アパート空室率悪化、泣くオーナー（真相深層）日本経済新聞
こういった、記事が出ると 『人口減少ですべての不動産投資は危ない！』 と、短絡的に思考してしまうのは間違いです。
中身をよく見ると、この空室率は「賃貸アパート」の空室率であり、「賃貸マンション」の数字とは別のものなので注意が必要です。
この記事のデータ出所元のタスの賃貸住宅市場レポートを見ますと、マンション系の空室率は東京23区で見ると、1年前の11％前後から10％以下へと逆に下がっています！
また、神奈川、埼玉、千葉はここ半年では、空室率が上昇傾向ですが、それでも空室率は12％以下とアパートとは全く違う状況となっております。
宇都宮市の状況はどうなのか？？となりますが。。
アパートの空室率は首都圏よりも悪いことは確かでしょう。
宇都宮市全体では、空室率は４０％前後だと思われます。
賃貸マンションに関しては、首都圏と同様にアパートよりも格段に空室率は低いです。
セキュリティやプライバシーが重視される時代と合って、アパートよりもマンションの方が断然人気があるのが現実です。
更に、宇都宮市全体での空室率の見方も要注意で。。。
宇都宮市の地域をミクロでみると状況は全く変わってきます。
弊社では、独自に賃貸物件の空き状況を専門チームで現場調査しております。
（私の会社のお客様にはデータ公表しております。）
そのデータから言えることは？
宇都宮市も人気エリアは賃貸アパートでも、空室率は少ない！
逆に、平均よりも高い空室率（５０％以上の空き）エリアも多数存在します！
宇都宮市内でも、立地による賃貸経営の良し悪しの２極化が鮮明になってきています。
空室の多いエリアは、マンションと比べてアパートの比率が高いエリアになります。
理由は、もともと何もなかった土地が宅地として開発され、急に不動産資産を得た地主さん達が相続税対策のためにアパートを建設したからです。
空室率の低い賃貸マンションは建設費用も高いので、経営感覚をもって最初から建築されている、いわば投資家向けの物件が多いです。
アパート経営をするのは賃貸経営に興味のない地主さんたちで、一括借上げ、家賃保証のサブリース契約という甘い話に乗せられて、遊休地だという理由だけでニーズのない場所にどんどんアパートを作ってしまった結果です。
空室率が高くなると家賃保証の契約が見直され、想定していた家賃が手に入らなくなり、泣くオーナーが宇都宮市でも増えています。
賃貸アパートは入居者のニーズではなく、オーナーのニーズで供給されているため需要が無いのは当たり前です。
空室の中には管理がずさんなマンションや、積極的に入居者を募集していないやる気の無い賃貸物件も数多くあります。
その多くが、経営感覚のない地主さんによる、相続対策用の物件です。
不動産投資と言っても、賃貸住宅からオフィスビルまでバリエーションがあり、賃貸住宅でもアパートとマンション、ファミリータイプと単身者向けでは、投資環境がまったく異なります。
「空室率悪化で泣くオーナー」という見出しだけ見て、条件反射的に結論を出してしまうと投資チャンスを逃すことになります。
これから、相続対策で賃貸物件を建築した地主さんの多くが、経営に行き詰まり没落していくことでしょう。
逆に、しっかりとした経営感覚のある投資家にはチャンスが訪れます。
弊社で所有している賃貸物件は現在もすべてほぼ満室状態となっております。
私が管理している物件も同様です。
宇都宮市の今後の状況も２０３０年くらいまでは安定的に世帯数は増加すると予想されます。
詳しくは過去の記事を→
【データに注目！】宇都宮市の人口・世帯数から不動産市況の今後を考える！！
これから、没落する地主さんが増える一方で、
ファイナンシャルリテラシーの高い賢明な投資家が、
地主さんから富の移転を受けることになるでしょう。
いくら、棚ぼたで資産を得ても、維持できるだけのファイナンシャルリテラシーがないプレイヤーは、いずれ没落することになるのは歴史の必然です。
どんな時代も、常に頭を磨くことが、資産を維持できるカギとなるでしょう。
★荻原功太朗の業務について★
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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