。
そこで義務化されることになったのですが、上記で解説したように登記をしないことにメリットなど存在しないのですから、義務化される前に登記を行うことをオススメします。
ですが登記をしなかった理由が、相続で揉めている、もしくは利用する予定がないからと言った場合もあるでしょう。
不動産は一筆の土地や建物を、その持ち分割合は自由に設定し、共有で持つことは可能ですが「ここからここまでは私の土地」というふうに、一部を自分の所有であるとすることはできません。
あくまでも全体の不動産にたいし「何分の何」という持ち分を持っているに過ぎないからです。
このような問題を解消するには「売却」してしまうことです。
現金であれば1円単位で、それぞれの持ち分割合に応じ分配することが可能です。
相続に関しての不動産売却相談で、査定額が高い・安いで相続人がアレコレ討論することがありますが、査定額で確実に売却できる訳ではありません。
不動産業者が提出する査定額は「概ね3ヶ月程度で売却できる価格」です。
販売を開始して、実際に購入希望者が現れるまで価格の見直しが必要となることはあります。
弊社ではお急ぎの方については買取も実施しておりますし、もちろん媒介による販売も喜んで対応させて戴いております。
アレコレ悩む前にお気軽にご相談ください。
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