2016年7月3日日曜日

【物件資料ここに注目!】売主は個人か業者か?業者売主の物件は買いなのか!?

不動産の購入を検討する際、必ず確認しておきたい項目があります。
その項目とは、該当物件の売主が「個人」なのか「業者」なのかという事です。


これは、物件情報の「取引形態」という欄を確認して頂ければ、必ず記載されていますので、しっかりとチェックしておきましょう。


取引形態の欄に「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」という3つの形態がありますが、この3つともに物件の売主さんは一般の方です。

つまり、不動産会社に物件の売買を依頼している場合には、このように記載されます。

不動産会社などが所有している物件を直接販売している物件は「売主」と表記されています。



業者売主の物件は買いなのか!?

結論から言ってしまえば。。




買いでしょう!



なぜ、買いなのか?

売主が一般の方と、業者では何がどのように違ってくるのか考えてみましょう。


一般の売主さんが、不動産を売りに出すケースは様々で、住宅ローンが残っている方も多いです。

売却してローンだけが残るのは嫌だから。。
一般売主さんとの交渉では、どうしても価格面において値引き交渉に対応できない場合も多々有ります。


誰でも我が家が一番だと思っているので、値引き交渉に気分を害する売主さんも多い。


また、相場もよくわからないので、仕事を取りたい不動産業者の、【売れない価格査定】にいい気分になり、言われるままに、強気の価格で販売を始め、売れるまで時間が掛かっても構わないと考える売主さんもいます。


不動産は、よほど良い物件でなければ簡単には買主はみつかりません。
1年経っても売却の目途が立たない物件も珍しくないのです。



一方、業者が「売主」の物件は、その業者が個人から買い受けた物件を自社で販売していることになります。


つまり、転勤や離婚など、早急に売却しなければならないお客さんから、
時間とリスクを業者がすべて引き受けるのです。
そのため、買取価格は相場の7割~8割となります。

また、裁判所の競売などから物件を調達する場合もあります。


売主が業者となっている物件のメリットは、価格がほぼ相場なみで妥当であるという点です!



買取再販業者は、物件を販売して初めて利益が生まれます。

在庫を抱えても一銭にもなりませんので、少しでも早く売却したいと考えています!

そのため、通常は相場なみか、相場よりも5~10%安い値段で市場に物件を供給します!

更に、さっさと取引を終えたいので、多少の値引き交渉などにも積極的に応じてくれます。



また、売主の販売業者から直接物件を購入すれば、当然仲介手数料を支払う必要もありません。




売主の業者としても自分の所で直接買主さんに販売できれば、売主として仲介業者に支払う手数料が必要なくなり、自分の所でお客様を見つけた場合は値下げ交渉に応じやすい。



仲介手数料の買主側3%+売主側3%、概ね相場価格の10%近いディスカウント価格、

価格交渉がうまくいけば、トータル20%前後安く買えるイメージになるでしょう。



更に、

瑕疵担保責任が2年間付帯しているという点も大きな違いです!

※瑕疵担保責任…売買契約に基づいて買い主へ引き渡された目的物に、引渡しを受けたときには分からなかった瑕疵(欠陥)があった場合、売り主が買い主に対して負う責任をいう。


一般個人との中古物件の取引では、売主には瑕疵担保責任がありますが、期間は引渡しから3ヶ月以下です。


なかには、免責といって売主の瑕疵担保責任を免除している契約もあります。





しかし、不動産会社が売主である場合には、瑕疵担保責任の期間が長く、引渡しから2年なのです!


中古物件では、購入後にどのような問題が生じるかわからないので、買主の立場から見れば瑕疵担保責任の期間が長い方が安心です。

 
この点も売主が業者の場合のメリットと言えます。




そして、もう1つ大きな違いは、


一般の方が売主の中古物件では、生活感のある現況のまま引き渡される物件がほとんどで、買主さんは自分でリフォームやハウスクリーニングの手配を行わなければなりません。


さらに、物件購入時にリフォーム費用を含めた資金計画を行わなければならないので面倒です。





業者売主物件はできるだけ早くキャッシュ化したいので、買主目線で売れるために最善の努力をしています。



中古物件であれば、ハウスクリーニングやリフォーム済みで販売され、すぐに入居できる状態で売り出すことがほとんどです。

買主さんは購入後の面倒がなく、住宅ローンもリフォーム部分について考えなくて良いのでその点も大きなメリットになります。




面倒なことは嫌いで、できるだけシンプルに安く物件を手に入れた!

そんな皆様には、業者売主の物件はオススメです。







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