2020年9月4日金曜日

【宇都宮市でマイホームを検討するなら要チェック!?】水害や災害リスクを想定した立地選択をしないと後悔する!?

以前に、
【宇都宮市で水害リスクのある物件は要注意!?】8月下旬から不動産取引で水害リスク説明義務化が始まる!!_
と言うブログを720に書き、水害リスク説明義務化でどう変わるのかについて書きました。



いよいよ宅建業法が一部改正になり8月28日より水災に関する重要事項時の説明義務化が施工になりましたので今回は具体的な変更点や、河川について少し掘り下げて説明させていただきます。

重要事項説明時における具体的な義務化の内容については国土交通省から宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令ということで発表されています。

  1. 宅地建物取引業法施行規則について
     宅地建物取引業法(昭和27年法律第176号)においては、宅地又は建物の購入者等に不測の損害が生じることを防止するため、宅地建物取引業者に対し、重要事項説明として、契約を締結するかどうかの判断に多大な影響を及ぼす重要な事項について、購入者等に対して事前に説明することを義務づけていますが、今般、重要事項説明の対象項目として、水防法(昭和24年法律193号)の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を追加します。
  2. 宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方(ガイドライン)について
     上記(1)の改正に合わせ、具体的な説明方法等を明確化するために、以下の内容等を追加します。
     ・水防法に基づき作成された水害(洪水・雨水出水・高潮)ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示すこと
     ・市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと
     ・ハザードマップ上に記載された避難所について、併せてその位置を示すことが望ましいこと
     ・対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することのないよう配慮すること
     
説明の義務化は水災に関してのみとされています。

私たち宅地建物取引業者は水災に関する説明資料を準備し、重要事項の説明時においてその場所に対しての説明義務を行わなければならなくなりました。

河川における水災ハザードマップは洪水浸水想定区域のシミュレーションにより作成されます。これらは洪水浸水想定区域のシミュレーションにより、各都道府県や市町村など河川管理者が国交省の作成指針に基づき作成し交渉するとされています。


それでは、それぞれのシミュレーション手法を具体的に見てみましょう。


(1) 洪水浸水想定区域とは、河川がはん濫した場合に浸水が想定される区域、浸水した場合に想定される水深及び浸水の継続時間並びに家屋の倒壊・流出をもたらすような堤防決壊に伴う激しい氾濫流や河岸侵食が発生することが想定される区域を示したものです。
(2) 洪水浸水想定区域は、指定時点の河川の整備状況を勘案して、想定し得る最大規模の降雨や洪水防御に関する計画の基本となる降雨により河川がはん濫した場合に想定される浸水の状況を、シミュレーションにより求めたものです。
(3) なお、シミュレーションの実施にあたっては、支川の決壊によるはん濫、シミュレーションの前提となる降雨を超える規模の降雨、内水によるはん濫等を考慮していませんので、この洪水浸水想定区域に指定されていない区域においても浸水が発生する場合や、想定される水深や浸水継続時間が実際のものと異なる場合があります。
想定破堤地点については対象とした洪水流を、現在の河道で安全に流すことのできない箇所を想定破堤地点として設定します。

破堤による氾濫の場合(堤防がある川の場合)水位が、破堤を想定した水位(氾濫開始水位)に達した時点で、堤防が破堤して氾濫するものとします。


溢水(いっすい)による氾濫の場合(堤防がない川の場合)水位が堤内地盤高を越えた時点で、河川の水が氾濫します。



想定破堤点毎にシミュレーションを行います。浸水深は時刻によって変化しますが、その場所で最大となる浸水深を表示します




すべて(1から6)の浸水区域を重ね合わせ、最も深い浸水深及び、最も外側の範囲を用いて重ね合わせを行ったものが、洪水浸水想定区域図となります。


このように各シミュレーションにより、求められた結果を総合的に勘案してそれぞれの河川に対する水災ハザードマップが作られているのです。

私たちの住む宇都宮市では1級河川21とされ河川・準用河川も21大小さまざまな河川が合計で42あります。

河川はその等級により維持管理先が異なります。

一級河川
 私達の国土を守り、産業を発展させるうえで重要な河川で、国土交通大臣及び都道府県知事が管理している河川です。
(注意)河川課では、一級河川の一部(釜川・御用川・奈坪川)の改修と維持管理を行なっています。

準用河川(宇都宮市河川課_管理)
 一級河川及び二級河川以外の河川で、市民生活上、重要な河川を市町村長が指定し管理している河川です。

普通河川(宇都宮市河川課_管理)
 一級河川、二級河川及び準用河川以外の小さな河川で、市町村が機能及び維持・財産管理している河川です。
栃木県の場合において一級河川についての洪水浸水想定区域は以下の様に明示されています。

一級河川鬼怒川・鬼怒川流域・石井上流域で3日間の総雨量が669ミリメートル 

一級河川田川・田川流域で6時間の総雨量が365ミリメートル 

一級河川姿川・思川合流点上流の流域で1日の総雨量が634ミリメートル

宇都宮市内においては利根川水系4河川(田川、釜川、姿川、武子川)の浸水リスク想定図が作成され、公表されています。これらは宇都宮市のホームページで全て見る事ができます。

以前にも申し上げたように、水災ハザードマップの説明が義務化になったとしても、売り先行に不動産営業は、軽く説明を行うだけですませる可能性が高いかも知れません。

重要事項の説明を受ける前に、購入予定の住宅や土地のハザードマップを自ら確認しておく方が良いと思います。

これは不動産屋の説明前に確認し、営業マンの温度差を解消する事につながり、結果としてはご自身の財産を守ることにつながるからです。

宇都宮市では洪水ハザードマップの他にも、農業用ため池・防災安全安心情報・土砂災害マップなども展開しています。今回の宅建業法が一部改正で義務付けでは、あくまで水害に関する説明だけになっていますので、それ以外の部分についてはご自分で予め調べてみることをお勧め致します。

また、ハザードマップを水災地区の確認を行っての物件決めも、もちろん大切ですが
賃貸も含め、居を構えた場合には、すくなくても一時避難所はどこかを確認しておいた方が良いでしょう。

宇都宮市では一時避難所や避難施設の地図も展開しています。

これは私達のような不動産業者でも、いがいに存在をしらない地図です。

「下記のURLで宇都宮まちかど情報マップ」に行くことが出来ます。

MAPを開くとこの様な感じで、地図上に避難所が色付けされます。
普段から広報誌を読まれて、居住地区の避難所を覚えているなら良いのですが、実際には皆さんいがいと知らないものです。

このMAPには避難場所のみに限らず、医療救護所や歯科救護所がマップに掲載されています。

検索オプションで各施設の連絡先や2分割、縮尺設定と使える機能が満載なので、つかいこせれば便利です。

注文住宅の建築を行うための土地探しや、中古住宅・分譲マンションを選ぶ際には
つい立地や価格、間取りだけで決めてしまいがちです。

もちろんそれは間違ってはいませんが、住んでからの安心感も含めて検討される事をお勧めします。

★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓

0 件のコメント:

コメントを投稿

注: コメントを投稿できるのは、このブログのメンバーだけです。