9月２１日に2021年度の都道府県地価（基準地価）が公表されました。
コロナ禍の中でも栃木県内では、宇都宮市や下野市などJR沿線を中心に底堅い地価が上昇傾向を示しています。
下落幅 ２年ぶり縮小 工業地回復、横ばいに 栃木県内基準地価（下野新聞）
注目すべきは上昇率の上位5地点です！
住宅地についてはJR宇都宮線の宇都宮から東京方面の沿線が圧倒的底堅いです。
LRT（次世代型路面電車）の新線開通を控えた、芳賀・清原エリアの工業地も上昇してます。
つまり、再開発をすれば地価も上がるし、地域も発展するのはデータからも明らかなのです！
このブログ始めた当初はLRTの開発に反対していた方々も、今となっては開発に着手してよかったと誰もが感じているはずです。
なぜなら、必要な地域の開発投資を怠れば、お金や仕事を含む富は他の地域に逃げてしまうからです。
街の発展維持、継続のためには定期的に不動産開発や公共交通などのインフラへの投資が不可欠なのです。
さて、公示地価と言われてもよくわからない方も多いと思うので、簡単に概要を説明します。
国土利用計画法施行令第9条にもとづき、都道府県知事が毎年７月１日時点における標準価格を算定するもので、土地取引規制に際しての価格審査や地方公共団体等による買収価格の算定規準として利用し、適正な地価の形成を図ることを目的としています。
「あれ、公的価格ってつい最近も公表されていなかったっけ？」と思われるかもしれません。
公的価格と一括りにすれば確かにそうなのですが、すでに公表されている公示価格や固定資産評価額とはことなります。
私たちのような不動産業界の人間などはそれぞれの違いを理解していますが、一般の方からすれば「公からの公表＝公的価格」と思いますよね。
ところが、公的価格はその目的により算定機関と目的が異なるのでややこしいのです。
これを理解するには「不動産価格」と一言で表現されてはいますが、実際には売買されている「実勢価格」のほかにも幾つかに分かれていることを学ばねばなりません。
それが【一物四価】とも【一物五価】言われる不動産価格です。
不動産は、実勢価格とは別に下記のような価格が存在します。
1.公示価格＿毎年1月1日時点の土地を国土交通省が算定する価格。全ての土地価格の指標とされます。
2.相続税評価額＿国税庁が公表する、税金算定の根拠となる価格で毎年毎年1月1日時点の価格を7月に公表します。
3.固定資産税評価額＿固定資産税を徴収する目的で評価する価格で、3年に一度、前年1月1日を基準として評価される。
4.都道府県地価（基準地価）＿今回解説している価格です。
実勢価格に上記の1～3を足したものが【一物四価】
さらに4まで足すと【一物五価】となります。
ややこしい……と言えば、ややこしいですね。
ですが私たち不動産業者が査定をする場合には、これら公的価格も参考にしながら実勢価格を算出しますので、お互いに補完しあっている関係であると理解してください。
付け加えると、都道府県地価（基準地価）は「公示価格」で評価しきれていない土地を、補う目的で算定されています。
公示価格の算定におけるポイント（標準地点）は国土交通省が定めており、これは全国で26，000地点あります。
数が多いように思えますが、なんせ日本全国です。
標準地点の数では、まったく足りていません。
公示価格の評価をそのまま適用すれば、一つの標準地点の周りの土地価格が一律で同じ価格で評価されてしまいます。
それでは固定資産税の土地評価が、あまりにも適当で杜撰な状態になってしまいますね（結果的に、幅員20ｍの広い道路に面する区画と、二本奥に入った幅員6ｍの区画の土地が同じ評価なんてことが起きてしまいます）
そこで、都道府県知事が公示価格を補完する目的として基準地を定め、適正な公的価格が算定できるようにしているのです。
ちなみにですが、最終的な基準地数は年度ごとに変動しますが、前年の2020年7月1日公表では全国で21,519地点とされていました。
公示価格の標準地点価格と合計すれば、全国で約47,000地点の基準地価格が下記システムで確認できます。
ミクロな視点でみると宇都宮市内といえども価格傾向について、人気エリアとそうでないエリアで2極化が年々顕著になってきております。
実感として地価を体感していただくには、弊社で提供している地図上から物件を検索できるサービスを閲覧頂くのがもっとも相場感をつかめるツールとなりますので、是非ご活用ください。
★荻原功太朗の業務について★
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