2017年4月18日火曜日

【素人が始める不動産投資のワナ!?】成功する人がごくわずかな現実とは!?

素人大家さんの投資ブームがまだまだ続いているのを日々感じております。

しかし、以外に知られていない、ほとんどが失敗に終わっている事実。




最近では、素人大家さんから直接、メールや電話、来店でのお問い合わせも増えました。

『良い物件情報あったら教えてくれ』、とか。

いつも言っているように。。
そんな物件あったらプロの不動産業者がとっくに買ってます。www




まぁ、中には成功してるように見えるサラリーマン大家さんもいるようですが。。。
実際のところはよくわからない。。。

家賃収入1億円のメガ大家さんとか言われても。。。
年間の支払いが1億あれば差し引きゼロ!

それでも、レバレッジをかけまくって、資産規模(負債も含む)大きくすれば、いずれ大富豪になれる!なんて考えているのでしょうね。


しかし、少なからず成功している頭のキレる大家さんもいることは確か。
数で言ったら9:1で失敗でしょう。

結局、投資はゼロサム。というか、手数料も入れたらマイナスサム。
9割の方が損するから、残りの1割が大儲けできる。



いままで見てきた、成功してる素人大家さんの特徴を上げてみると。



身も蓋もない話になってしまいますが。。。


まず第一に言えることは、もともと地主や資産家。


そして、サラリーマンでもかなりの高年収で高属性!

つまり、本人がすでにお金に困っていない豊かな層。



売られている書籍などでは、投資用のローン審査は物件の収益性や事業計画を重視するなどとよく書かれているが。。。

実際に、銀行の融資担当者と話すと、本人の年収や資産、職業、勤務先などの属性が重視されることは明らか。

当然属性が良ければ、融資の条件も有利だ。


属性が良ければ、沢山お金を借りられて、金利も安い。

一方、属性が悪ければ、融資限度も低く、金利も高い。

融資の時点で、素人で資産もない大家さんは、スタートラインを下げられて、不利な戦いをしなければいけないのが現実。


私に仕事の依頼をしてくださる方もほとんど、資産家の方になってしまう。

お金に余裕のある方は基本的に、『餅は餅屋』をよく理解している。

情報がタダでないこともよくわかっているし、ギブ・アンド・テイクで資産が増えることも理解している。

お金の種をまいて、お金を育てるイメージです。




一方、お金に余裕のない素人大家さんは、つねに目先。

専門家をうまく使うような、お金の種をまくことができない。


優良物件の情報も、タダもらえると考えてしまうのでしょう。

当たり前の話ですが、よく知らない人に儲け話はしません。


もし、よく知らない人から儲け話をされたら、まず詐欺だと思って間違いないでしょう。




不動産の運用ノウハウや運用センスがあることも重要。

情報収集能力にも長けていて、不動産屋、税理士、建築会社などとの良いチームを構成している。

もしくは、いいチームをまとめられる監督と契約している。



素人大家さんに抜けている視点が運営の部分!

物件を買えば、安定的に家賃収入が入ってくると勘違いしている方がいかに多いか。

不動産の運営にはトラブルがつきもの!

ここをうまく回避しながら収益を上げていくには、ノウハウやセンスが不可欠だ。



物件の取得時も同様。

正直に言って、一般に出回っている物件にろくなものはない。

それは当然で、プロの不動産業者のフィルターを通った2番煎じの出がらしのお茶みたいなものしかないからだ。


この状況で収益を上げるには、物件の取得にもノウハウやセンスが必要になる。


出回ってる物件を買って普通に運用していたらまず収益はあがりません。

再投資して価値を新たに創造したり、自分で土地を買って建てるほうが建設費用を圧縮できるので、リスクを取って新規で開発を行ったり。


サラリーマンをやりながら、このようなことを自分でできる方はごく僅かしかいない。



そして、いちばんの儲けポイントが、出口戦略をもった不動産投資ができること。

素人大家さんの最大の間違いが、物件買うことにしか目が向いていないこと!

ここが一番残念な点で、買うことに満足して、売ることを考えない。


持ち続けることが、目的になってしまっていて、しっかりとした出口戦略がまったくない。

いつも言っているように、不動産投資の王道はキャピタルゲイン(売却利益)!



多くの人は買ったあとの【利回り】ばかり気にして、どのくらい収益が得られるかしか見ない。

肝心なのは、その物件をいつ売るか、そして次に何を買うか、までを考えて投資すること。

目先の家賃収入のことばかりで、売却の出口も見据えた、トータルの収支が理解できない。



この辺りの知識やノウハウ、センスがあってやっと、プロの投資家と戦えるスタートラインに立てる。



素人大家さんの成功談は怪しい話が多い!

過去に書籍で成功体験を語っていた投資家の中には、その後に大きな借金を背負って退場した方も数多くいる。だが、そうした後日談が語られることはまずない。

また、短期的に成功した人たちがコンサルタントすることにより、「素人とでも不動産投資は楽をして儲かる」という話だけが一人歩きしてしまっている。

華々しい成功談も、短期間に限ったことが多いと理解することが必要だ。



特にレバレッジに関しては、しっかり理解してない投資家が多く、借金をすればするほど不安になることをわかっていない!

レバレッジをかければかけるほど、少しのトラブルでゲームオーバーになる。


以前退場した、投資家が言っていたことを思い出す、

『自由になるために不動産投資を始めたのに、投資すればするほど、レバレッジをかけて借金を増やせば増やすほど、不安になり不自由を感じる。。。』

これが現実だ。



ことわざにもあるように、

『桃栗三年柿八年!』

何事も種を植えて、芽が出て、成長して、実がなるまでは時間が掛かる。

物理の法則を超えて成長しようとする、高レバレッジ不動産投資は危険なゲームであることだけは間違いない。

★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼は、現在残り1枠のパートナー様のみに限定させて頂いております。】ご相談はすべて有料とさせて頂いております。詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

宇都宮の不動産売買のことならお気軽にご相談下さい。
↓ 株式会社サンプラン ↓
↓ 不動産最新情報 ↓