2020年9月27日日曜日

【仲介業者の査定方法を知る_後編】宇都宮市の不動産を売りたくなったらどうする!?Vol.2

 「仲介業者に依頼せずに、おおよその不動産価格を知る」

簡易査定をご自分で行えるように、前後編の2回に渡ってご説明した、不動産調査方法の「後編」です。



前回では「用途地域」「都市計画区域」までの調査方法を解説いたしました。


今回は6「建蔽率・容積率」から説明を再開させて戴きます。


土地の所在にかんしては、登記簿などに記載されている地番と住居表示の2種類が存在します。


正式にはそれぞれを調査しますが、ご自分での簡易査定の場合には、住居表示だけで問題はありません。


ただし建物のない土地に関しては住所が割り当てされていませんので「○○市○○町○○番」までの調査を住所地とします。


3.建築をする際に必要な調査(建蔽率・容積率・字形や水道管や下水管の敷設状況など)


建蔽率・容積率は用途地域によって決められています。最初に調査地の用途地域を調べます。


具体的な調査方法としてはインターネットを利用して市町村のホームページで「都市計画情報サービス」や「地図情報サービス」を検索します。


該当するページで調査地の用途地域を調査します。


用途地域によって容積率や建蔽率の上限が定められていますが、地域によって異なる場合がありますので、詳細を調査したい方は宇都宮市役所_建築指導課審査グループ


028-632-25752578 に問い合わせをするのが確実と言えます。


建蔽率や容積率は80分の300」「60分の200などで表現されます。


それぞれが建蔽率と容積率を表します。例えば80分の300ですと建蔽率80%と容積率300%です。


建蔽率は敷地面積にしめる建築面積の割合です。例えば50坪の土地の場合には

50(坪)×80%=40(坪)まで下屋が建築出来るということです。


容積率とは敷地面積に対する建物の容積比率の事です。上記の土地の場合

50(坪)×300%=150(坪)となり、敷地50坪の宅地に、1階部分も含めて2階・3階の総面積が、150坪まで建築できます。


土地査定に必要な建蔽率・容積率の考え方は上記で大丈夫ですが、実際の建築にはその他の建築制限(高さ制限・日影規制など)などがありますので、建蔽率・容積率どおりの大きさで建物が建築できると言う意味ではありません。


字形とは、土地の形も含めて起伏状態、高台、斜面、氾濫低地などの調査を意味しますが、ご自分の土地調査の場合には真上から見下ろした場合の土地の形だけで問題はありません。単純に正方形・長方形・三角形・旗竿地などと分類しておきます。


水道や下水管・ガス管の敷設、電気引き込み状況についてですが、電気については調査地の近隣に電柱が建っているのを確認すれば問題はありません。


水道や下水管の敷設については、インターネットを利用して市町村のホームページで「上下水道台帳情報サービス」が展開されていないかを確認します。公開されていない場合には電話で市町村に問い合わせをします。


ガス管の敷設状況は、管轄しているガス会社のホームページで「ガス本管管理状況確認サービス」が公開されていないか確認を行います。公開されていない場合には電話で問い合わせを行います。


「下水道・ガス管」などを新規に引き込むには相応の費用が発生します。業者の土地査定においては「引き込みに費用に要する」という理由から、のちほどご説明する「評点」では減算を行います。


4.公的価格(公示価格・路線価・固定資産産評価額)

国土交通省のホームページで「土地総合情報サービス」を利用して公示価格調査を行う事ができます。路線価については国税庁ホームページで「路線価図・評価倍率表」を検索して調査出来ます。


固定資産税評価は毎年、送付さてくれる固定資産税納税通知書を確認して「課税通知書」を見ると記載されています。


5.近隣成約事例

不動産業者の多くは成約事例調査に、登録免許業者のみがアクセス権を持つ「レインズ」と言うシステムを使用します。ただし事例件数の少なさから「レインズ」より精度は落ちますが、国土交通省の「土地総合情報サービス」を利用して、不動産取引価格情報を検索できます。また同様に公示価格についても「土地総合情報サービス」を利用して調査を行う事ができます。


6.近隣の物件の価格帯

地域で取引を行っている不動産業者を検索し、ホームページなどを利用して、ご自分の不動産に条件の近い「事例地」情報を検索します。


これまで調査を行ったご自分の不動産と、事例地の比較を、同条件で対比させていきます。この作業を「評点」と言います。

「評点」の方法について具体的な項目や判定方法を、順を追ってご説明します。

  1. 査定地にたいして大きさ、エリアなどが最も似ている事例地を定めます(複数の事例が存在する場合には、複数の事例地を根拠とする場合もあります)
  2. 査定地と事例地を、判定条件ごとに対比させ「評点」を行います。評点する判定項目は査定業者によってことなりますが、ここでは最低限、必ず評点する項目を説明します。

1.交通の便(駅・バス停など最寄り交通機関までの距離)

2.近隣状況(日常、必要とされるスーパーなどの距離)

3.環境(騒音振動・日照採光・眺望や景観など)

4.街路状況(排水施設・ガス施設などの引き込み状況)

5.画地状況(間口・奥行き・不整形など)

6.その他の画地状況(旗竿地や崖地・法地など)

  1. 上記の「評点」の各項目を、査定地と事例地それぞれ評点していきます。

(例)

交通の便(駅・バス停など最寄り交通機関までの距離)の評点

査定地(6分)-4               事例地(2分)0

近隣状況(日常、必要とされるスーパーなどの距離)

査定地(8分)+7               事例地(15分)-7

上記のように項目ごと、評点を行い加算・減産を行い最終的に査定地と事例地それぞれの評点の「和」を求めます。これが総合の「評点」とされます。


【評点による査定価格の計算方法と考え方】

総合として得られた「評点」は、下記の査定計算式に用いられます。

事例地の単価(㎡/円)×(査定地の評点÷事例地の評点)×査定地の㎡数×流動性比率

先ほどの説明で最低限の「評点項目」16としましたが、査定業者によりこの「評点」項目数は異なります。


「評点」の項目数が多いいほど、事例地に対する査定地の判定根拠が高まります。ただし「評点」項目が増加するほど、裏付けとしての添付書類が増加しますので、業者としては手間が増えます。


「評点」項目が多ければ良いとまでは言いませんが、どれだけ誠実に査定に取り組んでいるか、目安の一つと考えることも出来ます。


計算式に出てくる流動性比率」とは、市場における成約事例と比較して、どれだけ売れやすいかを数値としたものです。


宅地建物取引業法の規定として、査定書を作成して価格を説明する場合には、その根拠を示さなければならないとされています。


「事例地」や「評点」も、この根拠ですが、さらに流動性比率」を用いて査定計算を行うことにより、市場性流通性に優れた土地査定額を算出するのが本来の目的です。


【流動性比率はどのように決定するの?】

残念ながら明確な根拠はありません。

流動性比率」は、本来であれば査定宅地が持つ市場性流通性に優れた土地査定額を算出する」のが目的です。

この目的にそって明確な根拠が明示されれば良いのですが、実際には流動性比率100%」と記載されていることが多いいのです。

なぜ、そのようになるかと言うと流動性比率100%」以外を記載して、その明確な根拠の説明を求められた場合、業者には説明責任が生じます。

説明を行うには当然として、具体的な根拠の明示が必要とされます。

例えばですが、不動産仲介業者が口頭で「近隣では売り物件が数おおくあり、流動性比率を89%とさせていただきました」と、言った場合において顧客はその明確な根拠の説明を求めることができます。

「実際に近隣の売却物件はどのくらいあり、それぞれ評点事例はどのようになっているのか」

「流動性比率を89%としているが、何件の事例地と比較して89%と言う数字を算出したのか具体的な根拠を示してほしい」

顧客が上記のような質問を行った場合、業者には明確な根拠を示して説明を行う義務が生じます。

本当に近隣の販売物件が数多くあり、それらの全てを事例地として「評点」を行えば作業量が膨大になります。

誠実な業者であれば流動性比率」の根拠を示す添付書類を準備し、あえて「流動性比率を89%」として説明に及ぶでしょう。このような誠実な業者は信頼に値します。

無難な表現としては先ほどご説明したように「流動性比率を100%」と記載するでしょうし、不心得の業者は根拠の明示もないまま「流動性比率を89%」と、口頭で説明し丸め込もうとします。このように土地の不動産査定において調整の数字として使用されているのが流動性比率」です。逆説的になりますが査定業者の信頼レベルを図るための指標として見るのが良いかも知れません。


これまでのご説明からもお分かりいただけるように、土地の査定書を作成するにも不動産業者は多くの手間暇をかけています。


ですが「不動産査定書作成費用」の多くは無料とされています。


不動産業者は売り物件を数多く集め、売買を成立させることで成功報酬としての仲介手数料を請求します。


自社取り扱い物件を、1件でも多くしたいがために「無料の査定」を行っています。


ご自分の不動産を条件良く販売するために、遠慮せずに「無料査定」を活用し、信頼できる業者を見つけることを、お勧めいたします。


また査定業者を選択する際には、TVコマーシャルを頻繁に行っている大手か、地元で長く開業している業者か悩むところです。


個人的な意見ですが、大規模都市圏では大手業者のネームバリューが生かされる部分もありますが、宇都宮市の場合には地元の情報に精通した「地場密着」スタイルの業者の方が、査定依頼や販売に対して、動きが早いように感じます。


ご自分でおおよその「価格目安」をつけ、信頼のできる業者と打ち合わせを行い、販売活動を開始する。それが最も良い、不動産売却の方法かも知れません。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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2020年9月21日月曜日

【仲介業者の査定方法を知る_前編】宇都宮市の不動産を売りたくなったらどうする!?Vol.1

弊社では積極的に不動産査定や、お急ぎの方には現金での即時買取を行っております。


一般の方が、ご自分の不動産の売却を考えた場合には「不動産会社の無料査定」を利用するのが最も簡単ですし、おススメです。


とは言っても「ちょっと値段を知りたいだけ」などの場合には「査定依頼の後に仲介営業マンからしつこくされる」と言ったイメージからか躊躇してしまう方が多いいのも事実です。


そこで今回は、不動産業者が査定を行う際の物件調査方法と査定方法をご説明します。


調査や査定方法の理解を深めることにより、査定金額や買取金額の妥当性が理解しやすくなり「なんとなく、自分の所有不動産の価格が知りたい」といった方の参考になるでしょう。


今回の不動産調査方法は宇都宮市内での調査に限定して解説していますので、その他地域では調査方法が異なる場合もあるとご理解ください。


今回は大変長くなることから、下記の査定調査のうち5.用途地域の調査までのご説明を前編_以降の6. 建蔽率・容積率降を後編として2部構成でご説明します。


不動産仲介業者が査定を行う場合に、必ず調査する項目があります。今回は最低限の調査となる11種類の調査項目を取り上げます。


【不動産業者の査定調査】

  1. 所在地
  2. 最寄り駅
  3. 地目
  4. 都市計画
  5. 用途地域(防火・準防火地域含む)
  6. 建蔽率・容積率
  7. 面積
  8. 現況その他(管理状況や字形、水道管や下水管の敷設状況など_査定に影響を与える条件)
  9. 公示価格等(路線価・固定資産産評価額など)
  10. 近隣成約事例
  11. 近隣販売件数や価格帯


上記の条件を総合的に勘案し査定を行います。ここにあげた各項目は「不動産査定」を行う際に業者が調査を行うべき最低限の項目です。


査定書に記載されている項目が、上記の項目と比較して極端に少ない場合には、その査定価格を疑って良いと思います。


それでは具体的な調査方法について解説していきましょう。


1.場所などに関する調査(所在地)

土地の所在にかんしては、登記簿などに記載されている地番と住居表示の2種類が存在しますので、それぞれを調査します。ご自分での調査の場合には、住居表示だけで問題はありません。ただし建物のない土地に関しては住所が割り当てされていませんので「宇都宮市○○町○○番」までの調査でかまいません。


2.最寄り駅について

最も近い公共機関までの徒歩による距離を調査します。バスなどを経由する場合には

「○○バス停徒歩3分 バス乗車20分○○駅北口」と記録します。

なお、不動産表記では80m=1分として計算をします

各種アプリなどを利用してルート検索を行うのも簡単で良いでしょう。


3~7.土地に関する調査(面積・地目・都市計画・用途地域など)

3.の地目については所有されている不動産の登記識別情報(権利証)もしくは登記簿をご覧いただければ確認出来ます。

都市計画や用途地域についてはインターネットの「宇都宮市ホームページ」でTOP画面から右下にある『宇都宮まちかど情報マップ』をクリックします。

https://www.machi-info.jp/machikado/utsunomiya_city2/city_plan/gis-toshi.html




次に『宇都宮市都市計画情報マップ』をクリックして上記のページから 利用条件に「同意」を押すと、地図が表示されます。


この地図はスクロールで動かせるようになっており、倍率も「2500分の1」から「40000分の1」まで変更が可能ですので、調査地を探すのにも便利です。また小窓で広域図表示も出ますので、駅をなどの目安から探すのも容易になっています。




開かれた地図は上記のようなページで構成されています。


この地図を利用して、かなりの部分についての調査を行うことができます。



それでは具体的に説明をしていきしましょう。


まず、色分けされている部分が用途地域地です。

用途地域とは「計画的な市街地を形成するために、用途に応じて「13地域」に分けられたエリア」のことです。


『宇都宮まちかど情報マップ』では左下に用途地域が記載され、地図上の範囲でも色分けされています。


用途地域については下記に説明をおこないます。


1)第1種低層住居地域

小規模な住宅、学校、診療所、寺院などが建築可能な地域です。高さ規制があり、最大でも12m以下(3階建てぐらい)になるように制限がかけられています。

2)第2種低層住居地域

1種低層住居専用地域の用途に加えて、コンビニなどの小規模な店舗や飲食店も認められますが、規模には一定の制限があります。

3)第1種中高層住居地域

住宅、病院、大学、中規模の店舗や飲食店などが建築可能な地域です。建物の床面積の合計に対する制限(容積率制限)があるため、主に中高層マンションが建ち並ぶ地域になります。

4)第2種中高層住居地域

1種中高層住居専用地域の用途に加えて、中規模のオフィスビルや1,500平米までの店舗も認められます。

5)第1種住居地域

住宅、病院、大学、店舗や飲食店、オフィスビル、ホテルなどが建築可能な地域です。高さ制限はなく、建物の床面積の合計に対する制限(容積率の制限)は第1種中高層住居専用地域よりも緩和されるため、より高くて大きなマンションを建てることが認められます。

6)第2種住居地域

1種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店も認められます。

7)準住居地域

1種住居地域の用途に加えて、パチンコ店やカラオケ店、小規模な工場、自動車修理工場も認められます。幹線道路沿いの業務の利便に加えて住居との調和を図る地域です。

8)田園住居地域

農地や農業関連施設などと調和した低層住宅の良好な住環境を保護するための地域です。建築物の用途は、低層住居専用地域に建築可能なもの、または農業用施設(農産物直売所・農家レストランなどで面積500㎡以内のもの、農産物・農業の生産資材の倉庫等)に限られています。

9)近隣商業地域

住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場以外は、さまざまな用途の建築可能な地域です。ただし、キャバレーやナイトクラブ、風俗営業店の建築は認められません。近隣住民への日用品を供給する商業の利便を増進する地域です。

10)商業地域

近隣商業地域と異なり、キャバレーやナイトクラブ、風俗営業店の建築も認められます。

11)準工業地域

住環境悪化の恐れがある工場や、危険性の高い工場、風俗営業店以外でさまざまな用途の建築可能な地域です。

12)工業地域

どんな工場でも建てることが可能ですが、学校や病院、ホテル、映画館など建築が認められません。住宅や店舗の建設は可能です。

13)工業専用地域

専ら工業の利便を増進する地域です。どのような工場でも建設が可能ですが、住宅、学校、病院、ホテル、映画館などの建築は認められません。

また『宇都宮まちかど情報マップ』では左上に記載されているように都市計画情報も、一目で確認が出来るようになっています。


都市計画は「都市の健全な発展と秩序ある運営を図り、劣悪な居住環境に起因する国民の健康問題を防止する」、「都市景観を改善し、保守する」などの必要性から、土地利用のあり方、都市施設(道路・公園等)の整備、市街地開発について計画を策定されるものです。


宇都宮市における発展計画のための区分けと考えれば良いでしょう。

表記としては斜線や網掛などで20 種類に区分けされています。



【都市計画区域の説明】

  1. 行政区域(国が円滑な国家機能を執行するために細分化した区域)


  1. 市街化区域(都市計画によって定められた、すでに市街地を形成している区域およびおおむね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域)


  1. 平成22年国勢調査DID(人口集中地域)


  1. 特別業務地域(卸売り業務機能や自動車業務機能の増進と環境維持のために、市区町村が指定した区域)


  1. 高度利用地区(用途地域によって定められ、容積率や建蔽率、建築面積の最高.最低限度が必ず定められている地域)


  1. 防火区域(定められた条件での建築は全て耐火建築物としなければならない区域)


  1. 準防火区域(防火地域と比較して、多少条件が緩やかな地域)


  1. 風致地区(都市の自然的美を保存するための地域)


  1. 都市計画道路


  1. 都市計画公園


  1. 緑地


  1. 墓園


  1. 河川


  1. その他都市施設


  1. その他土地区画整理事業


  1. 土地区画整理事業区域(道路・公園などの整備も含め、土地の区画を整え宅地利用の増進を図る区域)


  1. 市街地再開発区域(総合的な計画に基づき、公共施設や宅地などの整備を図り、市街化の開発を図る区域)


  1. 地区計画区域(区域の実情に合った規制を行う区域で、用途地域の規制を強化・緩和することが出来る区域)


  1. 宅地造成工事規制区域(宅地造成に伴い災害が生じるおそれが多い区域で、宅地造成に関する規制を行う区域)


20.特例容積率適用区域(未利用になっている容積率の活用を促進して、土地の高度利用を図る区域)


上記の「用途地域」や「都市計画区域」を調査することにより土地であれば建築に関する各種の制限や規制を知ることができます。


また建築物が建っている場合においても再建築時の制限や規制を知ることになり、査定時においては不動産業者が必ず調査を実施します。


同じ面積の土地でも、用途地域や都市計画が不動産価格に影響を与える意味がご理解戴けたと思います。


次回は続きとしまして調査項目_6.建蔽率・容積率から再開させていただきます。


★荻原功太朗の業務について★

私、荻原功太朗(宅建士・不動産コンサルティングマスター)は資産家の皆様を対象とした、投資物件の限定情報のご紹介、コンサルティング業務を担当致しております。不動産売買のご相談についても、ご指名頂ければ対応させて頂きます。
【私個人へのコンサルティング依頼、ご相談はすべて有料とさせて頂いております。】詳細はこちらにお電話ください→【028-908-0880】

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