以前からこのブログでは現物ゴールド価格の上昇を話題していますが、驚くべきことに短期間で、史上初の1オンス3700ドルの大台を突破し、最高値を更新しました！
→金最高値、ロンドン現物3700ドル突破 米FOMC控え（日本経済新聞）
この急騰ぶりを見ていると、我々が直面している現実がより明確に見えてきます。
それは、もはや現金を保有すること自体がリスクになりつつあるという厳しい時代に突入したということです。
実際にゴールドの過去５年のチャートを見てください。
この5年間で価格はほぼ倍増しています！
直近、２年の動きは異常ともいえる短期間で２倍近くの上昇相場です。
つまり、現金の価値はたった２年で金に対し、相対的に半分近くまで目減りしてしまったということを意味しています。
さらに衝撃的なのは、1978年からの超長期のチャートです！
2020年頃から危険なレベルの上昇を見せているのがわかります！
日本国内では、1グラム→2万円突破は目前で、世界的に現金の価値が急速に減価し、通貨への信頼がゆらいでします。
手取り給料は増えないのに、物価は上がりつづけ、受けられるサービスの質が落ちていく。
すでにインフレの実態は現実の生活に悪影響を与え、多くの人が気づかないうちに大切な資産を静かに溶かしているような状況です。
宇都宮市で起きている不動産マーケットの構造変化
この現実は、宇都宮市内の不動産市場にも明確に表れ始めています。
実際に弊社で現在取り扱っている物件を例に、この変化を説明します。
JR宇都宮駅東口からだと徒歩５分ほどの地価上昇中の一等地に開発された、投資家向け新築一棟マンション！
物件は現在、価格2億5000万円で利回り4.07%という強気な価格設定で販売中です。
従来の不動産投資の常識から言えば、地方都市で表面利回り4%台という数字は考えられないものです。
これまで宇都宮市内では、新築の投資用不動産の利回りは最低でも7〜8%、できれば二桁の10%以上が当然とされていました。
従来の安定した物価動向を想定した世界線では、家賃をベースとした収益還元法で価値が算出され、この物件の適正価格は1億5000万円程度となるはずです。
しかし、４％台の利回りでは、今の貸出金利を考えると家賃収入は見込めず、完全に値上がり益狙い（インフレヘッジ所有）の投資となるでしょう。
家賃相場も上昇していくでしょうが、皆の手取り給与が上がらなければ、利回り改善も限定的です。
実際に業界関係者の間でも、いくら一等地とはいえ家賃収入をほとんど見込めない、低利回りの投資物件が強気な価格で成約に至るのか、懐疑的な見方も多く見られます。
しかし、金現物の異常な価格上昇が示すように、解けていく現金資産を守るために4％台の利回りでもインフレヘッジになりそうな立地の物件なら、取引が成立する可能性が出てきているのです。
最終的には、利回り6%程度の価格あたりが落とし所ではないかと個人的には予想していますが、どのような流れになるのかを注目しています。
従来の宇都宮市内の相場から見れば、異例の低利回り物件がマーケットに供給されたことは大きな変化の兆しです。
この物件は、もはや従来の利回りベースで評価される「収益不動産」ではなく、インフレヘッジ効果を期待した「金融商品」として位置づけられます。
購入を検討する投資家にとって、現在の賃料収入で投資回収を期待することは現実的ではありません。
むしろ、物件価格の上昇による資産保全効果を期待した投資、いわばキャピタルゲイン狙いの投資として検討される物件です。
つまり、解けていく現金資産の価値を保全するため、他に価値が維持できる「何か」へ、資産を移行せざる得ない投資家が増えていくということを示唆しています。
現金保有リスクが顕在化した時代
→国内金が最高値、1万9144円 国際価格が上昇（日本経済新聞）
現物ゴールド価格の急騰は、世界中の投資家が現金の価値に不安を抱いていることの証左です。
世界情勢も不安定な上に、各国が自国ファーストの関税政策を打ち出し始め、インフレ率も上昇しつづ、世界的に「安全資産」とされるゴールドに資金が殺到しています。
基軸通貨ドルをもつ米国は債務の膨張を続け、財政の持続性に対する懸念や貨幣の減価への警戒が根底でくすぶっていて、対ドルで現物金価格は過去最高価格を更新しています。
資産の分散先として金を志向する投資家の不安感を見過ごしてはなりません。
基軸通貨であるドルでさえこの状況ですから、日本円を含む各国通貨の実質的な価値がいかに急速に希薄化しているかがわかります。
日本国内でも、田中貴金属工業の小売価格で1グラム1万9198円という水準まで上昇し、１グラム２万円超えが目前まで迫っています。
直近２年で、２倍あまりの驚異的な上昇率です。
つまり、現金で資産を保有していた人は、知らないうちに購買力を大幅に失っているということになります。
逆に現物ゴールドや東京都心のマンション等に資産を移行していた人たちは、実質インフレ率以上の資産バブルで豊かになっています。
不動産の金融商品化が意味するもの
これは全国的に進行している不動産市場の根本的な構造変化の兆候です。
すでに首都圏の不動産相場は、明らかにインフレヘッジのバブル相場に入っています。
ついに、この流れが宇都宮市内でも一部エリアに波及し始めたということです。
従来の不動産投資は「家賃収入でコツコツと投資回収する」というフロー重視の考え方が中心でした。
しかし、今までの考えではあり得ないような、低利回り物件の登場で「資産価値の保全期待」というキャピタル重視の考え方へ投資スタイルが転換し始めています。
もちろん、まだこの価格帯での宇都宮市内の成約実績はそれほど多くありませんし、市場がこの価格を受け入れて上昇し続けるかは未知数です。
しかし、このような価格設定の物件が市場に供給されること自体、投資家心理の変化を物語っています。
これは何を意味するのでしょうか。
投資家が「現金で持っているよりも不動産で持っている方が安全」と判断し始めたということです。
つまり、不動産がまさに「現物資産」としてのゴールドと同じ役割を果たし始めているのです。
東京都心エリアではその影響が顕著です。
実際に、このような価格設定の物件を検討する投資家は、現在の家賃収入での採算性は度外視しています。
彼らが期待しているのは、インフレの進行とともに物件価格が上昇し、現金価値が目減りするのを防ぎ、実物資産である不動産が資産保全の役割を果たしてくれることです。
利回り4%で家賃収入見込めなくとも、それは現金で保有することのリスクと比較しての判断となるのです。
選ばれる立地とそうでない立地の格差拡大
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ここで重要なのは、すべての不動産が金融商品化するわけではないということです。
金融商品として機能するのは、極めて限定的な立地の物件のみです。
JR宇都宮駅から徒歩圏内、LRT沿線の駅近物件、幹線道路沿いの利便性の高い立地など、誰が見ても「価値がある」と認める場所の物件だけが、このような投資対象となり得えます。
一方で、郊外の住宅地や交通利便性に劣る立地の物件は、従来通り利回りベースでの評価が続くでしょう。
つまり、不動産市場においては評価基準も、「二極化」ではなく「三極化」が進行し、ここから大きな価値の差別化が加速しそうだということです。
インフレヘッジ効果が期待できる「金融商品化物件」、従来通りの収益性で評価される「通常物件」、そして需要減少により価値下落が避けられない「劣化物件」という三層構造が進むと予想されます。
個人投資家にとってのインフレ対策
現物ゴールドの急騰を見ていると、本当に恐ろしくなります。
これまで「安全」とされてきた現金や預金が、実は最もリスクの高い資産になってしまっているからです。
銀行預金の金利は微々たるものである一方で、物価上昇率ははるかにそれを上回っています。
つまり、預金しているだけで確実に購買力は減少していくのです。
ここで本来は、日銀が大きく金利を上げてバブルを収束させる必要があります。
しかし、多くの現役世帯が住宅ローンを変動金利で上限いっぱいまで借り入れていたり、国も多額の国債を発行しないと成り立たないため、金利を簡単に上げられない手詰まりの状況となっています。
このような状況下で、大切な資産を守るためには何らかのインフレ対策が不可欠になりました。
その選択肢の一つとして、身近に見守ることのできる場所に、現物資産の一つとして宇都宮市内でも金融商品化した不動産を取得することは、決して非現実的な手段ではなくなってきています。
ただし、物件選択には細心の注意が必要です。
すべての不動産がインフレヘッジ効果を発揮するわけではないからです。
立地、将来性、希少性を慎重に見極めた上で、本当に価値が保全される物件を選ぶことが重要です。
時代の変化を受け入れる勇気
多くの方にとって、宇都宮市内で利回り4%台の投資物件を購入するという選択は、これまでの常識では考えられないことでしょう。
長い間に根付いたしまった、デフレ脳からの早期脱却の必要性を人気アナリストは指摘しています。
現金の価値が急速に希薄化する中で、従来の投資基準にこだわり続けることこそがリスクになりつつあります。
現物ゴールドが基軸通貨である対ドルで、過去最高値3700ドルを突破したという事実は、世界中の投資家が現金離れを加速させていることを物語っています。
この流れは日本においても例外ではありません。
宇都宮市という地方都市においても、限られたエリアの不動産は確実に金融商品としての性格を強めてきています。
この変化を早期に理解し、適切な対応を取ることができた人だけが、インフレの嵐から大切な資産を守る道を歩むことができるでしょう。
時代の変化を受け入れ、新しい投資の常識に対応していく勇気が、これからの時代には不可欠なのかもしれません。
今回の内容が皆さまお役に立てば幸いです🙌
★荻原功太朗の業務について★
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