先日のブログで【2021年の基準地価が公表される！明確な二極化現象が続く⁉】というタイトル記事を公開しました。
皆さんも自分が所有している不動産の価格の推移（変動）に興味があるのは当然で、記事を公開すると「ウチの近所は、どれくらいするのだろう？」といった、ザックリとした価格の目安が知りたいという問い合わせが入ります。
確かに気になりますよね。
正式な査定では然るべき査定方法で金額を算出させて戴くので、それなりに手間が必要です。
それを理解していると「とりあえず……」の連絡するのは気が引けるものです。
インターネットで不動産の「一括査定システム」の広告を見かけますが、アレ、利用したことのある方ならご存じかと思いますが、システムに登録している不動産会社に個人情報が一斉に流されます。
車の一括査定でも同様らしいのですが、利用すると、聞き覚えもない複数の会社から一斉に電話がかかってきます。
その後も、無分別に資料は投函されるし、しつこく電話がかかってくる。
わずらわしくて辟易したなんて話を、よく耳にします。
基本事項を入力するだけですから、それほど手間もかからず便利にみえるシステムも、そのような弊害が存在するので注意が必要です。
そこで今回、解説するのが、インターネットで国土交通省が公開している「土地総合情報システム」です。
ブログを愛読している方なら記憶があるかも知れませんが、このシステムは以前にも紹介しています。
ボチボチお忘れになっている方も多いでしょうし、基準地価が公表され、とりあえず所有地の不動産価格が知りたいかもおられるでしょう。
さらに今回は、査定時に私たち不動産業界の人間も利用するこのシステムを、どのように活用して不動産査定をするかについて、一部ですが解説します。
まずこのシステムでは、公示価格や都道県地価調査（基準地価）のほか、実際に売買された履歴としての実勢価格が確認できます。
使い方はいたって簡単で、上記で紹介しているサイトにアクセスして「不動産取引価格（実勢価格）」か「地価公示＿都道府県地価調査」のどちらか知りたい情報をクリックするだけです。
すると日本地図が開きます。
下記の図は「不動産取引価格（実勢価格）」を選択して開いた日本地図です。
地図から栃木県を選択（クリック）すれば、周辺地図が開きます。
左側にあるボックスで条件指定をすれば、知りたい情報にいち早くたどり着けますが、のんびりと地図を動かして目的地を探してもかまいません。
また宅地のみの検索や、土地建物・中古マンションや農地などの条件指定ができます。
システム自体は、感覚的にどなたでも使用できるようになっています。
色々と試しているうちスグに使いこなせるようになると思います。
さて、ここから不動産業者ならではの利用方法を、一部ですが解説します。
といっても、難しいことをする訳ではありません。
公的価格と実勢価格を比較するだけです。
先日のブログでも紹介したのですが、公示価格や基準地価などの公的価格は土地収用、つまり道路の拡幅などを目的として民有地、つまり皆さんの所有している土地などを、国や都道府県が買い取る場合の目安となる価格です。
言い換えれば、国や都道府県が妥当であると考える土地の適正価格です。
とはいえ公的機関が、「この地域は○○万円と評価したので、この金額で買い取りします」といっても、「おいおい、勝手に決めないでよ……」となります。
様々な利害関係により実勢価格も変動しますから、公的価格と実勢価格には隔たりが生じます。
このような価格差については、それぞれの土地条件により変動率が違いますので一概にコレとは言えません。
一説では公的価格×1.1（もしくは1.2）が実勢相場だという意見もあれば、「いやいや、公的価格は実勢価格の70～80％だ」という意見まで様々にあり、これといった決め手もないのが実情です。
それでは、なぜ私たち不動産業者が査定時において公的価格を参考にするか。
それは上記で紹介したような1.1倍などの係数を用いて参考にするのも理由の一つですが、もっとも注目するのが変動率と周辺の基準地価です。
変動率とは、たとえば宇都宮市内の住宅地＿上位5地点の横にある2.5や1.7などの数字、コレです。
数学の授業みたいで恐縮ですが、この変動率、正確には地点変動率といいます。
標準値周辺部の平均変動率として、算術平均（もしくは相加平均）や幾何平均（相乗平均）を用いて計算します。
この計算方法は、統計学における標本空間の代表値の一つで、一群の数をひとつの数値で表すために用いる手法です。
私たちは基準地周辺部における不動産の価格変動率を自ら計算し、査定地における金額の調整値として利用します。
計算方法を説明すると、むやみに長くなってしまいますので割愛します（ご興味のある方は、算術平均や相乗平均の計算方法をネットなどで検索してください）
具体的に査定する場合には、査定地の周辺部の公示価格等を、土地総合システムを利用して検索します。
たとえば令和3年度においてもっとも変動率の高かった基準地には【宇都宮ー24】という基準地番号が割り振られています。
この周辺では基準値番号【宇都宮ー62】も確認することができます。
それぞれの詳細を開くと、地籍のみならず土地の形状や具体的な地番など、様々な情報を確認することができます。
私たちが査定するときにはこのように周辺地域の公的価格の変動や、価格に影響を及ぼしている諸条件、そして近隣で実際に取引された価格や、現在、周辺で売り出されている物件の条件・価格も加味して、総合的な観点で査定額を算出します。
ひとことで「査定」といっても、実際には登記簿や地積測量図・法14条地図や固定資産税評価なども取得して判断しますので、相応に手間暇がかかります。
では、全ての不動産業者が今回、ご紹介したような緻密で論理的な査定方法を用いているかと言えば、実はそうでもないのです。
「去年、近所で○○万円で売却できたから、○○万円ぐらいで売り出せば大丈夫でしょう」
などと、自信たっぷりに根拠なく胸を張って高値を提示する不動産業者も多数います。
困ったものです……。
不動産相場は、常に変動しています。
「より早く、より良い条件で売却する」ためには、査定一つでも信頼できる業者にまかせることが、なによりも大切だと言えるでしょう。
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私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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