前回→【Vol.2-1 宇都宮市でマイホームを活用して資産形成をする！】老後を考えた住まい選びをする方が増えている！？
今回は、宇都宮市内でマイホームを購入するにあたり、具体的にどうやったら、「不動産価値を最大にできるか？」実践編をお伝えします。
ご紹介する内容は、多分、マイホームを購入する方の中で、100人に１人くらいしか実践しない内容かと思います。
それくらい、マイホーム利用して資産形成をしようと考える方は少数派ですし、あくまでも参考までにお読みください。
また、マイホームは多くの方にとって「夢」であり、消費として完結してもなんら問題ないと思っています。
マイホームでありながら、資産価値を最大限に伸ばしたい！
そういった方向けに特化した、マイホーム選びとしてのアドバイスになりますので、一般的な感性の奥様方には不評だと思います。
一般的な世間体には目をつぶり、マイホームを活用した資産形成にツッコんで書きますので、そこのところはご理解お願いします🙌
建物へのは投資は消費で終わってしまう？
前回、お伝えしたように諸外国と違って、日本ではマイホーム購入にあたり、多くの方が「終の棲家」として考え、住み替えなどをまったく考慮しないのが現状です。
そのため、購入時の土地と建物の比率が、圧倒的に建物に偏ります。
しかし、、残念なことに日本の住宅の多くが木造で、国が定める法定耐用年数はわずか２２年です。
別に、２２年経ったら住めないかというと、まったくそんなことはなく、２２年経過した木造住宅に住んでいる方は数多くいらっしゃいます。
それで、何が問題なのかというと、日本人の新築至上主義の国民性と、湿度の高い気候、災害の多さから、２０年以上経った建物に多くの方は、価値を見出さないのです。
「問題なく住めるんだから、古い家だって価値はあるだろう！」
そう思うのは売主さんだけで、買主さんは「できれば新築・・！」と思っている方が大多数です。
そういった背景もあり、日本の不動産マーケットでは中古住宅の価格は不当とも言える、低評価になっています。
そのため、定期的にしっかりとメンテナンスの行き届いた物件でさえ、取引市場ではそこを評価してもらいにくいです。
そもそも終の棲家として一世代で使い潰すくらいの感覚の方も多く、出費を伴う家の定期的なメンテナンスには消極的になりやすく、生活に大きな問題が生じない限り、修理やメンテナンスを行わない傾向も強く、建物が痛みやすいのが実情です。
また、中古住宅の状態を素人が評価するのは難しいので、購入前にお金を払ってプロに診断してもらわないといけない点も、中古住宅に価値が見出されない大きな要因の一つです。
結果的に、ニューファミリーは状態がよくわからない中古住宅を買うなら、大手パワービルダーの大量生産された格安新築戸建を選びたいと考えてしまうのもうなずけます。
ここでの要点は、マイホームを購入の際に、多くの方は、建物への関心がメインであり、土地への関心が２の次になっていることです。
マイホームを資産形成の手段にするなら、建物より土地へ！
宇都宮市内で、マイホームを活用して、できるだけ老後に不動産価値を残したいと考えるなら、選択肢は中古住宅一択となります。
理由は、先程説明したように、中古住宅の価値が不当に低いからです。
不当に評価が低いといことは、そこがチャンスになります。
ポイントは、土地と建物の予算比率をできるだけ土地に限界まで振ることです。
マイホームでありながら、財としていの価値を残したいなら、とにかく土地にこだわるしかありません！
宇都宮市での購入実例から考えてみると？
たいていの方は、マイホームにおける土地と建物の比率は、土地１に対して、建物が２〜３くらいで考える方が多いと思います。
昨今は建築コストが高騰していますので、できるだけ土地代を抑えて、建物に予算を振り分け、土地建物比が４〜５倍くらいまでになっている方も珍しくないと思います。
そうなると、マイホームはどうしても消費の側面が強くなってしまいます。
例えば、マイホームの予算が５０００万円で、土地が１０００万円、建物が４０００万円だったら、土地建物比は４倍になります。
それを、逆にしたらどうでしょうか。
土地が４０００万円、建物への投資が１０００万円。
こうなるとまったく世界観が変わってきます。
住宅展示場にいって、それなりのメーカーの建物でマイホームを新築するとなると、土地は二の次で、建物への投資がメインとなり、マイホームも消費の側面が大きくなってしまいます。
世間体は捨て、資産価値に特化すると、住宅展示場に足が向かうことはなくなるはずです。
宇都宮市内なら狙いは、中古住宅一択！
マイホームを活用して、資産形成すると考えるなら、中古住宅の中で、ただ同然の上モノ付き物件を買って、できるだけ土地の比重を高めるのが最も有効な手段となります。
理由は単純で、土地の価値は、建物価値のように落ちにくく、資産価値が安定しているからです。
重要なポイントは、今後も継続的な開発が見込まれるエリアであれば、地価が上昇することも期待でき、そうなると土地の資産価値に比例して、地価上昇の恩恵を受けられることです。
例えば、先程の例の比較で考えてみると、
A：土地１０００万円＋建物４０００万円
B：土地４０００万円＋建物１０００万円（リフォーム・リノベ含む）
宇都宮市でどちらも８０坪の土地だと想定した場合、Aは環状線の外側のかなり郊外立地の物件になってしまいます。
一方、Bのケースだと、中心市街地やJR宇都宮駅周辺、の街の都心部の人気エリアの物件が想定されます。
現状の地価の流れから、３０年後の世界を考えると、Aの郊外立地では土地は良くて横ばい、悪ければ半額くらいまで、地価が下がっているでしょう。
一方、Bの都心立地では、地価は悪くて横ばい、良ければ２倍以上の値上がりも想定されます。
ローン完済後のイメージを想定してみると。
（マイホーム予算５０００万円）
土地１０００万円＋建物４０００万円
↓３０年後↓
土地 ５００万円＋建物評価 １０００万円
３０年後のマイホーム評価額→１５００万円
土地４０００万円＋建物１０００万円（リフォーム・リノベ含む）
↓３０年後↓
土地８０００万円＋建物評価ゼロ
３０年後のマイホーム評価額→８０００万円
郊外立地プランのAでは３０年建っても、建物に１０００万円の価値がつくとかなり希望的観測の査定で計算し、都心立地のBではまったく評価されないと勘案してイメージしても、初期投資の金額が４倍近く違ってきます。
居住中の建物メンテナンスコストはBの方が多くかかるとは思いますが、それを加味しても将来的なローン完済後の資産価値の差は歴然です。
わかりやすく、極端なケースで考えてみましたが、土地の比重を大きくすることが、どれだけ重要かが理解できたかと思います。
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宇都宮の土地がそんな値上がりするなんて・・あるわけない！？と思う方もいると思うので、最近私が実際に相談を受けた実例をお伝えすると、
２０年くらい前に、とある投資家のお客様に、JR宇都宮駅徒歩圏の土地をご紹介して、購入してもらいました。
その土地に最近、購入時より2.5倍高い金額で買いたいの打診があり、相談を受けました。
宇都宮市内でも、開発の恩恵を受けているエリアは、土地の資産価値が２０年で２倍以上になることも決して珍しくないのです。
とにかく土地の資産価値を重視したマイホーム選びの視点を持ち、予算はできる限り土地に振り分けることがことが重要なポイントになります。
見た目のメンツより、住むエリアのメンツを重視！
やっぱりマイホームだし、人から褒められたい、かっこいい家に住みたいという気持ちもよくわかります。
でも、建物の見た目や斬新さは、時が経てば陳腐化し、消費として消えていきます。
一方、住むエリアも一つの価値観の側面で、都市内ではそれだけでメンツとなり、個人の誇り、アイデンティティーになるものです。
建物が中古でそれほど魅力的な外観やデザインでなくとも、街の都心部に住んでいるだけで、違う満足感が得られるものです。
東京などはその典型で、港区信仰が絶大で、そこに群がる「港区女子」という造語もあるくらいです。
地方都市でも住むエリアの階層性は存在しているので、そこに価値観を見いだせれば、マイホームでの資産形成には役立つと思います。
宇都宮市での具体的なおすすめエリアは？
では、宇都宮市内で具体的にどのエリアの中古住宅を探せば、将来的に資産価値を残せそうかと考えると、やはり都心一択です。
今後日本全体で、人口が減少していくことを考えると、街の機能は都心部に集約していくことが、ほぼ確実です。
そうなると、都心部は安定した不動産価値を維持できる可能性が高いエリアとなります。
私のオススメは、以前からこのブログでお伝えしている宇都宮市の都心内環状線内のゴールデンゾーンです。
このエリア内は月極駐車場の賃料が概ね１台１万円以上します。
ですから、宇都宮市内で購入エリアの絞り込みをする場合、自分の土地を駐車場にした場合に１台１万円以上で貸せるかどうかで判断するのがベストです。
宇都宮市内の分譲マンションはどうなのか？
マイホームに分譲マンションを検討している方のために、ちょっとだけマンションについてもふれておきます。
宇都宮市内の分譲マンションでは、地価上昇が見込めそうな中古住宅のような資産形成の効果は見いだしにくいです。
特に、新築分譲マンションは新築の戸建てと同様に、消費側面が大きいので資産の減価も大きくなります。
どうしても分譲マンションがいいというのであれば、築２５年前後の物件で、しっかり管理されている物件がオススメです。
理由は単純で、分譲マンションの資産減価率は、統計データをみると、２５年位を境に急速に減価率が横ばいなるからです。
成約データで見る限りは、新築価格から２５年経過位で、価値は３０%ほどに減ってしまうのが現状です。
つまり、５０００万円の新築マンションであれば、２５年後に売却に出すと、１５００万円くらいの価値にしかならないということです。
新築だと２５年で購入価格の７０%が消費として消化されてしまう計算になります。
しかし、築２５年移行は土地の価値分が大きな比重を形成し、それほど価値は下がらずほぼ横ばいに推移するのが分譲マンションの特徴です。
マイホームの価値は最後は土地だけに・・！？
残念ながら、建物にいくら投資しても時間が経てば経つほど価値はゼロに近づいていきます。
残念ながら日本では、マイホームにおける建物への投資は、消費として消えてしまう側面が大きいのが現状です。
海外では築１００年以上の中古住宅でも価値があり、値段が高い国もありますが、日本は湿度が高く、建物が湿気で痛みやすいのと、台風や地震などの災害の多い国であること、そして新築住宅の建築数に規制がないため、どうしても中古建物の評価はつきにくいです。
そのため、よほど歴史的な建造物でもないかぎり、一般住宅は最終的に土地だけの価値になってしまいます。
現状、築３０年以上経ったメンテの行き届いていない中古住宅では、建物はマイナス評価され、解体費を指し引いた土地代だけより安く売られている物件も多々あります。
古い建物が使えないかというと、そんなことはまったくなく、しっかりと建物を補強し、リノベーションをかければ、今風の内外装に生まれ変わらせることも十分可能です。
多少費用がかかっても、ほぼタダで手に入れた建物を、自分好みにフルリノベーションして、３０年余りを快適に住めるよう内外装を手直しできれば、新築住宅を買うより圧倒的にコスパが高いです🙌
以上、長々となりましたが、
結論としては、宇都宮市内でマイホームを活用して資産形成を最大限に行うには、街の都心部の建物価値がほぼゼロな中古建物付き物件を狙っていくことに尽きます。
それと、今回ご紹介した、宇都宮市のゴールデンゾーンの中古住宅や住宅転用できそうな建物付き売り物件が出ることはまれです。
土地の価値が安定していて、今後上昇していきそうな場所は、所有者の売り意欲も少なく、常に供給不足の状況なのです。
また、人気エリアの物件は、一般のマイホームユーザーだけでなく、投資用としての需要も高い場所であるため、購入競争も激しいです。
本当にいい物件を買うためのコツは以前、過去ログで公開していますので、こちらもご参考までに。
→【Vol.1🌟実例🌟超人気格安物件を入手した友人の例！】不動産業者との上手な付き合い方とは！？
→【Vol.2🌟実例🌟超人気格安物件を入手した友人の例！】不動産業者との上手な付き合い方とは！？
とはいえ、再三言っているように、マイホームは「夢」であり、時間そのものに価値を置くなら、多くが消費として完結してもなんら問題ないと思います。
今回の内容が、皆様にとって、自分らしい素敵なマイホームを手にれる参考になれば幸いです🙌
★荻原功太朗の業務について★
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