2021年5月29日土曜日

【LRT事業のオープンハウスを宇都宮市内各所で開催!】開業が迫り街の風景も変化が始まっている!?

タイトルのオープンハウスですが、中古住宅の空き家を自由に見て戴くといったことではありません。

LRT事業に関して、宇都宮市内各所で、広く事業概要や取り組み、今後目指すべき未来を知ってもらおうと企画された催しの名称がLRT事業オープンハウス」です。

このLRTに関連する情報の開示は、宇都宮市役所公式HPでも常に検索キーワードの上位であることからも、市民の期待と注目度が伺えます。

 このように注目度の高いLRTに関して更に理解を深めてもらうため、展示方法にも工夫を凝らし、子供たちにも楽しんでもらえるような企画でオープンハウスは開催されます。

オープンハウスではLRT事業について、パネルや映像などの展示を自由に見学できるほか、職員と意見交換を行うことができます。

催しは、コロナ対策を万全としたうえで市内全ての地区市民センターと中心市街地で開催が予定されており、事前予約は不要で入場制限もなく参加も無料です。

 開催時間は時短で、午前1000~午後300となっています。

 市のホームページでは開催予定も公開されており、下記のスケジュールのようになっています。

清原地区市民センター        525日(火曜日)~27日(木曜日)

姿川地区市民センター        525日(火曜日)~27日(木曜日)

平石地区市民センター        61日(火曜日)~3日(木曜日)

豊郷地区市民センター        61日(火曜日)~3日(木曜日)

河内地区市民センター        68日(火曜日)~10日(木曜日)

上河内地区市民センター     615日(火曜日)~17日(木曜日)

篠井地区市民センター        622日(火曜日)~24日(木曜日)

富屋地区市民センター        629日(火曜日)~71日(木曜日)

横川地区市民センター          629日(火曜日)~71日(木曜日)

国本地区市民センター          76日(火曜日)~8日(木曜日)

雀宮地区市民センター          76日(火曜日)~8日(木曜日)

城山地区市民センター          713日(火曜日)~15日(木曜日)

瑞穂野地区市民センター       713日(火曜日)~15日(木曜日)

オリオンACぷらざ(江野町)716日(金曜日)~20日(火曜日)

このLRTに関しては、先ほど記載したように宇都宮市民の注目度も高く、公共交通ネットワークの整備により市場経済にも多大な影響を及ぼします。

また、新しい商圏を見越して駅近隣の地価にも影響を及ぼすほか、賃貸需要の活性化などにも期待できることから、私たち不動産業者も工事の進捗状況と併せて、市から発信される様々な情報に注目しています。



実際にLRTが運行を開始した場合には、従来の道路の中心を「上り・下り」の車両が運行することになるので、運行地域を車で走っている場合には、右折のときに多少の「慣れ」が必要となり戸惑いを覚えるかも知れません。


例えば北海道の札幌中心部など、市電が走っている地域を自分で運転したことがある方はご存じでしょうが、慣れてしまえばマイカーの運転中にそれほど心配することもありません。

導入地域でも大きな事故に発展したケースを耳にすることもなく、車両とLRTがうまく共存しています。

また、停留所デザインは「大谷石」のイメージを一部に取り入れるほか、宇都宮中心部で時折見かける「電工案内板」「音声案内」も導入し、利用者や観光客にたいして利便性を強化する計画です。

実際のイメージとして、すでにLRTが導入されている富山市のデザインを参考に、更に発展させた考え方を採用する方向で計画されており、停留所周辺の文化や歴史をどのように伝えて行くのか注目したいところです。

これらの催し期間中は、市の担当職員が常駐することから、日頃から疑問に思っていることや、このようにしたらより良いのではないかといったアイディアを話す機会にもなります。

コロナ禍で不要の外出は控えるべき時勢ではありますが、対策を万全にして気分転換に訪れてはいかがでしょうか?


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2021年5月24日月曜日

【宇都宮市岡本駅近くに新たな商業施設2024年OPEN予定!?】公共交通と連携した人気街区になるのか!?

宇都宮市の岡本駅周辺で大規模な不動産開発が行われるようです!!

下野新聞ネット版の51日記事に以下のような内容の掲載がありました。




宇都宮で複合開発構想 岡本駅近く、商業施設や住宅など集積(下野新聞)


記事によりますと、、

「タイル製造のダントーホールディングス(大阪市)は30日、栃木県宇都宮市下岡本町の宇都宮工場跡地に商業施設や中小企業用地、住宅地などを整備する複合開発構想案を明らかにした。


開発面積は約12ヘクタールで、JR岡本駅から1キロ圏内の立地を生かしてコンパクトな「街」を形成し、市が進めるまちづくりに寄与したい考え。6月をめどに構想案を市へ提出し、市などと協議しながら実現に向け取り組む。商業施設は2024年春のオープンを目指す。」


ダントー宇都宮工場は1967年(昭和37年)の会社創立以来、主要工場の一つとして宇都宮の発展とともに成長を続けていましたが、20113月に発生した東日本大震災に老朽化した施設が甚大な影響を受け閉鎖されていました。

現在は遊休地となっていることは皆様もご存じかと思いますが、老築化により再利用の目途も立たなかったこともあり、現在は解体工事が進められています。

解体後の土地活用については様々な憶測も飛び交っていましたが、最終的に「都市計画提案制度」を利用しての土地活用が策定されました。

都市計画提案制度の利用であることから官民一体の構想となり、宇都宮市の発展に寄与する複合開発として計画されています。

工場跡地の所在地は宇都宮市岡本町2130番地

全体の広さは11.7ha

掲載した航空写真を見れば分かりますが広大な規模のL字型地形です。

(株)ダントーが自社で公開している構想によると、全体の敷地を下記「商業・地域サービス」「住宅」「工業」の3街区にゾーン分けしています。

南側に位置する「商業・地域サービス街区」には、大型家電量販店やホームセンター、専門店などが入る4階建ての商業施設を建設し誘致計画も進められているようです。

計画では地域交流を促すコミュニティースペースや広場も整備する予定で、北東側街区に配置が予定される「住宅街区」を中心に災害時にはソーラーパネルで蓄電した電力の供給や駐車場の開放も想定し、「雇用・商業・住宅」といった三位一体の防災拠点を目指しています。

私たち不動産業者も気になる一戸建て区画は約100戸を予定しており、北西部には雇用創出として周辺住環境に影響の少ない企業誘致を計画しています。

ご存じのように岡本駅周辺は、宇都宮市が進めるネットワーク型コンパクトシティ(NCC)事業の重点地域拠点としてのまちづくりが進められています。

このエリアは、都市計画法で工業専用地域に指定されていることから、都市計画法に基づく用途変更が必要とされる地域です。

そのために自主開発といった手法ではなく、土地所有者らがまちづくりを目的に都市計画の変更を提案できる「土地計画提案制度」を活用して、官民一体の街づくり構想によるプランを策定しました。

当然のことではありますが、「まちづくりコンセプト」も宇都宮が目指す未来都市構想と合致しています。

具体的な開発スケジュールも、暫定的ではありますが2024年春の「商業施設OPEN」に向けて組まれています。

大規模な土地をエリアごとにゾーン分けして開発する手法は、すでに街並みが形成されている場合には容易なことではありません。


今回のケースのように、広大な敷地が市場に放出されることにより達成できる手法です。

このように街区内の近隣施設だけでも基本的な日常生活を完結できるシティ構想は、日本においてもそれほど多く事例がある訳ではありません。

そのために、住宅地の人気が高まることが予想され、販売価格も気になるところです。

すでに持ち家があり、住み替えを検討する場合にはあたりまえの話ですが現在の所有物件を売却する必要があるでしょう。

弊社は宇都宮市内の不動産売却に関して他社の追随を許さない「販売スピード」があると自負していますが、それも程度問題であり、売り出し開始ですぐに販売できるのは余程、販売価格を下げるか、強い「ご縁」がある場合です。

基本的には半年程度の余裕を持って、有利な条件での販売を模索することをお勧めします。
そのような考えから、将来的な住み替え計画に備え、現在の査定額を知っておくことも大切です。

ネットでは「簡易査定システム」として、エリアや築年数、大きさなどの基本情報を入力するだけで数分で査定金額の目安が算出されるシステムも散見されますが、アレはあくまでも売買事例の平均値を単純に割り返して算出する計算が基本ベースですので、様々な条件を考慮して算出する「査定」とは根本的な部分で異なります(坪単価という机上査定も同上です)

資金計画を正しくおこなうには、正式な査定金額が必須です。

弊社では、「すぐに販売開始する予定はない」といった査定でも喜んで対応させて戴いております。

どうぞ、お気軽にお問合せください。


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2021年5月19日水曜日

【宇都宮市の不動産でも待ったなしの登記義務化!?】自分で出来る相続登記を解説します!

先日のブログでもご紹介した通り、所有者不明の土地問題を解消するための関連法案が、202141日の参院本会議において全会一致で可決されました。


今回の法改正では従来と異なる幾つかの点についての改正がされていますので注意が必要です!

1.相続登記申請の簡素化

相続において名義人が複数いる場合において共有者の所在が不明あっても、裁判所の決定により用途変更や売却を可能にする処置が盛り込まれました。相続登記において相続人全ての意思表示や合意など、所在不明の場合に困難であった登記が行えるようになりました。

2.不要な場合や管理できない土地は国庫へ納付

また山林など利用価値の低い土地相続の場合、建物が存在していないなど一定の条件を満たせば、管轄法務局の審査を経たうえで10年分の管理費を負担して国庫に納付できる制度も新設されました。

3.登記をしない場合の罰則強化

罰則規定の強化も注目したいところで、相続したにも関わらず申請をおこなっていない表題変更登記の義務違反にかんしては10万円以下、住所を移転したにも関わらずに変更していない場合には5万円以下の過料が科かされることになりました。


改正はいつから実施されるの?

2024年を目途として土地や建物の相続を知った日から3年以内、住所変更登記の実施は移転から2年以内として義務付けされていることから、いち早く準備をしておく必要があります。

私のように不動産コンサルティンを業を行っていると、「法改正に伴う登記相談」が寄せられる場合もあります。

ですが、原則論としてご相談に応じることが出来ません。

なにも出し惜しみしている訳ではありません。

理由があります。 

司法書士法では「司法書士でない者が他人からの依頼を受け、業として登記手続きを代理すること、法務局に提出または提供する書類を作成すること及び相談に応じることを禁止」しているからです。

この定めに違反すると1年以下の懲役または100万円以下の罰金」として罰則が適用されることになります。

 私の場合は不動産コンサルを有償でおこなっておりますが、罰金を支払うほどに戴いてはおりません。

いたって良心的な価格でご提案させて戴いてます。

「違法」であることを承知の上で「司法書士に依頼すると高くつくから代わりにお願いします」と言ったご要望に応え、登記書類の代理作成を行うことは絶対にしません

ところが登記書類はご自分で作成し、申請することは何も問題はありません。

そもそも不動産登記法では原則として、申請者本人が書類を作成する定めになっています。

当然、誰しもが登記書類を作成出来るほど法律に長けている訳ではありませんから、代理申請が認められています。

面白いことに「不動産登記法」においては、作成できる代理人の範疇についての定めはありません。

禁止しているのは司法書士法であり、登記に関しての書類作成を代理しておこなえるのは司法書士のほか弁護士もしくは別途法律で定められている者のみとしています。

このような理由から不動産に関するエキスパートである不動産業者といえども、司法書士の専従業務である登記にかんして書類作成はもちろんのこと、「相談」も受けられないということになります。

た・だ・し・ですが、登記権利者である個人が登記書類を作成するにあたり必要な情報を開陳する分については制限されていません。

実際にインターネットで「登記申請を自分で行う方法」などと検索すれば具体的な方法を記載したサイトがいくつも出てきます。

相談があっても「法律の規制で応じられません」と突き放す訳にもいかないことから、今回はご自分で出来る相続登記の申請方法と、参考サイトをご紹介しておきます。

まず相続登記に必要な書類をご紹介します。

   登記事項証明書(法務局)

   相続登記申請書

   住所証明情報(市役所)

   固定資産評価証明(税務署)

 ①③④については管轄の役所にて取得することが出来ます。

②の相続登記申請書ですが、具体的な記載例として法務局の下記サイトで記載方法を公開しています。

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001207252.pdf

赤字で記載されているところについては、先に挙げた添付書類に全て記載されていますのでその内容を漏れなく記載するだけで足ります。

注意を要するのは、相続人に関する記載事項です。

申請書2面には「相続関係説明図」を記載し、相続に関する因果関係を端的に表現しなければなりません。

法務局の事例のように相続人が2名だけなら良いのですが、複数人いる場合にはいきなり相関図を作成するのも難しいものです。
そこで、遺産分割協議書を作成します。

相続登記においても添付書類として必要となりますし、それ以外にも下記のような申請に必要とされる書類です。

1.法務局(不動産がある場合)

2.金融機関(預貯金がある場合)

3.証券会社等(株式がある場合)

4.陸運局(自動車がある場合)

5.税務署(相続税申告)

遺産分割協議書は、相続人が遺産分割に合意した内容を明らかにする書面ですが、特に決まった様式はありません。

使用する用紙も自由ですし、筆記具の指定もありません。
もちろんパソコンによる作成でも構いません。

ただし専門家による作成を依頼すると、製作者によりことなりますが高ければ10万円程度の費用が生じます。

相続人同士がもめている等、特殊な事情が存在しない場合には自分たちで作成したほうが良いでしょう。



相続対象となる遺産には以下のようなものがあります。
1.預貯金
2.不動産
3.株式など有価証券

その他注意事項
遺産分割協議書は、提出分も含めて相続人全員分を用意します。
相続人全員が実印で押印します。

相続でもめている場合を除けば、申請書類の作成は難しいものではありません。

ご自分で登記申請を行えば、司法書士手数料は不要となり登録免許税の負担だけですみます。

申請方法についての不明点は、管轄法務局の相談コーナーでも応じてくれますので検討されてみては如何でしょうか?


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2021年5月14日金曜日

【宇都宮市の路面電車LRTの愛称が「ライトライン」に決定!】名前の由来と宇都宮が目指す未来都市とは!?


令和に
21215日から令和3115日にかけて一般公募されたLRTの愛称が、40,668票(応募総数の48.8%)の得票を得た「ライトライン」に決定しました。


LRTは宇都宮市が目指す自然と都市機能を分離した「スマートシティ」実現に向け、その往来を身近にする未来都市としての「まちの顔」でありシンボル的な存在です。

 今回の名称であるライトラインの「ライト」は、「雷都」を冠したものです。

宇都宮市がアピールする雷都ですが、、近年は環境、気候の変化から一昔前に比べてめっきり夏の夕立も減った印象がありますね。。(^o^;)

私が子供の頃は、怖いくらい強烈な落雷が頻繁にありましたからね。。

とはいえ、雷都はエネルギッシュで力強いイメージですので是非ともブランディングとして活かしてもらいたいところではあります。


 今回の愛称は、LRTLight Rail Transit)の頭文字であるLを使用するといった目的も含まれてはいますが、「光」「明るい」などの意味も同時に込められています。

LINEは和訳で「線・路線・並び・列・線形」などの意味を持ちますが

今回の名称においては「(未来への)光の道筋」というメッセージが込められています。

今回の愛称命名については、利用者を含めた多くの住民がLRT車両を身近に感じ、親しみを持ってもらえるよう、住民参加型の選択方式で決定されました。

宇都宮市によると、それ以外の候補としては

未来+雷(らい)RIDE(乗る)との意味づけをしたミライド(MIRIDEが得票率10497票と全体の25.8%を集め次点となっています。

その次に未来+雷都+RUN(走る)との想いをこめたミライトラン(MILIGHTRUN6678票と全体の16.4%を獲得して3位。

 次いでWest(西)とEast(東)+雷都のほかWe(私たち)+雷都の文字を含めたウィライト(WELIGHTが得票数3653票(9%)となっています。

 愛称決定に伴い、LRT工事車両編の動画が作成され、下記リンク先で公開されています。

https://youtu.be/bQociuqnDE0

愛称決定に伴い、CG映像により宇都宮市内を走るLRTの姿をイメージして制作されたポスターが、店舗や会社・事業所などに張ってPRに協力するとの条件がつくものの、無償で配布されています。

ポスターデザインは全3種類で、このうちから好きなデザインを選ぶことになります。

全てのポスターに共通して記載されるキャッチタイトル「HELLO.NEW.CITY」には、LRT整備事業のみならず交通系ICカード「totra」や新しく採用されたバス上限運賃制度の導入など、「夢描くことで実現する未来」として、まだまだ先の話であると思っていた近未未来が、気がつけば目前に迫っているという「交通未来都市うつのみや」を想起されるようにとの想いが込められています。

開通が待ち遠しいですね!!(*´∀`)

ポスターかっこよくて、いい感じです!!

そして、ポスターの風景によりそれぞれ異なったコメントが添えられています。

駅前東口停留所周辺風景には「ようこそ、変わり始めた未来へ」と記載され、駅前再開発により実現した市民が集う駅前風景を表現しています。

皆様ご存じ「うつのみや」の顔としての東口停留場です。

鬼怒川橋の風景ポスターには「新しい風とともに進もう」と記載され、橋長43mの橋を走るLRTの姿が表現されています。

鬼怒川で釣りにいそしむ人物が盛り込まれているなど、潤沢な自然と未来融合が上手く描きだされています。

清陵高校前停留所がCGで描きだされたポスターは、3枚の中ではいちばん「地味」な構図ですが、反面としてLRTが日常的な風景に溶け込む「市民の足」であるとことが最も上手く表現されていますね。

「ひかりと一緒に、明日へ」というキャッチにもその想いを感じることができ、あえて選択したであろう高校前停留所のCGには未来の宇都宮市を担うであろう若者の姿、そして文中の「ひかり」は「LIGHT」とかけて、日常的な移動手段として「LRT」を通学の足として利用しながら学業に励み、将来的に宇都宮市の発展に寄与してくれればという想いが込められたのでしょうか。

市のホームページにはCG制作したクリエーターコメントがないことから、これらの感想は個人的な意見でしかありません。

ですが、着実に未来が近づきつつあることは実感できます。

今回、ご紹介したポスター進呈キャンペーンは宇都宮の「LRT企画課協働広報室」で受け付けています。

募集については宇都宮市役所のホームページで申し込みフォームを掲載しています。

ポスターは一般配布は行われていないようですが、どうしても欲しい場合には上記の担当課にご相談されてみてはいかがでしょうか?

今後、プレミアがつくかもしれないポスターキャンペーン!?

申し込み要件に該当されるかたは是非ともご検討されては如何でしょう。


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2021年5月9日日曜日

【宇都宮市でこれからマイホームを建てるなら必見!?】子育て世帯に実用的な間取りとは!?

住宅は家族安住の地

中古住宅を購入する、または新築住宅を建築する場合には公共交通機関までの距離や住環境に校区、生活至便施設の有無など様々なこだわりポイントがあるものです。

もちろん立地や環境も大切な要素なのですが、実際に生活を行っていく家の「間取り」は、在宅時間の長い主婦や、テレワークが推奨される現在において大事な要素であることに間違いありません。

 今回は、子育て世帯を中心として考えた場合の「あったらよい」人気間取りをご紹介します。


 1.シューズクローク

ウォークインタイプのシューズクロークが、実用性の面からも人気です。

玄関わきに土間つながりのクロークを設けることで、ベビーカーやゴルフセット、コロナ禍により人気が上昇中のキャンプ道具など、出来れば室内に持ち込みたくない物を収納することが出来ます。


理想はシューズクロークからそのまま玄関に上がれるタイプで、利便性もより高まります。

あくまでも「土間」ですので濡れたものも気にせずに置ける他、枕棚にポールを付ければ雨具や冬のコートなどを濡れたまま掛けておくこともできます。

 小さなお子様のいる世代では、砂遊びセットや三輪車など子供の外遊び道具も、神経質にならずに収納することが出来ます。 

新築住宅のプランを考えた場合、シューズクロークを配置する面積を「勿体ない」として、絞り込もうとする傾向もありますが、面積が多ければそれだけ収納力も増しますから、上手くバランスを取って配置したいものです。

 




2.リビング続きの和室または畳スペース

 最近の住宅では和室が敬遠されがちですが、小さなお子様のいる世帯ではリビング続きの和室が、その利便性から人気も高いものです。


本格的な和室はちょっと…と言う向きにも、リビングスペースの一角に琉球調の畳を3帖分ほど敷き込んだ畳スペースを確保することにより、フローリングでは得られないゴロ寝の感触を楽しむほか、小さなお子様のいる世帯ではオムツ替えや子供の遊び場にも使えます。

リビングから目の届く範囲で遊ばせられるので安心ですし、遊び疲れて寝てしまっても畳の柔らかさが躰を包んでくれます。



リビング内に小上がりタイプの畳スペースもよく見かけるようになりました。

デザイン性も高く下部に収納を設けたり、椅子の代わりに座れることから人気がありますが、個人的には小さなお子様がいる家庭の場合にはフラットの方が良いと思います。

 

3.勉強・書斎コーナー

コロナ禍による在宅ワーク推奨も要因の一つですが、リビングの片隅に設置する「勉強・書斎コーナー」は根強い人気です。

理想は造作カウンターのきちんとした物ですが、スペースがあればそこにデスクを配置するだけでコーナーが出来上がります。


海外、とくにイギリスでは個人の居室は「寝るだけ」のスペースとして考え、それほど重要視しません。

かわりに、リビングを家族皆があつまるスペースとして重視します。

一説では、高レベルな大学に入学する子供の多くが、中学くらいまではリビングで勉強しているとのデータを見たことがありますが、小さいころからの習慣づけとして親の姿を見ながら本を読んだり、勉強して分からないことがあればすぐに聞ける、そういった日頃の環境が学習能力向上や情操教育によい効果を生むのかもしれません。

また子供の勉強用だけではなく家計簿付けや、共用パソコンスペースとして在宅ワークを行ったりと、家族みんなで利用できるスペースです。

部屋の配置スペースさえ確保しておけば、デスクは家具量販店のもでも充分ですし、アマゾンなどでも在宅ワーク用のパソコンデスクなどがお求めやすい価格で販売されています。

費用対効果も高いことからお勧めのスペースです。

4.パントリー(食品庫)

子育て世代に限らず、設置して良かった、もしくはあって良かったと言われるのがパントリー(食品庫)です。


一般的なシステムキッチンの幅はW2550程度ですが、下部収納や上部収納は主に鍋やフライパンなどで占領され、買い置きの食品などのスペースが確保できないのが実情です。

そこで背面に食器棚などを設置するのですが、こちらも主に食器類などを収納しますので、大型量販店などで箱買いした保存食品などの置き場に困るのが実情です。

そんな時にパントリーがあれば箱のまま収納することも出来ますし、新築の注文住宅などの場合には最初から動線を考えて、玄関とキッチンの間にウォークスルーとして配置を行えば、買い物後にそのまま置く場合や、ごみ箱置き場として使用するなど家事効率が一気にアップします。

アイディア次第ではありますが、先に挙げたウォークスルータイプの一角にカウンターや机を設置することにより、書斎コーナーなどにも使用できます。

本来の目的は食料品保管庫ですが、アイディア次第で活用できるパントリーは、検討して戴きたいレイアウトの一つです。


【まとめ】

今回ご紹介した「子育て世代に実用的な間取り】は、間取りが自由に配置できる新築の注文住宅に限ったものではありません。

リビング続きの和室は、スペースさえ確保すれば「薄畳」を購入して敷き込めば大丈夫ですし、勉強スペースも同様です。

シューズクロークやパントリーは、最初から設置されていなければ難しい部分もありますが、中古住宅を購入してリノベーションを実施する場合には新たに設置することも充分に可能です。

在宅時間が長くなりがちな昨今、私たちもいかに快適に家で過ごすかを考えて、間取りを検討する必要性があるでしょう。


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2021年5月4日火曜日

【あなたの家は倒壊するかも?】全体の9割が現行耐震基準を満たさないという事実とは!?

日本木造住宅耐震補強事業者協同組合では東日本大震災から10年からの節目を迎え、木耐協調査データを、202134日付で公表しています。

この耐震診断基本データは前回発表時から追加された診断結果を加算して毎回発表されていますが、今回は200641日~2021228日(1411ヶ月)の間に耐震診断をおこなった27,929棟を対象としています。

今回のデータ公表に限ったことではないのですが、あまり公になっていない驚くべき事実について解説します。

今回の調査のうち「9割強」が、倒壊する可能性がある、もしくは可能性が高いと分類されているということです。




出典:日本木造住宅耐震補強事業者協同組合「木耐協調査データ」(202134日発表)

 

もっとも、表から分かる通り平均築年数は37.15年ですので、築年数から考えれば驚くほどではないのですが、このデータを更に旧法時代の建物(旧耐震基準住宅19501980年)にあてはめると、倒壊する可能性は更に上がり97.3%」に達しています。



旧法においては、現行の耐震基準に達した住宅がはなから建築されておらず、また平均築年数も45.73と築年数が経過していることから、ある程度は容認できる部分もありますが(これは、放置して良いと言う意味ではありません。耐震基準が低い住宅は万が一の場合、倒壊の危険性が高まり人命に影響を与えます。速やかに耐震補強などの処置をおこなうことをお勧めします!)

問題なのは、新耐震基準(昭和56年6月以降建築)で建築された住宅についての診断結果についても「85.9%」が、耐震基準を満たしていないということです。




ここで耐震基準についての分類方法についてご説明しますが、耐震基準は19816月」20006月」2度にわたって大きく改訂されています。

設計段階で新耐震基準による構造用合板や筋交いの数量など耐震性を確認した壁量計算で判定された住宅が、「耐震診断結果で85.9%もの未達となるのか?」については、この1981年と2000年の判定基準の違いによるものです。

今回ご紹介した表は、2000年つまり平成12年に改正した適合基準で見ているからです。

ですから、耐震診断結果で85.9%未達住宅が剛性を欠いた「違法建築」だということではありません。

平成12年には壁量バランスの配置や、壁量充足基準が昭和56年の新耐震基準より厳しくなっており、結果として現行基準による耐震診断では倒壊判定が出てしまうということです。

つまり、正確な表現を用いれば2000年(平成12年)適合基準に対して既存不適合建築物となるということです。

 

一般的には1980年以前に建てられた建物を「旧耐震基準住宅」19816月以降に建てられた建物を「新耐震基準住宅」と呼んでいますが、それ以降の2000年に新耐震基準がより厳しくなったと覚えておけばいいでしょう。

 新耐震基準は、震度67の地震に対して倒壊しない構造を基準として、地震により力が加えられた場合の許容応力度や靭性(粘り強さ)を考慮して設計・建築する基準です。

 この耐震等級が未達の建物は、もちろん万が一の地震において倒壊する危険性が高まることはもちろんですが、他にも中古住宅として販売する場合においてデメリットになることがあります。

 まず、一定の要件を満たさなければ買主は住宅ローン控除が使用できません。

木造住宅の場合は築20年、鉄筋コンクリート造のマンションの場合でも築25年を超える物件は、耐震等級1以上であると評価されたものか、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約が締結されているものでなければ適用にならないからです。

住宅の購入資金を親や祖父母が援助する場合、一定の金額までは贈与税が免除される制度がありますが、中古住宅の場合、地震に対する安全性に係る基準に適合する証明が必要になるため、事実上旧耐震基準で建てられた住宅を購入する資金には適用されません。

耐震改修を行えば、建築士等による証明が受けられる可能性がありますが、耐震改修工事を実施する必要があります。

この他にも、不動産取得税や登録免許税の優遇も旧耐震基準の建物には適用されません。

また中古住宅の買主は、将来の安心のために地震保険に加入したいと考える人が大勢いますが、耐震性能がある割引制度が使えないため、旧耐震基準の建物は地震保険の保険料が割高になります。

 耐震適合証明書は、建築士事務所登録を行っている設計事務所に所属する建築士か指定確認検査機関で取得できます。

 この耐震診断費用は20万円~50万円ですが、宇都宮市では「耐震診断補助制度」として、昭和56531日以前に建築された住宅に対して一定の要件を満たせば、最大で限度額10万円までの補助金が交付されます。

ただし、旧耐震基準で建てられた家は、そのまま診断を受けても9割以上が合格のレベルに達していないのは、前述まで解説した通りです。

適合させるには、耐震診断を受ける前に基準を満たしていない部位の耐震補強工事を行なう必要があります。

耐震補強工事費は、状況によって大きく異なりますが、100万円~200万円の範囲が一般的です。

これらの補強工事を実施して、耐震診断を行い適合された場合には「耐震基準適合証明書」を取得することが出来ますが、取得により次のようなメリットがあります。

1.    耐震性の高い建物として、買主が安心して購入できる

2.    住宅ローン減税が適用される

3.    登録免許税が減額される……建物所有権移転に関しては、2.0%から0.3%に減額されます。また抵当権設定に関しては、0.4%から0.1%に減額されます。

4.    不動産取得税が減額される……土地について45,000円以上減額されます。

5.    家屋の固定資産税が1年間半額になる……耐震改修工事を行なった場合のみの措置です。

6.    地震保険の耐震診断割引が受けられる……地震保険料が割引されます。

 

耐震性を高める意味でも、中古住宅売却をご検討する場合には一度検討して如何でしょうか。


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