2019年8月29日木曜日

【空き家はどう活用すればいいのか!?】今年で重要な『アレ』がピークアウト!?

不動産の需要を決める大きな要素は人口ではありません!

不動産相場を左右するもっとも大きな要素は世帯数です!

人口が減っている現在も、核家族化と単身世帯は増えていて世帯数自体はまだ増え続けています。

だから、不動産相場はまだまだ堅調なのです(*_*)



しかし、、、この世帯数も今年をピークに頭打ちになるのは確実な情勢となっています。


つまり、来年以降に不動産相場は急変していくことになります。

宇都宮市のような地方都市や県都のような場所は世帯数や人口のピークも少し先の2025年頃になるでしょうが、日本全体としての不動産相場の転換点は今年になるのは間違いないでしょう。

来年以降から加速度的に、過疎化の進む地方で急速に空き家が増えていくことになります!

それに伴い、国も規制緩和を矢継ぎ早に行っています。

今回は空き家関連の最新の事情をみながら、考えてみました。


まず、空き家の一番現実な解決策は、、、、

解体して更地にすることです。。(^_^;)


空家だからって無理くり有効活用しようとしたところでそう簡単にはいきません。

不動産として需要のある都市部ならさっさと更地に売ってしまうのが手っ取り早いのが実情です。


なんといっても、平成28年度税制改正で創設された、「空き家に係る所得税の譲渡所得の特別控除の特例」を使えば昭和56年以前の旧耐震の建物なら、相続した空家でも更地にして売却すれば、3000万円の特別控除が受けられるんです!!

本来は、居住用財産の譲渡所得の3,000万円特別控除なのですが、相続財産でも適応できるお得な制度です!

しかし、、今年の12月31日までに譲渡しなければならない制度なので、もし空家を今お持ちの方はすぐに動かないといけません。


なお、解体費用にお困りの場合は除却補助金などもあるので、市町村などに問い合わせてみるといいでしょう。



続いて、、

空家を有効活用したいケースですが、、、

これには一定の再投資が必要になるのは間違いありません。

うまく投資資金が回収できれば良いですが、上手く活用できなければ赤字になることも当然あります。

つまり、ある程度リスクを取ってリターンを得ていくことになるのが一般的です。


しかし、多少の手直しで十分使えるような、まだ程度の良いお家なら活用法次第で十分収益をねらうことも可能でしょう。



私が注目している活用法はズバリ、これから確実に増え続ける外国人労働者をターゲットにしたシェアハウスです!

理由はいくつかありますが、まず競争率が圧倒的に低い市場だからです。

日本人の大家さん、特に高齢大家さんほど外国人入居者を敬遠しますので、逆にそこをターゲットにするのは大きなチャンスです。

また、少額の投資で空き家を貸せる効果も大きいです。

そして、面白いのが、外国人にとっての『好立地』があるということです。

日本人の多くが嫌う、3K職場のようなところに多くの外国人労働者の方がお仕事されているような場所は日本中にあって、そういった場所なら格安の空き家をシェアハウスにして貸すビジネスも高収益が期待できます。



あと、、考えられるのは、インバウンド需要を狙った民泊なんかも面白そうですが、こちらはちょっと投資が必要になりそうです。

また、運用のノウハウもないとちょっと難しいかもしれません。

なにより、180日の稼働規制がネックなので、やはり大幅改修して、旅館業法の許可を取れる物件にして、1年365日稼働できる仕様にするのが理想でしょうね。


ただ、田舎なら180日稼働でも十分でしょうから、少額の投資で民泊で空き家の活用をするのは割と現実的だと思います。



それと、国もライフスタイルとして推していて、最近注目を集めてるのが、週末セカンドハウスライフの2地域居住という暮らし方です。

東京都心なんかの住民に、週末自然豊かな郊外で過ごしてもらうためのライフスタイの勧めです。

格安でも都心の方に週末のセカンドハウスとして貸せれば、それなりの収益を得られる可能性は十分にあります。

うまく、民泊と組み合わせできればかなりの高収益も期待できるでしょう。


そこで重要なのは、セカンドハウスと呼ばれる二地域居住と呼ばれるスタイルを進める上で、【体験】をどう組み合わせるかです!


宿泊客にうまくシェア農園なんかを提供できると一気に魅力アップになるので、魅力的な空き家だけでなく、体験もセットで提案できる工夫が必要でしょう。



相続した空き家なんかは放置したままって方が結構いるのですが、利用法次第では十分にに活用できるのですよね。

立地の良い都市部なら今年中に売却すれば、税金の優遇が受けられるので、さっさと売却を検討するべきだし、立地の悪い場所でも『体験』が組み合わせられればかなり魅力的な宿泊施設や賃貸物件に早変わりするので、工夫次第で不動産投資としても魅力ある物件もあるでしょう。


いずれにしても、世帯数がピークを迎えそうな今年、来年以降から加速度的に空き家は増えていくでしょうから、このテーマは今後ますます盛り上がると思います。

いち早く、活用法に活路を見いだせれば、空き家も不動産投資案件としても有望になるかもしれませんよ(*_*)


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私、荻原功太朗は資産家の皆様を対象とした、投資物件と事業用物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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