先日のブログでもご紹介した通り、所有者不明の土地問題を解消するための関連法案が、2021年4月1日の参院本会議において全会一致で可決されました。
今回の法改正では従来と異なる幾つかの点についての改正がされていますので注意が必要です！
1.相続登記申請の簡素化
相続において名義人が複数いる場合において共有者の所在が不明あっても、裁判所の決定により用途変更や売却を可能にする処置が盛り込まれました。相続登記において相続人全ての意思表示や合意など、所在不明の場合に困難であった登記が行えるようになりました。
2.不要な場合や管理できない土地は国庫へ納付
また山林など利用価値の低い土地相続の場合、建物が存在していないなど一定の条件を満たせば、管轄法務局の審査を経たうえで10年分の管理費を負担して国庫に納付できる制度も新設されました。
3.登記をしない場合の罰則強化
罰則規定の強化も注目したいところで、相続したにも関わらず申請をおこなっていない表題変更登記の義務違反にかんしては10万円以下、住所を移転したにも関わらずに変更していない場合には5万円以下の過料が科かされることになりました。
改正はいつから実施されるの？
2024年を目途として土地や建物の相続を知った日から3年以内、住所変更登記の実施は移転から2年以内として義務付けされていることから、いち早く準備をしておく必要があります。
私のように不動産コンサルティンを業を行っていると、「法改正に伴う登記相談」が寄せられる場合もあります。
ですが、原則論としてご相談に応じることが出来ません。
なにも出し惜しみしている訳ではありません。
理由があります。
司法書士法では「司法書士でない者が他人からの依頼を受け、業として登記手続きを代理すること、法務局に提出または提供する書類を作成すること及び相談に応じることを禁止」しているからです。
この定めに違反すると「1年以下の懲役または100万円以下の罰金」として罰則が適用されることになります。
私の場合は不動産コンサルを有償でおこなっておりますが、罰金を支払うほどに戴いてはおりません。
いたって良心的な価格でご提案させて戴いてます。
「違法」であることを承知の上で「司法書士に依頼すると高くつくから代わりにお願いします」と言ったご要望に応え、登記書類の代理作成を行うことは絶対にしません。
ところが登記書類はご自分で作成し、申請することは何も問題はありません。
そもそも不動産登記法では原則として、申請者本人が書類を作成する定めになっています。
当然、誰しもが登記書類を作成出来るほど法律に長けている訳ではありませんから、代理申請が認められています。
面白いことに「不動産登記法」においては、作成できる代理人の範疇についての定めはありません。
禁止しているのは司法書士法であり、登記に関しての書類作成を代理しておこなえるのは司法書士のほか弁護士もしくは別途法律で定められている者のみとしています。
このような理由から不動産に関するエキスパートである不動産業者といえども、司法書士の専従業務である登記にかんして書類作成はもちろんのこと、「相談」も受けられないということになります。
た・だ・し・ですが、登記権利者である個人が登記書類を作成するにあたり必要な情報を開陳する分については制限されていません。
実際にインターネットで「登記申請を自分で行う方法」などと検索すれば具体的な方法を記載したサイトがいくつも出てきます。
相談があっても「法律の規制で応じられません」と突き放す訳にもいかないことから、今回はご自分で出来る相続登記の申請方法と、参考サイトをご紹介しておきます。
まず相続登記に必要な書類をご紹介します。
① 登記事項証明書（法務局）
② 相続登記申請書
③ 住所証明情報（市役所）
④ 固定資産評価証明（税務署）
①③④については管轄の役所にて取得することが出来ます。
②の相続登記申請書ですが、具体的な記載例として法務局の下記サイトで記載方法を公開しています。
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001207252.pdf
赤字で記載されているところについては、先に挙げた添付書類に全て記載されていますのでその内容を漏れなく記載するだけで足ります。
注意を要するのは、相続人に関する記載事項です。
申請書2面には「相続関係説明図」を記載し、相続に関する因果関係を端的に表現しなければなりません。
法務局の事例のように相続人が2名だけなら良いのですが、複数人いる場合にはいきなり相関図を作成するのも難しいものです。
そこで、遺産分割協議書を作成します。
相続登記においても添付書類として必要となりますし、それ以外にも下記のような申請に必要とされる書類です。
1.法務局（不動産がある場合）
2.金融機関（預貯金がある場合）
3.証券会社等（株式がある場合）
4.陸運局（自動車がある場合）
5.税務署（相続税申告）
遺産分割協議書は、相続人が遺産分割に合意した内容を明らかにする書面ですが、特に決まった様式はありません。
使用する用紙も自由ですし、筆記具の指定もありません。
もちろんパソコンによる作成でも構いません。
ただし専門家による作成を依頼すると、製作者によりことなりますが高ければ10万円程度の費用が生じます。
相続人同士がもめている等、特殊な事情が存在しない場合には自分たちで作成したほうが良いでしょう。
相続対象となる遺産には以下のようなものがあります。
1.預貯金
2.不動産
3.株式など有価証券
その他注意事項
遺産分割協議書は、提出分も含めて相続人全員分を用意します。
相続人全員が実印で押印します。
相続でもめている場合を除けば、申請書類の作成は難しいものではありません。
ご自分で登記申請を行えば、司法書士手数料は不要となり登録免許税の負担だけですみます。
申請方法についての不明点は、管轄法務局の相談コーナーでも応じてくれますので検討されてみては如何でしょうか？
私、荻原功太朗（宅建士・不動産コンサルティングマスター）は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
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