マンションバブルが鮮明な東京23区では、マンション家賃が所得の3割を超える「危険水域」に達したということです！
→マンション家賃「危険水域」 東京23区は所得の3割超、他都市も上昇（日本経済新聞）
記事では50代夫婦が「もう東京都心には住めないかも」と嘆く声も紹介されていました。
この問題の本質は単なる家賃高騰にとどまりません。
以前のブログでもお伝えしたとおり、東京都心部では不動産バブルが続いているにも関わらず、建設コストの異常な高騰により新築マンションの供給が減り続けています。
この構造的な変化が、宇都宮市内の不動産マーケットにも影響を与え始めています。
都心でも供給減という異常事態
東京の状況は、経済学の常識では説明できない現象が起きています。
通常なら価格が上昇すれば供給も増えるはずですが、建設コストの上昇がそれを上回るため、バブル価格でも採算が取れない物件が続出しているのです。
記事によると、東京23区の新築マンション価格は4年間で約45%も上昇しました。
この結果、購入をあきらめた世帯が賃貸市場に流れ込み、家賃をさらに押し上げるという悪循環が生まれています。
東京23区の家族向け平均家賃は月21万円を超え、可処分所得に占める割合が約34%に達しました。
一般的な住居費の適正比率25〜30%を完全に超える「危険水域」です。
宇都宮市でも始まった首都圏ターゲット開発
この東京の住宅危機を受けて、宇都宮市内でも明確な変化が起き始めています。
都内通勤を前提とした新築物件の開発はすでに進行しています。
新幹線で東京まで約50分という立地を活かし、週2〜3回の出社を想定しているような世帯なら宇都宮市内の物件価格と利便性は大きな魅力となります。
興味深いのは、これらの物件が超高級志向ではなく、むしろ宇都宮市内では「中流よりやや上の層」が購入していた価格帯の新築物件を、都内通勤者がターゲットにしているという点です。
マンションデベロッパーの基準も、従来なら「駅徒歩10分でも十分」だった開発基準が、今では「新幹線改札まで徒歩10分以内」という極めて厳しい立地条件に変わってきています。
つまり、インフレで物件価格が高騰しているので、地元の人だけでなく首都圏に通勤する世帯もターゲットにしないとリスクが高く、開発に踏み込めないのが現実でしょう。
価格帯としては1億円未満の物件が中心で、「都内通勤を前提とした世帯なら、従来より1000万円高くても売れる」という強気の価格設定で臨んでいるのも特徴的です。
開発業者にとって、東京の家賃21万円を支払っている世帯なら、宇都宮市内で住宅ローンを組んでも十分にペイできるという計算があります。
つまり、従来なら地元の比較的恵まれた世帯が購入していた新築物件が、今では都内通勤者の選択肢ともなる変化が生まれ出しています。
東京の賃貸コストが急上昇したことで、無理なく購入できる首都圏郊外の住宅需要は、今後も増すことは確実な情勢です。
首都圏の外延化が加速する構造
これは単発的な現象ではありません。
建設コストの構造的上昇により、首都圏で新築住宅を供給できるエリアが確実に縮小しています。
その結果、首都圏の居住エリアが外側に拡大せざるを得ない状況となっています。
従来なら「通勤1時間以内」が首都圏の居住圏でしたが、リモートワークの普及により「週数回の通勤なら1時間半でも許容」という世帯が増えています。
この変化により、宇都宮市のごく限られた一部のプレミアムエリアは、事実上の首都圏ベッドタウンとしての地位を確立しつつあります。
LRT開業により、駅東側エリアでは脱マイカーのライフスタイルが定着し始めていることも追い風です。
首都圏から移住した方々にとって、車なしでも快適に暮らせる環境が整いつつあることは大きな魅力となっています。
地元民には厳しい現実
しかし、この変化は宇都宮市の地元民にとって手放しで喜べる話ではありません。
首都圏マネーの流入により、地元に暮らす人々にとって新築住宅はますます高嶺の花となってしまう可能性が高いのです。
東京で世帯年収1000万円以上ある世帯と、宇都宮市内で働く一般的な世帯とでは、住宅購入予算に大きな開きがあります。
首都圏ターゲットの新築物件が増えることで、宇都宮市内の新築住宅の価格帯全体が押し上げられる影響は少なからずあるでしょう。
さらに深刻なのは、宇都宮市内で働く世帯の実質賃金が低下していることです。
名目的には賃上げが進んでいるものの、物価上昇がそれを上回る状況が続いています。
私が20年以上この業界にいて、これまで見たことのない購入事例も増えています。
先日も、マンション販売の営業マンとお話した際、宇都宮市内の地元企業にお勤めのご夫婦が、新築分譲マンション5000万円超えを夫婦ペアローンで購入しているケースを聞いて驚きました。
以前なら「宇都宮でそんな価格は無理」と思われていた水準ですが、新築へのこだわりから、東京都心のように無理をしてでもマイホームを購入する地元の方が確実に増えています。
タワマンペアローンという、切ないユーチューブ動画がヒットしていましたが、実質賃金低下にも関わらず無理な購入に走るという「危険な兆候」が宇都宮市内でも現れ始めています。
中古市場への大転換が不可避
この状況を考慮すると、近い将来、宇都宮市内では中古市場が住宅取引の主戦場となる時代が確実に到来すると予想されます。
地元の若い世帯にとって、新築は「特別な存在」となり、現実的な住宅選択は中古物件中心とならざるを得ないでしょう。
ただし、これは必ずしも悲観すべき話ではありません。
世帯数が減るということは、家の需要そのもの減るということです。
新築供給が極めて限定的になることによって、質の良い中古物件への需要が集中し、適切にメンテナンスされた中古物件の価値は大幅に上昇する可能性があります。
結果的に、街のさらなる拡散スポンジ化が防がれ、空き家を増やす新築供給も減り、強制的にコンパクトシィ化へと引っ張られる可能性を示唆しています。
LRT東側沿線の築浅物件や、JR宇都宮駅徒歩圏内の中古マンションなど、立地の良い既存住宅は、新築との価格差が縮小し、投資対象としても魅力的になってくるでしょう。
首都圏からの移住者にとっても、東京の中古マンション価格と比較すれば、宇都宮市の質の良い中古物件は非常にコストパフォーマンスが高く映るはずです。
投資戦略の根本的見直しが必要
この構造的変化を踏まえると、宇都宮市での不動産投資戦略を根本的に見直す必要があります。
「新築志向」から脱却せざる得ないくらい、これから更に住宅価格が上昇することは、ほぼ確実な流れです。
宇都宮市内でも新築は一部の高所得層向けの商品となり、一般的な住宅需要とは切り離された市場となっていってしまうでしょう。
一方で、立地の良い中古物件の価値最大化戦略が極めて重要になります。
適切なリフォームやメンテナンスにより、新築に近い魅力を持つ中古物件は、圧倒的な競争力を持つことになるでしょう。
エリア選別の重要性もこれまで以上に高まります。
首都圏マネーが流入する「選ばれるエリア」と、地元需要のみの「従来エリア」の格差は今後さらに拡大するため、投資判断においては将来性を慎重に見極める必要があります。
まとめ：三極化時代への対応
日本全国で住宅費高騰と建設コストの構造的上昇により、不動産市場は従来の「二極化」を超えて「三極化」へ超格差相場へと進展しています。
首都圏マネーが流入し価格維持・上昇が期待できる「勝ち組エリア」（約10〜15%）、地元需要で成り立ちなだらかに価値下降が続く「現状維持エリア」（約70%）、そして交通利便性や将来性に課題があり無価値化が進む「負け組エリア」（約15〜20%）という三層構造です。
新築住宅は一部の富裕層向けの商品となり、一般的な住宅需要は必然的に中古市場に向かわざる得ない方向に向かっているのが今の状況です。
自分の物件がどの層に位置するかを正確に把握し、それに応じた戦略を立てることが新しい時代を生き抜く鍵となるでしょう。
今回の内容が、皆さまのお役に立てば幸いです🙌
★荻原功太朗の業務について★
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