【アパートの異常事態!】新築なのに半分以上が空室の現実!?

2016年7月16日土曜日

不動産投資・大家さんネタ

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弊社は売買取引専門の不動産会社ですので、賃貸契約取扱いは管理物件くらいでほとんど行っていないのですが。。



大手アパート建築会社(D社)から、毎日のように客付け依頼のメールが来ます。



メールに載っている物件をみて、びっくり!






築1年未満、新築なのに。。入居率40%!




完成は、今年の年始くらいなので、春の繁忙期にも入居募集がされたはずの物件!


それなのに。。入居率40%!つまり半分以上が空室なのです。






場所は宇都宮市でも今、価値が急低下している、市の北西部。



宇都宮市の北西部は、建設予定のLRTや在来線などの公共交通機関もなく、人気の急低下しているエリアです。



特に環状線の外側のエリアはこれから価値が急低下していくでしょう。








将来的には宇都宮市はこのエリアから地価が急落、空家が急増していくことが予想されます。



現に、今、弊社でもこのエリアの売り物件にはほとんど反応がありません。









路線価には反映されていませんが、現場の相場感覚では年率10%ほどの減価というところでしょうか。

数年後には売りたくても、売れない物件が続出してくるでしょう。









そんなエリアにもアパートを建築してしまう、D社は業界では評判のブラック企業で、泣きを見た地主さんが数多くいる建築会社。









まだ、この会社で新築のアパート建てる方がいるのには、驚かされます。



家賃保証という、保証まがいの仕組みに簡単に騙される世間知らずの地主さんがいかに多いことか。。





それだけ、地主さんの頭の中は、【相続対策=アパート】しかないのがわかりますし、しっかり相談できるパートナーもいないのでしょう。







そもそも価値の減価が著しい場所はさっさと売って、価値の維持できるエリアに資産を組換えしないと価値のない土地だけ残って、資産がなにも残りません。





そんな場所は相続対策でアパート建てるのに向いていないのです。






人口減少、世帯数の減少が加速してくると土地の価格は都心といえども全国的に下落することは避けられないでしょう。







何事もうまい話には裏があるもの!

ノーリスクでお金だけ安定的に入ってくる。

そんなことあるわけありません!






本当に儲かるなら建築会社が自分で直接アパートを建てて運営します!










10年位前までは、アパート経営は築10年位までは何も問題はなく満室を維持し、築10年後からが勝負だった時代でした。




しかし!今は!建てた瞬間から、綱渡り経営。。。


これでは早晩、経営が破綻するのは目に見えています。





今は、投資ブームで金融機関もサラリーマン大家さんにまでどんどん融資をつけています。






実は、アパート経営をしてしまった地主さんにとっては今は大チャンス!






ババをすすんで引いてくれるプレーヤーが沢山いる。






このブームに乗るのではなく!

うまく売り抜ける!






そして、しばらくキャッシュでポジションを維持し、インフレが明確化してから動くか、不動産価格が暴落したら、宇都宮市中心部の価値の落ちにくいエリアに物件を仕込む。






そうやって、資産を組み替えているお客様も沢山いらっしゃいます。


このような方達は今の日本の状況でも確実に資産を増やしている賢者の資産家です。






先祖由来の土地は自分のお屋敷だけで十分です。






柔軟に考え、価値の急落している土地は売れなくなる前に、さっさと処分して、資産を組替える。




子孫に賢く価値ある資産を残してあげることこそ、本当の相続対策ではないでしょうか。

★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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宅建士・不動産コンサルティングマスター。株式会社サンプランの荻原功太朗が運営。日々の不動産業務や宇都宮市の動向に関するブログ。

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