2020年10月17日土曜日

【宇都宮駅東口が初の県内最高路線価!他地域でも2年連続下落幅減少】コロナの影響が続く中でも優良エリアは地価上昇が続く!?

関東信越国税局は10月1日付け_2020年1月1日時点の路線価を公表しました。


宇都宮駅東口 初の最高 県内路線価 平均下落幅、2年連続縮小(下野新聞)



結果として県内約4900地点ある標準宅地の評価基準額(1平方メートル当たり)の最高額は宇都宮市馬場通り2丁目の大通りから、同市宮みらいの宇都宮駅東口駅前ロータリーに入れ替わりました。


次世代型路面電車(LRT)事業などで不動産取引が活発化している宇都宮駅東口は評価基準額が29万円と、前年比13.7%増となり、急激に上昇しました。


宇都宮市の大通りは、記録が残る1989年以来31年間県内最高額を維持していましたが、今回首位奪還を許した結果となりました。



ちなみにではありますが、公的価格と呼ばれ年度ごと公表される土地価格には下記の4種類があります。


  1. 公示価格
  1. 基準値標準価格(基準地価)
  1. 固定資産評価額
  1. 相続税評価額(路線価)


このうち路線価は国税局が管轄しており、相続時における不動産価格の算定基準に使用されます。


路線価については国税庁ホームページで「路線価図・評価倍率表」を検索して調査出来ます。


一般的に路線価は公示地価の80%程度が目安と言われています。


路線価は国土交通省が地価公示法という法律に基づいて「不動産における取引価格の目安」として毎年発表しているものです。


適正な価格を国が発表することで、土地の売買が正常な価格で行われるようにしているのです。


そこで不動産業者が「査定」を行う場合には、実勢価格と併せて路線価も調査して査定価格の参考にします。


路線価単体で実勢価格の目安を知るには、おおよそ下記の計算で分かります。



路線価×1.1(もしくは1.2)=実勢価格の目安


そこで今回の宇都宮駅東口の目安を算出してみますと、


29万円(㎡)×1.2×3.3114.8万円(坪)となります。


なかなかの価格ではありますが、おそらくはこの価格で宇都宮駅東口土地購入は難しいでしょう。


公的価格算定には、主に土地家屋調査士が実勢価格として不動産業者などにヒアリングを行い算定しますが、相場は常に流動的です。


誰もが欲しがる一等地においては「需要」と「供給」のバランスが不均衡になりがちで、需要に対して供給が少ない事から価格が跳ね上がる傾向があります。


これは今後の発展に対する「期待値」からです。


当該地の発展状況次第では、まだまだ値上がりすると言う「期待値」が人間にはありますから、その期待値を納得させる金額でなければ交渉が成立しなくなります。




交通インフラが整備されますと、当然として停留所周辺部にも新たな商圏が発生しますし、賃貸マンションなどの「住む」場所としての需要も跳ね上がります。


路線価の上昇率は、企業や投資家もビジネスチャンスとして注目しており市場価格高騰に拍車をかけることになります。


次世代型路面電車(LRT)事業は宇都宮市としても情報公開に余念が無く、イメージ動画を公開するなど積極的にPRしているのは、皆様ご存じかと思います。




「住む」エリアに関しては、人それぞれに考え方があります。


「衣・食・住」に関して利便性を最優先事項として考える方もいれば「住環境」や「ゆとり」を重視して、あえての田舎暮らしを望まれる方もおられます。


パンデミック以降の「在宅勤務推奨」は、働き方やライフスタイルにも大きく影響を及ぼしました。



ネット環境さえ構築していれば、どのような場所で生活をしても仕事が出来ると言う現実に、企業も労働者も気が付く結果となりました。




現在の日本の状況ではアメリカほどの普及率はまだまだで残念なところではありますが、それでも居を構える選択肢が大きく変わったのは事実です。


この現象は私たち不動産業界にも大きく変革を促し「ZOOM案内や打ち合わせ」など、従来ではあまり行われていなかった手法が、大手不動産業を中心として積極的に採用されました。


さすがに不動産購入を画像内覧だけで、決めるかたは少なく(お勧めもしませんが)最終的には近隣住環境も含めて実際の内覧を行い購入の決定をされます。



ですが最初の段階、つまり物件の絞り込みにおいては今後も効果的な手法であると言えます。




また「在宅勤務推奨」は、私たちに新しい仕事のスタイルを投げかけることにもなりました。


いわゆる「フリーランス時代」の到来です。


このフリーランスは「フリーター」とは異なり、専門性を有している個人が企業に所属せず、クライエントからの要望により自分のスキルを提供し報酬を得ると言った職務形態です。


企業に所属せず、個人で報酬を得る「フリーランス」は日本においても今後、若い人を中心に加速度的に広がりを見せると予測されています。


「柔軟な働き方」と言う観点から非常に喜ばしいスタイルではあるのですが、ネックもあります。


いわゆる「社会的信用」です。


具体的に言えばクレジットカードや住宅ローンの審査では、例え正しく税務申告をしても「審査基準に適合」しないことが多くなります。


先進諸国においては、この審査基準も異なることから借り入れも比較的容易なのですが、日本においてはそのシステム上、欧米諸国並みの審査基準になるには、まだまだ長い年月が必要でしょう。


「月々の収入は相応にあり、支払える自信もあるけれども融資の承認が得られず不動産購入が出来ない」と言ったジレンマです。


この必然ともいえる矛盾に対して打開策がないかと私個人、考え続けました。



そして新たなるスキームとしての「不動産購入の形」も徐々に進んでいくことになるでしょう。


「支払いは出来るけど、融資承認が得られずに購入が出来ない」と言った方に対しての新しい不動産購入の”なども出てくるとみています。



住宅に残価設定ローン、返済負担を軽減 官民で開発(日本経済新聞)


「賃貸住宅は幾ら高額な家賃を長年払い続けても、自分の物にはならない」と言う数多くの方に提案する、新しい”が官民ともに創造される環境が整いつつあります。



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私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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